港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[204: 匿名さん]

東京近郊はどこも地盤悪いですからね。内陸でも杭物件多数。
>199
皇居だって・・・元沼地かなんかでしょ。埋め立て地は海だけではない。
沼地も川底もあって、東京そこいらにあるよ。
湾岸じゃなきゃいいなんていって、元川底に木造一軒やなんて怖いことしないでね

[205: 匿名さん]

↑間違えた
>199　×
>196 　○

[206: 匿名さん]

この物件は定期借地権のものになるのですよね。何年でしたでしょうか？

[207: 匿名さん]

６０年でしたっけ？

[208: 匿名さん]

70年。

[209: 匿名さん]

いつ販売？

[210: 匿名さん]

完成後、販売とのこと。ｂｙ住友不動産販売

[211: 匿名さん]

207, 208さん
ありがとうございました。

[212: 匿名さん]

ここ完成後販売って事は2008年10月末じゃん
ちょっと販売までが遠すぎる
つかこのスレ後2年も持たすんかいね？
いろんな意味で立てるの早すぎだろ

[213: 匿名さん]

ていうか、価格条件の縛りがあって東京都との販売条件の決着がつかずに見切り着工なのだと聞いた。ちなみに今回は住友不動産が出資した会社が独自販売を行うので住友不動産販売は関与しないらしい。黙っていても売れるものを販売代理にはださないだろう。
①転売規制
②賃貸規制
とにかく、「都営アパート土地の活用」なので「中堅所得者向け住宅」と銘打っている限り
投資家の銭儲けに使われたくないというのが都の意向。実際問題、キャッシュで買われたら
賃貸の縛りはきかないし、転売規制をかける有効な手立てもない。
これが２年後にどういう落としどころを見つけてでてくるか楽しみ。

[214: 匿名さん]

転売のときは購入価格以上で売ってはいけない
ということにしとけばいいんじゃまいか？
それでも買うけど・・・

[215: 匿名さん]

法律上無効な規定は定めても意味がないです。
ＡさんとＢさんが交わした売買契約に関して、第三者にいくらで売っても自由というのが
民法の基本ですよね。
これを規制をかける法律的に有効な契約というのはなかなかなさそうです。

購入価格以上で売ってはいけない・・・という縛り自体も
可能だとしても甘すぎる条件ですよね。
１５年賃貸で稼いで、購入価格で売却できたらいい商売です。
また７０年間にインフレとか起こったら逆にこの条件つらすぎます。

[216: 匿名さん]

定借物件は２０年後などに購入する需要はなかなか見つけるのは
厳しいでしょうね。
竣工後、時間が経過するにつれ、中古不動産としてこの物件を購入
する層は、期限７０年というリミットが近づき、建物も老朽化するため、
修繕費や取り壊し費用負担などのリスク条項が顕著になり、
そんな状態で購入価格よりも高く購入したりする魅力は低くなるでしょう。
キャッシュで購入し、ずっと賃貸に出そうと考えている層には、運用利回り
の観点からお得になるでしょう。転売によるキャピタルゲイン狙いはどうだか？

[217: 匿名さん]

一例ですが
定期借地権の物件でも１０年で買値で転売できればいいですよね。
自己資金１５００万円。借入金１５００万円で３０００万円２０坪の
物件を買います。
月坪１万の家賃でも２０万／月。管理費、修繕積み立て金、地代等３万
で家賃収入は２００万／年
ローン支払い（金利3.7％　３６０回想定）年１１３万
手取り　８７万円
１０年間で８７０万円・・・・①
１０年後の残債1170万円
３０００万円で売却できたら１８３０万円−９６万円＝１７４０万円・・・②
①＋②＝２６１０万円
トータルで１５００万の資金が年利７％強で利潤を生んだ計算になります。

[218: 匿名さん]

ここが賃貸にまわせるかは疑問だがな

[219: 匿名さん]

>>218
目の前のビュロー品川の賃料知らんのか？

[220: 匿名さん]

知ってるが、ここは色々規制がつくという話だから

[221: 匿名さん]

賃貸「で」回せるかではなく
賃貸「に」まわせるかである

[222: 匿名さん]

転売や賃貸は東京都との借地権契約の中で制限を受けると思います。もし
自由に賃貸ができるんだったら、きわめて効率の良いマンションになるし、
入居が思わしくなければ賃料の引き下げもできますから、周辺の賃料相場
の押し下げ要因となりますね。
周辺の賃貸マンションを持ってる人にとってはまずい話です。

[223: 匿名さん]

２００８年１０月販売って、　金利いくらになってるんだろう。。

[224: 匿名さん]

どちらにしても、凄い高倍率物件としてマスコミの話題となり、
有名なマンションになるのは確実。

[225: 匿名さん]

定借を自宅用に買うひとなんて金銭的にクルシイ人だけであまり居ないでしょ。
規制がつくなら投資用の人が手を引くからそうでもないか？
貧〇人の＊＊になるね。
規制もうけてもそれらが殺到で高倍率なのか

[226: 匿名さん]

規制が出来ても、今すんでるマンションを売却か賃貸に回して
こっちに住むかな？もし当たればだけど
こっちのほうが駅から近いし、近くにマンション買ってるから
よりお買い得マンションがきたら嫌という意地もあるけどｗ
金利とかもどうせキャッシュだから関係ないし

[227: 匿名さん]

ビューロ品川の賃料は、家具一式＆光熱費込みのホテル的仕様による設定であり、
ここの賃料と近似すると思っている人は残念ながら算定条件が錯誤があるようですね。
いってみれば、当物件南に建ったマンションの賃料と類似になるでしょう。
仕様が似てるでしょうからね。

[228: 匿名さん]

>>227
そんな事は知ってるよ。
もっと比較しやすい物件だとパシフィーク品川ってのがある。

[229: 匿名さん]

ここは＊＊安なので、都営並みな仕様だろうと云われてますからね

[230: 匿名さん]

金利上昇のピッチは案外早そうですね、

[231: 匿名さん]

他物件のMRに行き、秋価格の高さに呆れた・・
ここが唯一の希望の星。

[232: 匿名さん]

＞２３１
秋価格　ご覧になったですか。
ここは２年後の秋価格ですが、よく考えると２年分ウェイティングの行列が増えるということですね
抽選も、一次予選、二次予選、本選とかありそうですね。

[233: 匿名さん]

２年後に万一、ミニバブルがはじけてれば、
倍率はそれほどでもないかも知れません。

[234: 匿名さん]

２年後ではまだミニでもはじけてないでしょうね

[235: 匿名さん]

いつはじけて不動産価格が下がるかは、誰にも分かりません。
消費税アップが、キッカケにならなければ良いのですが。

[236: 匿名さん]

＞品川の定期借地なんて当たらないって
＞それこそ下手すると上がり切った時点での格安販売だから
＞バブル絶頂時の公団建売住宅のように200〜300倍とか平気でありそうだよ
＞あの時周辺価格相場7000万の郊外物件(さいたま)でさえ3000万台後半で売り出して
＞150倍とか平気で付いてたんだから

[237: 匿名さん]

サウスゲートまで確定したから、倍率４桁もありえる？

[238: 匿名さん]

サウスゲートって、再開発するだけで
新駅作るのは決まってないんでしょ。

[239: 匿名さん]

たぶんＪＲ東側の操車場は独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構
がもっているんでしょ。
だとすれば、都心の一等地を操車場で使っていてはもったいないですよね。
できるだけ高く売るかテナントビルでもたてて高収益物件に仕立てたいの
とちがいますか。

ところが、開発しようと思っていてもとなりに汚水処理場があっては、
資産価値は高まりませんよね。ということは、行政の再開発により汚
水処理場が整備されれば、ここに駅を作って開発することは自然な流
れかな。

[240: 匿名さん]

>>238
サウスゲートの資料を見ましょう。「水陸交通の結節点」4箇所が明記してあります。
南から、「品川浦」「天王洲」「海洋大学前」そして『水処理場付近』です。

あの位置だから「水」は運河しかありません。
別資料の運河ルネッサンス（港湾局）でも触れられていますが、
行き先は東京・江戸の観光地なので、運河沿いで行ける銀座〜浅草（江戸市街）方面と、
お向かいの台場〜晴海・有明（東京新都心＝オリンピック候補地）が自明です。

ところで「陸」はなんだと思います？バスターミナルが出来るとでも思ってますか？

[241: 匿名さん]

ところで、この物件はそれほど買い得かどうかはわからないよ。
前スレでも何人か分析していたが、港南の坪２３０位のＭＳは大体
土地８０：建物１５０ぐらいになってる。理由は色々あるが、デベは高額
ユニットを除き土地で儲けるような形にしてる。一方ここは土地は
定借だが保証金方式というやつで、70年の定借権の分有権を買うわけ
でもなんでもない。要するに土地に関する権利は無しで、坪140万とか言
われているのは、建物代金が大部分。そうすると土地付ＭＳで150で作っ
た建物を150で売り20で仕入れた土地を80売ったの同じ儲けを図れば
80で作った建物を140で売るほかはない。つまり建物は付近のｍｓと
は比較にならない安普請にならざるを得ない。しかも港南は土地がど
んどん値上してるから20の土地を80で買わされた人でも、その土地は
いずれ本当に80になる。一方ここは、値上がりする土地の権利はなく
何年に一回かの見直しで、地代だけがどんどんあがる．．．．．．．

[242: 匿名さん]

＞＞２４０
バス網の新設のほか、ＪＲ山手線新駅とそこからの動く歩道等のアクセス、
モノレール新駅＋東京駅乗り入れ、旧東海道貨物線の旅客化、新幹線羽田線
などなど、未定、決定を含め色々ある。港南が東京で一番便利な住宅地にな
るのは疑いなし！！

[243: 匿名さん]

妄想激しすぎ。
未定・決定じゃなくて、ほとんど全部「否定」されたものばかりじゃないか。

[244: SIマンション]

この部件はＳＩマンションだったと思うのですが、最近の流行ですね。

[245: 匿名さん]

疑いなし！！なんて言われると、何とか商法みたいで逆に疑わしい。

[246: 匿名さん]

そうだね、疑わしいよね。
早めに豊洲とかを買っちゃったほうが良いと思うよ。

[249: 匿名さん]

問題はやはりワールドシティータワーズか
あれが売れないとこちらの話が出ないのか

[250: 匿名さん]

数年前は、地方からも買い手が殺到して抽選になり、タワーって凄いなぁと思わせたワールド…。