23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[801: 匿名さん]

これからWBSで不動産ネタやりますよ。
さて、どうなる。

[802: とおりすがり]

マンションズ　東京市部・神奈川北西版　2008.03.11号　102ページ
　　棟内モデルルーム使用予定住戸2戸が新価格に
　　「旧価格3850万円」〜が「新価格3450万円」〜
　　新宿直通の京王相模原線「稲城」駅へ徒歩12分
東京市部も堂々1割引広告。ネゴれば2割引きはいけるでしょう。

[803: 匿名さん]

ブリ有明も全然売れていない。
今日新価格表が送られてきたけど、下がってる。
湾岸もこれから更に買い控え広まり、投売り始まるんじゃないの。

[804: 匿名さん]

BMA,私のところにも新価格表が来たんだけど、旧価格がどれくらいか知りません。
旧価格を知っている方、どれくらい下がったんですか？

[805: 匿名さん]

新価格がわからないから、教えようがありません

[806: 購入検討中さん]

去年の今ごろ、あんだけ張り切っていた騰がる派はどうしたのか
もう、凍り付いちゃって、自己破産の検討でも始めてるのかな

[807: サラリーマンさん]

>>802
前々から予測されていたことですが、
町並みが変わったり、住民が変わったり、進化しているところの不動産価格上昇と、
特に変わりは無いけれど、一時的な需給バランスとムードで上がったところでは、
根本的なところが違うようです。
後者の地域は、郊外、都心部問わず今後下がって行きますよ。

上記２種類の見極めが非常に重要です。

[808: 匿名さん]

稲城駅徒歩12分物件の新価格で、都心を語るか。

佃のリバーシティって、当分町並みが変わりそうにないし住民が変わりそうにないけど、
下がりそうにはないなぁ。

[809: サラリーマンさん]

>>808
近隣部分を含め、町並みが変わったり、住民が変わったり、進化しているところの不動産価格上昇と、
特に変わりは無いけれど、一時的な需給バランスとムードで上がったところでは、
根本的なところが違うようです。

[810: 匿名さん]

＞８０６
下がる派の皆さん！
湾岸が下がってるみたいですよ。
売り切れる前にみんなで買いに行きましょう！！

いつまでも下がり続けるわけじゃないから、屁理屈こねてないで。
早くしないと消費税や金利が上がってしまいますよ。

[811: 匿名さん]

>近隣部分を含め、町並みが変わったり、住民が変わったり、進化しているところの不動産価格上昇
埋立地を整備して庶民にも手の届くタワーを販売したまでは良かったが、デベが調子に乗って利益を
貪ろうとして価格が上昇した地域はどう？
ほとんどが千葉・埼玉からの流入で、世帯年収も８００万前後の層がいまのデベ価格についてゆける
はずもなく、結局は販売も停滞している。

[812: 匿名さん]

都心の地価下落鮮明　２月宅地　前年比２０％減

都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。東日本不動産流通
機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、東京都内の
土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり
平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月
比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。

二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その
受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の
悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。

ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れ
に頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、
金融機関は融資先の選別を強めている。

ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンド
の物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の
地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。

http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2008031490070841.html

[813: 匿名さん]

しかし、我々不動産マニアや不動産業従事者は、地価下落に
もう既に気づいている訳だが、一般人はどうなのかな？
今月下旬の地価発表では、まだ下落が反映されていない前年の
データなんでしょ。今が最後の「素人を騙して高く売りつける」時期かもよ。

[814: 匿名さん]

実需で住宅ローン組んで200〜350万円/坪の購入物件に住む、庶民には今回の騒動には
なん〜にも関係なし。

現金or借入れして転売目論みした人達、これから物件買い替えしようと計画していた人達は
はこの状況は厳しいね。

実際居住しているのに、物件価格が下がろうが上がろうが、株じゃあるまいし、
一喜一憂しても時間の無駄。

ある意味、現在、賃貸物件に住んでいる人達は購入チャンスかもね。

[815: 匿名さん]

今土地の値段が下がり始めたということは、実際のその土地の物件が出てくるのは
２,３年後ですよね。

だからなんだってことは言えませんが、２,３年もたったら、いくらなんでも景気
は回復してるでしょう。

デベにとっては、今が損切り時期、２,３年後はぼろ儲けの時期?

自分がデベの社長なら、安い時期に買っておいて(要するに今)、高い時期に
売り出すなあ。

[816: 匿名さん]

World city towersというマンション(港区、海側)のページを見ましたが、
最強じゃないですか。

一流ホテルも顔負け。他のいかなるマンションも色あせるという感じ。本物
見てませんが、中に入れないかも。

宝くじにあたれば、住んでみたい気はしますが、たぶん、管理費すさまじいですよね。
マンション買えても、管理費が払えないかも。

日本人には高級すぎるのでは・・・。数十戸でないと売り切れないような。
なんとなく品がなくて、年を経過しても、広尾ガーデンヒルズみたいなビン
テージにはならないような気がします。ミニバブルの最後のあだ花。

[817: 元祖匿名はん]

上がろうが下がろうが一喜一憂しても無駄というのはハッキリ詭弁であって、特に戸建と違い
マンションならいずれ売ったり貸したりは必然な訳です。

開き直って資産価値はどうだっていい的発言はダメマンションの板での常套句になってますので
全くもって逆効果かと思います。

[818: 匿名さん]

>>特に戸建と違いマンションならいずれ売ったり貸したりは必然な訳です。

え〜なんで？（笑）戸建に居住してましたが、色々面倒な事があってマンション購入
しましたよ。売ったり貸したりする必要性はないけどね。（旨く戸建は売却出来ました）

10年後はどうなっているか分りますか？誰も確信した予想が無いから都心にマンション
購入する選択をするのではないでしょうか。（医療・交通インフラ・・・色々とね）

[819: 匿名さん]

確かに戸建に新しく住むと、町内会や隣近所の付き合いがあったりして面倒。
セキュリティは甘くなるしね。

[820: 匿名さん]

＞８１６
今さらワルタワなんてね。最強？　何にも知らないんですね。
専スレあるからじっくり見てみれば・・・

[821: 匿名さん]

■『バブル崩壊よりひどい』　不動産業者ら悲鳴

東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。　（花井勝規）

「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」

渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。

取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は５％の手付金を地権者に支払っている上、２０％の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。

「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。

同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。　

冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。

二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。

ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、金融機関は融資先の選別を強めている。

ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。

（東京新聞）


いやはや、今回の金融機関の機敏性・対応は早いですね。
前回の失敗で懲りているからね。「バブル崩壊よりひどい」とは・・当たり前でしょうが。
この記事みてちょっと安心しました。健全な方向に向かっていると。

[822: 匿名さん]

>健全な方向に向かっていると。

何いってんだか。不況になったら、自分の今の勤務先もあぶないぞ。

だいいち、この記事だって、狭い土地とか(一戸建て用か)、郊外のマンションに
ついて語っているだけだ。

急激に銀行が渋くなったのは間違いないが、元に戻るのは意外に早い可能性
もある。

[823: 元祖匿名はん]

論旨がずれてる方がいるようですが、私は戸建がいいとか長く住めると言ったつもりありません。
自ずと立替になるか立替に至らなくてもそれまでのスパン（通常20〜30年）でマンションの場合
売却なりされることが多いだけのことです。

要は、戸建であれ区分所有マンションであれ、資産価値など買ったらお構いなしなんてのは
無責任極まりないデベ販売業者側の常套句（常套書き込み）に使われる傾向が高い台詞なので、
そんな安っぽい発言はここでは止めたらどうですかというだけのことです。

[824: 元祖匿名はん]

私は今回の総量規制に近い金融機関の右へならえのシュリンクには不安を感じます。
昨年中後半から既にマーケットには天井感が出てきており、冷や水で凍死先も多いかと。

金融庁も先般の国交省同様やりすぎを改める必要性が自ずと出てくるのではと予想します。
まずは経済オンチ無作為内閣のままではハナシにもなりませんが。

[825: 物件比較中さん]

今回の不動産価格の調整は、行きすぎた不動産価格の上昇の是正が中心だったのですが、サブプライム問題に伴う信用収縮が追い打ちをかける形で、ちょっと不透明になってきた感じがします。

もともと、国内的な要因だけであれば、新新価格から、新価格レベルへの巻き戻しが想定されるのですが、この調整がどこまで行くのかがわからなくなってきました。

ただし、土地の価格は別にして、石油価格等、一次産品の高騰の結果、マンションの価格を下げることにも難しい面があるので、今売り出されている個人向けマンションの価格は、そんなに変わらないのではないかと思います。そもそも条件の悪いものは別ですが。

不動産会社は、この市況を受けて、住宅用マンションのオフィス化、開発のスケジュールの後ろ倒し、一時的な宅地の転用などの措置をとることで、マンションの供給は落ち込むでしょう。

となると、すでに起こっているようですが、実需に対応するために中古市況が活発になります。すでに割安だった中古マンションは活発に売れているようです。

これからは、無理な開発をした（駅から遠い、場所が悪いなど）マンション価格は下落、条件のいいマンションは供給が減少し価格は少し下落、築浅の中古の供給は増える（価格は販売価格より少しだけ上乗せ程度？）という局面になるのではないかと思います。

[826: 匿名さん]

現状のような、実感のわかない不動産下落が続くと思うよ。

[827: 通りすがり]

＞824
そうかな？
この段階でミニバブルの成長を止められたのは良かったと思うけど

元祖平成バブルの崩壊から学習した最終需要が、金融にブレーキを踏ませたという点で（内閣,金融庁云々とは無関係）ある意味 良識が勝利したと言えまいか
又、好景気の終焉は外部要因によるのであって、この事に原因を求めるのは難しい
まあデベ側から見れば銀行に潰されると言いたいところだろうが

因みに私も昨年12/30に書き込んだように、「上がろうが下がろうが少しも困らない下がる派」で、立場の多様性を認めた方が（一概に断じたりしない方が）掲示板の楽しさが増すのでは？

[828: 匿名さん]

上がる派の凝り固まったロジックは、ちと古いのでは？
いろんな意味で、そんなオールドスクーラーは退場していってるから、健全な流れが生まれたのかな？

[829: 匿名さん]

戸建は超悲惨な状況。
西側近郊のミニ戸バブルも完全に崩壊したようです。
どっちに転んでも都心部マンションに風が吹いているようだ。

首都圏戸建、２月の契約率は33.9％　不動産経済研
不動産経済研究所はこのほど、２月の首都圏建売住宅市場動向を発表した。
それによると、首都圏で２月に発売された建売住宅の戸数は555戸（前年同月比27.1％減少・前月
比23.6％増加）となった。
新規発売戸数に対する契約戸数は188戸で、月間契約率は33.9％（前年同月比17.7ポイントダウン
・前月比4.0ポイントダウン）となった。
１戸当たりの平均価格は4,433万円で、前年同月比12.8％ダウン、前月比8.4％ダウンした。
[住宅新報　2008年3月14日]

[830: 匿名さん]

不動産株に下方修正相次ぐ、整理と成長の二極化が進行
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000361-reu-bus_all

[831: 匿名さん]

ＮＥＸＴ　ＴＡＲＧＥＴはこれで決まり。

東京の超高級マンション、上海で富裕層に売り込み
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000020-scn-cn
＜就職内定率＞大学生８８％　４年連続上昇
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000090-mai-bus_all

[832: 匿名さん]

分譲マンションの供給が減り、中古、賃貸の成約が増えています。

また、中古であろうが買える人と、賃貸の人との格差が出来つつあります。
さらに、賃貸自体も二極化で、都心部の新築賃貸と近郊の中古アパートに所得レベルに合わせた
住み分けが進みつつあります。
格差社会ですね。

１月の首都圏の中古マンション成約数は前年同月比４．０％増で、４か月連続のプラスと
なりました（グラフ１）。中古マンション市場では３，０００万円以上の物件の成約が倍増する
など質重視の傾向が強まっています。
またエリア別に見ますと、東京２３区では城西・城東エリアが好調で同３か月連続の二ケタ増と
なった一方（表１）、神奈川県では物件の選別が進み同１１．５％減と４か月ぶりに減少に
転じるなど、市場の違いが顕著となっています。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml
１月の首都圏の居住用賃貸物件成約数は、前年同月比１．５％増で３か月ぶりにプラスとなり
ました（グラフ１）。
新築物件の供給が細るなか、中古アパートが全面積帯で増加し市場を牽引した格好です。
しかし、神奈川県が同４か月連続増、東京２３区も中古物件の好調で回復した一方、
東京都下では同１０か月連続で減少するなど、エリアにより好不調が顕著となっています。（表１）
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change5.shtml

[833: 匿名さん]

東京の都市構造が変わって来て、
従来型の近郊、郊外の人気がまったく無くなり、
都心部に人気があまりに偏り過ぎた。

このような状況で価格を上げれば、
当然であるが、近郊、郊外はまったく売れなくなる。

都心部についても、一時の勢いは無くなり、
そこそこの価格レベルが維持できているエリアのみが大量供給・大量販売を行える状況になり、
集中傾向がより強まって行くことになる。
不動産業者が生き残るためには、そのエリアの開発力、営業力を上げるしかない訳だが、
中小のローカル業者にそれを求めるのは酷であり、今後の淘汰は避けられないだろう。
近郊業者であれば軸足を賃貸アパートに移す手もあるが、東京都下を始めとした郊外業者はさらに厳しい。

[834: 匿名さん]

今年に入って銀座では、昨年の価格の３割引でも買い手がつかなくなった。
売ると損が出るので２月までは我慢比べだったが、３月決算に向けて放出される物件もある。

ここ数年２兆円近くの買い越しだった外資、私募ファンド、REITが収縮している上に、金融庁の指導で銀行は事業者間の不動産取引には融資しない。

この状況で下落するのは、投資対象である都心不動産だ。
買いたたけるのは過去２年、２〜３割の粗利（利益ではない）を載せてボロ儲けしてきた大手だけ。

その大手も契約率下落で販売コストが上がっており、価格を下げて在庫を売り切る必要がある。
さらに下がる可能性のある都心を買うリスクも承知しており大きな動きはないだろう。

前のバブルでは住専への「とばし」や不良債権隠しの全貌が明らかになるまで、日本経済全体が見通しを誤った。
不透明な不動産取引の余地が少なくなっている分、今回健全なのは確かだ。

損失を消費者・個人投資家にかぶせようとする業者もいると思うが、そうした被害者が増えないことを祈る。

[835: 匿名さん]

マンションでは
危ないのは都心物件より都心に近い事のみを売りにしたチャレンジ価格物件でしょう。
そういう物件の購入層は都心が下がったらこぞって都心に移っていきます。
都心以外でも、既存の人気地域はその街の雰囲気に魅力を感じる固定層がいます。
都心でもなく、固定層も持たないところが、
今後の下げ相場で一番苦戦することになるのはあきらかでしょう。

[836: 匿名さん]

>>835

＞危ないのは都心物件より都心に近い事のみを売りにしたチャレンジ価格物件でしょう。

都心に近いことが売りなら、下がると郊外から買い手が押し寄せるから大丈夫ｗ

[837: 購入検討中さん]

城南復権？！

[838: ご近所さん]

まあ
ここ二年分の値上がりが急ピッチだった分仕方ないが
落ち着けば場所によっては値上がるところも出てくるだろうな

[839: 匿名さん]

三井住友銀行が、東京都内の不動産会社の紹介を通じて行った融資約１７０億円のうち、
１００億円以上が回収不能

[840: 匿名さん]

三井住友の件は、偽造書類による詐欺の可能性。

[841: 匿名さん]

>>838
春になれば、都心部に竣工した大規模マンションへのお引越しが始まり、
また単身者を中心に、都心部賃貸物件へのお引越しも始まります。
今後は中古物件のチャレンジ価格も調整され、都心部中古を買って引越しする人も増えるでしょう。

一方で、これらの人々が今まで住んでいたところは、まあまあの所得層が流出になり、
地方から上京者が流入しても、賃料の安い物じゃないと需要が無い状態になります。
いわゆる所得水準による住み分けが次第に進むわけです。

行き過ぎた価格上昇は都心回帰の大きな妨げになります。
都心部のマンションストックは、賃貸、中古合わせると昔と比べ厚みを大きく増しています。
チャレンジ価格は調整され、再び価格上昇は巡航スピードに落ち着き、
これからも都心回帰は続いて行くと思われます。
その中で、町並みが大きく変わり、利便性と住環境が向上して行くところの価格は急激ではないが、
じわじわと上がり続けるでしょう。

[842: 匿名さん]

港区すごい。地価が１０パーセント以上下がっています。

[843: 匿名さん]

ソース教えて？

[844: 匿名さん]

８４２ですけど。もしかして私に対しての投げかけかな。そうしたらうるうるネットを検索してください。そうしますと現在の地価情報が分かります。ちなみに今年になってから時々地価を表示していたので探してください。以前は坪８５０万まで行きました。

[845: 匿名さん]

都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、
東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり
平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。
今年一月に前年同月比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。

[846: ご近所さん]

８４４さん

本当ですか？
更地で値下がりしてんですか？そんなには下がってないでしょうね

値下がり派の皆さんに忠告として言っときたいんですが
マンションは好みもありますからね
好きなマンションが安く買えるとは限りませんよ

そして前回のバブルのように半値の半値になんか絶対なりませんからね
勘違いしない方がいいですよ
今回は日本の銀行が潰れるとかっていう話には絶対なりませんから

現在のような過剰流動性ある時代では、コモディティ買い・アメリカ売り(ドル売り不動産売り)になっているだけです。
つまり、サブプライム落ち着けばアメリカ以外の先進国の不動産にまたかお金が入りだすんですよ。

今日本は一時の調整ですよ

一等地は買っといたほうがいい郊外と更に差がつくから・・・・
特に三菱三井と住友などは商業地で商業ビルとレジの組み合わせでまだまだ都心三区で開発を進めるから。その周辺は値下がりしにくい。

財務体質いい財閥系は中小デベを飲み込んで行く寡占がさらに進むわけですよ

案外待っていても狙っていて住みたいマンションの南側は売り物なかったりするんですよすべて北側だったりとか

世の中そんなもん

ほしいときに高くてもマンションは買うもの

だから、マンションは資産ではなく消費財産なのですよ

待ちすぎて結局買えないって人が続出しそうですね

[847: 匿名さん]

前回のバブルでの港区での地価最高値は、
坪８５０万では済まなかったでしょうからね。
当時中央区の外れに土地を持ってたけど、
最高値は坪１０００万を軽く超えました。

[848: 匿名さん]

８４４です。正確には覚えていませんが４，５年前は港区の地価は４５０万ほどだった気がします。１億５千万の南側道路の土地３５坪の戸建(土地売り戸建)がありました。しかしその時は銀行の不振がありましたが、今はないのでそこまで下がらないでしょ。下がっても坪６００万ほどじゃないかな。ちなみに交通の面や施設?がいいので都心部がいいといいますが本当にそうでしょうか。都心部すべてではないですが、ビルばかりの場所ですと夏はずっと暑い状態で生活しなければならない。毎年温暖化で不快指数上昇しているんですよ。まだ埋立地の緑化している場所のほうがいい。ちなみに自分は湾岸区域には住んでいません。

[849: 銀行関係者さん]

もう去年の７月から、こうなることハッキリ教えてあげてたのに、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し　ですねｗ　　だから、素人どもは、笑えますｗ

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよｗ

[850: 銀行関係者さん]

まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよｗ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）