23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[887: 匿名さん]

これから先、都心の価格も調整が入るのは誰も異論がないでしょう
墨田区はこれからも割安な地域であり続けるでしょう
そうすれば当然自ずとそこに流入する層が決まってきます
そこそこの収入（1〜1.5千万の世帯年収）の層が
墨田区を選択することは今後もありえないでしょう

[888: 匿名さん]

884さん
そこまで言うならもう
仕込んでいるの？
仕込んでないのに
他人に勧めても興味持ってもらえないよ
当たり前だけどね・・・

それからあの辺は東京大空襲でも相当燃えたから
死人が多く出でいたと記憶している人が沢山いる
勧めても無理だと思うよ

こんど映画化するでしょ

ユダヤ人が虐殺された辺りにマンション建つって言ってもドイツ人は買わないでしょ
公園だよ
普通の感覚では・・・
隅田川東はその名残で公園と慰霊碑が続いているよ

ただね、曳舟は面白いかもね

[889: 匿名]

湾岸地域の販売状況が、極端に落ちています
去年好調だった、有明豊洲も最近状況は、相当悪化しています
まして江東墨田は、検討外です
いまなお好調というか、価格維持できているのは、都心５区（新宿・渋谷・千代田・中央の湾岸を除く都心部・同じく湾岸を除く港）だけです

[890: 匿名さん]

そっか？新宿なんてえらい苦戦してるし、それ以外は
まともな企画の物件が出てこない。
価格維持以前に市場がとまっちゃったよ。
中古も１．２割下がって成約してきてるぞ。

一部地域のみというのは幻想、相対的に動きます。
ただ、その土地の価値を変えるランドマークが出来ると
局所的には持ち上がることもアル。

[891: 匿名さん]

つまり一昔前に戻ったんでしょう
シンプルな話

ここ数年で下記地域の周辺で便乗しチャッカリ値上がったところが特に調整されてんでしょう


特に人気あるのは
やはり山手線内側でしょ
番町や３Aや松涛

次に田園調布・成城や二子玉

有名どころは現状維持でまたなんかのタイミングで値上がるかもしれませんしね
二極化が進む中、値下がってもリッチ族は多数いるらしいですから
恐らくすぐに買いが入るんでしょうね

[892: 匿名さん]

下がってる間は、みーーーんなサイド・ラインから見てるだけだよ。
ま、あと２０年は下落が続くだろうね。

そういう予想がなんとなくあれば、５年続けて下げようが、１０年続けて
さげようが、誰も買おうとしない。

まだ人口が増えていた日本、東京で、それは実際起こったことだから、
さらに状況の悪い今の日本、東京では、そんなレベルじゃすまない。

ちょっと考えればすぐ分かること。

[893: 匿名さん]

そうだね
ずーと見てましょう
そして君は永遠に賃貸族

そのほうが似合っているのかな？

[894: 匿名さん]

あなたは含み損派
分譲マンション持っているけど
二束三文

[895: 匿名さん]

いやいや
いいところのMSを数年前に買ってね
今年一月にうまく売り抜けたよ

次はいつ何を買うか思案中
MSじゃなくてもいいんだが・・・

[896: 匿名さん]

>>890
1月の各区別の供給量と申し込み率です。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080221d5000d5.html
２３区を見ると大田区の苦戦（申込み率５０％）が目立ちます。
武蔵小杉の大量供給の影響で、潜在需要が底をつきつつあるようです。
幸区、川崎区を含めた川崎市が西側の県境外周区にどのような影響を与えるか今後も注目です。
ちなみに、幸区の申込み率６４％、川崎区の申込み率４９％で、
需要層が重なっている影響で、共倒れの様相さえ出ています。

新宿区は、業者の方々も分譲は不適との判断で、計画段階で賃貸比率を増やす動きを
強めています。同じ傾向は目黒区、渋谷区でも見られ、３区ともに１２月、１月と供給ゼロです。

[897: 匿名さん]

>>892
売れないところは販売量が減るだけですよｗ

都心では、１物件千戸単位のものが出ているが、
一方では区の年間販売数量がそれにも達していないところが沢山出てきている。
例えば世田谷区の分譲マンション年間販売数量の推移は
平成１６年度　３３７３戸
平成１７年度　２１５８戸
平成１８年度　１９０５戸
平成１９年度　６６４戸

[898: 匿名さん]

新宿区の分譲マンション年間販売数量の推移
平成１５年度３６４３戸、平成１６年度１７３７戸、平成１７年度１４１２戸、平成１８年度１２８１戸、平成１９年度５２７戸
渋谷区の分譲マンション年間販売数量の推移
平成１５年度１８９５戸、平成１６年度１２００戸、平成１７年度７７２戸、平成１８年度３５２戸、平成１９年度２７４戸
目黒区の分譲マンション年間販売数量の推移
平成１５年度７９４戸、平成１６年度８８２戸、平成１７年度７０４戸、平成１８年度１５９戸、平成１９年度２０３戸

[899: 住まいに詳しい人]

売れないからと賃貸に回してプレミア家賃を狙ったところで、プレミア物件は既に供給過剰状態。１年以上未入居物件がゴロゴロある。エンドが希望している家賃レベルから大幅に乖離したものをいくら供給しても埋まるはずが無い。これら塩漬け状態の賃貸（２ＬＤＫで家賃３０万円超え）が港区、目黒区、渋谷区に山のようにある。また、新宿区は住環境の問題（主に治安面）もあって、単身者用賃貸の供給が多いが、完全な供給過多で都心区の中ではダントツに余っている。
不動産価格もそうだが、大量に供給するには、その適正な価格レベルがある。それを無視した供給は過剰を招く。また、新宿区のように、エンドが求めていない地域での大量供給も過剰を招く。

[900: 匿名さん]

今日のＲＥＩＴの下落はすごい
軒並み１０パーセント近く落ちている
ほとんどパニック的な売りで、そう長くは続かないと思うが
こうした状況が長く続けば、マンション市況はますます悪化しそうだ

[901: 匿名さん]

リートは、逆に仕込みどきと見るべきじゃないの

ためしに今日買いました

もっと下がれば買い増しします。

利回りいいし

テナントが直ぐに抜けるわけじゃないし

御おこずかい稼ぎにみなさんどうですか？

二・三日後に年金中心にした買いが入るよ

野村や大和の自己部門も買いでしょうね

[902: 匿名さん]

でしょうね
今はパニック売り
短期のさや抜きではチャンスかも
でも、中長期で見てどうでしょう
チャート的には完全に底割れしているし
いくら利回りが良くても今、問題になっているのは流動性の問題
銀行が資金を供給しなきゃ、買いたくても買えないでしょ
ちょうどバブル崩壊の時のように
私はＲＥＩＴや不動産株については、これだけ割安になってもなお悲観的です

[903: 匿名さん]

９０２さん

＞私はＲＥＩＴや不動産株については、これだけ割安になってもなお悲観的です

これって本当にそう思いますか？
賃料安定しているし
サブプライムはアメリカの話でのはないでしょうか？

しかし、あなたは、それならばどのセクターがお勧めですか？

[904: 匿名さん]

>>869
昨日の日経の記事の焼き直しですか？
結論は違った方向に曲げているようですが

[905: 匿名さん]

やっぱ新宿は怖いは
１６日午前４時１５分ごろ、東京都新宿区西新宿５丁目の路上で、男性が５人前後の男に取り囲まれ、金属バットのようなもので殴られた。男性は病院に運ばれたが、全身打撲で意識不明の重体。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080317-00000901-san-soci

[906: 匿名さん]

豊洲は物騒な所ですね。購入を検討していますが心配です。

ビルのトイレで20代女性乱暴される

　１４日午前１１時ごろ、東京都江東区豊洲の東京メトロ豊洲駅に近いオフィスビルのトイレで、
都内の２０代女性が男に乱暴されたと近くの交番に届けた。警視庁深川署が強姦（ごうかん）事件
として男の行方を追っている。
　深川署によると、女性は午前１０時ごろ、ビル地下の身体障害者用トイレ近くで男に声をかけら
れ、トイレ内に連れ込まれたという。男は３０歳ぐらい。短髪で、黒っぽい服装をしていたという。

　［2008年3月14日17時42分］

[907: 匿名さん]

>901
アフーでよく見る絵に描いたような煽りだ

[908: デベにお勤めさん]

またまた都心絡み情報。
やっぱ銀座かな？
銀座三越、1.8倍に増床−2010年秋、銀座地区最大の商業施設へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080317-00000000-hsk_gz-l13
三越と伊勢丹は１７日、４月１日の経営統合に合わせて「三越伊勢丹ホールディングス誕生祭」をグループ全３２店で始めると発表した。

[909: 匿名さん]

学生の上京はこれからドンドン減って行きそうです。代わりに、地方の大学を卒業して、
社会人として上京する人が増えて行くでしょう。優秀な人材確保には住宅手当の充実が
不可欠な時代になりますよ。
それから、郊外の２流、３流の大学が次々と淘汰されるでしょう。近郊、郊外のアパートも学生
需要が小さくなりますから、その代わりを見つけないとだめですね。

3月17日18時31分配信 時事通信
昨年春に首都圏の私立大に入学し、自宅外通学している学生への月当たりの平均仕送り額が2年連続
で10万円を割り込み、過去最低を更新したことが17日、東京地区私立大学教職員組合連合の調査で分かった。
奨学金を希望した世帯のうち申請したのは、自宅通学の家庭を合わせ初めて6割を超え、学費捻出
に苦心する親の姿が浮き彫りとなった。
東京私大教連は「年収は微増傾向だが、税負担などで可処分所得は依然として低いのではないか」
と推測している。調査は昨年5〜6月、1都4県の17大学・短大に入学した学生の保護者を対象に
実施し、14％に当たる約4300人から回答を得た。

[910: 匿名さん]

先日のSmaSTATIONで住みたい街ランキングやってましたね。
5位新宿、4位恵比寿、3位下北沢、2位自由が丘、1位吉祥寺。
20〜50代のアンケートとのこと。
そもそも、住宅地としてより商業地としてのランキングっぽいですが、
そこに近い住宅地に住みたいという解釈なのでしょう。
他はおおよそ想像通りでしたが、以外なことに新宿は20代女性の支持が多かったです。
すでに30代後半オッサンは次世代の感覚からおいていかれぎみなのでしょうね・・・

番組に性質上若い人の割合が多いのでしょうが、10年後20年後にはりっぱな購入層。
とかく学生相手だからとか、対称の知的水準がどうとか、経済力がどうとかと
バ　カにされがちなアンケートですが、
30代くらいまでに形成された価値観がその後激変する可能性が
そんなには高いと思えないので、（実体験から）
この手のものの結果が変わってこないうちは
街に対してのイメージの大きな変化はないんでしょうね。
万が一大きな変動があるとすれば、孫の代以降ですかね。

[911: 匿名さん]

ここの掲示板ID表示にならんもんかね

[912: 匿名さん]

渋谷駅地下も始まりますね。安藤忠雄ですか。

2012年の完成を目指す同ビル内には、
10フロアから成る大規模な店舗区画や国内最大規模のミュージカル専用劇場が入り、
開業後は多くの人出が予想される。
「玄関口」となる新生渋谷駅の動向に今後注目が集まりそうだ。

だそうです。
http://www.shibukei.com/headline/4660/

[913: 匿名さん]

>>910
専門学校が多いのが影響していると思いますよ。
新宿には巨大なファッション系の専門学校ビルができるくらいですから。
マンション購入とはほとんど関係が無くって、どちらかと言うとアパート系でしょ。
勘違いすると大変なことになる（笑）
でも、働きながら専門学校に行く人が多いですから。すねかじりの大学生より偉い。
２、３人でアパート借りているケースが多いです。

それにしても、新宿に女性が住むのは現実的ではありませんね。
余計なお世話ですが、
渋谷区くらいにした方が良いでしょ。

[914: 匿名さん]

西新宿の再開発の準備が一気に進んできましたね。
古い住宅やビルが連日とり壊されて広大な空き地ができてきました。

[915: 匿名さん]

>>913
わかんないですよ。
いつだってオヤジは若者のレアな流行のかやの外ですから。

[916: 匿名さん]

>906
情報遅いね。
どんだけ田舎に住んでるんだか。

[917: 匿名さん]

くだらん脳内トークにはウンザリだ！
http://www.traders.co.jp/domestic_stocks/domestic_market/kokunai_index...
これ見てから、その臭い口で煽ってくれ

[918: 匿名さん]

882

>不動産市場を引っ張ってきた銀座バブルは崩壊した。
>昨年中頃まで坪１億円で取引されていた中央通りでも５千万円で売れればいい方だ。

ニュースソースは？

[919: 匿名さん]

>>914
新宿はオフィス、分譲マンション不適地域との認識が広がっていますから。
これらも、事務所ちょぼちょぼ、残りは単身向けの賃貸になるのでしょうね。
それにしても、賃貸がじゃぶじゃぶに余ってしまうぞ。
新宿にワンルーム投資した人は大変なことになるぞ。

[920: 匿名さん]

東新宿日テレゴルガーデン跡地のうち2.7haを三菱地所が2300億で落札したようです。
商業施設とオフィスビルになるようです。
いよいよ三菱地所も新宿ですか。

[921: 元祖匿名はん]

サブプラ余波でRMBSのみならず想像通りCMBSのマーケットまでぐじゃぐじゃになったことで
調達も出口も付かず、結局ノンリコ撤退なんて話がそこかしこで現実化してしまったことが
極めてインパクト大きいです。コーポレートローンも金融庁指導で閉めてるしダブルパンチ。
邦銀から５割や６割ノンリコわざわざ引っ張って証券化する人（＝借りれる人）も減ってるし。
アパートローンも頼みのSMBCが審査厳格化でサラリーマン投資家も大騒ぎ。最近は出版ばっかり。

新築賃貸の過剰供給もあるし、エンドのマーケットだけ（いくら住宅ローンがじゃぶじゃぶでも）
無関係でいられるなんてことはありえないわけで、、、しかし今回の局面は調整早かったですね。
金融総崩れで不動産が急に立ち直るなんてことは不可能ですから。調整だけで済めばいいですが。
銀座や御堂筋沿いのような実態はずれた取引金額は完全に過去のもの、ブームに終わりました。

[922: 元祖匿名はん]

いわゆる外資ファンドやＰＥのプレイヤーもサブプラで深刻な影響を受けてるところが多いわけで
不動産のみならず日本経済に及ぼすインパクトは大きいです。
潮の引いた日本には新たな金主が必要です。中東や中印等で果たしてそれに代われるのか。。。

ほっといても外資が引いてたはずのマーケットで、国内系まで叩いた金融庁が褒められるべきか。
相変わらずタイミングが悪いというか余計なことをした感が後にまで残るような気もしています。

[923: 匿名さん]

元祖さん

素人の質問で恐縮ですが・・
中小の不動産ファンドが資金調達出来なくなって廃業に追い込まれたとしても、
日本経済にどの様な影響があるのでしょうか？
むしろ訳の分らない不動産取引が一掃されて尚且つ、取引の透明化は一般投資家、
消費者にとっては良いのではないのでしょうか？

一般人からすると創業して5年ぐらいのファンドが資本金の10倍〜30倍の借り入れを
して証券化、土地、建屋を上乗せして転売という商売の形態がなんかおかしいと思います。

二度と土地バブルを起こさない為にも、上場企業並みの会計規定を導入して、
3ヶ月に一度、公認会計士に帳簿を確認させ、保有資産はすべて時価評価という制度導入が
必要かもしれませんね。（債務超過ばかりになるかも）

この業界の人達はイメージが悪すぎる。ちょっと儲かったらベンツ、ノータイ姿で
首にはネックレス、そして銀座で豪遊・・時代に適したビジネススタイルが必要なのでは？

すみません、偉そうな事を書き込みまして。

[924: 元祖匿名はん]

日本の場合は極端過ぎるんです。中小不動産ファンドに限らず、金融機関が右へならえで
おそらくエンドの分譲物件以外は一部例外を除いてマトモにローンがついてない状況です。
勿論マトモなプレーヤーがいないことの誹りは免れず、退場すべきは退場すべきでしょうが
何でもかんでも十把一絡げで、ああまたしょぼしょぼマーケットになったなぁという感じです。
利害関係は一切抜きにして不動産を愛する人間の一人としては寂しい、お寒い限り。

周り見ててもだから証券化はダメだと思ってたんだみたいなことを言い出す人まで出る始末で。
健全な市場育成に近づいたのやら遠のいたのやら・・・

[925: 匿名さん]

元祖さん

そうすると中小不動産ファンド（土地再生事業とか言っている）仕込んだ土地は
遅かれ早かれ、市場に放出されて（信託系が取得するだろうが）一時的に地価は
下げ調整に入り、その後、取引玉が無くなり来年ぐらいから反転するという
シナリオはありますか？　

新築MSも今年中に在庫が佩けて、来年、再び上昇・・となるのでは。
S不動産はそのラインで動いているのではないかと思う日々ですが・・
いかがでしょうか？

[926: 匿名さん]

バブルを起さない方法なんて簡単だよ
金本位制にすれば全て終了。

金融屋の失職はものすごい数に膨れ上がるけどね

[927: 匿名さん]

金先物がバブルになるという
いつか来た道

[928: 匿名さん]

無い金をあるようにみせてはじめたのが銀行。

[929: 過去スレの４０]

２０代に読んだ経済学の古典にあった議論が、いろいろと頭をよぎる。
古典はいいですよ。なぜかというと、そこにはその時代時代で生じた問題を解決していく上での知力が結集されており、現代を生きていくための思考力を養うから。

>>858の続き　歴史の話
①景気が悪くなったら政府が公共事業を発注して人為的に需要を生み出す（ケインズ主義）
頭痛薬を１錠を飲んだら、とてもよく利きました。服用を続けていたら、２、３、４錠飲んでも利きません、効果がないようです。それではと、医師は薬を乱発し、病院は財政赤字。この薬はあまり利かないのでは、と医師が思い始めたのが80年代。
私見だが、社会資本整備が遅れていた時代だからうまくいった。
②モノ（商品）の流通を世界化させる→ＧＡＴＴ体制
うまくいった。日本でパイナップルを食べられるのは、このシステムのおかげ。反面、日本の食糧自給率も下げた。これから、温暖化の影響で世界商品市場での食糧獲得競争がおこると思う。
次に考え出されたのが、
③カネ（資金）の流通を世界化させる→金融自由化（ビックバン）→デリヴァティヴ理論→商品先物取引の世界化→住宅ローン証券化→サブプライム問題
私見だが、このシステムが当初はうまくいったことは否定できない。
しかし、国際金融市場で跳梁跋扈するヘッジファンドみたいなモンスターも生み出した。
危機は３回（①ブラックマンデー、②1997〜98のマレーシア・韓国・ロシア等の金融危機、③サブプライム）あって、そのたびに世界経済への影響度を増大させた。１度目は１〜２日で収まったので原因は精査されなかった。２度目は、ヘッジファンドのせいにされ、国際的な資金流動性とヘッジファンドの関係はそれほど問題化されなかった。３度目は、国際的資金の集積地であるアメリカで起こった。これで学ばないと。
②→③に移行するまでの議論をよく検討し、アメリカとイギリスの金融市場で勝手に生まれた③の自己発展の仕組みをもう一度よく考え、こうした事態を防止するシステムを構築すべきだと思う。金融自由化を推進したアメリカで、新たな理論が出てくることを期待する。

[930: 匿名さん]

建材各社、製品再値上げ・原料高で10—20％、４月受注分から
資源価格の高騰を受けて建材各社が4月受注分から製品価格を再値上げする。文化シヤッターは新製品比率を高めるなどと併せて全製品の価格を10—20％引き上げ、不燃建材大手のエーアンドエーマテリアルも建材製品価格を平均15％値上げする。資材高に見舞われているゼネコンやマンションデベロッパーなどにとって新たなコスト増要因となりそうだ。

文化シヤッターは4月からシャッターを10％、ドアを15—20％値上げする。ここ数年、値上げ幅を年2—5％にとどめてきたが、鋼材価格が高騰しているため大幅値上げに踏み切る。

[931: 匿名さん]

＞建材各社、製品再値上げ

もう日本で新築マンション作るのは無理なんじゃないの。

作ったって買える人いないし。湾岸、都心を買っているのは、
アラブとか東南アジアあたりの金持ちが増えているという話
だし。

日本は貧乏に向かってまっしぐら。
100年前の木造長屋に戻ろう。木だったら、結構ある。

[932: 匿名さん]

二行ぐらいにまとめてくれw

[933: 匿名さん]

現在の状況をおさらいすると、
２３区の分譲マンション販売数は２００４年度以降減少し続けている、
販売されたものが実際竣工され、人が入居するのは大規模の場合３年後、
従って、２００７年度以降新築マンションへの入居数は減り始めていると思われる。

中古マンションの成約数は２００５年度から増加傾向で、
新築の販売数量減をあまりタイムラグを置かず反映している。
しかし、２００７年度までは新築へ移動する人の数が需要を上回り、
成約数は増加しているものの、在庫数も増えている。
２００８年度以降は徐々に新築マンションへの入居者数が減って行くので、
中古の在庫は次第に引き締まってくるだろう。

一方賃貸は、
賃貸から新築・中古マンションへの移動にともなう空きと賃貸新築数の合計と、
地方からの上京にともなう需要増とのバランスが在庫になる。
上京者数は毎年増加をたどっているものの、新築マンションへの移動が２００７年度まで
活発であったこと、一部分譲マンションの賃貸化が進んだことにより、在庫が増えている。
こちらも、２００８年度から急速に在庫を減らして行くだろう。

[934: 元祖匿名はん]

>>925
土地の投げ売りは今でも一杯ありますよ。建確取得前でも後でも。
ローンも出口も梯子外されて無残です。所詮ダメ立地が多いですけど。

住不の在庫もB/Sも正直興味ありませんが、今年中に新築（既に中古？）の
在庫が捌けきれるなんて夢物語かと。

まず大半の証券化ディールが半年一年は動かないであろうこと。
業界でも人によっては1年2年は動かないと見ていること。
動いたとしても以前のようなハイレバディールの復活はまず不可能である可能性が高いこと。

外銀等の儲けの仕組みがデリバティブから証券化に移り、又新たな食い扶持の発明が必要なこと。
エンドの需要も足元も極めて弱いこと。本邦政治的にかなり終わっていること。
結局アメリカの利下げ等の金融政策頼みで他力本願で右往左往されてしまうこと。
とにもかくにもローンが出ない出ていないこと。（住宅ローン除く）

その他諸々ありますが、いずれにしてもV字回復ってノリには絶対ならないでしょう。
そもそもこれ以上上がる余地はなかったんです。利回り的にも分譲・賃料単価的にも。
自ずと入るべき調整局面の直前に、不時着ハードランディングさせたような格好です。

[935: 元祖匿名はん]

あえて苦言をもう一言。サブプラのせいでマンションが売れなくなったのではありませんよ。

プライスタグの付け間違いがそもそもの原因です。

[936: 匿名さん]

>プライスタグの付け間違いがそもそもの原因です。

土地も資材も高いのに、安くするなんて無理じゃないですか。

私は、日本においては、新築マンションを作ること自体が
間違いじゃないかと考えています。間違いというか、無理
というか・・・。

食料、エネルギーがどんどん高価になっていて、下がる
様子がありません。中国やインドでの需要が増加してい
るからです。給料同じなら、安い食事で我慢するしかあ
りません。同様に、住居も木造長屋で我慢するしかなく
なっていくのです。

たぶん、都心だけは高価なまま販売され続けていくのだ
ろうと思います。外国人も都心だと買うみたいだし、
一定の金持ちはいつの時代もある程度はいるからです。

郊外に作るなんて、とんでもない話でしょう。誰が
買うのってことですよ。現在の在庫はたたき売りする
しかないでしょう。在庫が終わったら、もうデベの
大部分は解散とする。それしかない。