23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[901: 匿名さん]

リートは、逆に仕込みどきと見るべきじゃないの

ためしに今日買いました

もっと下がれば買い増しします。

利回りいいし

テナントが直ぐに抜けるわけじゃないし

御おこずかい稼ぎにみなさんどうですか？

二・三日後に年金中心にした買いが入るよ

野村や大和の自己部門も買いでしょうね

[902: 匿名さん]

でしょうね
今はパニック売り
短期のさや抜きではチャンスかも
でも、中長期で見てどうでしょう
チャート的には完全に底割れしているし
いくら利回りが良くても今、問題になっているのは流動性の問題
銀行が資金を供給しなきゃ、買いたくても買えないでしょ
ちょうどバブル崩壊の時のように
私はＲＥＩＴや不動産株については、これだけ割安になってもなお悲観的です

[903: 匿名さん]

９０２さん

＞私はＲＥＩＴや不動産株については、これだけ割安になってもなお悲観的です

これって本当にそう思いますか？
賃料安定しているし
サブプライムはアメリカの話でのはないでしょうか？

しかし、あなたは、それならばどのセクターがお勧めですか？

[904: 匿名さん]

>>869
昨日の日経の記事の焼き直しですか？
結論は違った方向に曲げているようですが

[905: 匿名さん]

やっぱ新宿は怖いは
１６日午前４時１５分ごろ、東京都新宿区西新宿５丁目の路上で、男性が５人前後の男に取り囲まれ、金属バットのようなもので殴られた。男性は病院に運ばれたが、全身打撲で意識不明の重体。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080317-00000901-san-soci

[906: 匿名さん]

豊洲は物騒な所ですね。購入を検討していますが心配です。

ビルのトイレで20代女性乱暴される

　１４日午前１１時ごろ、東京都江東区豊洲の東京メトロ豊洲駅に近いオフィスビルのトイレで、
都内の２０代女性が男に乱暴されたと近くの交番に届けた。警視庁深川署が強姦（ごうかん）事件
として男の行方を追っている。
　深川署によると、女性は午前１０時ごろ、ビル地下の身体障害者用トイレ近くで男に声をかけら
れ、トイレ内に連れ込まれたという。男は３０歳ぐらい。短髪で、黒っぽい服装をしていたという。

　［2008年3月14日17時42分］

[907: 匿名さん]

>901
アフーでよく見る絵に描いたような煽りだ

[908: デベにお勤めさん]

またまた都心絡み情報。
やっぱ銀座かな？
銀座三越、1.8倍に増床−2010年秋、銀座地区最大の商業施設へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080317-00000000-hsk_gz-l13
三越と伊勢丹は１７日、４月１日の経営統合に合わせて「三越伊勢丹ホールディングス誕生祭」をグループ全３２店で始めると発表した。

[909: 匿名さん]

学生の上京はこれからドンドン減って行きそうです。代わりに、地方の大学を卒業して、
社会人として上京する人が増えて行くでしょう。優秀な人材確保には住宅手当の充実が
不可欠な時代になりますよ。
それから、郊外の２流、３流の大学が次々と淘汰されるでしょう。近郊、郊外のアパートも学生
需要が小さくなりますから、その代わりを見つけないとだめですね。

3月17日18時31分配信 時事通信
昨年春に首都圏の私立大に入学し、自宅外通学している学生への月当たりの平均仕送り額が2年連続
で10万円を割り込み、過去最低を更新したことが17日、東京地区私立大学教職員組合連合の調査で分かった。
奨学金を希望した世帯のうち申請したのは、自宅通学の家庭を合わせ初めて6割を超え、学費捻出
に苦心する親の姿が浮き彫りとなった。
東京私大教連は「年収は微増傾向だが、税負担などで可処分所得は依然として低いのではないか」
と推測している。調査は昨年5〜6月、1都4県の17大学・短大に入学した学生の保護者を対象に
実施し、14％に当たる約4300人から回答を得た。

[910: 匿名さん]

先日のSmaSTATIONで住みたい街ランキングやってましたね。
5位新宿、4位恵比寿、3位下北沢、2位自由が丘、1位吉祥寺。
20〜50代のアンケートとのこと。
そもそも、住宅地としてより商業地としてのランキングっぽいですが、
そこに近い住宅地に住みたいという解釈なのでしょう。
他はおおよそ想像通りでしたが、以外なことに新宿は20代女性の支持が多かったです。
すでに30代後半オッサンは次世代の感覚からおいていかれぎみなのでしょうね・・・

番組に性質上若い人の割合が多いのでしょうが、10年後20年後にはりっぱな購入層。
とかく学生相手だからとか、対称の知的水準がどうとか、経済力がどうとかと
バ　カにされがちなアンケートですが、
30代くらいまでに形成された価値観がその後激変する可能性が
そんなには高いと思えないので、（実体験から）
この手のものの結果が変わってこないうちは
街に対してのイメージの大きな変化はないんでしょうね。
万が一大きな変動があるとすれば、孫の代以降ですかね。

[911: 匿名さん]

ここの掲示板ID表示にならんもんかね

[912: 匿名さん]

渋谷駅地下も始まりますね。安藤忠雄ですか。

2012年の完成を目指す同ビル内には、
10フロアから成る大規模な店舗区画や国内最大規模のミュージカル専用劇場が入り、
開業後は多くの人出が予想される。
「玄関口」となる新生渋谷駅の動向に今後注目が集まりそうだ。

だそうです。
http://www.shibukei.com/headline/4660/

[913: 匿名さん]

>>910
専門学校が多いのが影響していると思いますよ。
新宿には巨大なファッション系の専門学校ビルができるくらいですから。
マンション購入とはほとんど関係が無くって、どちらかと言うとアパート系でしょ。
勘違いすると大変なことになる（笑）
でも、働きながら専門学校に行く人が多いですから。すねかじりの大学生より偉い。
２、３人でアパート借りているケースが多いです。

それにしても、新宿に女性が住むのは現実的ではありませんね。
余計なお世話ですが、
渋谷区くらいにした方が良いでしょ。

[914: 匿名さん]

西新宿の再開発の準備が一気に進んできましたね。
古い住宅やビルが連日とり壊されて広大な空き地ができてきました。

[915: 匿名さん]

>>913
わかんないですよ。
いつだってオヤジは若者のレアな流行のかやの外ですから。

[916: 匿名さん]

>906
情報遅いね。
どんだけ田舎に住んでるんだか。

[917: 匿名さん]

くだらん脳内トークにはウンザリだ！
http://www.traders.co.jp/domestic_stocks/domestic_market/kokunai_index...
これ見てから、その臭い口で煽ってくれ

[918: 匿名さん]

882

>不動産市場を引っ張ってきた銀座バブルは崩壊した。
>昨年中頃まで坪１億円で取引されていた中央通りでも５千万円で売れればいい方だ。

ニュースソースは？

[919: 匿名さん]

>>914
新宿はオフィス、分譲マンション不適地域との認識が広がっていますから。
これらも、事務所ちょぼちょぼ、残りは単身向けの賃貸になるのでしょうね。
それにしても、賃貸がじゃぶじゃぶに余ってしまうぞ。
新宿にワンルーム投資した人は大変なことになるぞ。

[920: 匿名さん]

東新宿日テレゴルガーデン跡地のうち2.7haを三菱地所が2300億で落札したようです。
商業施設とオフィスビルになるようです。
いよいよ三菱地所も新宿ですか。

[921: 元祖匿名はん]

サブプラ余波でRMBSのみならず想像通りCMBSのマーケットまでぐじゃぐじゃになったことで
調達も出口も付かず、結局ノンリコ撤退なんて話がそこかしこで現実化してしまったことが
極めてインパクト大きいです。コーポレートローンも金融庁指導で閉めてるしダブルパンチ。
邦銀から５割や６割ノンリコわざわざ引っ張って証券化する人（＝借りれる人）も減ってるし。
アパートローンも頼みのSMBCが審査厳格化でサラリーマン投資家も大騒ぎ。最近は出版ばっかり。

新築賃貸の過剰供給もあるし、エンドのマーケットだけ（いくら住宅ローンがじゃぶじゃぶでも）
無関係でいられるなんてことはありえないわけで、、、しかし今回の局面は調整早かったですね。
金融総崩れで不動産が急に立ち直るなんてことは不可能ですから。調整だけで済めばいいですが。
銀座や御堂筋沿いのような実態はずれた取引金額は完全に過去のもの、ブームに終わりました。

[922: 元祖匿名はん]

いわゆる外資ファンドやＰＥのプレイヤーもサブプラで深刻な影響を受けてるところが多いわけで
不動産のみならず日本経済に及ぼすインパクトは大きいです。
潮の引いた日本には新たな金主が必要です。中東や中印等で果たしてそれに代われるのか。。。

ほっといても外資が引いてたはずのマーケットで、国内系まで叩いた金融庁が褒められるべきか。
相変わらずタイミングが悪いというか余計なことをした感が後にまで残るような気もしています。

[923: 匿名さん]

元祖さん

素人の質問で恐縮ですが・・
中小の不動産ファンドが資金調達出来なくなって廃業に追い込まれたとしても、
日本経済にどの様な影響があるのでしょうか？
むしろ訳の分らない不動産取引が一掃されて尚且つ、取引の透明化は一般投資家、
消費者にとっては良いのではないのでしょうか？

一般人からすると創業して5年ぐらいのファンドが資本金の10倍〜30倍の借り入れを
して証券化、土地、建屋を上乗せして転売という商売の形態がなんかおかしいと思います。

二度と土地バブルを起こさない為にも、上場企業並みの会計規定を導入して、
3ヶ月に一度、公認会計士に帳簿を確認させ、保有資産はすべて時価評価という制度導入が
必要かもしれませんね。（債務超過ばかりになるかも）

この業界の人達はイメージが悪すぎる。ちょっと儲かったらベンツ、ノータイ姿で
首にはネックレス、そして銀座で豪遊・・時代に適したビジネススタイルが必要なのでは？

すみません、偉そうな事を書き込みまして。

[924: 元祖匿名はん]

日本の場合は極端過ぎるんです。中小不動産ファンドに限らず、金融機関が右へならえで
おそらくエンドの分譲物件以外は一部例外を除いてマトモにローンがついてない状況です。
勿論マトモなプレーヤーがいないことの誹りは免れず、退場すべきは退場すべきでしょうが
何でもかんでも十把一絡げで、ああまたしょぼしょぼマーケットになったなぁという感じです。
利害関係は一切抜きにして不動産を愛する人間の一人としては寂しい、お寒い限り。

周り見ててもだから証券化はダメだと思ってたんだみたいなことを言い出す人まで出る始末で。
健全な市場育成に近づいたのやら遠のいたのやら・・・

[925: 匿名さん]

元祖さん

そうすると中小不動産ファンド（土地再生事業とか言っている）仕込んだ土地は
遅かれ早かれ、市場に放出されて（信託系が取得するだろうが）一時的に地価は
下げ調整に入り、その後、取引玉が無くなり来年ぐらいから反転するという
シナリオはありますか？　

新築MSも今年中に在庫が佩けて、来年、再び上昇・・となるのでは。
S不動産はそのラインで動いているのではないかと思う日々ですが・・
いかがでしょうか？

[926: 匿名さん]

バブルを起さない方法なんて簡単だよ
金本位制にすれば全て終了。

金融屋の失職はものすごい数に膨れ上がるけどね

[927: 匿名さん]

金先物がバブルになるという
いつか来た道

[928: 匿名さん]

無い金をあるようにみせてはじめたのが銀行。

[929: 過去スレの４０]

２０代に読んだ経済学の古典にあった議論が、いろいろと頭をよぎる。
古典はいいですよ。なぜかというと、そこにはその時代時代で生じた問題を解決していく上での知力が結集されており、現代を生きていくための思考力を養うから。

>>858の続き　歴史の話
①景気が悪くなったら政府が公共事業を発注して人為的に需要を生み出す（ケインズ主義）
頭痛薬を１錠を飲んだら、とてもよく利きました。服用を続けていたら、２、３、４錠飲んでも利きません、効果がないようです。それではと、医師は薬を乱発し、病院は財政赤字。この薬はあまり利かないのでは、と医師が思い始めたのが80年代。
私見だが、社会資本整備が遅れていた時代だからうまくいった。
②モノ（商品）の流通を世界化させる→ＧＡＴＴ体制
うまくいった。日本でパイナップルを食べられるのは、このシステムのおかげ。反面、日本の食糧自給率も下げた。これから、温暖化の影響で世界商品市場での食糧獲得競争がおこると思う。
次に考え出されたのが、
③カネ（資金）の流通を世界化させる→金融自由化（ビックバン）→デリヴァティヴ理論→商品先物取引の世界化→住宅ローン証券化→サブプライム問題
私見だが、このシステムが当初はうまくいったことは否定できない。
しかし、国際金融市場で跳梁跋扈するヘッジファンドみたいなモンスターも生み出した。
危機は３回（①ブラックマンデー、②1997〜98のマレーシア・韓国・ロシア等の金融危機、③サブプライム）あって、そのたびに世界経済への影響度を増大させた。１度目は１〜２日で収まったので原因は精査されなかった。２度目は、ヘッジファンドのせいにされ、国際的な資金流動性とヘッジファンドの関係はそれほど問題化されなかった。３度目は、国際的資金の集積地であるアメリカで起こった。これで学ばないと。
②→③に移行するまでの議論をよく検討し、アメリカとイギリスの金融市場で勝手に生まれた③の自己発展の仕組みをもう一度よく考え、こうした事態を防止するシステムを構築すべきだと思う。金融自由化を推進したアメリカで、新たな理論が出てくることを期待する。

[930: 匿名さん]

建材各社、製品再値上げ・原料高で10—20％、４月受注分から
資源価格の高騰を受けて建材各社が4月受注分から製品価格を再値上げする。文化シヤッターは新製品比率を高めるなどと併せて全製品の価格を10—20％引き上げ、不燃建材大手のエーアンドエーマテリアルも建材製品価格を平均15％値上げする。資材高に見舞われているゼネコンやマンションデベロッパーなどにとって新たなコスト増要因となりそうだ。

文化シヤッターは4月からシャッターを10％、ドアを15—20％値上げする。ここ数年、値上げ幅を年2—5％にとどめてきたが、鋼材価格が高騰しているため大幅値上げに踏み切る。

[931: 匿名さん]

＞建材各社、製品再値上げ

もう日本で新築マンション作るのは無理なんじゃないの。

作ったって買える人いないし。湾岸、都心を買っているのは、
アラブとか東南アジアあたりの金持ちが増えているという話
だし。

日本は貧乏に向かってまっしぐら。
100年前の木造長屋に戻ろう。木だったら、結構ある。

[932: 匿名さん]

二行ぐらいにまとめてくれw

[933: 匿名さん]

現在の状況をおさらいすると、
２３区の分譲マンション販売数は２００４年度以降減少し続けている、
販売されたものが実際竣工され、人が入居するのは大規模の場合３年後、
従って、２００７年度以降新築マンションへの入居数は減り始めていると思われる。

中古マンションの成約数は２００５年度から増加傾向で、
新築の販売数量減をあまりタイムラグを置かず反映している。
しかし、２００７年度までは新築へ移動する人の数が需要を上回り、
成約数は増加しているものの、在庫数も増えている。
２００８年度以降は徐々に新築マンションへの入居者数が減って行くので、
中古の在庫は次第に引き締まってくるだろう。

一方賃貸は、
賃貸から新築・中古マンションへの移動にともなう空きと賃貸新築数の合計と、
地方からの上京にともなう需要増とのバランスが在庫になる。
上京者数は毎年増加をたどっているものの、新築マンションへの移動が２００７年度まで
活発であったこと、一部分譲マンションの賃貸化が進んだことにより、在庫が増えている。
こちらも、２００８年度から急速に在庫を減らして行くだろう。

[934: 元祖匿名はん]

>>925
土地の投げ売りは今でも一杯ありますよ。建確取得前でも後でも。
ローンも出口も梯子外されて無残です。所詮ダメ立地が多いですけど。

住不の在庫もB/Sも正直興味ありませんが、今年中に新築（既に中古？）の
在庫が捌けきれるなんて夢物語かと。

まず大半の証券化ディールが半年一年は動かないであろうこと。
業界でも人によっては1年2年は動かないと見ていること。
動いたとしても以前のようなハイレバディールの復活はまず不可能である可能性が高いこと。

外銀等の儲けの仕組みがデリバティブから証券化に移り、又新たな食い扶持の発明が必要なこと。
エンドの需要も足元も極めて弱いこと。本邦政治的にかなり終わっていること。
結局アメリカの利下げ等の金融政策頼みで他力本願で右往左往されてしまうこと。
とにもかくにもローンが出ない出ていないこと。（住宅ローン除く）

その他諸々ありますが、いずれにしてもV字回復ってノリには絶対ならないでしょう。
そもそもこれ以上上がる余地はなかったんです。利回り的にも分譲・賃料単価的にも。
自ずと入るべき調整局面の直前に、不時着ハードランディングさせたような格好です。

[935: 元祖匿名はん]

あえて苦言をもう一言。サブプラのせいでマンションが売れなくなったのではありませんよ。

プライスタグの付け間違いがそもそもの原因です。

[936: 匿名さん]

>プライスタグの付け間違いがそもそもの原因です。

土地も資材も高いのに、安くするなんて無理じゃないですか。

私は、日本においては、新築マンションを作ること自体が
間違いじゃないかと考えています。間違いというか、無理
というか・・・。

食料、エネルギーがどんどん高価になっていて、下がる
様子がありません。中国やインドでの需要が増加してい
るからです。給料同じなら、安い食事で我慢するしかあ
りません。同様に、住居も木造長屋で我慢するしかなく
なっていくのです。

たぶん、都心だけは高価なまま販売され続けていくのだ
ろうと思います。外国人も都心だと買うみたいだし、
一定の金持ちはいつの時代もある程度はいるからです。

郊外に作るなんて、とんでもない話でしょう。誰が
買うのってことですよ。現在の在庫はたたき売りする
しかないでしょう。在庫が終わったら、もうデベの
大部分は解散とする。それしかない。

[937: 匿名さん]

安く買いたい。底値で買いたい気持ちはよくわかる。
けどね。今の日本でだって、レクサスのような高級車が売れまくり、ファーストクラスは満席になる。
金持ち相手の商売は、まだまだ成り立つ。

[938: 高級指向]

そうそう

[939: 高級指向]

そう、そうなんだよ。まるっきり二極化しているよ、円高にサブプライムとか関係ない人沢山居るしね

[940: 匿名さん]

>>937

レクサスやファーストクラスは値段が上下しないからね。
不動産は値段が上下するから、ダウントレンドのときは
お金儲けに敏感な富裕層ほどシビアになる。
ただし、ビルゲイツとかの一部の人は例外。

[941: 匿名さん]

家電製品って出たての時ってすごい高いじゃない。
ビデオなんてテレビに乗り切らないくらいでかくて、当時で100万円位したかな。
携帯電話の肩に担ぐ奴だって、保証金が50万円位だったように覚えてる。
ある程度、安くなるのはわかっていても買っちゃいたいんだよね。
それが、見栄でかっこつけなんだけど。
ひょとして、都内のマンションが暴落して庶民が皆買えちゃったら、富裕層は郊外に行くかもね。
郊外で１０００坪くらいのお屋敷に住むのがはやるかも。
いつの時代でも、決して多くはないけど富裕層はそれなりに存在して、多くの庶民がそれに憧れるという現象はあるんだよね。

[942: 匿名さん]

また脳内トークか…
あなた達のまわりでいいから、考えを巡らして
富裕層といわれる層が、この時期に不動産を買ってますか？
高いものを高いときに買うお人よしが、金持ちになれるとでも？

[943: 匿名さん]

納得なんだよなあ…

しかしオイラの周りのお金持ちはこの機会を逃さずに狙っているマンションを積極的に買って行こうとマーケティング中だよ
一時的な買い場が来ていると考えているらしい。
彼らに共通するのは賢いこと。
安く買える期間が長く続かないと見ている事だよ…

[944: 匿名さん]

>>942

じゃあ「富裕層」はみんな３−４年前の底値を買っていたとでも！？
純金融商品じゃないんだし、そこまで相場・価格のタイミングだけで動けんだろう、
金持ちとは言え。

[945: 匿名さん]

おいら富裕層だけど、不動産買おうとは思わんな〜
底値付近で買っちゃったというのもあるけど
どうせ買うなら、円高だし
ハワイあたりの不動産が下落してきたら、買ってもいいかなとは思うけど

[946: 匿名さん]

＞郊外で１０００坪くらいのお屋敷に住むのがはやるかも。

それはない。

不便すぎる。文化施設が全くない。医療レベルが心配。

もちろん、自家用ヘリコプターをもてるくらいの金持ちは
別ですけど。

すべてがテレビ電話で解決できるのであれば、高速インター
ネットがあれば、地方でも生きていけますが。

[947: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内に帰結してしまうんだな。
みなさん焦らずじっくりとＧＥＴしましょうよ。

[948: 匿名さん]

東京駅5Kmの花形新東京タワーの名称案が絞られましたね！
「東京EDOタワー」「東京スカイツリー」「みらいタワー」「ゆめみやぐら」
「ライジングイーストタワー」「ライジングタワー」の6案のどれかに決まるそうです
さすがこれから大発展する地域のランドマークですから
どれもステキ☆な名前ですね！！楽しみです！

[949: 上等]

>>948
「えっ、新東京タワーの名称？　あー城東かぁwwwww」
「富裕層の見向きもしない貧・乏・人と＊＊の集まる地域なんか発展するわけ無いだろ＊＊」

と言うコメントが当然予想されますが、おっしゃる通り大発展する予定でございます(^_^)

[950: 匿名さん]

新東京タワー圏内（？）のとある駅近くの

賃貸住まいですが

このご時勢に一流不動産屋のビラで”この近辺のマンション買います”

とよく入ってるよ

まあミニバブル並みはいかないまでも

値崩れはないかも