23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[951: 暴落]

都心暴落スレは、スレごと削除されたみたいですね。
中立中道どころか、売れればなんでもアリみたいな偏向掲示板だよね。

[952: 匿名さん]

>>951
雑談スレに移動していましたよ〜

[953: 匿名さん]

景気が怪しいときは結局都心と安定した人気地域にもどっていくんでしょうね。

[954: 匿名さん]

そうだよまた都内はバブルになるよ、日銀は政策金利をゼロに戻すから

アメリカ問題は銀行に資本注入すればサブプライムは修復可能だしなぁ！

２月までゴールドマンなどそんなに損失出ていないしオレは落ち着いて見ているよ

皆さん慌て過ぎじゃないのかな？

建設費はコレから値上がってくるしなぁ

つまり二年後竣工の大理石無いタイル張りなマンション等の陳腐なマンションを掴まされないようにネ

[955: デベにお勤めさん]

>>953
価格面と発展性を考えれば、墨田区南部、江東区西部、中央区＋江東区湾岸、この一帯が安定した人気地域でしょうね。都心にも近いですし、供給もこの一帯にかなり長期間集中するんじゃないでしょうか？

新東京タワーは実際に建築が始まって、しだいに姿を現すようになったら動きが加速されるでしょうね。人間って、案外想像力が無くって、実際に見ないとなかなか動きませんからね。全てに当てはまりますが、早めに動いた人の勝ちってことです。

[956: 匿名さん]

＞861
かなりあたってますね。今後はどーなるのですかぁ？

[957: 匿名さん]

>>950
マンション買いますチラシは、景気に関係なく入るので意味ありません。
仲介業者は仲介料を取るのが商売ですから。

[958: 匿名さん]

新東京タワーをリビングから眺められるマンションを買うなら、
墨田区北部や常磐線側のマンションを買いましょう。
新東京タワーを北側の方角にではなく、南側の方向に眺められるから。

[959: 匿名さん]

>>955
もちろんその可能性は否定できないと思います。
ただ、そろれは現実的に考えれば私達の世代ではなく、
その次の世代以降での可能性ですね。

実際、御自身も
>安定した人気地域
に対しては十分理解されており、
世間（マンションを検討されている方々）での見解も
また同様だということを認識されていて、
あえてご自分で地名をあげなければ、
読んだ方々が、
そことは異なる地域をイメージされる可能性が
極めて高いと想像されたからこその書き込みですよね？
それが共通認識であると感じているならば、
わざわざあげる必要がないわけですから。

デベにお勤めとのことで、
お勤めの会社があげられた地域中心なのでしょうが、
こんなところで営業活動とは、あまりスマートでないのでは？
何回も何回も繰り返される同様の書き込みや、
逆に特定の地域を中傷する書き込みが繰り返されていますが、
それも、あなたや同業者の営業活動であるのなら
あきらかに逆効果ですよ。

[960: デベにお勤めさん]

>>959
そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
勇気を持った転換が必要です。

[961: 匿名さん]

うわっ、本気で営業だったんだ。かなりひく・・・

[962: デベにお勤めさん]

業界の中では「淘汰（とうた）と成長の二極化」が進行するとの見方もある。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000361-reu-bus_all

[963: 匿名さん]

＞淘汰（とうた）と成長の二極化

それは、ここのスレッドでも話題に出てますよね。

新築住宅の需要は常にあるので。

都心以外は厳しいということでしょう。

買えない人は、中古に流れると踏んでいます、というか、
tokyo kanteiは、一番最近のレポートで中古の購入が増え
ていると報告しています。

サブプライムがどうなるかでどれくらい新築住宅の
低迷が続くか決まると思いますが、サブプライムがなく
ても、調整時期ではあったので、重なっていてわかり
にくい。

現行の売り出し中のマンションが大幅値引きになったと
して、それを購入すべきかどうかは難しい。もっと下がる
可能性がある。しかし、来年以降、マンションがどれくらい
売り出されるか不明。

中古の購入がもっとも合理的かなと思いますが、中古の値段
があがっているようなので、うまくいかないですね。

[964: 匿名さん]

なるほど、あの手の上等書込はみんな淘汰されそうな業者の営業だったのですね。

[965: 匿名さん]

963さん

どうなったらさがるの？あり得ないよ
君のようなタイプは一生買えないんじゃない

つまり今は調整で踊場なんだよ
後でわかるがネ

中心はまたあがり出すよ
先読みできない連中はまたチャンスを逃すよ

臆病者に勝者なし

今盛んに外国人が日本のビル持ち会社を買っているよ…(微笑)

[966: 購入経験者さん]

そうですね。
中心部分は一時的に下げたとしても、下げ止まって現状維持〜チョイ高になっていくと思います。
土地には限りがありますし、古くからの低層地域は高層化＆リフレッシュされて価値を高める。

[967: 匿名さん]

地方から上京する人年々増えていますが、
大学卒業して社会人としての上京が増えて、
大学、専門学校等への入学のための上京は逆に年々減っています。

また、高卒で就職のための上京も、
中小の製造業が２３区内で減り続けていてこちらも年々減っています。

つまり１８歳での上京が年々減り続けて、２２歳での上京が年々増え続けているわけです。

このような変化が賃貸市場に与える影響も無視できないと思います。

[968: 匿名さん]

>>966
基本は収益還元方ですから、
不動産価格も結局は家賃レベルに連動すると思います。

都心も物件数が増えて行くと高い家賃は難しくなります。
超高級なマンションは増えすぎてしまうと
ダメになって行く気がします。
都心でも、坪単価でほどほどのレベルが融通が利いて良いのではないでしょうか？

[969: 匿名さん]

>坪単価でほどほどのレベル
ほどほどのレベルがたくさん増えたら、ほどほど以下に下がっていくのでは？

[970: 匿名さん]

ほどほどのレベルが増えたら、
周りのエリアからそれを求める人たちが流入する。
人口は都心に集中ですから。

[971: 匿名さん]

沢山増えるようなところは、根本的にほどほどなんかじゃない。
そんなところは当然ほどほど以下に下がるので、ほどほどを求める人は本当にほどほどなところに。
その前に、ほどほどのところは都心じゃないか・・・

[972: 匿名さん]

都心でも、
あまりにも高いところは数が増えれば下がらざるを得ないが、
ほどほどまでは下がらない。

都心で、
ほどほどの所は良く売れて、ほどほど上がる可能性がある
ってことですよ。

[973: 匿名さん]

必死だな
キモいくらいに

[974: 匿名さん]

ほどほどの都心って・・・
ほどほどの時点で都心ではないでしょ。
そしてその偽都心の安く手軽に仕入れられる土地に業者がむらがり、
供給が需要を超え、ほどほど以下に下がる可能性がある
ってことですね。

[975: ビギナーさん]

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

[976: 匿名さん]

冷静に考えれば
東京の都心にも差があるよ。
だって練馬区と中央区は違うし
中央区、港区に隣接している地域の需要はへらない。
東京の一人勝ちなのはみなさん分かりきっているのに....
東京で中央区、港区に隣接しているところで駅から近かったら
簡単には価値は下がらないですよ。
だって東京は世界の国と対抗できる国家みたいなもんですから。

[977: 匿名さん]

千代田中央港区の三区は

完全に世界ブランドのシティですよ

誇れるものが違う

皇居・東京タワー・銀座・秋葉原・六本木ヒルズ・ミシュラン飲食店

番町・３Ａ・広尾もこの中に含まれる。

やっぱり違うよ

この三区はね。

[978: サラリーマン]

でも湾岸埋立地はダメだよ。

[979: サラリーマン]

でも湾岸埋立地はダメだよ。
これから暴落するから。

[980: 匿名さん]

>>976
千代田区に隣接しているのは、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区。

港区、中央区を上げて、同じく都心3区の千代田区を避けるのはいかにも不自然ですねw
ちなみに練馬区と中央区が違うように、中央区と江東区も大きく違いますよ。

[981: 匿名さん]

>977
広尾は渋谷区。

こういうのがあると、
あてにならん書き込みだな。
とか思っちゃうんだよね。

[982: 977です]

981さん

有栖川公園辺りを言いたかったのよ…駅で書いてしまったよ

スマンあそこも３Ａでした。

お詫びして訂正します。

[983: 匿名さん]

中央区の月島晴海に隣接し、港区の台場に隣接する。
そして駅に近い。

って、簡単に言えば江東区の豊洲や有明の事かいな。

[984: ご近所さん]

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえるところが、
これからも人気を保って行きますよ。

旧深川区がお勧め。
清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。
小名木川沿いに枝垂れ柳の江戸情緒ある遊歩道も現在整備中で、江戸情緒にあふれている。
これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。
隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。
隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグも快適。
区内にはゴルフ練習場も結構ある。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、バーベキュー場、ヨット
ハーバーへも直ぐだよ。子供を連れて遊びに行ける。自然にも親しめる。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。
平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
車道と歩道の区別もバッチリで安全。新タワーができればバッチリ見れる。
スーパー、ホームセンターも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。治安も超良い。
都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

[985: 匿名さん]

↑
その辺に住んでますけど・・今のままの静かな方が良い、電車も混まないし。
それにしても何回も同じコピーの貼り付け？？？　嫌がらせ？？

[986: 匿名さん]

いつもの江東○○でしょう!!
気にしないこと

[987: マンション投資家さん]

不動産流動化のレイコフが民事再生法を申請しました。要は資金繰りの悪化で、
売りたい物件も売れず、銀行もお金を貸してくれなかったそうです。

大阪とか地方の物件が多かったようですが、これは東京でもこれからおこること
を暗示しています。中小の業者が高値づかみした不動産への銀行評価額が
下がり再融資もされず、資金繰り倒産というのが、東京でもそれなりにおこるでしょう。

逆回転しだしたものは簡単には止まらないということです。

[988: 匿名さん]

>>987

別の観点から見たら益々、供給が絞られて財閥系デベの一人勝ち状態へ突入。
なんか元祖さんが言っていた通りになってきたな、体力勝負だ、厳しいな中小は。

[989: 匿名さん]

988さん

くだらん業者が増加していたから調整入ってちょうど良いんじゃない！
港区１つとってみても、ココ五年で業者急増したと聞く

地上げ屋それから業者間売買が地価上昇を招いたと金融庁は見ているからそれらを潰しにかかっていると見るべき

税務署と金融庁は…急騰を悪と考え、その悪を許さない（前回のバブルの時も同じ理由で総量規制になった）

血祭りになった地上げ屋・スルガとかはその氷山の一角

ただレイコフは資金繰りが下手だったのか？

鑑定士上がりだから職人なんだな

社員は気の毒だよ

[990: 匿名さん]

マスコミもいい加減と言うか、取材力が不足しているのか？
今回の地価上昇の本質をことごとく外していた（知ってたのかもしれないが）
根本的な問題は前回バブルと同様だね、異なる点は外資が参加したのと不動産証券化か。

[991: 匿名さん]

前回との違いは一気に上がって、一気に下がったこと。
コレだけ早いと仕掛けていたデベはレイコフのように資金ショートし破産するパターンだろう。
確かにまだまだ続くかもなぁ

[992: 匿名さん]

前回との違いは上がり幅。
前回は青天井の様に上がっていった。
山高ければ谷深し。
今回の山は青天井ではなかった。

[993: 匿名さん]

正直、崩壊が早かった感はあるんだよね。

あと、2年は持つだろうと思ってた、
それもサブプライムよりも先に新興国の破綻が
引き金を引くと思ってたんだけど。

逃げ時間違えた。

[994: 銀行関係者さん]

まだまだカタカナ「デベロッパー」の急死は続くよ。
特に不動産流動化ビジネスと称して、「REIT・外資ファンド向けに
物件供給（転売）」と喧伝している先は要注意！
ノンリコースローンのロールオーバーができす損切り必至。
スルガも保有コストに耐え切れず地上げ屋を使いました。
みんな資金面は自転車操業です。
皆さんマンション買う前に売主のＨＰで確認しましょうね。

[995: 匿名さん]

分かりやすいね〜固有名詞が頭に浮かんだよ…可笑しいもんね〜(笑)

[996: 匿名さん]

993さん

確かに逃げらんないよなぁ〜還暦迎える前回のバブル知る業者さんも、同じような事言っていたよ
今回は上がってからすぐ下がったと

今回土地から仕入れた場合、建築申請まごまごしている間にバブル崩壊って業者さんもいるんじゃないの？

[997: サラリーマンさん]

マンションが売れないといっても、まだ交通の便の
悪いところの動きが鈍った段階では。
　たとえば、太子堂や高田、新田や有明とか。

　逆に駅近物件は、成増や練馬、大井町あたりでも
順調に売れているようだから。

　結局、一定の実需は底堅くあると思う。
　なのに在庫が積み増していることは、デベの過剰と
淘汰の必要性を物語っているのかな。

[998: 匿名さん]

そうだよ
優勝劣敗だね
業者数増えすぎたから仕方ないのかな〜

本当は可哀想なんだけどね

原因は政府がだらしないんじゃない？

福田さんは何も景気対策打ち出さないしね。

[999: 匿名さん]

銀河鉄道999
都心は下がらない（ただし湾岸は除外）

[1000: 匿名さん]

湾岸は全く下がってない