港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[241: 匿名さん]

ところで、この物件はそれほど買い得かどうかはわからないよ。
前スレでも何人か分析していたが、港南の坪２３０位のＭＳは大体
土地８０：建物１５０ぐらいになってる。理由は色々あるが、デベは高額
ユニットを除き土地で儲けるような形にしてる。一方ここは土地は
定借だが保証金方式というやつで、70年の定借権の分有権を買うわけ
でもなんでもない。要するに土地に関する権利は無しで、坪140万とか言
われているのは、建物代金が大部分。そうすると土地付ＭＳで150で作っ
た建物を150で売り20で仕入れた土地を80売ったの同じ儲けを図れば
80で作った建物を140で売るほかはない。つまり建物は付近のｍｓと
は比較にならない安普請にならざるを得ない。しかも港南は土地がど
んどん値上してるから20の土地を80で買わされた人でも、その土地は
いずれ本当に80になる。一方ここは、値上がりする土地の権利はなく
何年に一回かの見直しで、地代だけがどんどんあがる．．．．．．．

[242: 匿名さん]

＞＞２４０
バス網の新設のほか、ＪＲ山手線新駅とそこからの動く歩道等のアクセス、
モノレール新駅＋東京駅乗り入れ、旧東海道貨物線の旅客化、新幹線羽田線
などなど、未定、決定を含め色々ある。港南が東京で一番便利な住宅地にな
るのは疑いなし！！

[243: 匿名さん]

妄想激しすぎ。
未定・決定じゃなくて、ほとんど全部「否定」されたものばかりじゃないか。

[244: SIマンション]

この部件はＳＩマンションだったと思うのですが、最近の流行ですね。

[245: 匿名さん]

疑いなし！！なんて言われると、何とか商法みたいで逆に疑わしい。

[246: 匿名さん]

そうだね、疑わしいよね。
早めに豊洲とかを買っちゃったほうが良いと思うよ。

[249: 匿名さん]

問題はやはりワールドシティータワーズか
あれが売れないとこちらの話が出ないのか

[250: 匿名さん]

数年前は、地方からも買い手が殺到して抽選になり、タワーって凄いなぁと思わせたワールド…。

[255: 匿名さん]

本当に欲しいのなら、こんなとこに投稿してるより、
今から住友にコネ作って、当選確率上げること考えたほうが、
早道。　かな。

[256: 匿名さん]

どう考えても今世紀最後のお買い得物件
時折、倍率下げようと必死な工作員が現れますが
無視してみんなで申し込みましょう！

[261: 匿名さん]

定借付きの安マンションをあえて買う人の気持ちが分からない。
リスクを背負いたいだけ？

[262: 匿名さん]

７０年後は生きていないという言い訳があるんですよ。
定借を自宅用に購入しようと言う人は、同じ地域で所有権物件が購入
出来ない人、というのが定説ですけどね。

[263: 匿名さん]

分譲を買う人は、地価暴落のリスクを背負ってるから。アイコだね。
７０年後に生きてないのも確かだが。

[264: 匿名さん]

中・高年の独身（今も今後も子孫を持たない人）で定借を自宅用に
購入する人には、３０年位住めて、その後売れなくても賃貸に出せれば
いいという考えがあると思うのですが、これは危ないのでしょうか？

[265: 匿名さん]

タワーマンションなんて容積率７００％もあり土地の権利なんて僅かですから、
地価暴落リスクなんてあんまり関係ないのじゃないの。
固定資産税と都市計画税あわせて１．７０％ですから、約５９年間で土地の
価格相当額を税金でもってかれちゃうんです。ですから土地を所有すること
の意義は疑問ですね。

[266: 匿名さん]

70年、生きてたら90代か
微妙なとこだな

もう一つ家あることだし
当たっても賃貸に回すな、俺は

[267: 匿名さん]

> 244 SIマンションさん
その情報ってどこから仕入れるんですか？
全く販売に関しての情報が出ないですね〜
本当に分譲してから販売するのですかね？？

[268: 匿名さん]

投資、セカンドハウス不可、収入制限すれば少しは倍率下がるでしょうかね。
ついでに住み替えも不可。

[269: 匿名さん]

投資、セカンド不可については逃げ道はいくらでもあるような。
収入制限はローン審査との絡みで難しいでしょうし、
住み替え不可を強制するのはまず無理でしょう。

[270: 匿名さん]

＞２６８
当たらないよ。ものすごい倍率になる。条件のいいのは東南、南くらいだけど安いところは破格に安いわけだし。

[271: 匿名さん]

借地料が、年２０万くらいですね。70年で1400万円
上限価格が決まっているから、高層階南向きと、低層階北向きの価格差が余りなさそうですね。

[272: 匿名さん]

土地分の固定資産税の７０年分って、７０平米換算でいくらなんでしょうか？
それと借地料とを比較するべきでは。

[273: 匿名さん]

７０年近く先の、借地料と固定資産税額なんて
誰にも分からない。

以上。

[274: 匿名さん]

土地代がなくて賃料なわけだから、その分借り入れしなくていい。ということはその分の金利もかからないわけです。

[275: 匿名さん]

賃料は地価に連動して3年に1回とかの見直しがある。
ともかく港南では駅近の超1等地。
賃料の見直し1回あたりの値上げ上減額（率）でも決めてくれないと
地価がバブったら10年ぐらいでも恐ろしいことになるかもよ。
そうなったら「都営」でない分容赦がないだろうからね。

[276: 匿名さん]

そうなるとこれは半所有／半賃貸（建物／土地）物件だな。
きちんとした７０年の定借権が付いているわけでもないし。
土地の期限切れが近づいて、そのアヤフヤな権利の価値が
どんどん下がるって言う時期に逆に賃料はどんどん上がる。
やはり買うやつは馬鹿だ。

[277: ２７５]

×　上減額
〇　上限額

[278: 匿名さん]

>>275
>賃料は地価に連動して3年に1回とかの見直しがある。

ん？私が都営住宅経営部住宅整備課に電話で確認した情報と違いますよ。
「賃料は70年間変わらないので安心して良いですよ」と言われました。
倍率下げキャンペーンですか？

騙されませんよ（＾−＾）にっこり

[279: 匿名さん]

それと販売時期についても確認したんですが、全ては住友不動産に販売価格や時期を
まかせているので住友さん次第との事です。

気になったのが「販売価格」も住友不動産にまかしてあるとの事なので少々不安です。
土地の賃料は担当者さんが笑いながら「格安です」と言っていたので期待は出来そうですね。

[280: 匿名さん]

格安賃料じゃ、更に倍率アップ確定。

[281: 匿名さん]

＞２７８，２７９
ん？販売価格は１４０／坪で上限が決まっているから、そもそも皆が
騒いでるんじゃないの？なぜ、そう言われて電話で突っ込まなかったのかしら？
やはり、自分で電話してみよっと。前スレじゃ、間違いなく賃料の値上げがある
前提で皆話してたもん。もし、278さんの情報が正しくて賃料ただ同然、しかも
１４０で建物格安決まりなら、後は、どの程度安普請かだけが焦点になる。
わかっているのは、制振でも免振でもないただの耐震、しかもケープみたいな
形状からくる安定性も期待できなさそうなこと。要するにデベにとって販売上限額
を抑えられて、資材も人件費も上昇傾向にあり、合法ぎりぎりの範囲で手抜き工事
をせざるを得ない条件が完全にそろっている。このリスクをどう見るか、広告費
販売促進費が掛からないという分でどの程度の補いが付くのか、数字の話で決着を
付けねばならん、ウーム。

[282: 匿名さん]

>>281
電話で聞けば分かる事だろうけど「販売価格、時期については住友さんに一任してますので」
の一点張りだったから突っ込みようがなかった。
私も情報が欲しいので参考にして下さい。

[283: 匿名さん]

それと問合せ先はhttp://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v100.htm
の一番下に記載されてるので確認して、みんなで問い合わせましょう！
>「販売価格、時期については住友さんに一任してますので」の一点張り
上手くかわして下さい。検討を祈ります

[284: 匿名さん]

43階建てで、高さ140.7mは低いですね。

[285: 匿名さん]

何か新しい情報はありませんか？

[286: 匿名さん]

>>284

東雲のアップルタワーなぞ、44階建てで139.69mだぞ。
でも、この高さだと直床かな？

[287: 匿名さん]

間取り出てないですかねぇ〜？

[288: 匿名さん]

SIって昔のレスで書いていませんでしたっけ？
あと，東雲のアップルタワーは二重床ですよ。

[289: 匿名さん]

東雲アップルは中層以下は直床だよ
天井も低いし、あそこは上層と下層の差別化が露骨過ぎてイヤ

[290: 匿名さん]

わたしは２件買う余裕がないので参加できませんが
ここの倍率は凄そうですね。

私も貧乏人なので貧乏な人がんばれ！！

[291: 匿名さん]

>>286さん
>>289さん

288です。
すみません。確かに中層以下は直床ですね。

[292: 匿名さん]

ここ当たったら超超超ラッキー♪

[294: 匿名さん]

>>293
それは何故でしょう？

[295: 匿名さん]

暇があるなら、デべにコネ作る努力した方がいいからでしょ。

[296: 293]

>>294
倍率100倍超えを危惧しているからです。

[297: 匿名さん]

【港南四丁目第３団地建替プロジェクト　建築物環境計画書】
がやっと公開されました。
これを見ると二重天井、二重床、スケルトンインフィル、外装タイル貼り、等
以下、抜粋

・都営団地の建替事業で70年の定期借地権付の分譲住宅である。
・様々な環境的配慮を施すと共に、低コスト住宅を目指している。
・都心居住型総合設計を適用し、周辺環境への配慮を施すと共に、低廉で更新の容易な住宅を供給する事で、都心居住、少子化対策に貢献する。又店舗、医療施設、保育園を設置する事で、地域生活者の利便性向上に寄与する。
・八角形のフォルムにより、地域特性を考慮した最適な眺望を確保すると共に、魅力ある4つの広場を形成する。又巨大なヴォリュームを和らげる為、周辺環境になじむ外観の色彩計画、低層部店舗では地権者要望を調整し、バランスのとれた賑わいのある店舗計画としている。
・住戸ではスケルトンインフィルの考えを取り込んだ、長期に渡って更新可能な建築、設備、構造計画であり、魅力ある計画としている。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/103_minato/050125...

[298: 匿名さん]

八角形かよ。
地階はないんだね。

[299: 匿名さん]

>>297
情報古いよ

[300: 匿名さん]

宝くじ買うのと同じで、申し込んで当たればラッキー。
万一当たっても転売できないなら、住んでる家売ってここに住むだけ。

[301: 匿名さん]

所得制限の有無はどうなんでしょう？

[302: 匿名さん]

今日、物件の近くを車で通りました。１０階くらいかな？工事は順調に進んでいる様子です。
販売時期はいつかな？知っている人がいたら教えてください。

[304: 匿名さん]

今どんな状況になっているのかな

[305: 匿名さん]

今年1軒買いましたが、そっちを賃貸にまわして定借に応募することにしました。
2年あれば2割は楽勝でしょう。
繰上げ返済分を頭金貯めるのにとっておかなきゃ。

[306: 匿名さん]

305さん
定借でそんなに簡単に購入していいの？
心配じゃないの？
理由聞かせて？
2年あれば2割は楽勝でしょう。
って何を根拠に？

[307: 匿名さん]

最近は新しい話題はなしですか？

[308: 匿名さん]

ケープが８０倍になりましたので
ここは軽く４００倍ぐらい行きます。

[309: 匿名さん]

ケープは１００倍超えの情報でてますよ。

[310: 匿名さん]

そりゃまた失礼しました！
それでは、ここは５００倍に挑戦ですな
港南伝説のはじまりはじまり

[311: 匿名さん]

持ってて良かった！つみたてくん倍率の、ぶつかり合いね。

[312: 匿名さん]

ケープは単に戸数が少ないから倍率あがってるだけで参考にならないよ。

[313: 匿名さん]

住友じゃなければなー。なんかやらかしそうな気がするよ。

[314: 匿名さん]

住友は即日完売するような値付けは社内でＮＧ。
条件激悪な部屋だけ安くして、後は相場より若干高い設定してくるよ。
住友はそういう会社。

[315: 匿名さん]

でもこの物件の坪単価には借地権契約の縛りがあるんでしょ。
それで利益を出そうとしたら、内装や施設を落とすしかないね。

[316: 匿名さん]

でも低層からガラス透明バルコニーだよ。
施工は竹中、コンクリもプレキャストだし、かなりお金掛かっているように見える。

[317: Michael]

住友は、競争入札の際に、都と坪単価などについても約束してるでしょ？
今さら、売るに際して自分で勝手に変更できるのでしょうか。
ただ、施工が竹中ってのは良いですね（ただの印象ですけど）。

景色の話ですが、フェイバリッジなどで北東方向はふさがっているので、
レインバーブリッジが見えるのは、北東に面したかなりの高層階のみ。
東京タワーは北側のコスモポリスで見えないし、
南西の富士山は、品川のビル群で見えない。
南向きは半分、別の都営団地で２０数階までふさがっている。
南東方向が開けているので、そっちの倍率は高いでしょうね。
海洋大学のグラウンドが続くので、将来的にも南東方向の景観は
良いでしょう。

[318: 匿名さん]

周辺相場の上昇や材料費の高騰等々、いろんな理由を付けて高くしてくるよ。
坪単価100〜150万違ったらＷＣＴの契約者も怒るだろうし。

[319: 匿名さん]

儲けのためなら手段を問わない住友が、45万/m2以下で売るのは想像ができないな。
313の言うように、なにかやらかしそうな予感。

[320: 匿名さん]

そんな入札あるわけないじゃん。

[321: 匿名さん]

立替や移転もあるから、将来の眺望は約束されない。

[322: 匿名さん]

他社なら心配しないけど、あの住友だから。
全戸オークションとかやりかねん。

[323: 匿名さん]

入札条件は、その後の積算条件が変わったら、変更するのは当然。
販売価格の見直しは十分あるのでしょう。

[324: 匿名さん]

何れにせよ、ここだけに最後の望みを託している人には
厳しい情勢に・・・

[325: 匿名さん]

平均倍率５０倍ってところでしょうね。

[326: Michael]

どうも複数人いるようですけど、なんで、
住友に厳しいのですか？たとえば、住友のＷＣＴは、
割と評判いいじゃないですか。
住友は、野村よりはいい印象ですけどね。
野村はプラウドのブランド作りにうまくいった
ようだから、イメージいいのでしょうか？
たしかに大阪商人的な商売をしてるのは認めますけど、
住友が許せないような悪さをしたことありますか？

[327: 匿名さん]

WCTの売り渋り、値上げ等で、悪評をかっているのだと思います。

[328: 匿名さん]

中古の購入希望者がいますチラシ、などのやり方も…

[329: 匿名さん]

住友は（自己の）市場の活性化に活発すぎるのでしょうかねえ。
他社は淡々としているようにみえるので目立つのでしょう。

[330: 匿名さん]

儲けるためなら手段を選ばない売り方の会社だから、疑われてもしょうがない。
計画どおり全戸49万／ｍ２以下でだしたら、少しは悪イメージ払拭できると思うな。

住友さん、見てるなら期待裏切らないでね。

[331: 匿名さん]

これもＷＣＴみたくオークションにしちゃったりして。
なんってったって住友は何をするかわからない。

[332: 匿名さん]

今、コンクリートの外壁はタイルか石は貼られていくのでしょうか。
全体の色合いは茶色でしたよね。

[333: 匿名さん]

下の方から、黒く塗ってますよ。

[334: 匿名さん]

庶民のみなさ〜ん
宝くじを当てるような強運でみごと当ててくださいね。
格差社会にはなかなかない一発逆転の大貧民ゲームです。

[335: 匿名さん]

諸経費入れても３５００万円くらいだから、買えれば月２５万円くらいで
すぐ貸してしまう。
ローン返済はらった残りで、今のローンを支払うことができますから、
こんなポロい話はないよね。ポチの名前は使えないけど、親戚や兄弟
に頼み込んでみんなで申し込めば当たるかもしれない。

[336: 匿名さん]

１世帯１申込み限りで、名義変更不可でしょ。
つみたてくん持ってる人が多数来るだろうから、簡単には当たらない。

[337: 匿名さん]

そんなものどうにでもなる
業者やプロ○民だけにいい思いをさせてやる必要は無いから
うちも兄弟親戚頼めるとこ全て動員して申し込む
まあそれでも当たらないとは覚悟してるが

[338: 匿名さん]

自己使用ということでローン組んで、人に貸したりしてもわからないのですか？
そもそも、ここは転貸前提で契約できないでしょう。
ローン実行後なら、銀行もそこまで調べないのでしょうかね？
都のチェックは銀行より更に厳しそうだけど。住民票の提出だけじゃなくて
本人確認とかされそう。

[339: 匿名さん]

これだけの物件だと、代理出産した母親が情が移って「自分の子だ」と
言い出すのよりも高い確立で、名義を借りた親戚が「当たったのは自分
だ」と言い出しかねない。文書で名義借りの契約をして報酬でも決めた
ら、これは刑事罰の対象だから、将来的に色々トラブルの原因になる。
そんなに簡単に「どうにでもなる」とか言わない方がいいよ。銀行も
甘くないしね。

[340: 匿名さん]

予想以上に良い感じに建設されてますね。
ありゃ倍率高そうだから皆さん諦めなさいよ