港南四丁目第3団地建替プロジェクト〜高倍率確定物件！？

[匿名さん]

販売しないのか！！！と待っている人も多いと思われる物件です。

①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？

最新の情報持っている方は教えて下さい。

[151: 匿名さん]

ＷＣＴは品川駅から遠すぎて検討対象外、に同感。
数年前なら、タワーが珍しかったからＷＣＴでもいいかなと
思ったけど。
今じゃ、駅から遠いタワーをわざわざ買いたくはない。

[152: 匿名さん]

港南地区は海岸通りを境に各物件の明暗がはっきりしてきましたね。

ベイクレ：売れ残り
ＷＣＴ　：順調？？
ブラン　：速攻で完売

海岸通りを越えない各物件：完売

やっぱりマンションは最寄り駅までの立地が重要だとゆう事が立証された様ですかね。
ブランは販売方法や発売時期で先行逃げ切りって感じでしょうか？
ベイクレが正直ここまで売れ残るとは誰も思わなかったんじゃないかな。
部屋の明かりの点灯率を指摘する声があるけど他物件と比べると本当に真っ暗で、
残りの残戸数が気になる所です。
ＷＣＴはまだ販売中とゆう事でまだ明暗がはっきりしてませんが、なんか売れ残っちゃう
可能性も出てきている気がします。
港南四丁目第3団地建替プロジェクトは海岸通りを越えない物件で、爆発特価で、立地良好
なので発売されればさらなる明暗が出てくるでしょうね。

[153: 匿名さん]

モノレール通勤なのでWCTは即買い。
玄関からホームまで約７分。

[154: 匿名さん]

ＷＣＴの品川駅からの距離は三角地帯に直線道路ができることで、
コスポリなんかとそれほど差がなくなる予定。

[155: 匿名さん]

>直線道路ができることで、

高速とかモノレールを潜り抜けて直線道路が出来るの？
可能なの？
本当ならベイクレだけ売れ残っちゃうじゃん。

[156: 匿名さん]

まあ物件価格上昇効果でベイクレも直に完売でしょう。
正直＊＊な営業でも売れるのがムカつくけど

[157: 匿名さん]

>>156
え〜！ベイクレの点灯率見たことないの？
3桁は残戸数ありそうだったよ。
ＷＣＴ、ブラン、コスポリ、ＰＴ品川ベイワードはピカピカなのにベイクレだけ
真っ暗って変。あれは見比べた事がある人なら俺の言ってる事は分かってくれると思う。
なんでだろう？西側だけ異常に売れ残ったとかかな？
まさか200戸以上残っている訳ないし。

[158: 匿名さん]

>>157
あれだけ夜間点灯が少ないと、相当数の残戸抱えてると考えるのが
普通でしょうね。
セカンド購入などは、ベイクレ以外でもありますからね。

[159: 匿名さん]

初めは点灯率が低いのは遮光カーテンでも使っているのかな？と噂が立っている時も
思っていたのですが、普通に考えて入居された方々は眺望を楽しみたい。といった理由
から遮光カーテンで締め切るなんてのはおかしいですしね。
昨日なんて西側だけですけど８割くらい真っ暗でしたので本当にビックリしました。
今夜もチェック入れてみます。

[160: 匿名さん]

>高速とかモノレールを潜り抜けて直線道路が出来るの？
港区の発表では線形改善のために直線道路を作ると書いてありましたから、三角地帯を道路が挟む形になるのでしょう。
そうなったら品川駅までの時間は計算上１４分→１２分になるはず。
さらにスーパーが入ったらベイクレだけ置いてかれる可能性は大きいでしょう。

[161: 匿名さん]

直線道路は私の方では確認してませんが、住友パワー炸裂！といった所ですかね。
確かＷＣＴだけ急に地目が販売スタート時変わったので、当時も住友パワー炸裂してるな〜。
と思ったものです。

[162: 匿名さん]

>>157
>>159
まあ、あんまり追い詰めないようにしましょう。
電気を消して生活している方も居るそうですからw

[163: 匿名さん]

>電気を消して生活している方も居るそうですからw

意味が分かんない。電気消してどうやって生活するの？
ＴＶは？食事の時は？電気を消す目的は省エネ？
電気が強制的に止められちゃったとか？
う〜ん、分かんない。

[164: 匿名さん]

>161
直線道路についてこちら
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html
あと、港区はすでに三角地帯を購入して工事の準備に入ってます。
今三角地帯全体が白いフェンスに囲まれて「港区教育委員会」と書かれる看板が置かれています。

[165: 匿名さん]

160です。
直線道路について私の勘違いがありました。
港区が計画してるのはどうやら斜めの道路をなくして海洋大沿いにまっすぐな道路を造るらしいです。
現在の旧国交省品川寮と品川会館跡を道路にして、三角地帯の残りの部分と斜線道路が学校施設と一体化になる予定だそうです。
これならブランがそれほど影響されないと思いますがどうでしょう。
ソースはこちら
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html

[166: 匿名さん]

上手く計画が進めば良いですね。港南口前のセブンイレブンも使いやすくなったり、
ＳＯＮＹビル前の歩道も見違えるほど綺麗になりました。
確かこの後の計画にコスポリ前の道路が高輪方面に直結する事も予定されているようなので
まだまだ港南は変貌を続けるのでしょうね。

[167: 匿名さん]

WCTの営業マンに「WCTの向いの東京都の土地で70年定借物件て、どうなんですか？いつ頃売るんですか？」って聞いてみました。（悪く言うかもしれないけど、他にあてもないし、聞くだけはただかなーと思って）

下記に聞いた内容を書いてみます。
WCT検討してる人を前にして言うんだからいいことは言わないだろうと思うので、
そういう前提で読んでください。あくまで参考程度に。
逆にどの程度真実なのか、情報ある方コメントください。

・すでに施工開始している。
・販売開始時期はまだ未定。
・建物がほぼ出来上がってから売る予定。
・外廊下で、ちょっと団地のイメージ。決してハイグレードとはいえないもの。
・ゆえにWCTと同じ目線で比較するのはどうかと思う。
・投資目的の購入が多く、抽選倍率もかなり高くなると思うが、ここに住みたいと思って買う人は少ないのでは。


・

[168: 匿名さん]

・他のマンションも既に竣工しているところがほとんどだから同じ
・販売はほぼ終了しているから同じ
・実物を見れるからこちらの方が上
・ベイクレもＣＭＴも外廊下だから同じ
・よってＷＣＴと対して変わらないから同じ
・まぁ港南自体が、ここに住みたいと思って買う人はいないだろうから同じ

[169: 匿名さん]

あ、そうか！今まで当たり前だと思っていた設計変更が出来ないのか。

[170: 匿名さん]

条件は、部屋の色、間取り全て決定済みで販売されたケープと同じ。
ただ、これが不人気かというと、微妙なところで、ケープが１年で１０００戸売り切ったこと
を考えると、超高倍率物件になるのではないでしょうか。
（ただ、ケープは、北側はともかく、南側で見合いが少なく、かつ、リーズナブルという稀少
物件でしたが・・・）

[171: 匿名さん]

すみません。
１６７と１６８って同一の方の書き込みでしょうか。
微妙に１６７と１６８の意見が違うように見えますが。

[172: 匿名さん]

167さんの意見に168さんなりの意見を返しているのではないでしょうか？
しかし、設備等の標準装備はレベル落とさないと売主儲けがないですよね？

[173: 匿名さん]

>>まぁ港南自体が、ここに住みたいと思って買う人はいないだろうから同じ
だったら今まで完売したマンションはなんだったんでしょう・・・
ここは投資向きの物件だからって地域全体に対する評価を下げてまで持ち上げるのはどうかと思いますよ。

[174: 匿名さん]

港南口のオリックスビル１階は、結局セブンとデニーズでしたね。
ツタヤがあそこに入るのでは、と期待していたので、
かなり残念です。Ｂ１階や２階はどうなるのでしょうか？

[175: 匿名さん]

港南ではない、駅から遠いケープを比較に持ちだしてもね。

[176: 匿名さん]

事故が無ければ、この物件のエレベーターは間違いなくシンドラーだったろう。
それでも単価を考えたら、やっぱりシンドラーだろうか。

[177: 匿名さん]

都の書面だと、「中堅所得層ファミリー世帯向け」とありますが、
単身では応募できないのでしょうか。どなたかご存知の方、教えてください。

[178: 匿名さん]

「向け」であって「専用」じゃないから大丈夫だ！

[179: 匿名さん]

既に公庫で借り入れしている場合は、借り入れは無理ですか？

[180: 匿名さん]

「中堅所得層ファミリー世帯向け」なので、
世帯年収550万以上、居住2人以上、不動産所有無し、が条件。
とかだったら倍率下がるべか？

[181: 匿名さん]

ここって「港南四丁目第３団地建替プロジェクト（民間施設ゾーン）」という事業名だけど、わざわざ「民間施設ゾーン」と表示するということは官が整備するゾーンもあるってこと？第３団地「建替」プロジェクトというくらいだからそこには都営住宅が建つのか？地図で見ると相当広い敷地なので、下記アドレスのページに表示されている建物だけで終わりということはないように見えるのですが・・・。
正確なところ知っている人いませんか？
　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/20e8v101.htm

[182: 匿名さん]

１８１ですがgoogleで調べたらだいたい解決しました。
それにしても雑誌では二度とない格安物件とか書かれていたけど、都とは安く供給する約束していること、都営住宅敷地内の開発であることから、あまりグレードには期待できなさそう。
地代も年２０万くらいはかかりそうなので、少し萎えてきた。

[183: 匿名さん]

価格的にとても魅力がありますが、やはり埋立地というのが
どう評価していいのか悩みます。ネット上でも、賛否両論です。
地震（液状化、インフラの破壊他）なんて来てみなければ
わからないとなると、うーん。

[184: 匿名さん]

スルーして違う物件探した方が良いよ。

[185: 匿名さん]

いくらネガティブキャンペーンやっても、
購入希望者は減らないよ。

[186: 匿名さん]

ここは埋立地だけれど、東京礫層まで２０メートルくらいだから、湾岸の
中ではいちばん浅いほうです。
埋立地を悪く言うけど、日比谷から南も埋立地ですよ。

[187: 匿名さん]

ここに少しでも
不満、疑問、抵抗がある方は、
別のマンションを探しましょう。
ご本人にとっても、他の方にとってもその方がハッピィですから。

[188: 匿名さん]

ですね
大手町や銀座も埋立地。

[189: 匿名さん]

でもさ、買う本人は70年もあったら生きてないし。。。とかいうけど
残されたほうは、定借残されたら実際諸々あって迷惑な話だよね。

[190: 匿名さん]

銀座は違うよ。

[191: 匿名さん]

銀座も埋め立て地。
http://www.ginza.jp/story/chikei.html

[192: 匿名さん]

ここで一生懸命批判している人
向きになって反論している人
所詮このマンションの当事者にはなれませんよ。

かくいう私も落選するでしょう（泣）

[193: 匿名さん]

私も多少の不安（埋め立て）がありますが、むしろ安心材料を
探していて、どうにか自分を納得させて、させたい、前進したい、
という感じです。大丈夫、の意見を聞きたいというか。

[194: 匿名さん]

競争倍率は多分100倍を超えるでしょう

>>193
>どうにか自分を納得させて、させたい、前進したい
としても、結局　当たらないのではないでしょうか？
　

[195: 匿名さん]

＞１８１
都営は建ちませんよ。都営をもう建てない「代わり」なんですよ、この定借。
だから民間だけど半都営のイメージ

[196: 匿名さん]

皇居のすぐ隣の大手町も埋立地なのですか。

[197: 匿名さん]

大崎の一部は基礎杭の長さが２５〜２７メートルもあるんですね。世田谷でも１５メートル
くらいと言えばこの辺の２０メートルというのは、心配ないんじゃないの。

[198: 匿名さん]

城南も意外と地盤良くないんですよね

[199: 匿名さん]

東京近郊なら内陸でも２０〜３０ｍの杭は珍しくないよ。
東雲あたりは７０ｍクラスだし、この程度なら全く問題無いです。

[200: 匿名さん]

>東雲あたりは７０ｍクラスだし

７０ｍ！！！！

[201: 匿名さん]

東雲はぐにゃぐにゃなのね

[202: 匿名さん]

表現には気をつけましょう
そんなこと書いたら豊洲、東雲エリア　スレッドの住民が
血相変えて殺到しますよ。
彼らによると７０ｍでも全く心配する必要ないそうです
信じてあげましょうよ（笑）

[203: 匿名さん]

そうですね
杭の長さを笑う行為はご自分の無知をさらけだしているのに気づいたほうがいいかも。
杭の長さより上下のバランスが大事。
１５ｍの杭でも上が賃貸都営なみだったら、そのほうが危険だもん

[204: 匿名さん]

東京近郊はどこも地盤悪いですからね。内陸でも杭物件多数。
>199
皇居だって・・・元沼地かなんかでしょ。埋め立て地は海だけではない。
沼地も川底もあって、東京そこいらにあるよ。
湾岸じゃなきゃいいなんていって、元川底に木造一軒やなんて怖いことしないでね

[205: 匿名さん]

↑間違えた
>199　×
>196 　○

[206: 匿名さん]

この物件は定期借地権のものになるのですよね。何年でしたでしょうか？

[207: 匿名さん]

６０年でしたっけ？

[208: 匿名さん]

70年。

[209: 匿名さん]

いつ販売？

[210: 匿名さん]

完成後、販売とのこと。ｂｙ住友不動産販売

[211: 匿名さん]

207, 208さん
ありがとうございました。

[212: 匿名さん]

ここ完成後販売って事は2008年10月末じゃん
ちょっと販売までが遠すぎる
つかこのスレ後2年も持たすんかいね？
いろんな意味で立てるの早すぎだろ

[213: 匿名さん]

ていうか、価格条件の縛りがあって東京都との販売条件の決着がつかずに見切り着工なのだと聞いた。ちなみに今回は住友不動産が出資した会社が独自販売を行うので住友不動産販売は関与しないらしい。黙っていても売れるものを販売代理にはださないだろう。
①転売規制
②賃貸規制
とにかく、「都営アパート土地の活用」なので「中堅所得者向け住宅」と銘打っている限り
投資家の銭儲けに使われたくないというのが都の意向。実際問題、キャッシュで買われたら
賃貸の縛りはきかないし、転売規制をかける有効な手立てもない。
これが２年後にどういう落としどころを見つけてでてくるか楽しみ。

[214: 匿名さん]

転売のときは購入価格以上で売ってはいけない
ということにしとけばいいんじゃまいか？
それでも買うけど・・・

[215: 匿名さん]

法律上無効な規定は定めても意味がないです。
ＡさんとＢさんが交わした売買契約に関して、第三者にいくらで売っても自由というのが
民法の基本ですよね。
これを規制をかける法律的に有効な契約というのはなかなかなさそうです。

購入価格以上で売ってはいけない・・・という縛り自体も
可能だとしても甘すぎる条件ですよね。
１５年賃貸で稼いで、購入価格で売却できたらいい商売です。
また７０年間にインフレとか起こったら逆にこの条件つらすぎます。

[216: 匿名さん]

定借物件は２０年後などに購入する需要はなかなか見つけるのは
厳しいでしょうね。
竣工後、時間が経過するにつれ、中古不動産としてこの物件を購入
する層は、期限７０年というリミットが近づき、建物も老朽化するため、
修繕費や取り壊し費用負担などのリスク条項が顕著になり、
そんな状態で購入価格よりも高く購入したりする魅力は低くなるでしょう。
キャッシュで購入し、ずっと賃貸に出そうと考えている層には、運用利回り
の観点からお得になるでしょう。転売によるキャピタルゲイン狙いはどうだか？

[217: 匿名さん]

一例ですが
定期借地権の物件でも１０年で買値で転売できればいいですよね。
自己資金１５００万円。借入金１５００万円で３０００万円２０坪の
物件を買います。
月坪１万の家賃でも２０万／月。管理費、修繕積み立て金、地代等３万
で家賃収入は２００万／年
ローン支払い（金利3.7％　３６０回想定）年１１３万
手取り　８７万円
１０年間で８７０万円・・・・①
１０年後の残債1170万円
３０００万円で売却できたら１８３０万円−９６万円＝１７４０万円・・・②
①＋②＝２６１０万円
トータルで１５００万の資金が年利７％強で利潤を生んだ計算になります。

[218: 匿名さん]

ここが賃貸にまわせるかは疑問だがな

[219: 匿名さん]

>>218
目の前のビュロー品川の賃料知らんのか？

[220: 匿名さん]

知ってるが、ここは色々規制がつくという話だから

[221: 匿名さん]

賃貸「で」回せるかではなく
賃貸「に」まわせるかである

[222: 匿名さん]

転売や賃貸は東京都との借地権契約の中で制限を受けると思います。もし
自由に賃貸ができるんだったら、きわめて効率の良いマンションになるし、
入居が思わしくなければ賃料の引き下げもできますから、周辺の賃料相場
の押し下げ要因となりますね。
周辺の賃貸マンションを持ってる人にとってはまずい話です。

[223: 匿名さん]

２００８年１０月販売って、　金利いくらになってるんだろう。。

[224: 匿名さん]

どちらにしても、凄い高倍率物件としてマスコミの話題となり、
有名なマンションになるのは確実。

[225: 匿名さん]

定借を自宅用に買うひとなんて金銭的にクルシイ人だけであまり居ないでしょ。
規制がつくなら投資用の人が手を引くからそうでもないか？
貧〇人の＊＊になるね。
規制もうけてもそれらが殺到で高倍率なのか

[226: 匿名さん]

規制が出来ても、今すんでるマンションを売却か賃貸に回して
こっちに住むかな？もし当たればだけど
こっちのほうが駅から近いし、近くにマンション買ってるから
よりお買い得マンションがきたら嫌という意地もあるけどｗ
金利とかもどうせキャッシュだから関係ないし

[227: 匿名さん]

ビューロ品川の賃料は、家具一式＆光熱費込みのホテル的仕様による設定であり、
ここの賃料と近似すると思っている人は残念ながら算定条件が錯誤があるようですね。
いってみれば、当物件南に建ったマンションの賃料と類似になるでしょう。
仕様が似てるでしょうからね。

[228: 匿名さん]

>>227
そんな事は知ってるよ。
もっと比較しやすい物件だとパシフィーク品川ってのがある。

[229: 匿名さん]

ここは＊＊安なので、都営並みな仕様だろうと云われてますからね

[230: 匿名さん]

金利上昇のピッチは案外早そうですね、

[231: 匿名さん]

他物件のMRに行き、秋価格の高さに呆れた・・
ここが唯一の希望の星。

[232: 匿名さん]

＞２３１
秋価格　ご覧になったですか。
ここは２年後の秋価格ですが、よく考えると２年分ウェイティングの行列が増えるということですね
抽選も、一次予選、二次予選、本選とかありそうですね。

[233: 匿名さん]

２年後に万一、ミニバブルがはじけてれば、
倍率はそれほどでもないかも知れません。

[234: 匿名さん]

２年後ではまだミニでもはじけてないでしょうね

[235: 匿名さん]

いつはじけて不動産価格が下がるかは、誰にも分かりません。
消費税アップが、キッカケにならなければ良いのですが。

[236: 匿名さん]

＞品川の定期借地なんて当たらないって
＞それこそ下手すると上がり切った時点での格安販売だから
＞バブル絶頂時の公団建売住宅のように200〜300倍とか平気でありそうだよ
＞あの時周辺価格相場7000万の郊外物件(さいたま)でさえ3000万台後半で売り出して
＞150倍とか平気で付いてたんだから

[237: 匿名さん]

サウスゲートまで確定したから、倍率４桁もありえる？

[238: 匿名さん]

サウスゲートって、再開発するだけで
新駅作るのは決まってないんでしょ。

[239: 匿名さん]

たぶんＪＲ東側の操車場は独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構
がもっているんでしょ。
だとすれば、都心の一等地を操車場で使っていてはもったいないですよね。
できるだけ高く売るかテナントビルでもたてて高収益物件に仕立てたいの
とちがいますか。

ところが、開発しようと思っていてもとなりに汚水処理場があっては、
資産価値は高まりませんよね。ということは、行政の再開発により汚
水処理場が整備されれば、ここに駅を作って開発することは自然な流
れかな。

[240: 匿名さん]

>>238
サウスゲートの資料を見ましょう。「水陸交通の結節点」4箇所が明記してあります。
南から、「品川浦」「天王洲」「海洋大学前」そして『水処理場付近』です。

あの位置だから「水」は運河しかありません。
別資料の運河ルネッサンス（港湾局）でも触れられていますが、
行き先は東京・江戸の観光地なので、運河沿いで行ける銀座〜浅草（江戸市街）方面と、
お向かいの台場〜晴海・有明（東京新都心＝オリンピック候補地）が自明です。

ところで「陸」はなんだと思います？バスターミナルが出来るとでも思ってますか？

[241: 匿名さん]

ところで、この物件はそれほど買い得かどうかはわからないよ。
前スレでも何人か分析していたが、港南の坪２３０位のＭＳは大体
土地８０：建物１５０ぐらいになってる。理由は色々あるが、デベは高額
ユニットを除き土地で儲けるような形にしてる。一方ここは土地は
定借だが保証金方式というやつで、70年の定借権の分有権を買うわけ
でもなんでもない。要するに土地に関する権利は無しで、坪140万とか言
われているのは、建物代金が大部分。そうすると土地付ＭＳで150で作っ
た建物を150で売り20で仕入れた土地を80売ったの同じ儲けを図れば
80で作った建物を140で売るほかはない。つまり建物は付近のｍｓと
は比較にならない安普請にならざるを得ない。しかも港南は土地がど
んどん値上してるから20の土地を80で買わされた人でも、その土地は
いずれ本当に80になる。一方ここは、値上がりする土地の権利はなく
何年に一回かの見直しで、地代だけがどんどんあがる．．．．．．．

[242: 匿名さん]

＞＞２４０
バス網の新設のほか、ＪＲ山手線新駅とそこからの動く歩道等のアクセス、
モノレール新駅＋東京駅乗り入れ、旧東海道貨物線の旅客化、新幹線羽田線
などなど、未定、決定を含め色々ある。港南が東京で一番便利な住宅地にな
るのは疑いなし！！

[243: 匿名さん]

妄想激しすぎ。
未定・決定じゃなくて、ほとんど全部「否定」されたものばかりじゃないか。

[244: SIマンション]

この部件はＳＩマンションだったと思うのですが、最近の流行ですね。

[245: 匿名さん]

疑いなし！！なんて言われると、何とか商法みたいで逆に疑わしい。

[246: 匿名さん]

そうだね、疑わしいよね。
早めに豊洲とかを買っちゃったほうが良いと思うよ。

[249: 匿名さん]

問題はやはりワールドシティータワーズか
あれが売れないとこちらの話が出ないのか

[250: 匿名さん]

数年前は、地方からも買い手が殺到して抽選になり、タワーって凄いなぁと思わせたワールド…。