ジオ神戸山本通ってどうですか？

[物件比較中さん]

ジオ神戸山本通についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

所在地：兵庫県神戸市中央区山本通4丁目110番（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神山手線「県庁前」駅 徒歩7分
ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩10分
阪神電鉄本線「元町」駅 徒歩11分
総戸数：36戸
駐車場：25台（機械式20台、平面5台）
自転車置場：41台（ラック式27台、平面14台）

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.25　管理担当】

[1: 匿名さん]

昨年に取壊された個人の大邸宅跡地で、隠れ家的な場所ですね。

[2: 物件比較中さん]

価格が非常に気になります…。比較対象はアトラスと北野レジデンスでしょうか？？

[3: 匿名さん]

ワコーレより清水総合開発が買った、パークスクエア山本通の西隣の1900平米の土地の方が気になる。
13社競合して入札価格も上物付きで9億5千万だったらしいので,かなり高目かな？
ヴィークコート神戸山本通が名称になるんでしょうね。

[4: 匿名さん]

ここワコーレじゃないよ。

[5: 物件比較中さん]

ジオは阪急不動産ですね。3の方がおっしゃってるワコーレとは、もしかしたら神戸中山手エンブレムの事でしょうか。

[6: 匿名さん]

こんな場所通勤とか考えたら不便過ぎる。

大雨時の土砂崩れ等は大丈夫なんですか？

[7: 匿名さん]

こうべ小が近いのでファミリー層がターゲットなんでしょうかね…。

[8: 匿名さん]

県庁前駅なんてどう考えても使わないし、三宮までは結構な距離。
元町までも微妙な距離で、よほど山本通という名前にステータスを感じるひと以外には、
なにが訴求されるんでしょうか？

[9: 匿名さん]

価格がどうなんでしょうね？

[10: 匿名さん]

駅までもそこまで遠くないのでは？普通に歩いて行ける程度かと思います。
ターゲットは小学校が近いからやはりファミリー？！
専有面積や収納の充実ぶりから考えると
家族で暮らしていく広さなのかなぁと思いました。
あとは価格。
どう出てくるでしょうか！？

[11: 匿名さん]

主な価格帯は、
5000万円半ばから 6000万円前半かと思われます。

[12: 匿名さん]

１１さん

価格帯はまだ出ていないのですが
お問い合わせをされたのでしょうか？
それともこのあたりの相場というかんじでしょうか？
ジオは比較的、他の物件よりも高めの価格設定なので
もし５０００万円台なら安いほうですよね？

[13: 匿名さん]

敷地せまいですね。
住戸数が少ないですが、ワンフロア2住戸のパターンでしょうか。
間取りが広いプランもあるのでかなり変則的なデザインになるかもしれませんね。
マンションをぎじぎじに建設する感じですかね。

間取りが広い分、高く販売するんですかね。

[14: 匿名さん]

間取りをめいっぱい広くするために
この敷地内では戸数が少なくなって当然かな。
戸数が少ないと修繕の際などの経費が将来どうなるんだろうね。
物件のローンも高い上に管理費も高くなるとしんどいかな。

[15: 匿名さん]

管理費や修繕費は、戸数＝分母が少ないっていう事で
どうしても大きなマンションと比べたら分が悪いとい
う風になってきてしまいますよね。ただ敢えてこの規
模を選択する人はそれは判った上で敢えて、というこ
とが多いのではないかなと思います。例えば、セキュ
リティ的な問題。管理組合で議論をきちんとし合える
など、メリットもあるのではないかと。あまりに大き
いマンションだと、何かが起きた時にも管理組合で議
論が人数が多すぎて進まないという事もあるそうなん
ですよね。

[16: 匿名さん]

敷地北側の 崖のような戸建てが
凄いんですけどー

[17: 匿名さん]

地上4階・地下2階建となってますが地下と表示されてる部分も
部屋になるんでしょうか。狭い敷地ということですが1フロアの数はそれなりに多そうですね。
128㎡の部屋は豪華な感じになるんでしょうね、この部屋が1フロア1邸になるなら凄いと思いますが
さすがにそれはないですかね。。
小学校徒歩3分、中学校徒歩10分と子育て環境的にはベストですね。学校の評判はどうでしょう？

[18: 匿名さん]

現地にまだ行ったこともないのでどうも想像がつきません。
地図や航空写真を見ている段階なんですが、北側の家もなんだかわからないし、
地下2階建になるのもなんだかよくわからない。
予定地は斜面になっているということなんでしょうかね。
まるっきり日の当たらない地下の部屋って聞いたことがないです。
あくまでも地図上の判断ですが、周辺環境は悪くなさそうですね。

[19: 周辺住民さん]

こうべ小学校は 良いですね。

神戸生田中学は微妙。基本、私立中学行くお子さんが多いので。

[20: 匿名さん]

>>19
こうべ小は最近評判良くないよ。山の手が評判最近では良いようです。

[21: じお]

モデルルーム、現地、見てきました。
5000万円台が１番多かったです。半ばです。
ベランダから見えるのは、前(隣)のマンションの木々です。最上階だけ、開けた景色？です。
木々は好みによると思います。
緑は気持ちいいし、人目を遮ってくれるけど、日光も遮るかも？
セミ、蚊とか？、どう感じるのかな？
マンション前の道は極狭ですが、今後少し広がるそうです。

我が家はまだ検討中です。

[22: 匿名さん]

地下もあるんですね。地下は駐車場や駐輪場になるのかな？
地下だと日が当たらないですし、雨の日は水害が恐いですよね
高台になっていればいいですが、ここはどうなのでしょうか？ゲリラ豪雨なんか起きた日には地下は水がたまりそうですが。

[23: 匿名さん]

地下と言っても建築基準法の地下で、実際に地下室は無いと思いますが。

[24: 匿名さん]

建築基準法で地下ならやっぱり地下ですよ。

[25: じお]

坂道なので、実際は3階が１階のような感じかな。3階だけ庭付きですしね。２階はトランクルーム、駐車場で、住居は２部屋だけあります。
前のマンションの植木の地面の高さが、２階〜3階の間くらいの高さと同じかな。

[26: 匿名さん]

山肌に建つマンションなんですね。
でも３階に庭が付いていて変な感じですね。
１階はどんな風になっているんですか？
それから陽当たりはどんな感じかなぁ。
でも、この辺は、平地も少なそうだから、
こんなアマンションが、あっても良いかな。

[27: 周辺住民さん]

敷地東側の道路は、原則、車両通行不可のはずです。
通行許可証など出すのでしょうね？

[28: 賃貸住まいさん]

5000万円台が一番多いですか。考えられない。
世帯年収を教えて下さい。

[29: じお]

東側って、坂道ですよね。
現地を見る限りでは、東側は車通ってましたよ。
ただし坂の上は行き止まり状態なので、通る人は坂道途中に家がある人だけ、かな。

[30: 匿名さん]

まだイメージがつかめません。早くデザインとか完成予想図とか見たいですね。1階がどうなっているのかとか、坂がどの程度なのかとか、3階の庭ってどんな感じなのかとか、知りたいことがたくさんあります。
ベランダから見える隣のマンションの木々は常緑樹？でなければ冬は丸見えになるかも？

[31: じお]

デザインとか完成予想図とか、1階がどうなっているのかとか、坂がどの程度なのかとか、3階の庭ってどんな感じなのか、木は常緑樹？とか。。。

モデルルームと現地に行けば全部わかりますよ(^_^)
お住まいは遠方ですか？

[32: 匿名さん]

行ってみればわかるのは確かに間違いないですね。
あっちもこっちも見たいとか、行く前に少しでもイメージを掴みたいとか
皆さん色々と事情もあるんだと思います。

[33: じお]

なるほど(^_^)

[34: 物件比較中さん]

ここは隣のマンションがせまっていて眺望は悪いと思います。入り口付近の部分は４階以上は抜けると思いますが
かなり高いでしょうね～。６０００万超？

[35: 購入検討中さん]

現地も言って話も聞きました。はっきり言って高いし間取りが縦長でいまいちでした。入り口側の何戸かが南に抜けますが７０００万近くしますね。ローンを組む人にはきついお値段ですね。我々一般サラリーマンには高嶺の花かも。
その割には立地が微妙ですしね。すこし西のワコーレのエンブレムがよいのかな～。

[36: 匿名さん]

価格ってもう事前案内会に行けば教えて貰えるのでしょうか？一応公式サイトの武家ｋん概要的には未定という風になっておりますので、反応待ちなのかなぁと思っておりました。7000万近くですか。アドレス的にはそのようになってしまうのかな？

ドライエリアがあるところもあるようですね。
地下部分には駐車場ではなく、物件ができるという解釈になってくるのでしょうか。

[37: 匿名さん]

5000万円を超えるとなると
なかなか庶民には手が出せないなぁと思ってしまいますよ。
でも、このあたりは住んでみたい街なんですけどね。
環境もいいなって思いますよ。

[38: 匿名さん]

環境や立地は最高ですね！ただ山側の断崖と海側の高い木は少し・・・それに価格があまりにも高い！
到底普通のサラリーマンでは買えそうにないですね・・・７０００～８０００万ですよ。
下層階で５０００万超・・・

[39: 匿名さん]

駅からはちょっと距離がありますね。信号があるので、7分以上はかかりそうです
駐車場代がとても高い気がします。車が無くても充分生活はできそうなところは良さそうです。どちらかというと、ＤＩＮＫＳ向けなのかなと思いました。

[40: 匿名さん]

小学校や公園がとても近くにあるのですね。
ＤＩＮＫＳだけでなく、ファミリーでも大丈夫だとは思うのですが、
車はやっぱりあったほうがよさそうです。
三宮センター街までは、少し距離があるので、
自転車は必須となりそうです。
近くにはいろんな病院があるようなので安心です。
お値段はやっぱりお高いのですね。

[41: 匿名さん]

ジオはブランドマンションなので
他の物件と比べると高くは感じますが
安心を買うって考えることかなと思っています。

[42: 匿名さん]

ジオって神戸では知名度低くないですか？
説明しても阪急マンションで終わりそうですね。

[43: 匿名さん]

4LDKは100㎡超えなのですね。
部屋も2つ7帖超えがあり、広々と住むことが出来そうです。

坂がきつそうではあるものの、雰囲気もよさそうなところですね。
三宮までは徒歩だと帰りがキツそうです。

[44: 匿名さん]

パールロードあたりまでは、坂そんなにきつくはないですよ。

[45: 匿名さん]

105㎡の間取りにはバルコニー以外にもサービススペースがついていて
三面開放が気持ち良さそうです。
ところでこのサービススペースとは、小さなバルコニーと考えて
よろしいのでしょうか。文字が小さく何が書いてあるか読めませんが
外に出ることはできます？

[46: 匿名さん]

立地がいいから、この金額は仕方ないのかな。
アルコープやサービススペースが共用廊下側にあるのは、良いですね。
収納がどうなのか。クローゼットが小さい感じがしますけど。
レンジフード、掃除ラクですかね。
室内設備は、細かい配慮がされていますね。

[47: 匿名さん]

105㎡の間取り、サービススペースってバルコニー、ベランダって書いてないのはなぜでしょうね。

窓から出られるといいのですけれど。

私も文字が小さくて、何と書いてあるのか読めません。。。

[48: 匿名さん]

サービススペースは基本的にエアコンの室外機置場ですよ。

[49: 匿名さん]

なんだそうなんですか。
ちょっとがっかりですね。
せっかくのスペースなのだから有効に使えるといいのに。

ちなみにルーフバルコニーみたいに使用料があったりはしないですよね？
サービスというからには使用料のようなものは無しというニュアンスがあるのかなと。

キッチンと洗面室の間にはドアがありますか？
図面を拡大しても見えなくて。

[50: 匿名さん]

小さいバルコニーですから使用料はないです。
室外機を置かなければ普通のバルコニーです。窓は腰窓でしょうから外に出るのはどうかな？鉢植などは置けそうですね。

キッチンと洗面の間には引き戸があるっぽいです。

[51: 匿名さん]

引き戸有りますね。

[52: 匿名さん]

小学校まで３分と近いので安心です。こうべ小学校は神戸の中で
一番古い学校の様です。そしてすごく人気があるとか。
周辺は外国人居住者が多くて国際色豊かだとか。
お友達に外人の子がいれば英語もしゃべれる様になりそう。
タワーマンションも多いですしね。子供の環境作りは親の責任なので
我が家では物件を選ぶ時は小学校の事が一番気になっています。

[53: 匿名さん]

子供が小学校に通うのも、6年の短い間ですが、
子供にとっては大事な6年ですがから、親としては
最善の環境をと考えるのが自然ですよね。

[54: 匿名さん]

幼稚園や保育園が周辺に多いんですね。幼稚園は4園もありますが、それほどお子さんが多いのでしょうか？
幼稚園の選択肢が沢山あるのは親にとってはいいと思います。
スーパーがもう少し近くにあるといい気がします。

[55: 匿名]

最善の幼稚園、最善の小学校、最善の中学校、毎回子供のために引っ越すんですか？
確かに学校が良いことに越したことはないですが、要は親の育て方次第じゃないですか？
他にも良い学校は沢山ありますよ。

[56: 匿名さん]

学校の評判がいいところに暮らしたいと思うのは親心だとは思いますけれどね…。
ただ学校のその年度の雰囲気って、その年によって違ってくるので
良いと評判がいいからと言って過度に期待してもいけないです。
55さんの書かれているように結局最後は家庭っていうコトなのですから。
どちらにしてもよく考えて納得いくようにしていくのがイチバンです

[57: 匿名さん]

子供の学校はヤンキーの多い地域で毎年学級崩壊があるとか、よほど荒れていない限りは大丈夫と考えてしまいそうですが甘いんでしょうか。
あくまでも家の場合ですがマンション選びは子供優先ではなく、夫の通勤と周辺に利便施設があるか否かで選んでしまいますね～。

[58: 物件比較中さん]

既に半分以上が売約済み。ギャラリー行って聞いてきた。

[59: 匿名さん]

サービスバルコニーは私もエアコンの室外機を置く場所と聞きました。
昔は壁に室外機がつるしあげてある感じでくっつけて合ったのですが、
あれってかなり見た目が悪いですし、なんだか落ちてきそうで怖いですよね。
それを思えば、サービスバルコニーという形で外からは見えない場所に
室外機を置けるので良いのではないでしょうか？

学級崩壊って実際どんな状態になるのでしょうか？
その場合、何か対策ってあるのでしょうか？
質問ばかりですみません。

[60: 購入検討中さん]

北側の断崖絶壁は大雨で崩れることはないでしょうか？また南側の賃貸マンションの敷地に余裕があるので背の高いマンションが建つ可能性が高いのでは・・・それだと南側の眺望が全くなんてことになりそうなのでは・・・北側南側ともに結構詰まった建ち方になっているのが気になります。大丈夫かな～。

[61: 物件比較中さん]

確かに向いのエクセレント諏訪山のことは私も気になりました。ただそんなに余裕ありますかね？その南のパークホームズの駐車場は広いと思いましたが…。

[62: 匿名さん]

>59さん
なるほど、エアコンの室外機置き場ですか。
風の通りぬけだけを考えれば窓を設ければ良い話なので不思議に
思っていましたが、室外機を設置するスペースであれば合点がいきました。
壁にくっつける形に比べてメンテナンスも容易になりますね。

[63: 購入検討中さん]

山本通りから中山手にかけては本当に高いですね。まあ徒歩で三ノ宮や元町に出れるし、周辺環境は静かで町も綺麗に掃除されているし、道行く人もそれなりだし・・・住むならこのあたりでしょうね。

[64: 匿名さん]

このあたりの価格帯は本当に高いですね。
坂の多い地域だけど、昔から人気の地域だから仕方ないのかしら。

[65: 匿名さん]

昔からの高級住宅地って高台の所が多いですよね。
状況も昔とは違ってきていると思いますが、
将来的にも人気は保っていけるでしょうか？

[66: 匿名さん]

神戸駅からすぐ近くに住んでおり、北野の店まで行くのによくここの周辺を通ります
うちの近所はとても煩いのですが、このあたりはとても静かで、良い環境の場所だと思います
夕方歩くと、帰宅途中の子供がのびのびと帰っている姿がとても微笑ましいです
うちはもう子がいないので利便性重視ですが、子育て中ならこの辺でのんびり暮らすのが一番だと思いますよ
将来的にも人気だと思います

[67: 購入検討中さん]

現地見に行きましたが、北側と西側がすごい崖で壁のようなものを作ってましたが、あれは何になるんでしょうか？補強工事か何かなんでしょうか？

[68: 匿名さん]

崖を補強してもらえるなら安心ですね。
掲示板でも断崖絶壁の崩落が怖いと言った意見を見かけますし、
現地を見学して「これなら安心」と思わせてくれるような
万全な対策をしていただければと思います。

[69: 匿名さん]

崖を補強したとしても、自然災害にはかないません。広島の惨状をみてしまってから考えが変わりました。
ここは、阪神大水害の時は被害がなかった土地なのでしょうか。

[70: ご近所さん]

掘下げんでも湿気る場所やのに、あれはエライことになりそうやな。

[71: 購入検討中さん]

場所的にも内装品質もなかなか良いかもですね。値段も安めだし・・・理由は北と西の断崖と南の大木群ですかね。あとは森建設が工期内に仕上げれるかでしょうね。何回も工期が延長になってるようだし。

[72: 物件比較中さん]

どうなんですか、売れ行きは
私はどうもあの場所は薄暗くなる気がしてやめた者です。
あの界隈で生活してみたかったんですけどね。

[73: 匿名さん]

どうなんでしょうね。先着順が6戸出ておりますけれども。
後はもう販売が進んでしまったという事なんでしょうか。
販売期の話も出ておりませんし。

価格が安いのは地理的条件がかなり織り込まれているからでしょうね。
マンション自体は良いので
割り切れる方にはいいのではないかと思います。

[74: 物件比較中さん]

ここモデルルームで大分損してないか？
例によってオプションだらけなのはまだしも
暖炉はないだろうよ、暖炉は…
色遣いも統一感が無くて、部屋で落ち着いた
時間を過ごすイメージが湧きませんでした。

[75: 匿名さん]

ここの完成は２０１６年２月ですよね。ヴィークコート神戸山本通り（仮称）が５月完成だと立地と日当たり考えるとヴィークコートかな～と思ってしまいますね。後者は敷地が若干高台だしここは谷底っぽい感じだしね～。北側の住宅の崖が・・・値段的にもおんなじくらいかな～。小学校の校区は違うみたいですが・・・

[76: 匿名さん]

駅までの道はフラットなのでしょうか？徒歩7分といっても坂があるのとないのとではだいぶ違いがありますね。
スーパーはたくさんあるのですが、ちょっと距離がありそうなので
自転車で買い物することになりそうですね。

[77: 買い換え検討中 [女性 40代]]

ゆるやかな坂道ですよ。
この辺りは自転車で散策したら便利そうですが、坂道がきつそう。電動自転車なら、スイスイなんでしょうね。

[78: 匿名さん]

ここは、県庁前駅から少し距離がありますね。実測徒歩で１０分くらいかな・・・周辺環境は良いと思います。コープもライフも行きは下り坂です。帰りはノーマル自転車だときついかも・・・電動自転車がおすすめですね～。

[79: 匿名さん]

ここが５千万～７千万だとしたら、ヴィークコートはもう１千万ＵＰになるんでしょうか？上の階はここも９千万近かったから。なかなか普通では買えないですよね～。

[80: 匿名さん]

６６さん　　このあたりは静かなんですか？
駅から近いと便利ではありますが人も多いから
これくらい距離があったほうが賑やか過ぎず良いのかと考えてました。
みなさんも書かれていますが、電動自転車があれば便利そうですね。

[81: 匿名さん]

この辺りは中山手６丁目あたりから山本通り２丁目くらいまで本当に静かなところですよ。

[82: 匿名さん]

ホームページの外観完成予想図とイラストを見ていてちょっとわかり辛かったのですが、
専用庭のある階はエントランスより1階分くらい高い位置になっているのでしょうか？
植え込みのあるあたりから地面が高くなっているのかなと外観完成予想図から想像したのですが。
植え込みをはさんで対面にマンションらしきものがあるのも気になります。

[83: 購入検討中さん]

ご指摘の通り段差がありますよ。土地が２段の土地でしたから・・・北側は断崖で上に古い住宅が並び、西側はやっぱり断崖で学校があります。おっしゃってる南側には４階建ての古い賃貸マンション（結構背が高い）があります。

[84: 購入検討中さん]

それよりも、完成写真イメージでは手前に少しだけのように見えている葉の茂った高木ですが手前から奥に向かって５階までしっかりと隠れてしまうほどで、こっちのほうが葉っぱや虫の害が気になりますね。

[85: 匿名さん]

以前あった屋敷を囲んでいた木ですね。この木は落葉樹で落ち葉はすごい量です。毎年、剪定もしていましたね。
向の賃貸マンションも北側は木を並べていますね。虫もすごいでしょうが、特にこのあたりはセミが大量に発生していました。
ただ、敷地内は土を掘り起こしたので、せみの幼虫はほぼ全滅していると思います。

[86: ご近所さん]

現地の写真です。
打設済みのコンクリートはDgより奥のものでしょうかね。
樹木が越境しているようですが、重説時に説明はなかったですか？
接道側の樹木は常緑樹ぽいですね。

[87: 匿名さん]

86様、お写真のUPありがとうございます。
植樹については実際に見てみないとちょっと判らない部分がありますが…

このあたり、あれだけ木が多いとセミが多いというのも判りますね
洗濯物をしまう時に、付いていないかチェックしてから仕舞わないといけませんね、夏場は。

[88: 購入検討中さん]

実際に見るとショック受けますよ。高木は隣のマンションの木ですから切れないとのことです。５階くらいまでは隠れるし距離も近いしで最悪の状況ですね。

[89: 物件比較中さん]

ここの間取りは縦長であまりよくない上に南側が高い樹木でシャットアウトとなると下の階はどうなるんでしょう・・・
同じくらいにヴィークコートが建つけど立地の日当たりは最高ですよね。向こうはここより高いのかな～。スーモの情報では５月売り出しとのことだから少し待ってみようかな。

[90: 検討中の奥さま [女性 30代]]

現地へ行ってきました.
写真は庭付きの住居レベルかと思うのですが日中の陽当たりは意外に問題ないのかなと思いました.
木々がある方が前の賃貸マンションからの視線が気にならないですけど, ない方がスッキリでしょうね.

[91: 購入検討中さん]

この写真どこから撮られたんでしょうか？一般の方ではないですね。日当たりは上の階でないと問題ありありですよ。
谷底のような土地に建つのに高すぎると思います。まあ土地高く買ったし建築資材高騰で予定狂ったんでしょうが・・・

[92: 検討中の奥さま [女性 30代]]

90の書き込みをした者です.
86様と同じところから撮りました.
北側の戸建ての並びに現地をよく見下ろせる場所がありましたよ.
91様は購入検討中でいらっしゃるのでしたら現地やその周辺を歩かれたりしてお分かりになるのではと思います.

[93: 匿名さん]

９０さまの写真、すごいリアルですね。
こんな風になっているんだと初めて知りました。

素人目線では、なかなか撮れないアングルなので
参考にさせていただきますね。

[94: 検討中の奥さま]

いろいろ検討いたしましたがここはやめてヴィークコートにします。周囲はあちらが開けているし、ここは隣の学校が結構うるさいと聞きました。それになんといっても残っている階では北と西の崖に南の高い樹木でなんか谷の底みたいだし、６～７千万出す物件じゃないと思います。

[95: 匿名さん]

うるさくはないけど屋上でテニス部が練習してますね。

[96: 購入検討中さん]

とうとう下げてきましたね～。それでも高いですね。アドレスは良いけど現地地形があまりにも厳しいですね。もう１，０００万円高いですね。下の階は暗いですよ。

[97: 匿名さん]

現地でみるとあまり分かり辛いですが
ちょっとここの日当たりは悪そうなのかなって思いますよね。
お隣の木も含めてですが、日当たり悪いマンションって
洗濯物とかも乾きにくいのかなって思っちゃいますね。

[98: 匿名さん]

でも最終期になっているから、完売の目処ついたのかな。
同じ崖下のワコーレが110平米で9,300万だから、それから見ると安い気もするが、ワコーレがぼったくっているだけなのか。

[99: 購入検討中さん]

96のとうとう下げるとは、値引きがあるんでしょうか？
確かに陽当たりが悪そうなところは気になります。

[100: 匿名さん]

この辺りは湿気が多そうだな