23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[82: 匿名さん]

喧嘩に巻き込まれたくないから読み流して下さい。
個人的に、黒雨の値上げ賛成なんだけどね
何事も無理はいけないのよ
この値段なら無理が出来るという人が無理に手を出す必要はなく持てる人だけ持って持てない人は諦めれば良い。
23区のマンションも同じだよ
無理して買う必要はない、必要なときに手を出せる物件を買えばいいんだからさ

>「不動産保有者の大半は価格は維持したいと思っているはずだよ。」

多くの方が考える発想だよ
必死になる人がいても良いじゃないのさ
ほとんどが、素人の書き込みだと思うよ
買おうか？買うまいか？悩んで掲示板を眺めている人も多いと思うよ
自分は、素人じゃないと言い張るのもよろしいですよ
でも、こんな場所は、玄人であって素人を名乗るべきよね

しらこいという言葉は知らないけど

>俗人的な希望願望で世の中動くわけない。

ここまで書くのならば、素人じゃない意見を断定的に書いて見ればいいじゃない。
でも、今朝のこの掲示板で、露呈された幼さは、消しゴムでは消せないから…
もう、引退した方がよろしいのではないですか？
書き込みみてると、イラついているとしか思えませんから
たまに出てきて、俺様気取りは…

[83: 元祖匿名はん]

まあ言われなくても引退は早々にしたいほうですけど、
散々意見は書いてきたつもりだけどね。

実際、案の定、高値が理由で売れなくなってるでしょ。
散々上がる上がる、坪1500だ2000だ違う板で騒いでた人みたいなこと言ってないよ。

黒雨の値上げ賛成だそうですが、サービスグレードが上がるどころか、当初から下がってるのに
（まさにマンションと一緒だな。）価格が上がっていくのを希少性のみを拠り所に納得するって
まともなエンドユーザーの発想とは思えないんだが。

埋蔵金みたいに客の財布は次から次に開かないよ。甘い企画販売営業、だろう運転じゃないが
甘えそのものを戒めるべきなんだよ。反省がないから発展もない。

[84: 匿名さん]

馬　鹿だと思ってね
東京にはね
張らなきゃならない見栄もあるのよ
だから、値上げ賛成なのね
そもそも、前の年会費だって普通じゃないよ
まともなエンドユーザーじゃないよね
でも、無理すればサラリーマンでも出せる額じゃないのかな？

まともじゃなくて、反省がないから東京に住むのさ
反省がないから、発展もあると思うよ

[85: 元祖匿名はん]

ごめん、マトモなエンドユーザーの感覚云々だけじゃないな。
マトモな「商売」として今回の雨もこれまでのデベも相容れない。

あとな、俺は予言師じゃないよ。そんなのも売りにしてない。
ただ現場見てればわかること、それこそサルでも判ることをかいつまんで
現場を知らない人、主にエンドの人にアナウンスしてるだけ。
それで商売してるわけでもなんでもないし何ら利害関係もない。

前も言ったが、てめーが不動産買った、持ってるからって公の場で
上がって欲しい、誘導しようみたいな了見の狭い、極言すればびんぼくさい発想もない。

だから極力是々非々で語ろうって言ってるわけだし、ポジショントークしたいなら立ち位置を
公言してからどうどうと業界の展望でも、個人資産の形成による国家発展でも語ればいい。
エンドの振りして都合のいいことくっちゃべって、都合の悪いことには難癖ってのが最悪。

[86: 匿名さん]

元祖さん

所詮素人の掲示板じゃない。
願望もあれば希望もある。
雨黒の最初の戦略は感心したよ。
上手だったねマーケティング操作、あそこで今回の値段では無理だったね。
そもそも当時の雨黒にプレミアムなんてないでしょ
キャッシングなんてしないけど、限度額50万だったよ
2000万買い物する代わりに、金融資産1億の証明書出さされたしね
他のカードは、それこそ残高ゼロでも実績でそれに近い金額与信なかったよ
分かると思うけどデパートのカードね
ここは、俺とあなたの場所じゃないから、俺は迷惑掛けたのでここから消えるけどね
最後にね知らない人と知ってる人では議論にならない。
知らないことは悪いことじゃないよ。

[87: 元祖匿名はん]

84の意見は良くわかるよ。俺だって俗人だし。笑
ただ最後の文章、反省がない発展ってのにも限界、限度があると思う。悪乗りは良くない。

今回で言えば、下落局面が見えてきてるのに、無知なエンドに煽り売りつけてやろう、逃げ切ろう
みたいなド短期かつ自己破滅的な舵取りってのが（プロ同士ならともかく）まず気に入らないし、
想定外の外部要因（さぶぷら、建確、金商）も加わって、壊滅的なマーケットダメージを受ける。
挙句、大手だからオイラはオッケー的発言まで飛び出す始末。

だから不動産業界は駄目なんだよ。収益のマーケットはオウンリスクで全く結構だと思うが、
エンド資産の不良化＆長期化やマーケットを壊すことによるインパクトなんて考えてもいない。
大手だろうが中小だろうがその点は同じだよ。もっと業界横断的に何か知恵出せないもんかね。

[88: 匿名さん]

「デベが調子に乗ってるからマンション買うな。」

これのどこが「極力客観的に、是々非々で議論できれば」
なのかね。

[89: 元祖匿名はん]

>>86

外商に残高なんて発想そもそもないしね。

いつまでもネチネチこのネタを続けられたのでイラっとした点は謝ります。すみませんでした。

[90: 元祖匿名はん]

客観的に「調子乗ってしまった」事実を一番自覚されてるのではないですか。

[91: 匿名さん]

皆様すみません。
84です。

元祖さんは良い奴だと思いますよ
下らんことで絡まないであげて下さい。

それでは、さいなら

[92: 元祖匿名はん]

そうですよ。良い奴だからしこたま儲けたりしてませんよ。笑　無邪気な若造ですんでご勘弁を。


話は変わりますが、外資の首切り旋風が都心マンションに影響を及ぼすってこともあるのかな。

[93: 匿名さん]

そういえば、外資共働き外人に
うちのチャレンジ価格中古物件を去年買って頂いたが、
元気にしていらっしゃるだろうか。

[94: 元祖匿名はん]

私が売るときも数年前ですが、外資共働きの方いました。外人もテレビ芸能人も出版も商社も。。
当時はチャレンジ気味？でしたが今では妥当な水準だなぁ。まあ経年減価もありますから。

取得済みの方の売り圧力や、新規取得の減退感（買い上がりの限界）は多少なりともあるのかと。

不動産/金融のマーケットで小金大金掴んだ人は結構いますからね。呑みに行きゃわかります。笑

[95: 匿名さん]

元祖匿名はんは、関西在住って書いてましたね。頻繁に東京で飲むんですか？

[96: 匿名さん]

関西在住で東京の不動産現場に詳しいというのも妙な話。

黒カードホルダーにしては言うことがせこすぎますよね。

虚言壁か妄想壁入ってますかね？

アメックスの値上げがいやなら、ダイナースにしたらいいですよ。こちらは
１．５万人くらいのホルダー数ですが、プレステージはこちらのほうが高い
ような気がしますね。

不思議でならないのは、価格動向に対して自分が関係ないのなら
ニュートラルな見方をすべきなのに、「儲けすぎ」みたいな批判をする
のは何のためなんだろう。
儲かるのはいいことだよ。
そう思わない？
儲からないより、かなりいいことだよ。景気がいいというのはそういう
ことだ。

売れてない、価格が受け入れられていないって、どこの現場の視点で
「エンドユーザ」にもの言っているんだろ。
正義感？義侠心？そんなもので批判しているのなら
批判すべきはこの「哀れな業界」のほかにも公務員や政府外郭団体
などいくらもあるでしょ。

そもそも、金融屋と不動産屋では思考回路も違うんだと思う。
金融屋の中には、不良債権問題以降の日本の不動産を立て直したのは
自分たちだという驕りがあるのかもしれないが、地価が反転した時点で
自分たちの手を離れて市場が暴走しはじめたような錯覚というか
なんか使命喪失感のようなものがあるのかもしれないね。

[97: 匿名さん]

×虚言壁か妄想壁入ってますかね？
○虚言癖か妄想癖入ってますかね？
スマソ

心の壁でも間違いではないけど。

[98: 匿名さん]

592：元祖匿名はん
[2007/07/13(金) 10:43]
俺？今関西やで。（匿名はんって普通そうなんじゃないの？）

高級マンションの話をするなって言ってんじゃないよ。俺も住んでたし。
高級マンションの話だけ、我田引水の儲け自慢話しかしないってんなら
よそでやっとくれってこと。都心板はその傾向強いだろ。見りゃわかる。

いいじゃん。サラリーマンじゃない層が買うってんなら。誰か知らんが。
はっぴーはっぴー。
俺が今都内で買う買わないなら絶対新築なんて当面買わんが。
カードの年会費に通算100万以上使っちゃってる私は買えません。

ちなみに、スレタイ変えてるの知ってるよね？
下がる下がる論者じゃないんで。あえて言えば、下げざるを得ない論者。
供給サイドが単に傲慢なんだよ。学習効果がなさ過ぎ。

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[99: 匿名さん]

>>元祖匿名さん

>>96、>>97はあの会話形式、長文さんですよ。
上から目線で物事言いまくって、予測外しまくった人。

相手にしない方がいいですよ。

[100: 匿名さん]

でも、嘘はいかんなぁ

[101: 匿名さん]

未来は、あくまで予測です。
　考え方であって「議論」すべきものではないと思います。
多様な考え方が読めるからスレも面白かったんではないですか？

議論で決るのは国の未来くらいのもので、それだって国会がまともに機能しての話
ですよね。

一流のシンクタンクだって評論家だって「予測」は当てるために書いていない
ような気がします。家にある古い９０年代はこうなる・・・みたいな本読んでも
だいたいとんでもないことが書いてあります。
でも、その時点で何が流れの中心にあったかはわかります。
それだけ「未来」は多様性に満ちていると言えるのではないでしょうか。

自分とは違う「思考」や「発想」を読むことで刺激を得たいという部分もあります。
「信じる」とか「騙される」とかでなく、自分の発想との差違を楽しめばいいのでは
ないでしょうか。

私は、排他的な批判は「議論」ではないと思います。

それぞれがビジョンを語ればいいだけで、お前は業界人だとかつまらない
憶測を書く人は書くべきビジョンを持たない人だと思うのです。

スレ主は自分のシンパで盛り上がりたいだけで、議論というには
あまりに語彙が少なく専門用語乱発で最後は業界に罵声あびせる
ワンパターンなんですよね。

どなたかが書かれたように、いちどじっくり中身のある話を書いてもらいたい
ものです。

[102: 匿名さん]

注目してきた大型物件が時間がかかっても売れているので
このまま価格の流れは続くような気がします。

新築マンション相場とかいう見方でなく個々の物件の売れ行きや価格を
みていけば先がわかるくらいの量しか出回ってませんからね。

２３区掲示板でスレが立っていて「画像はありません」
という表示は完売しているもののようです。マスタービューレジデンス
２４１戸　トラブルがあって販売中止ながらも普通に売れてました。

トワイシア用賀
総戸数：２０４戸
竣工予定:
エアリーレジデンス ：平成20年 1月下旬（予定）
パークフロントレジデンス ：平成19年11月上旬（予定)
販売当初は「儲けすぎ」とか言われていて完売しましたね。

広尾ガーデンフォレスト
完売しました。

ＴＨＥ　豊洲タワー
825戸中何割売れましたかねぇ

ワールドシティタワーズＢ棟
２０90戸のうち３３戸残

パークシティ武蔵小杉
総戸数 1437戸 に対して ２３戸残

パークコート赤坂ｔｈｅ　ＴＯＷＥＲ
これも普通に売れそうな気配ですよね。

わからないのは、ゴークレの港区物件ですけど
マンションもブランドバリューの時代になってきたような
感じですからどうなんでしょう。
麻布十番の三井と住友は敷地が隣り合ってますね。
これどうなるのか、豊洲の住友物件などより気になりますね。

私が欲しいなぁと思った物件がだいたい売れてます。

[103: 匿名さん]

>>101
よく言うよ。一文一文にアンカーつけて絡んでた人が。

[104: 匿名さん]

なにか誤解している人がいますね。

いいこだからあなたも意見書きましょうね。先生が添削してあげますから大丈夫よ

[105: 匿名さん]

>>103
一休さんと鰻の話をご存知ですか。

まだ昔の鰻を持っていたのか。私は店に置いてきた・・・ってやつ。
過去のこだわらずに今を生きようというのが、スレヌシさんの教えだそうですｗ

[106: 匿名さん]

>>102
それとなく、川崎市のタワーが混じってますが
あそこは、高額物件中心に売れ残っているようです。
高額物件を買うならやはり都内でって事ですかね。

[107: 匿名さん]

>102

状況は去年の秋ごろ境に大きく変化しています。
なので、去年の秋前に完売しているか、もしくは半分以上売れていた例を挙げてもあまり意味がないと思います。

例を挙げるなら、ぜひ去年の秋以降に販売を開始した物件を挙げてください。

あと、パークコート赤坂ｔｈｅ　ＴＯＷＥＲは、都内の物件のなかでも特別な物件なので、これが売れたからといって、他の物件が売れるかは分かりません。
だから、ほとんど参考にならないと思いますよ。
その他大勢のマンションとは購買層も大きく違うでしょうし。

[108: 匿名さん]

そうですね。
上昇トレンドの時は、みんなあせって高めでも無理して買っちゃう。
私の周りでも、一昨年〜昨年前半は価格に盲目的になっていた人が多かった。

下降トレンドが決定的なこれからの物件が、どの程度売れるかにかかっているのでは？
五反田の２つのタワー、練馬のタワー、豊洲のタワーあたりが試金石か。
赤坂のタワーも苦戦を予想するけどなあ。駅から遠いのが破滅的に痛い。

[109: 匿名さん]

スレで坪単価500万とか書いてる、
中目黒のタワーも試金石に入れて欲しい。

[110: 匿名さん]

１メートル水面上がったら湾岸は水の中。２１００年までに実際起きそう。高い堤防に囲まれた街に。。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/special/267_data/index36.html

[111: 匿名さん]

練馬、五反田、赤坂はまあまあ売れそう。豊洲もなんとかいけるでしょう。
でも三茶と池尻は破滅的だ。

[112: 匿名さん]

練馬はタワーがまだ物珍しいのかね。
ジモチィー心理の面白いところやな。

[113: 匿名さん]

秋以降に販売された２３区のマンションで大規模なのってあるのかな？
今年販売になるのはここのスレにほとんど出ているし、そんなに数はない。

高くても完成までには8割がた売れちゃうんじゃない。

[114: 匿名さん]

そろそろ投げ売り価格出さないと３月末の決済に間に合わなくなるよ
ローンの申し込みとかしないといけないからさ

[115: 購入検討中さん]

汐留ツインパークスの上層階は成約率どのくらいでしょうか。

[116: 元祖匿名はん]

今の今になって、以前（去年）は売れたなんて話をもとに楽観論を語ってる方がいるの？

未だにカードの話や、儲ける儲けないがどうとか書いてる人もいるの？

その楽観論がダメだって言ってるの。

その儲ける儲けないだけでしか考えられないところがダメだって言ってるの。

だいいち、儲けるな、なんて一言も言ってないよ。

しかもエンド側から「儲けるだけ儲けて何が悪い」なんてデベの肩を持つ理由は皆目判らない。

で、
>>87
に書いた意見については誰でもいいけど業界の人はいったいどう思うのよ？

マンションブームが去ったら、所詮レジやエンドなどと＊＊にしながらオフィスや商業やってりゃ
格好良いとでも思ってるの？猛烈に格好悪いよ、そんなシゴト。だからいつまでもダメなんだよ。

[117: 社宅住まいさん]

＞しかもエンド側から「儲けるだけ儲けて何が悪い」なんてデベの肩を持つ理由は皆目判らない。

市場原理なんだから、買う人が価値を見出せる価格が正常。＜買う人がいる限り値はあがる。
正常な価格に法人が儲けを入れるのも正しい。＜でないと世の中の商売無くなるよ。
正常でない価格まで安くしないとけしからんっていうのが貧乏すぎ。＜自分だけ超ラッキーな価格を期待してる？

誰も特定のデベの肩をもってるわけじゃないってこと、わかるかな？？ わかんないんだろうなぁ。

[118: 匿名さん]

就職氷河期時代の需要は小さいけど、続く世代には期待大ですよ。

＜引きこもり＞最多は３０〜３４歳　就職・就労きっかけで
2月22日20時12分配信 毎日新聞
「引きこもり」となる原因は「就職や就労での挫折」が最多で、３０〜３４歳の年齢層が最も
多いことが東京都が行った実態調査で分かった。本人の心理や意識にも踏み込んだ引きこもりの
公的な調査は全国初。不登校など学校時代の体験をきっかけとし、若年層が多いとされる従来の
見方とは異なる傾向が浮かんだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080222-00000122-mai-soci　
＜大手銀行＞新卒者の採用めぐり争奪戦
2月21日20時29分配信 毎日新聞
新卒者の採用をめぐり、大手銀行が激しくしのぎを削っている。０９年春の新卒者採用では、
三井住友銀行が０８年見込みより４割以上多い２４００人を予定するほか、みずほフィナンシャル
グループ（ＦＧ）は４年連続で２０００人を超す大量採用を続ける。投資銀行やリテール
（小口取引）業務など各行が掲げる「攻めの経営」には「優秀な人材の確保が不可欠」（幹部）
なためで、人材争奪戦に勝ち抜こうと初任給を引き上げる動きも広がっている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080221-00000136-mai-bus_all

[119: 匿名さん]

取り敢えずは都心部の独身向け賃貸の家賃レベルに注目。
新卒の大量採用が続くと高くなるだろう。

NYのマンション家賃、5．5％上昇＝人気地区は月額50万円−07年
2月22日11時0分配信 時事通信
【ニューヨーク21日時事】米ニューヨークの中心部マンハッタンで、2007年のマンション賃貸料
が前年比5．5％上昇したことが、地元不動産業者が21日までに公表した調査で分かった。
ファッション街として人気が高い南部のソーホー地区では月額家賃が平均4636ドル（約50万円）。
全米が住宅不況でも、家賃上昇が止まらないニューヨークの異常ぶりが浮き彫りになった。
調査したのは、住居用不動産大手のシティ・ハビタッツ。ワンルームから3つの寝室を備えた物件
まで全タイプの賃貸マンションの家賃を基に算出した。平均家賃は、最も安い東南端地区でも
月額3113ドル（約33万円）だった。

[120: 匿名さん]

マンハッタンと比べるってあほか？
そのロジックはどこから来る

[121: 匿名さん]

>>119
あほだ。。。
ほんまもんのあほだ。。。

[122: 匿名さん]

信仰ってそんなもんですよ。
麻原をキリストと同列に見ちゃう人も居るくらいで、
マンハッタンと城東地区を重ね合わせちゃうなんて妄想は初歩レベル。

[123: 匿名さん]

>独身向け賃貸の家賃レベルに注目

思いっきりスレ違いなんで退場して欲しいねぇ
なーんて言っても絶対しないんだけどねこの御仁はw

[124: 匿名さん]

賃貸動向を持ち出すのは、イコール利回りの話なのでそれほどスレ違いというわけでもない。

ただ利回りって商業地やそれに近いところでは役に立つけど、住宅地って全然役に立たないよね。城東地区の東京寄りと田園調布って賃貸レベルそれほど違わない気がするけど、分譲の差は大きいし。

と普通に書いてみた。

[125: 元祖匿名はん]

大手から中小、街場の従来の戸建屋まで主にファンド向けにマンション大量に作ったはいいが
出口に困ってる、リーシングすら困ってる、新築レジがどんだけあると思ってるんだろうね。
で、一時的な供給による募集賃料上昇つかまえて賃料は上がってるとか又ぞろ言い出すんだよ。

もうそういう詭弁はエンドさん相手にも通用しないから止めたほうがいいよ。
堂々と現状を踏まえて、悪いなら悪いなりに何らかの方向性見出したほうが身のためだよ。
素人を騙してド短期だけ売ろう、儲けようとするんじゃなく質実剛健な商売して儲けようよ。

[126: 匿名さん]

不動産て結局水商売でしょ

みんなあぶく銭を目指して動いてんだから質実剛健なんて
無理な話だよ

[127: 元祖匿名はん]

どういう立場の物言いかわかりませんが、これには業者・プロ側のレベルの低さとともに
客・エンド側のレベルの低さにも起因するものがあります。米国等の例を見るまでもなく
不動産は生活活動の基盤であり、不動産プレーヤーの社会的位置付けも彼方では確かです。

さぶぷらのさなかで言うのはタイミング悪いですが、不動産およびそのファイナンスに対する
意識や実務レベルは過去には明確な差異があったし、今なおその開きがあると感じます。
これは一般レベルのエンドさんの話にフォーカスするとなおさらです。
ノンリコースでもありませんし。国民資産の喪失と不良化・長期化なら依然日本のお家芸です。
学習効果は多少あっても本質構造は変わってないものと思います。

[128: 匿名さん]

久しぶりに覗いたけど、相変わらず
元匿は何様の気でいるのやら…
おせっかいってのは、している人間の自己満足だろうけど、されている人は迷惑なんだよ。
気づけよ、哀れで見てられん。

[129: 匿名さん]

>>128
言うだけ無駄でしょ。直らないよ。癖だもん。
いいじゃん。キャラとして認めてやろうよ。
関西の芸人なんだから。

金貸しも不動産屋も＊＊＊な商売である点では目くそ鼻くそを笑うレベルでしょう。
最初の頃に金融庁の役人じゃないかって書かれていたけど、そのくらい偉そうな
もの言いだからね。カード年会費１００万払う金融庁の役人はいないけど。

人を批判すると自分のレベルが上がるのでなく、同調してレベルが下がるんだよね。
オレなんかも同類だけどね。

[130: 匿名さん]

首都圏マンションの1月契約率52.7%を見て
慄然とした業者が多いのではないか。
このレベルは、バブル崩壊の真っ盛りである1991年8月以来の水準。
契約率が低下し、在庫が膨らみ、業者の投売りが始まるのは常識。
今は、昨年夏までの余熱があるから、何とか耐えているが
財務体質の弱い業者から投売りに走る。
そして資金繰りがつかない場合には破綻。
既に、大阪2部に上場していたグレースは破綻し
神奈川の業者も金曜に破綻していた。
住友不動産も、ワラント付きの永久劣後債を出して
資金繰りに汲々としている状況で、
なんでマンション価格が上がるロジックが展開できるのか？
業者と高値掴みのマヌケのポジション・トークは虚しい。
特に、シティタワーズ豊洲の掲示板で、坪400万円を連呼している
住不の平社員の＊＊さ加減には、笑いを通り越して涙が出る。、

[131: 匿名さん]

>>117
激しく同意ですね。ここの結論、これだけでいいよ。

適正価格って市場（つまり売り手と買い手の合意）が決めるもの。
デフレボ・ケの安値主義やノンリコ前提を忘れた収益還元法の教条主義
よりはまともな認識ですよ。

[132: 匿名さん]

中目黒のタワーでは、坪500万を連呼。

[133: 匿名さん]

豊洲タワーの掲示板では
抽選倍率がゼロだったことを嘆く始末。
どんなアホでも、ようやく実態が分かりだしたみたい。
完工、引渡し時になってキャンセルが急増するのは、自明の理。

[134: 匿名さん]

マンションは上がらないですよ。「あ・が・ら・な・い」

横ばい。


このままだらだらいくんだってば。

供給が１３年ぶりに大幅に縮退しているんだから。
成約スピードが落ちていくことで、市場も冷えこんでいるけど
土地が安く供給されない限り市場が大きく変化することはなさそう。

一方下落の兆しがあれば、利回りがあがるから金融商品の利回りの
低さから投資家が買う。１ＬＤＫ中心に価格を下支えするんじゃないかな。
都内じゃアパート建てる土地もないし、年金がわりに賃貸住宅持ちたがって
いる人は多いんじゃないのかね。

[135: 匿名さん]

上京者が増えるし、一流企業は初任給も上がって住宅手当も厚くなるから、
これからは都心部の独身者向け賃貸物件が熱くなりそう。
ただし１０万円前後が中心でしょうが、

一方、分譲マンションは、
新東京タワーの建築、東京駅の大改造、東京駅周辺オフィスビルの連鎖的な建替え、湾岸部大規模
マンションが続々竣工と、これからの５年間で都心部はがらりと変わって、魅力をますます
増して行くけど、逆に開発余地は年々少なくなって行きますから、新新価格の模索がこれから数年間続きそうです。
購入できる人は少なくなりますが、供給量もそれに見合った数量になるでしょう。

しかし、都心部以外は厳しい環境になるでしょう。サラリーマンの所得水準の二極化が進んで、
定着しますからね。持ち家が取得できる人の割合は昔に比べて低くなりますから。

[136: 匿名さん]

＞130
住友不動産が資金繰りに窮して劣後債発行した？
会社の財務諸表とかＣＦとか見たことない人なのか？

不動産は金融商品。
金融、マーケット、財務の知識ない人に相場は読めない。

[137: 匿名さん]

都心部という限られたエリアに、まあまあの所得水準の独身者、ファミリー層が集中居住
するようになれば、そのエリアのサービス、住環境は飛躍的に良くなって行きます。
良くなって行くエリアの不動産価値が増して行くのは、市場原理で、致し方ないことだと
割り切って考えるべきでしょう。

ただし、急激な上昇は調整されつつ上がって行くと考えるべきでしょう。
現在の新新価格が妥当かどうかは購入者が決めることになります。

[138: 匿名さん]

新東京タワーで、さりげなく城東をアピールですか。
旧東京タワーはどうなるんでしょうね。
「双頭相並び立たず」、とか言いますけど。

[139: 匿名さん]

住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？
既に、発表されている財務諸表だけでは、わからないの。
もちろん、住不は、街の不動産屋と異なって
倒産リスクは、圧倒的に低い。それは当然。
問題は、大量のマンションを抱えて、将来の資金繰りが悪化することなのよ。
倒産の可能性ではなく、業務展開が制限されること、これが重要。
期待収益率の低下につながることを理解しなきゃ！
静的な財務分析ではなく、ポイントはモメンタムなの。
三菱地所より上にいた住不の株価が、なんでこんなに激しく下落しているのか分かる？
「マーケットが読める」あなた、住不の株抱えて泣いてるんじゃないの？

[140: 関西マン]

スミフの悪口は言わないでもらいたい
関西出の財閥として良く立ち直ったものだよ
功績は素晴らしい。神様仏様！安藤太郎さまさま。あなたは豪傑だよ、そしてまだ生きている
平成の今、やはり財閥は人材が豊富である証明をしてくれた
人生あいう風に活躍したいものだよ、わしの憧れだな。

スミフ東京進出は松下の完全復活と肩を並べるぐらい関西出身の諸君の誇りに違いない

東京の奴は胡坐をかいて、ボ・ケ。ボ・ケ。してるけど関西人はコスッカラクやらんと
三井と三菱に差を広げられるからもっと質実剛毅でいかんとな
商売上あまり使わんけど剛毅を使ったばい

それから関西から出てきたから交通費がかかっているのでマンションも高く売らんとナ（笑）

関西以西はみなスミフを応援しよう
結論・賃貸物件を持ち賃貸収入ある今、磐石であり易々とはスミフは崩れない

[141: 匿名さん]

都心物件はは既に購入限界がきているにもかかわらず、鉄鋼石は先日65％も値上がりしたので鉄鋼をたくさん使うマンションなどは今後価格転嫁をモロに食らうだろう。
サラリーマンが買えるマンションは建設コストを吸収できる地面が安いところぐらいになりそう。
また都心マンションがサラリーマンでも買える日がくるんだろか・・・。
かつてのヒューザーみたないな屑土地に建ててるような格安デベしか選択肢はなくなるんじゃないか。

[142: 関西マン]

＞１４１さん同感やな

下がるどころか値上がりするかも
高級賃貸のレジデンスがはやりらしいが、リーマンさん購入は都心には無理な時代がまた来たな
体力あるデベは、販売調整に入るはずやな、無理に売らん
少なく高く販売する体制に変更するだろうな、開発から販売まで資源インフレ体制化のリストラに入ったのではないか？

バブル崩壊のそれとは今はまるで違う

[143: 匿名さん]

何だかんだ言っても商売である以上、需要がないと価格のつりあげは難しいんですね。
先週も金融業界においては、鉄鋼価格の上昇をマンション価格に転嫁できないからこそ
マンション専業を中心とした不動産会社の先行きが当面厳しいとの論評がシンクタンクや
アナリストからコメントが相次いで出されていました。
スミフをはじめ不動産株は軒並み下落し、下落幅はTOPIX全業種で圧倒的にトップでした。

もう既に予定価格からの水準レベル引き下げは当たり前のように行われていてます。
水面下での値下げも、さすがに超都心ではないですが２３区内の利便性は悪くない物件で
行われています。文京区の物件のように再登録の形で公に大幅な値下げをしているケースも。
赤坂のタワーだって、去年の夏ならこの値段では出てこなかったでしょう。

中古市場の冷え込みも深刻です。在庫のダブツキは想像以上のペースで拡大。
先週、港区に入っていた住友不動産販売さんの新聞折込広告見た方いらっしゃいますか？
なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。
要は、売主がまだ気持ちを切り替えられない人が多いので仲介しても厳しいということが
書いてあるんですね。わずか１,２ヶ月前と比べても査定価格が変化しているはずなので
適正価格を見極めましょう！と・・・
売れなきゃ儲からないわけですから、彼らも大変です。

[144: 匿名さん]

＞139
一般企業に永久劣後債なんかで貸出する銀行なんてある訳ないだろ

今回の劣後債発行は買収防衛目的もあるんだよ
株式希薄化リスクと買収防衛策を嫌気して外資が売ってるだけ

大量のマンション抱えてって、完成在庫の戸数と棚卸資産額みてから言って
欲しいなあ

[145: 匿名さん]

＞143
＞なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
＞正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。

ポジショントークって知らないのかな？
仲介は売買させてなんぼでしょ
売主には下落するって喧伝し、買主にはまた上がりますって言ってるのだよ。

[146: 購入検討中さん]

>>関西マン
三菱も元々は大阪発祥の財閥だよ
岩崎弥太郎が今の堀江辺りに三菱商会を立ち上げたのが始まりなんだし
三菱は東京の財閥ってイメージが強くて当たり前のように思われてるけど、
源流は大阪。

[147: 匿名さん]

＞145

相対で売り手、買い手それぞれに都合のこというのはそうだね。
でも、これは何せ誰もの目に触れる広告に書いちゃってるのでね。
まぁ、いずれにせよ市況が大きく変化していること自体を否定するのは難しいですな。

[148: 匿名さん]

昨日のワールドビジネスサテライトで
三菱地所社長が土地価格上昇と65%もの資源高(鉄鋼)の影響は
価格転嫁せざる終えないと言っていましたね。
対策としてマンション事業から他事業へシフトする事も紹介していました。
確かオフィス用とか賃貸用だったかな？
結局「当面不動産価格の下落は無い(できない)」と言う事でしょうね。

[149: 匿名さん]

>147

あの仲介会社、以前から相場より高めの売出し価格で
売り客を押さえて、
買い手が現れないと価格を段々下げさせていくと、
デべ板や住まい〜などで書かれてたじゃない。
さすがに、チャレンジ価格の手持ち物件だらけじゃ無理なんでしょ。

[150: 匿名さん]

≪１３９
住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？

単なる永久劣後債なんてそもそも発行しようとしてないだろ。
議決権もなく、返済期限もない上に、一般債権に返済が劣後する債券なんて
銀行くらいしか発行しないし、出来ないんだよ。
そんなことも知らないのかよ。

期近の社債償還がある訳でもないのに今回1200億円も調達したといことは
まだ仕入足りないってことだろ、普通に考えて。

資金繰りなんてオフィス賃料の期間収益だけで大幅ＣＦ黒字なんだから
資金繰り目当てで1200億円も調達しないって。

[151: 匿名さん]

>>140
エセ関西マソに改名すべし

‘〜ばい”　って何じゃそりゃ

[152: 匿名さん]

>>134
あらあら、つい数ヶ月前まで、上がる上がるって騒いでた人が、
軒並み横ばいとか言い始めてますね。

[153: 匿名さん]

ある埋立地の空き地にて。

湿りきった廃材を処理しようと、
灯油をかけたりバーナーを持ち出したりしてやっと火がついた。
火がついたとなったら、
近所からダンボールだの古新聞だの持ち出して来るのが居て、どんどん燃えた。
火柱が上がるようになると、町内中から、これ幸いにゴミを処分しようと集まってくる。
生ゴミにペットボトルはてはテレビに家電まで・・・制止も聴かずなんでも投げ込むうちに、
火の勢いは弱まり、おまけに空模様も怪しくなってきた。
火が消えそうなのを見て、町民は持ってきたゴミを放置してそそくさと退散。

あとには前よりひどいゴミの山。

[154: 匿名さん]

春だね

[155: 住まいに詳しい人]

>>153
あらら、いつの間に宗旨替えしちゃったの？

[156: 匿名さん]

しかし本当に市況は様変わりしましたね。
結局、マンション・住宅価格は水ものというか、センチメント・モメンタムにかなり
左右されて形成されるんだよね。
商業不動産やオフィスは収益還元その他、もう少し金融商品に近い性質なんだけども。

値段なんてあってないようなもんで、去年の夏のほうな半ば強迫観念が強いような
売り手市場では、誰もが赤信号みんなで渡れば。。。的な値付けが横行していた。
しかし秋以降、特に今月に入ってからは業者も含めて態度が変わってきつつある。

この掲示板でも、去年の春夏はびっくりするような強気の見通しがにぎわしていたが、
いまでは良くても都心部の価格維持派が少数いる程度に。
三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
ほほえましい。

こうなると、流れはじわじわと中古市場に波及し、今買うのはよほどの実需以外は
やめておいたほうが良いという空気が支配的になっていく。

せっかく抜け出そうとした資産デフレに逆戻りしないためにも、業界は適正な価格で需要を
ある程度取り戻す努力をすべきと考えます。致命傷になる前に、、、

[157: 匿名さん]

いまだにチャレンジ価格から値下げせずに、
出しっぱなしになってる中古物件は多いですよ。
いつ中古市場からチャレンジ価格物件が無くなりますかね。

[158: サラリーマンさん]

>>156
郊外は結局ダメちゅうこと。
武蔵野市、国立市も総崩れですよ。
これからの５年間で東京はずいぶんと変わって行きますよ。

[159: 匿名さん]

まだまだ都心部に通勤するサラリーマンの人口は増え続ける方向にある。
一方で、都心部の地価は一向に下がる気配がない。中古物件の値段も落ちてこず、それは金利が低位安定しているからに他ならない。また、都心部の新築物件は地価の高止まりおよび資材価格高騰を受けてこちらも一向に下がる気配がない。
デベロッパーも大手は焦らず販売を減らしてマンション販売ビジネスを縮小させて対応する構え。
過熱が収まらないオフィスへのシフトが鮮明。

唯一価格下落が期待できるのが中小デベが持ちこたえられず価格を下げてくる周辺物件。
駅遠バス便中小物件。しかし、都心に会社があるサラリーマンはそれを買うしかほかに選択肢がない。あるいは賃貸派を貫くか。

こんな中で２３区内で都心部ではない江東区、晴海、有明に注目が集まるのは道理というもの。
千葉には住みたくない、しかし２３区に住みたい人は上記湾岸エリアに必然的に目が集まる。

[160: 匿名さん]

地震保険お忘れなく。

[161: 匿名さん]

>>159
「都心部ではない」と言うところに貴君の認識の限界を感じるね。

全国から優秀な人材をかき集めて東京は発展して行くわけだから、
ジモティー的発想はこれから通用しなくなるよ。

＜東大＞大学院生対象に経済支援拡充
2月22日19時33分配信 毎日新聞
　東京大（東京都文京区）は２２日、博士課程の大学院生を対象に今春から実施する総額８億４０００万円の新たな経済支援の拡充策を公表した。従来の制度を加えると、休学者を除く９割の大学院生が年間授業料（約５２万円）の半額程度の支援を受けることができる。
　約６０００人の大学院生を対象にした「博士課程研究遂行協力制度」を新設し、優れた研究を行っている２０００人に年間３０万円を支給する。また、授業料免除制度の半額免除者を従来の５００人から１０００人に拡大。私費留学生対象の特別奨学制度（年間１８０万円を支給）を６０人から１２０人に拡充する

[162: 匿名さん]

今日の日経夕刊一面も良く読んだ方が良いよ。
ノスタルジックな思いに浸っている場合じゃなくて、
グローバルな人材獲得競争時代にすでに突入しているんだよ。
東京はこれから大きく変わって行くし、
変わらないと生き残って行けません。

[163: 匿名さん]

雑誌や新聞、統計が好きだよねぇ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[164: 匿名さん]

>>163
ちゃんとした反論じゃないと後が続かなくておもしろくないよ。
東京はどう変わって行くとお思いですか？

[165: 匿名さん]

少なくともご自分の単純な三段論法のようになるとは思えませんなぁ
不動産の今後も、東京の将来も色々なファクターが絡むので、結果を導き出すのは困難だ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[166: 匿名さん]

分からないってことですか？

それでは自論を言いますと、

たぶん、首都圏住民だけでは人材不足に陥り、優秀な人材を国内国外問わず他所から集めざるを得なくなります。
これら人々は首都圏に地縁も血縁も無く、自由に居住場所を選ぶことになり、職住近接志向は年々強まるでしょう。
そして結果的に、都心部でも開発余地が大きいところに集中居住します。

一方、首都圏在住者は逆に地元志向を強め、
郊外居住者が多いことから、長距離通勤を要さない地元への就職志向となって行くでしょう。
当然ですが、郊外の職は一般的に賃金が低いので、それら人々が購入できる不動産の
値段は低くならざるを得ず、これが近郊、郊外の地価を長期的に下げて行きます。

逆に都心部の不動産価格は、所得の二極化の影響もあり、上がって行くでしょう。

[167: 匿名さん]

ご自論とやらの後半部分はもう散々各所で言われていること
皆そうなって行くのはもう分かっている確定路線


・・で、前半部分だがグローバルとか優秀な人間を受け入れるとか
役人の書いたペーパーみたいだよね

国内外から集まった優秀な人間がなぜ開発余地の大きい地域に集中居住しなきゃならんの？
それなりのペイを貰っている人が、歴史あるこの街のプレミム地域をなんで選ばないの？

優秀な人間ほど自分の子供の教育には力を注ぐけど、その希望を満たす地域か？湾岸？

ご自分の周りにグローバルとか優秀な人間が沢山いる環境に現在いますか？
雑誌や新聞の受け売りじゃなく、生の声を聞ける環境にいる？大手企業で夫婦とも正社員で、子供は保育園に預けて職住接近がこれからの主流なはず
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　やった！！やっとこれから城東の時代だ


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そんな単純じゃないだろ・・・

[168: 中野区民]

＞一方、首都圏在住者は逆に地元志向を強め、
＞郊外居住者が多いことから、長距離通勤を要さない地元への
＞就職志向となって行くでしょう。

ならない。
① 地元企業では吸収できない。
　 たとえば、市川。市川にいる人がみんなパン工場に就職するわけにも
　 いくまい。
② あなたの理屈だと職住近接を唯一無二の価値観とする人はその郊外に
　 そもそも住まない。自分の書いている文章の中にパラドックスがあるぞ。

>>158
坪500で売れないのが駄目地域なら、23区の大半は駄目地域だぞ。

[169: 匿名さん]

自論をのべることはいっこうにかまわないと思います。
ただ、それを決定事項や揺るぎない事実のように断定したり、
それに基づいた判断を他人にまでしつこくすすめたりするから
うっとおしがられるのでは？

もしあなたのおっしゃっていることに説得力があり、
目から鱗が落ちるような革新的な内容っだったら、
そんなに連呼しなくても、すぐに誰もが受け入れ世の共通認識になりますよ。

もしそうならなかったらその時、
考えを改めるか、恥の上塗りをするかの判断をすればいい。

とりあえずもうさいを投げたのですから
そんなにあわてず、ちょっと様子をみてみては？

[170: 匿名さん]

>>168
16号の外側では
もう実際にそういう傾向にあるよ

[171: 銀行関係者さん]

自説なんてどうでもいい

エコノミストですら大はずれ

それぞれ勝手にやればいい

他人の意見で動く輩はカモられるのがおち

[172: 匿名さん]

例えば、
他人の意見で豊洲物件を買う。
または自分の考えで、隣駅で中央区の月島中古物件を買う。

結果、どちらが正解なんだか。難しいですよ。
月島は物件があまり動かない。
他人の意見でも自分の考えでも、似たような結果カモ。

[173: 匿名さん]

>>170
郊外住民にテレワーカーにあこがれている人多いけど、実際は低賃金労働になる。
さらに、ベッドタウン度が高い郊外に行けば行くほど、ニート率は高くなる。
親元にいるとついつい考え方があまくなって行くんだろうな。
と言うことで、これからの中心は首都圏の少子化を補うために国内外から東京に集まる
人材ってことになる。そして、そんな人達は職住近接を重視する。

首都圏のニート率、人口千人当り何人いるか
全国平均　３．０５
１位　埼玉県　３．１２
２位　千葉県　３．０２
３位　神奈川県　２．９８
４位　東京都　２．９６

東京都で全国ワースト２００に入っている市区
府中市６．４７、武蔵村山市４．８８、葛飾区４．６５、多摩市４．３８、
調布市４．２１、国立市４．１０、立川市４．０６、八王子市４．０５、
青梅市３．６６、福生市３．６０、小平市３．６０、狛江市３．６０、
東村山市３．３４、清瀬市３．３０

[174: 匿名さん]

ニート率はベッドタウン度が高いほど高くなる。
・親が経験している長時間痛勤の辛さが、子供の仕事への意欲を減退させる。
・周辺が住宅ばかりで、身近に働く人を見ないので仕事への興味がわかない。
これら２つが影響していると思われる。
また、通勤の容易さや時間の柔軟性などから自ら進んでフリーターを選ぶ人が郊外に多い。
郊外はニートもフリーターも多い、それだけ長時間痛勤は人間性に反する行動規範ってことなんだろう。

近郊、郊外へのスプロール化が進んでいた昔なら、皆しかたなく遠くに住み長時間痛勤に耐えたが、
都心部の住宅化が進んでいる現在、上京者があえて長時間痛勤を選ぶ可能性は非常に低い。

[175: 匿名さん]

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口、２００５年国勢調査、単位万人
０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[176: 購入検討中さん]

日本は少子高齢化でどんどん国際競争力を失って衰退してゆく可能性が大。

移民受け入れも差別意識が強い日本には住みたくない人が多いから、優秀な人間は集まらず、低賃金の労働者階級の人ばかりが移民としてくると思われる。

アジアの盟主は中国となり、日本は経済大国ではなくなる。
で、国内の人の移動もそう起きない。
なぜなら地方も少子化で働き手は足りないから。
昔のように職を求めて東京に上京する人は減る。
大企業に就職すれば安泰という神話も無くなり、大企業志向もかつてほどではない。
クラスの中で優秀な子は地方公務員、中くらい以下の子は地元企業に就職。
どんどん地方から東京に若者が上京してきて住みつくというシナリオはありえないと思う。
少子化で長男・長女ばかりとなり、親や親族とのつながりを簡単に捨てれない人がますます増えるからだ。

とここまで考えると不動産価格も需要の減退が見えるのだから低下すると思われる。
ただ、国の借金が莫大なため、このままでは国の財政が立ち行かなくなるのは明らか。
政府はインフレに持ってゆく機会を狙っているだろう。
少子化による需要減とインフレ政策のせめぎあい。

あとはその辺のバランス加減で不動産価格は動いてゆくだろう。

[177: 匿名さん]

>>176
ところが現実は違う方向に動いています。
地方の親たちは地方の将来が暗いと見ています。子供に能力さえあれば喜んで都会に
送り出しているようです。
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で区部は増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々地元民化が進み、地方都市化が進んでいる。
区部に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、
将来的には区部の賃貸マーケットを逼迫させて行く。

[178: 購入検討中さん]

>177
その統計だけじゃ判断出来ない。

学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。
また役者や芸術家を目指して上京してくるようなのもいるし。

あなたのいうような、大手企業に採用されて新卒で入社した人間ばかりというのはどこからも読み取れない。
都合よく解釈しているだけにしか見えない。

[179: 匿名さん]

ニートの定義は、働いても学んでもいない若者。ですから、
渋谷で深夜に集団で遊んでいてもニートはニート。
郊外に実家はあってもそこで生活してるとは限りません。

[180: 購入検討中さん]

それに少子化は今後ますます進行するから、それを忘れてはいけない。

団塊ジュニア世代が生む子供は、彼らの数の5割〜6割しかいないと予想される。

ここ数年の統計だけでは、今後20年〜30年後の超少子化社会の動向なんて予想出来ない。

[181: 匿名さん]

>>178
学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。＞
確かにこの層が近郊のアパート地域に独身のまま滞留する数が増え、将来の治安に大きく影を
落としています。しかし、大手企業の採用数が増え、首都圏の人材だけではカバーできず、
地方からの上京者が増えているのも事実。そしてその数は、首都圏の少子化が深刻化するに
したがって増えていきます。