港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[181: 匿名さん]

ここって「港南四丁目第３団地建替プロジェクト（民間施設ゾーン）」という事業名だけど、わざわざ「民間施設ゾーン」と表示するということは官が整備するゾーンもあるってこと？第３団地「建替」プロジェクトというくらいだからそこには都営住宅が建つのか？地図で見ると相当広い敷地なので、下記アドレスのページに表示されている建物だけで終わりということはないように見えるのですが・・・。
正確なところ知っている人いませんか？
　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v101.htm

[182: 匿名さん]

１８１ですがgoogleで調べたらだいたい解決しました。
それにしても雑誌では二度とない格安物件とか書かれていたけど、都とは安く供給する約束していること、都営住宅敷地内の開発であることから、あまりグレードには期待できなさそう。
地代も年２０万くらいはかかりそうなので、少し萎えてきた。

[183: 匿名さん]

価格的にとても魅力がありますが、やはり埋立地というのが
どう評価していいのか悩みます。ネット上でも、賛否両論です。
地震（液状化、インフラの破壊他）なんて来てみなければ
わからないとなると、うーん。

[184: 匿名さん]

スルーして違う物件探した方が良いよ。

[185: 匿名さん]

いくらネガティブキャンペーンやっても、
購入希望者は減らないよ。

[186: 匿名さん]

ここは埋立地だけれど、東京礫層まで２０メートルくらいだから、湾岸の
中ではいちばん浅いほうです。
埋立地を悪く言うけど、日比谷から南も埋立地ですよ。

[187: 匿名さん]

ここに少しでも
不満、疑問、抵抗がある方は、
別のマンションを探しましょう。
ご本人にとっても、他の方にとってもその方がハッピィですから。

[188: 匿名さん]

ですね
大手町や銀座も埋立地。

[189: 匿名さん]

でもさ、買う本人は70年もあったら生きてないし。。。とかいうけど
残されたほうは、定借残されたら実際諸々あって迷惑な話だよね。

[190: 匿名さん]

銀座は違うよ。

[191: 匿名さん]

銀座も埋め立て地。
http://www.ginza.jp/story/chikei.html

[192: 匿名さん]

ここで一生懸命批判している人
向きになって反論している人
所詮このマンションの当事者にはなれませんよ。

かくいう私も落選するでしょう（泣）

[193: 匿名さん]

私も多少の不安（埋め立て）がありますが、むしろ安心材料を
探していて、どうにか自分を納得させて、させたい、前進したい、
という感じです。大丈夫、の意見を聞きたいというか。

[194: 匿名さん]

競争倍率は多分100倍を超えるでしょう

>>193
>どうにか自分を納得させて、させたい、前進したい
としても、結局　当たらないのではないでしょうか？
　

[195: 匿名さん]

＞１８１
都営は建ちませんよ。都営をもう建てない「代わり」なんですよ、この定借。
だから民間だけど半都営のイメージ

[196: 匿名さん]

皇居のすぐ隣の大手町も埋立地なのですか。

[197: 匿名さん]

大崎の一部は基礎杭の長さが２５〜２７メートルもあるんですね。世田谷でも１５メートル
くらいと言えばこの辺の２０メートルというのは、心配ないんじゃないの。

[198: 匿名さん]

城南も意外と地盤良くないんですよね

[199: 匿名さん]

東京近郊なら内陸でも２０〜３０ｍの杭は珍しくないよ。
東雲あたりは７０ｍクラスだし、この程度なら全く問題無いです。

[200: 匿名さん]

>東雲あたりは７０ｍクラスだし

７０ｍ！！！！

[201: 匿名さん]

東雲はぐにゃぐにゃなのね

[202: 匿名さん]

表現には気をつけましょう
そんなこと書いたら豊洲、東雲エリア　スレッドの住民が
血相変えて殺到しますよ。
彼らによると７０ｍでも全く心配する必要ないそうです
信じてあげましょうよ（笑）

[203: 匿名さん]

そうですね
杭の長さを笑う行為はご自分の無知をさらけだしているのに気づいたほうがいいかも。
杭の長さより上下のバランスが大事。
１５ｍの杭でも上が賃貸都営なみだったら、そのほうが危険だもん

[204: 匿名さん]

東京近郊はどこも地盤悪いですからね。内陸でも杭物件多数。
>199
皇居だって・・・元沼地かなんかでしょ。埋め立て地は海だけではない。
沼地も川底もあって、東京そこいらにあるよ。
湾岸じゃなきゃいいなんていって、元川底に木造一軒やなんて怖いことしないでね

[205: 匿名さん]

↑間違えた
>199　×
>196 　○

[206: 匿名さん]

この物件は定期借地権のものになるのですよね。何年でしたでしょうか？

[207: 匿名さん]

６０年でしたっけ？

[208: 匿名さん]

70年。

[209: 匿名さん]

いつ販売？

[210: 匿名さん]

完成後、販売とのこと。ｂｙ住友不動産販売

[211: 匿名さん]

207, 208さん
ありがとうございました。

[212: 匿名さん]

ここ完成後販売って事は2008年10月末じゃん
ちょっと販売までが遠すぎる
つかこのスレ後2年も持たすんかいね？
いろんな意味で立てるの早すぎだろ

[213: 匿名さん]

ていうか、価格条件の縛りがあって東京都との販売条件の決着がつかずに見切り着工なのだと聞いた。ちなみに今回は住友不動産が出資した会社が独自販売を行うので住友不動産販売は関与しないらしい。黙っていても売れるものを販売代理にはださないだろう。
①転売規制
②賃貸規制
とにかく、「都営アパート土地の活用」なので「中堅所得者向け住宅」と銘打っている限り
投資家の銭儲けに使われたくないというのが都の意向。実際問題、キャッシュで買われたら
賃貸の縛りはきかないし、転売規制をかける有効な手立てもない。
これが２年後にどういう落としどころを見つけてでてくるか楽しみ。

[214: 匿名さん]

転売のときは購入価格以上で売ってはいけない
ということにしとけばいいんじゃまいか？
それでも買うけど・・・

[215: 匿名さん]

法律上無効な規定は定めても意味がないです。
ＡさんとＢさんが交わした売買契約に関して、第三者にいくらで売っても自由というのが
民法の基本ですよね。
これを規制をかける法律的に有効な契約というのはなかなかなさそうです。

購入価格以上で売ってはいけない・・・という縛り自体も
可能だとしても甘すぎる条件ですよね。
１５年賃貸で稼いで、購入価格で売却できたらいい商売です。
また７０年間にインフレとか起こったら逆にこの条件つらすぎます。

[216: 匿名さん]

定借物件は２０年後などに購入する需要はなかなか見つけるのは
厳しいでしょうね。
竣工後、時間が経過するにつれ、中古不動産としてこの物件を購入
する層は、期限７０年というリミットが近づき、建物も老朽化するため、
修繕費や取り壊し費用負担などのリスク条項が顕著になり、
そんな状態で購入価格よりも高く購入したりする魅力は低くなるでしょう。
キャッシュで購入し、ずっと賃貸に出そうと考えている層には、運用利回り
の観点からお得になるでしょう。転売によるキャピタルゲイン狙いはどうだか？

[217: 匿名さん]

一例ですが
定期借地権の物件でも１０年で買値で転売できればいいですよね。
自己資金１５００万円。借入金１５００万円で３０００万円２０坪の
物件を買います。
月坪１万の家賃でも２０万／月。管理費、修繕積み立て金、地代等３万
で家賃収入は２００万／年
ローン支払い（金利3.7％　３６０回想定）年１１３万
手取り　８７万円
１０年間で８７０万円・・・・①
１０年後の残債1170万円
３０００万円で売却できたら１８３０万円−９６万円＝１７４０万円・・・②
①＋②＝２６１０万円
トータルで１５００万の資金が年利７％強で利潤を生んだ計算になります。

[218: 匿名さん]

ここが賃貸にまわせるかは疑問だがな

[219: 匿名さん]

>>218
目の前のビュロー品川の賃料知らんのか？

[220: 匿名さん]

知ってるが、ここは色々規制がつくという話だから

[221: 匿名さん]

賃貸「で」回せるかではなく
賃貸「に」まわせるかである

[222: 匿名さん]

転売や賃貸は東京都との借地権契約の中で制限を受けると思います。もし
自由に賃貸ができるんだったら、きわめて効率の良いマンションになるし、
入居が思わしくなければ賃料の引き下げもできますから、周辺の賃料相場
の押し下げ要因となりますね。
周辺の賃貸マンションを持ってる人にとってはまずい話です。

[223: 匿名さん]

２００８年１０月販売って、　金利いくらになってるんだろう。。

[224: 匿名さん]

どちらにしても、凄い高倍率物件としてマスコミの話題となり、
有名なマンションになるのは確実。

[225: 匿名さん]

定借を自宅用に買うひとなんて金銭的にクルシイ人だけであまり居ないでしょ。
規制がつくなら投資用の人が手を引くからそうでもないか？
貧〇人の＊＊になるね。
規制もうけてもそれらが殺到で高倍率なのか

[226: 匿名さん]

規制が出来ても、今すんでるマンションを売却か賃貸に回して
こっちに住むかな？もし当たればだけど
こっちのほうが駅から近いし、近くにマンション買ってるから
よりお買い得マンションがきたら嫌という意地もあるけどｗ
金利とかもどうせキャッシュだから関係ないし

[227: 匿名さん]

ビューロ品川の賃料は、家具一式＆光熱費込みのホテル的仕様による設定であり、
ここの賃料と近似すると思っている人は残念ながら算定条件が錯誤があるようですね。
いってみれば、当物件南に建ったマンションの賃料と類似になるでしょう。
仕様が似てるでしょうからね。

[228: 匿名さん]

>>227
そんな事は知ってるよ。
もっと比較しやすい物件だとパシフィーク品川ってのがある。

[229: 匿名さん]

ここは＊＊安なので、都営並みな仕様だろうと云われてますからね

[230: 匿名さん]

金利上昇のピッチは案外早そうですね、