港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[361: 匿名さん]

ここの確実な情報ないんですかね。

[362: 匿名さん]

まだないですよ

[363: 匿名さん]

ここは1日で完売、瞬間蒸発ですから、販売は直前でしょう！？

[364: 匿名さん]

ほんとに欲しい人がここの情報入手したら倍率あがっちゃうから、きっとこんなとこに情報載せないに違いない。

[365: 匿名さん]

どのくらい倍率が上がるかお目にかかりたいものだ

[367: 匿名さん]

一番単価の高い部屋でも80m2で3000万円台だ。借地料で年間20万払ったとしてもオトク感抜群。
住友も、同じエリア超お買い得物件とぼったくり物件を同時期に販売するなんて罪深い。

[368: 匿名さん]

>367
ぼったくり物件ってどこ？

[369: 匿名さん]

そりゃＷＣＴしかないよ
だからこそ販売時期が被らないようにこっちを可能な限り遅らせてるに違いない
グレードが違うとはいえ、立地的には有利なマンションを半額以下で売り出すんだから、発表したらＷＣＴの方は致命傷だ

[370: 匿名さん]

申し込みするにあたり、条件はあるのかな？年齢、年収制限とか。都が土地所有者だから、何らかの特例条件も考えられます。子育て支援とか。公団の賃貸申し込みでも特例はあるし、考えようによっては狙い目かも。単身者は不可？

[371: 匿名さん]

WCTの話なんてどうでも良いから、WCTのスレでやって。

当方、予算上の制約が厳しい為ここの80㎡3000万円は本当に魅力的なのですが、
宝くじのような倍率になりそうなので狸の皮算用になりそうです。
今後都内で売り出されるマンションで80㎡台で同価格帯のものはあるでしょうか？
条件(駅からの距離、環境、定借等)は問いません。
情報お持ちの方、お教え頂ければ幸いです。

[372: 匿名さん]

>>371
まず無し。ここは最後の超お買い得物件。
住友はＷＣＴ売り切るまでここ販売しないと思うよ。
ＷＣＴずるずる売ってるので困ったもんだの。

[373: 匿名さん]

だからWCTはどうでもいいって。

[374: 匿名さん]

>>371
足立区の外れでよければ、あると思いますよ。
でもそれだったら、例えば常磐線の柏とかの方が良さそうですが。
西は都下や川崎、横浜でもちょっと無理なような。

[375: 匿名さん]

>>371
49万/m2で80m2だと4000万弱だよ。借地料を払うことを加味すれば実質的には+1000万というところでしょうか。80m2で5000万だとパークシティ豊洲やケープ、WCTの安い部屋と実は同じくらいの単価になるので、騒がれてるほど激安ってわけでもない。提案書では49万/m2以下となってるので、安い部屋がどこまで単価下げてくるか見物です。

[376: 匿名さん]

今やPCTやケープと同等というだけで十分安いでしょう。

[377: 匿名さん]

>>375
見物、様子見　大歓迎！！

[378: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/plan20040430b1000a4.html

コレ見ると、定借マンションの取得費用は同じエリアの一般物件の60%程度とのこと。
つまり定借じゃなく一般として売り出す場合には250万円/坪相当ということになるので、港南としてはバッチリ適正価格ですよ。
定借は半分賃貸みたいなものなので、一般物件のつもりで分譲価格だけで検討するとキケンです。

[379: 匿名さん]

初歩的なことですが、ここは保証料みたいなものはあるのでしょうか？
この間見に行った、大崎の物件にはあったので。
保証料含めて、提案書の価格なのでしょう？
もし保証料があるとすれば、中古で売却する時には返って来るんですよね。

[380: 匿名さん]

販売時期はいつ頃ですか？早く概要を知りたいです。

[381: 匿名さん]

378さんと同意見です。
価格だけ見れば安いですが、あくまでも定期借地権付きの物件であって通常の分譲と同じに考えると痛い目にあいます。
見た目の安さに騙されないようにしましょう。
世の中にはそうそう美味しい話は転がっていません。

[382: 匿名さん]

2-3年前に都に対する入札を経た物件です。この時点で品質や価格が既に決定されています。
（新価格にはできない物件です。）
本体価格は2-3年前のまま、土地は借地なので６割程度。
ケープやキャピタルマークよりも安く売られるはずです。
倍率を下げるために、「高い」ようなうな話が出ているようですが、惑わされないように。

[383: 匿名さん]

惑わされてもいいんじゃないですか？
それだけ倍率が低くなるかもしれませんし。
おおよそＷ○Ｔあたりのチャチャだと思いますが、
高掴みしてしまってそんな行為をしているとしたら同情いたします。
慰めになるかどうかわかりませんがどうぞこちらものぞいてください。

[384: 匿名さん]

このマンションの建築現場を見たり、現場を写した写真などをネットで見るたびに思うのですが、
はっきりいって、四隅の角部屋はともかく、中住戸に関しては、完全にワイドスパンじゃないですよね。
しかも外廊下。

これだけの要素があって、心配するのは、これって、典型的な田の字マンションなのではないかと。
だとしたら、ちょっと考えさせられますね。

[385: 匿名さん]

田の字の悪口を言う人がいますが、住む人の利便性を考えた間取りが田の字だと聞いています。
タワーマンションは、高く売るための付加価値を求めるために田の字が少ないそうですが、ここのマンションは、都が作るだけあって住む人の利便性が考えられているのだと思います。
確かに７０平米弱で３ＬＤＫを作ろうとすると九分九厘、田の字となります。
個人的には素晴らしい間取りだと思いますが。
近隣のタワーマンションもパークタワーを除いて軒並み外廊下のようですが（都営４丁目住宅、港南シティハイツ、東京シーサウスブランファーレ、ベイクレストタワー、コスモポリタン、他）
これで価格も３、０００万円を切るそうですから倍率が高くなっても致し方ないと思います。

[386: 匿名さん]

外廊下に関してはマイナスにはならないでしょう。
防災面や換気に関しては、外廊下の方がかなりプラスです。
特に、超高層になると防災面がクローズアップされます。
火災時の死因が焼死ではなく有毒ガスにまかれた方が多いことを考えると、超高層は外廊下にすべきだと思います。
タワーリングインフェルノを見た方も多いと思いますが、外廊下であれば大勢の人が救われていたと思います。

[387: 匿名さん]

古いねぇ。
タワーリングインフェルノなんて全く時代錯誤。
今時、内廊下でも防火対策はできてます。
外廊下は安く作るための理由なのでマイナスです。

[388: 匿名さん]

内廊下でペット飼育可のマンションてにおいとかこもったりしないんですかね。
なんとなく外廊下のほうが清潔ですがすがしい気がするのですが・・・・
どなたかそんな環境の方いますか？

[389: 匿名さん]

内廊下でも臭いなんてこもりません。
回廊型タワーは、外廊下だと中心部は吹き抜けです。
吹き抜けは、色んな階の臭いが混じり合います。
すがすがしいわけではありません。

[390: 匿名さん]

>>387
嫌なら検討するのもこのスレ見るのもやめればと思うのだが。

[391: 匿名さん]

>>390
マイナスでも安すけりゃ我慢できる。どのスレ見ようと、他人から言われる筋合いはない。と思うのだが。

[392: 匿名さん]

ポールニューマンの言葉には今でも含蓄があると思うのだが。
超高層の火事なんて想像しただけでも悪寒が走ります。
東京都で一番高くまで届くはしご車でも１７階が限度です。
ここは、確か４８階どうするのでしょうか？
それに、立地を考えればとても安いとは思えません。
昔、ここに都営住宅が建っていたことを購入検討者はご存知なのでしょうか？

[393: 匿名さん]

知ってるよ。
高層が怖いなら、働く場所も遊ぶ場所も、低い建物しか行けませんね。

[394: 匿名さん]

>392

共演で消防士役だったスティーブ・マックイーンの言葉かな？
「君たち建築家は、どうして梯子車が届かない高さのビルを作るんだ!?」なんて。

今でも「港南」に対してかなり退いてしまう人は多いようだけど、
この物件の周りに遥かに坪単価の高い物件がいくつもあって、
それらのほとんどが完売している事を考えたら、
この物件は、やっぱりかなり安いと思うよ。
「昔、都営住宅が建っていたところだ」なんて事は
何にも問題にならないと思うし、
「昔、化学工場でした」なんてより、遥かに良いと思う。

[395: 匿名さん]

以前発表済みの価格設定では税金が投入される可能性を考える。
そのため投資用購入を厳しく禁止する規律ができると思う。
投資用購入を許可するならば、価格設定の見直しは必須であろう。
東京都としては低所得者のためにここのマンション建設を企画したのだと思うが、結果としてこの高倍率住居に当選するごく一部の人と落選する大多数の人で、格差ができてしまうことになる。

[396: 匿名さん]

>389 回廊型タワーは、外廊下だと中心部は吹き抜けです。吹き抜けは、色んな階の臭いが混じり合います。

間違ってます。
排気は外周側に出し、吸気は吹き抜け側から入れます。
さらに、吹き抜けは、煙突効果で常に空気が流れるように、低層部分に外気取り入れのための開口を設けるのが普通なのでつねに新鮮な外気が流れ込みます。
よって、吹き抜け側の空気がにおうことはありません。

[397: 匿名さん]

よって、低層部分で火災が発生した場合、吹き抜けは煙突効果で煙と有毒ガスが高層部分に流れ、
部屋を通って外周側に排気しますか。

[398: 匿名さん]

１　東京都に在住者又は東京都に所在する会社に通勤する者に限定
２　所得制限
３　自己の居住の用に供するためのみに限定
４　老人世帯、母子家庭等優先

こんな感じでいろんな制限が出てくるかもね。
そしたら意外と人気はなくなるかも。

[399: 匿名さん]

１は違うね。都民を増やす目的もあるから。
１　東京都に他道府県から転居する者　が正解。

[400: 匿名さん]

内廊下って閉塞感があってイマイチだと思うんだけど、結構信者が多いですよね。
好みの問題を除けば、コスト、機能とも吹き抜けの方が優れてていいと思うんだけど。

[401: 匿名さん]

外廊下だけなら別に問題ないかと思います。
ただ、これが外廊下＋田の字の組み合わせになったら、ちょっとどうかと思います。

外廊下＋田の字だと、占有面積の有効活用のため、必ずと言っていいほど外廊下側に
部屋が２つ作られますが、プライバシーや防犯上の問題から窓を開けることができない。
通気も悪くなるし、かなり高い確率で使えない部屋と化すると思います。

[402: 匿名さん]

逆に外廊下の窓を開けっ広げにする人ばかりでも困りますね。
安アパートみたいになる。

[403: 匿名さん]

>>401

それは田の字マンションの問題であって、内廊下＋田の字マンションでも同じでないかい？
ただ、タワーの場合、田の字自体が希だから、どっちにしてもあんまり関係ないけど。

[404: 匿名さん]

中層階フロアの断面図を見るかぎり、
田の字にするには無理があるほどのナロースパン。
（コスポリ検討者）

[405: 匿名さん]

内廊下側に窓は作れないから事実上、内廊下十田の字マンションは存在しません。田の字もどきならあるけどね。

[406: 匿名さん]

都内じゃないけどMF&TKの内廊下のタワマンで間取りに悪評高いのあります。70㎡台の間取りは特に苦しいみたい。LDKは悲しいくらいナロースパン。

[407: 匿名さん]

いやあ、ＴＴＴとかＣＭＴとか、やっぱ安いタワーでは田の字ってありますね。
（どうしても田の字にして、少しでも効率的に資金を回収したいんでしょうか。）
内廊下部分ですら、廊下側に窓のない行燈部屋を含めて２ＬＤＫとか３ＬＤＫとか
平気で言ってますから。それって結局納戸ではないのかと。

[408: 匿名さん]

誇大広告？

[409: 匿名さん]

窓のない部屋って建築基準法で居間として扱えないですよね。
部屋数に入れて３ＬＤＫとか標記したら詐欺になるんじゃないの？

[410: 匿名さん]

むしろ正直に、一部屋減らしても、
どんづまりはウォークインの大きな収納にして売ればいいのにね。
どうせそうやって使うんだから。

[411: 匿名さん]

確かにうちみたいなDINKS向けには収納場所あれば十分。

[412: 匿名さん]

田の字ってそんなに嫌ですか？
玄関入って右と左に部屋があるなんて超リッチだと思うんですが。
外廊下なら窓を開けての換気も出来るし、超便利です。

[413: 匿名さん]

いかにも典型的な長谷工エコノミーマンションっぽくて俺はイヤだ。

[414: 匿名さん]

長谷工エコノミーマンションだと、そういう住民が集まって、
結局長谷工エコノミーマンションらしい生活になってしまう。
まあ、それが性に合ってる人も多いんだけど。

[415: 匿名さん]

田の字だとスパン狭い場合が多いしね。

[416: 匿名さん]

長谷工はそれなりということで。
ここの物件はまだ何も出ていないわけで、田の字かどうかもわからない状態。
このような状態でなんで足を引っ張るような悪いうわさを立てるのか、？？？です。
とにかく、品質や場所に対して、超激安になることは確かな物件。
駄目もとで、私は応募します。

[417: 匿名さん]

>>416
前の方にも書いてあるけど、定借だと分譲価格４割引が相場だそうなので、坪２５０万相当になるので超激安ではないと思うけど。

[418: 匿名さん]

税金投入や裏取引なしなら、間違いなく長谷工より低仕様だよ。
長谷工っぽいという言い方は長谷工マンション住民に対して大変失礼だと思うよ。

[419: 匿名さん]

今建設途中の外見からも明らかに低仕様と感じるが。
しかし価格と外見がつりあわないマンションは大変危険であることはみんな分かっているので。
まあそれなり以上ではないでしょうか。

[420: 匿名さん]

もう建設始まっているんですか？

[421: 匿名さん]

既に２０階まで建っています。
年内には上棟するのでは。

[422: 匿名さん]

＞421
ありがとうございます。

もうひとつ教えてください。
施工会社はどちらでしょうか？

[423: 匿名さん]

もうとっくだよｗ
15階を越えてるよ。いずれスーパー等商業棟も
オープンするから生活利便は向上するし、
何より綺麗になるのは良いもんだよ。
余談だけど、コスモさんの南居住者は眺望等で
影響出そうですね。

[424: 匿名さん]

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/DATA/20e8v100.pdf#sear...'%E6%B8%AF%E5%8D%97%E5%9B%9B%E4%B8%81%E7%9B%AE%E7%AC%AC3%E5%9B%A3%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E6%9B%BF%E3%83%97%E3%83%AD%E3%82%B8%E3%82%A7%E3%82%AF%E3%83%88'

↑　によると竹中工務店だね。

[425: 匿名さん]

皆さんありがとうございました。
早速現地をに行ってみようと思います。

[426: 匿名さん]

竹中工務店と聞いて俄然欲しくなってきました。
竹中物件が坪１４０万円で手に入るなんて夢のようですよ。

[427: 匿名さん]

東京タワーはコスモポリスが邪魔して望めないが、レインボーブリッジは、北、東の２０階以上から望める。
眺望もバッチリですね。
品川駅から徒歩９分というのも魅力。

[428: 匿名さん]

スミフも罪作りなことで。
これじゃＷＣＴと同時販売はさすがにできないよね。

[429: 匿名さん]

徒歩９分っていったって、結局品川駅港南口までの時間でしょう。

他の港南物件もそうですが、港南口から在来線ホームまでは、
新幹線ホームやら駅ナカ施設を横切らなければならないので、
更に駅内を５分ぐらい歩くんじゃないですか？

[430: 匿名さん]

＞４２９
１分８０ｍという不動産基準からすると田町とかの小さい駅に比べ、およそプラス２分ですね。

[431: 匿名さん]

実際、毎日、品川駅使ってるとほんとに　広いなぁ〜と思います。
寒い日や暑い日は、駅から出るまでに遭難しそうになります。

[432: 匿名さん]

本当にその価格なら徒歩20分でも文句言えない。嫌な人は買わなきゃいいだけ。

[433: 匿名さん]

投資目的で買われる方には御遠慮願いたいですが、
どのような販売方法になるのか。。

[434: 匿名さん]

>>429
東京のターミナル駅では、利用客は織り込み済の一般論。
かといって東十条とか鶯谷だと小さすぎて-‐なんて言うタイプなんだろうな。

[435: 匿名さん]

>>417
定借だと超激安とは言えないって事より、絶対金額の低さが庶民には大きい。
3000万円台・80㎡にあれこれ文句言っても仕方がないだろ。

[436: 匿名さん]

とりあえず今年の春までにはまだ販売ないようですね。
夏過ぎても告知がなければ今年の販売はないものと思った方が良さそうですね。
２０年１０月完成ですから長期戦ですね。。。。

[437: 匿名さん]

１ヶ月２万の土地代を支払うとしたら７０年で１６８０万円。
購入費に上乗せして考えなきゃいけない最低ラインの金額ですね。

[438: 匿名さん]

土地代は過去レスにあったけど、もっと安いんだと。

[439: 匿名さん]

品川徒歩圏のマンションなら地代2万はとるでしょう？
ウチは今38平米木造（城南で駅までバス便）で一人暮らししていて借家住まいですが、地代は7000円です。（大家さんからききました）立地や広さから考えてこの物件が2万程度というのは妥当なセンだと思いますが。
だとすると80平米3200万+地代70年1680万→計4880万。30代半ばの人が買ったとしたら50年程度住めればよいということで地代50年1200万→計4400万。どちらにしても安いですね。
しかし、安いマンションはそれなりのレベルの人たちの集まりになることが考えられるので荒れる可能性高いです。（マナーが悪いとか、自分さえ良ければ良いという考え方をする人の割合が増えます。あくまで割合ですので批判しないでください。）
あと共用施設のコスト問題が浮上すると、まずコストカットする方向に動いてしまうでしょうね。
マンション資産維持の観点からするとよろしくないことが懸念されます。

[440: 匿名さん]

土地分の固定資産税払わなくていいんだから、地代くらいいいんじゃないの。

ローンを組む金額が小さければ、金利も少なくて済むしね。

[441: 匿名さん]

全額建物代ということを考えると、賃貸にだせば減価償却費に丸々計上できるし借り入れて購入して貸したとしても返済金利分全額を経費に入れられます。土地所有権マンションを買って回すよりも有利ですね。でもこの物件自体、賃貸禁止なんでしょうね。

[442: 匿名さん]

ＷＣＴも大変だろうけど、パークスクエア南品川、もっと大変？
あっちも８０平米にして、５０００万後半から。
定期借地と、普通借地の違いはあるが。

[443: 匿名さん]

土地代の話だけど以前電話で確認した時聞いたのですが、ここの計画が出来上がったのが、
かなり前の話で、その当時の価値での土地賃料となっているそうで入居後70年間一切変動無し
だそうです。
確かに2000年頃の港南の価値ってかなり低そうですしね。
ちなみにその担当者の方は笑って「格安ですから心配しないで下さい。はっはっは」との事でした。

[444: 匿名さん]

私も聞きましたが、１万円以下（確か７９００円程度）です。
１０万円／年としても７０年で７００万円。
これは絶対にお得です。
まぁ、冷静に考えて見れば、元々東京との土地だから土地の取得費用は０円。
要するに、東京都のボロ儲けというか、ボランティアですね。
８００人ｘ７００万円で、７０年で５６億円の定期収入が得られるのです。
売ってしまったら、半分程度ですからね。

[445: 匿名さん]

それに固定資産税の影響も少なさそうだし、リスクも少ない。
品川駅まで9分程度だしサウスゲート計画の恩恵で環境も良くなる。（交通量は増えるか）
水上バスの停留所が徒歩3分程度の場所に出来るらしいし、小さいけど隣接して公園もある。
スーパーも同じ敷地内に出来るので生活利便性もまずまずだし。（自転車がウザイかもでも、
設計図を見ると大きいコンビニ程度の規模だしそんなに集客力はなさそうかな）
建物内にもシアタールームとか多少あるしね。

[446: Michael]

No.435さん、「3000万円台・80㎡」って、
どこから出てきた数値ですか？

[447: 匿名さん]

長く続いたマンション時代の幕引きにふさわしい伝説を作って欲しい。

[448: 匿名さん]

ここってセカンドハウスとして購入可能なんでしょうか？

[449: 匿名さん]

多分趣旨違いで撥ねられるでしょう。
現に住宅を必要としている者（要するに現状借家住まい、かつ所有物件なし）や、住宅を所有していても居住人数に比べ狭いなどの条件が課されそうではないですか。

[450: 匿名さん]

所有物件は一人身の時に購入したもので、今は手狭になったのでそこは人に貸して賃貸住まいです。
手持ちの物件は住宅ローン抱えてるけど賃料で完全にまかなえてるので、セカンドハウスローン組めればチャレンジしたいなと思ってまして。別宅持つほど裕福ではないです。

[451: 匿名さん]

ゆっくり待ちましょう

[452: 匿名さん]

>446 さん
コンペ時に東京都から４５万円／平米以下という条件が出ています。
よって、８０平米の場合３６００万円になります。
コンペ時の条件なので、よほどの理由が無い限り反故には出来ないと思います。

[453: Michael]

No.452さん、ありがとうございます。
私も金額は覚えていませんが、コンペで
住友が異常に安い金額で受けたと聞いた
ことがあります。
コスモポリスとかぶらない設計に
するように、リクコスが是非とも
落札したいと、相当に思い切った
金額で応札したのにもかかわらず、
住友にやられたそうですね。
東京都の提示した条件を相当かなり
大幅に下回ったのではないでしょうか。
とすると、もっと安いのかな？

[454: 匿名さん]

４９万／㎡だよ
ＷＣＴ売ってる近くでこの価格、当時はまさかＷＣＴがここまで残るとは思ってなかったんだろうね

[455: 匿名さん]

東京都の都市整備局のHPで確認した。45万/㎡のはずだよ。

[456: 匿名さん]

住不もわかってやってるんでしょう。
そもそも周辺のコスポリやＰＴ品川も竣工後まで売れ残っていたわけで、ＷＴＣなんてさらに値上げしまくってますしねえ。今年春の竣工後までくらいになるべく高く売って、その後にこの定借物件を売っても十分売り切れるってことでしょう。

ちなみに私は以前ＷＣＴの営業マンに、ここの物件概要のことを色々質問したのですが、ろくに教えてもらえませんでした。

[457: 匿名さん]

ダメだよ。営業は自分の担当する物件を売りたいだけだから。担当外物件なんて良く言いたがらない。

[458: 匿名さん]

確かにこの物件は品川駅からも近く、立地、価格ともに超優良物件だと思います。地代の支払いも東京都だし。高倍率は必至と思います。建物も随分建ちあがってきたし、楽しみですね。販売はどういう形になるかは不明ですが、都営住宅のように単身者は不可とするような形になるのでは？

[459: 匿名さん]

今年の秋に、びっくりするほどのサプライズがあるかも
断念する人多いかも

[460: 匿名さん]

周りに何かが建つとか？