23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[599: 匿名さん]

そこそこの値段なら買える人は結構いるってことですな。
職住近接の都心部であれば、千戸クラスの大規模も時間を掛ければ売れて行きます。

一方で、毎年コンスタントに１万戸以上の供給を都心部が続けて行くのは不可能だから、
新築の価格上昇とともに、中古なり賃貸なりに流れて行く人が出てくるのは
避けられないでしょうね。

理屈的には、都心部マンションは早めに購入しておいたほうが有利です。

[600: 匿名さん]

都心のタワーは相続対策にいいですね。時価は1億でも相続税評価額は数分の一です。

キャッシュで五億あったら6割持ってかれるけど、タワーマンションにしといて相続後売却すれば、中古価格が値を保てばかなりの節税になりそう。

同じ考えで買った人っていますか？

[601: 匿名さん]

マンションでの節税対策は当たり前でしょう。かなりやってます

[602: 匿名さん]

節税はやり終わった感が出てますね。
だいたい今年度中にみんな終わらせてるのでは？
あんなおいしい税制になればやりますね。

まあ、また不況になってきたので
数年後には優遇税制を出すでしょうが、
ここ数年のめどをつけてしまったので
しばらく静かかと。

[603: 匿名さん]

>>599
オマエガ早く買え
ウザイ

[604: 匿名さん]

>理屈的には、都心部マンションは早めに購入しておいたほうが有利です。
そう？

おれは、そろそろこの相場の最後の高値掴みをする人間が
現れて、その後は、いつか見た阿鼻叫喚の不動産価格崩壊
スパイラルに入る時期だと思うけど。

怖いよね。自分が買った価格を一瞬でも上回ることなく、
ひたすら価格が下がってく。でも確実にそういう人間がでてくる。

その日はもうすぐそこだ。

[605: 匿名さん]

>怖いよね。自分が買った価格を一瞬でも上回ることなく、

新築マンションが購入価格を上回ることは滅多にない。
なにせ、新築だというだけで高い新築プレミアム付き
だから。

新築購入直後に売りに出すと、新築じゃないというだけ
で、20%下がる。

もっとも、広尾ガーデンなんて、新築売り出し時は、
今からみるとかなり安い。まあ、物価も違うから、
単純には言えないが・・・。

少なくとも、投資用としては新築マンションは不適
でしょう。

[606: 匿名さん]

>>605
居住用の場合は家賃を払う場合と買った場合の比較になりますよね。
一番分かりにくいのは、何十年も経った後の建替え。
費用的には、取り壊しと建築コストだけで、再び新築マンションが手に入るわけだが、
その時点の新築マンションのお値段しだいでずいぶんと損得が出てくる。
近郊、郊外の場合は、何十年も後には下手するとマンションなんか建たない地域化しかねないから
希少性が高い都心部が断然優位になりますよね。
将来的にも需要が見込める都心部は早めに手に入れておいた方が有利でしょ。

都心回帰で今後増えて行く都心回帰第二世代の子供たちが、
未来の購入者層になるだろうし、国内外からの人の流入もあるから都心部の需要は
将来にわたって安定的に存在し続けますよ。

[607: 匿名さん]

都心部は何年もかけて、そこそこの所得以上の人々が集中居住する地域になって行きますよ。
その過程の中で、色々新しい物が生まれてくる、住んでいて楽しめる地域になりますよ。

[608: 匿名さん]

金融機関から“フロント企業”と伝えられ、
2007年に取引を打ち切ったという話だが、
ソリューション事業のトップだった竜彦氏がそれまで知らなかったとは考えにくい。
曰くつきの案件をまとめるにはそれなりの背景がなければ難しい。

　東証2部上場会社が絡んだ弁護士法違反事件は、
ここ数年の不動産市場の過熱が生んだと言っても過言ではない。
だが、米国のサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）の影響もあり、
現状の東京の不動産市場は以前ほどの熱はなく、不動産ファンドの買いは落ち込んでいる。
ここ数年の不動産市場を鮮やかに彩った地上げ屋とデベロッパーの蹉跌は、
不動産市場が冬景色になったことを誰の目にも明らかにした。

[609: 匿名さん]

こないだ香港に初めて行きました。タワマンの過密ぶりにびっくり。都内もいずれああなるんでしょうか。

[610: 匿名さん]

ならんよ
規制がうるさくなってきてるしタワマンはコスト高でニョキニョキ建てられないもの
既存のタワマンの価値がコスト高で付加価値付くぐらい

[611: 匿名さん]

>>608

スルガ・コーポレーション

代表権を返上した岩田一雄会長と共に、取締役を退任した高城竜彦氏がこの不動産事業を手がけていた。住友不動産の社長や会長を務めた高城申一郎氏の親族として知る人ぞ知る存在だ。岩田会長の息子、岩田剛取締役の妻も高城氏とは血縁関係にある。

[612: 匿名さん]

６００００万円で坪単価３００万のマンション買います。
２０坪（６６平米）です。
（って・・・狭っ・・まぁまぁ押さえて。）

頭金２０００万。
４０００万円をローンにして１０年固定２．８％で借りたと
しましょう。

ローン返済額は14９５００円／月
　（１０年で１７５８万円ですね。）

管理費等と固定資産税で月３万円払うとします。
だいたい月額コストは１８万。
家賃相場１万月坪なら　１８坪
家賃相場が１．２万円だと１５坪　５０㎡しか借りられません。

実際は自己資金２０００万を無金利で１０年放置するわけで
４％で複利運用できたなら１０年で９６０万増えてます。

これは積み立てに換算すれば毎月８万積み立てたのと同じ。
ですから毎月２６万払っていると考えるべきですね。

１．３万／月坪なら２０坪ですね。
このくらいの家賃水準なら買っても借りてもランニングコスト
はとんとんという話になります。

さて賃貸の場合、手持ちの２０００万の運用益もつぎ込んで
ますから１０年後手元には２０００万しか残らない。

一方６０００万円の物件は１０年後に５３００万で売れたら
残債総額３０８０万円手数料１６０万円、
なんとか２０００万戻ってきます。

逆の見方をすれば、１０年で12％以下の値下がりなら
何の腕もなくても２０００万の資金を４％で運用し
利益も高利で積み立てたのと同じ効果が得られるということです。

[613: 匿名さん]

こうやって考えると住宅ローン控除ってのは結構大きなメリットだったんですねぇ。

[614: 匿名さん]

×６００００万円で坪単価３００万のマンション買います。
○６０００万円で坪単価３００万のマンション買います。

桁間違えてどうする　スマソ

[615: 匿名さん]

>>588

でもシティタワー東陽町の準工業中層階坪280万と
シティタワー世田谷桜丘の坪280万が同じなのが笑える。

ちなみに両者とも幹線道路沿いという悪条件は同じ。
駅からはむしろ桜丘のほうが近いくらいだ。

東陽町は去年あたりは坪160万くらいだったのに、
無茶な値付けでこの物件1割も売れてないそうだ。

スミフは確実に迷いが生じ始めている。

[616: 匿名さん]

＞東陽町は去年あたりは坪160万くらいだったのに

本当ですか？２１０万の勘違いでは？
あるいは、４年前で１８０万の間違いかと

[617: 元祖匿名はん]

おいおい、言うに事欠いて、人をやーさん呼ばわり止めてくださいな。。。

なんか滅茶苦茶というか、シミュレーションしてる方、出口の再販価格が大幅に下がってたら
どうしますか？目も当てられませんよ。本当に２０坪しかないファミリーとも呼びにくい物件が
すんなりそんなノリで将来売れますかね？

「何であんな物件売りに出てるんだろう、、、当時はあんな供給があったのか・・・」では？

[618: 匿名さん]

だって、誰かさんがこれからの不動産は短いサイクルで上がったり下がったり
するって言ってたよ。
右肩さがりに「現状３００万／坪」物件が下がり続けるシナリオってどんなものが
考えられますかね。

で、元祖匿名はんのべんつは中古でよろしいですね。

[619: 匿名さん]

300万で20坪のファミリーマンションなら、武蔵小杉駅近で
去年売ってました。
中古になったらどうなるんでしょうね。

[620: 匿名さん]

>>617
上のシミュレーションの＠300万とか20坪には大して意味ないのでは？
話を簡単にするために設定した数字というだけでしょ。

それより
＞１０年で12％以下の値下がり
こんな物件これからの時代ほとんどないと思う。

勘違いしないで欲しいのは、物件が価格を維持したとしても、
インフレの時代であれば、事実上は値下がりしてるってこと。
築35年の青山の物件が例え下落ゼロでも、物価が2倍くらいには
なってるだろうから、事実上半額に値落ちしたことになる。

[621: 匿名さん]

都心近辺だと２０坪くらいが一番こなれた値段で中古で人気がありますよ。
場所次第ですけどね。
でかいものは立派だけど中古になると売りにくい。
そこまで出せば普通の新築買えるって考えちゃうんだね。
買うのは、はじめてマンション買う若い人か、はじめて買う
公務員のおっさんだったりするから。

[622: 匿名さん]

３５年で実質半値というのは上出来ですよｗ

[623: 匿名さん]

ていうかインフレならローンも目減りするよ。３０００万の債務の重さは
１０年後には２割引くらいの重さになってない？

[624: 匿名さん]

>>623

確かに。

それもこれも全部含めてしミュレーションできる頭の良い人お願い！！

[625: 匿名さん]

物件は20年間保有して待ちます。


3月6日2時32分配信 毎日新聞


ＪＲ東海の松本正之社長は、毎日新聞のインタビューに応じ、２５年の開業を目指すリニア中央新幹線の始発駅を、品川駅か東京駅にする考えを明らかにした。また、停車駅の少ない東海道新幹線の「のぞみ」型の運行は原則としてリニアに全面移行し、新幹線とのすみ分けを明確にする方針も示した。

リニア始発駅の候補は、東海道新幹線と接続する東京、品川、新横浜の３駅。松本社長は「乗客が、近場は新幹線、遠方はリニアと選択できるようにするのが大事」と述べ、乗降客数が圧倒的に多く、広い地域からの利用が見込まれる品川、東京両駅に絞って検討していく意向を示した。

建設費約５兆円は「年４０００億円のキャッシュフローがあり、このうち２０００億円を１５年間投資する。残り２兆円は借り入れる」と説明。今後、ルート周辺自治体から設置要望が相次ぐとみられる中間駅について「高速輸送が犠牲にならないのが前提。あまり近い間隔では置けない」と、ごく少数にとどめる方針を示唆した。

　運行形態は数分に１本の多頻度運行を想定し「のぞみタイプはほとんどすべてリニアに移す。東海道新幹線は停車駅の組み合わせを多様化したひかりを運行し、通勤、通学利用などの新たな需要を発掘する」と話した

[626: 匿名さん]

リニアの駅できたくらいで、品川の地価上がらんでしょ。
安中榛名とか岐阜羽島に駅ができるのとは訳が違う。

[627: 元祖匿名はん]

世の旧車ノリのためにマジレスしときましょうか。

新築最高、新車最高の処女＊＊がご立派だとお考えならそれはそれで結構。

新車も中古車も新築マンションも中古マンションも買ったことがありますし、

賃貸にも住んでましたが、個人的にはどれも良かったですし、楽しかったなぁ。

結局物が良いか悪いか、マーケットを見て支払う価値があるかないか、自分の判断に

自信あるかないか、だけなのでは？

右肩下がりとか、ご立派なことおっしゃいますが、単に値札の貼り間違いですよ。

[628: 匿名さん]

７０年代列島改造の時代を彷彿とさせますなぁ。

ＪＲが内需拡大の旗手ですか。航空株売って土建屋の株買いますか。

[629: 匿名さん]

６２６
リニア＋羽田国際化の恩恵は大きいでしょう。それに山の手新駅や操車場の再開発も絡めばかなりのビッグプロジェクトになる。周辺地価も上がることはあっても下がることはないでしょう。

[631: 元祖匿名はん]

商業地としての発展と住宅地としての発展は本来違うのではないかとも思いますが・・・

リニア周辺ってものすごい磁力がきっとあるんでしょうね。

[632: ご近所さん]

そんな事前から分っていたんでしょ
だから、ＪＲは品川駅にアレだけお金かけているんだ
湾岸にもうタワマンはできないのでしょうか？

[633: 匿名さん]

リニア中央新幹線、大阪じゃなく名古屋までなんだよね。
名古屋で乗り換えなきゃ、新大阪までも行けない。

大体が、品川駅か東京駅の始発であって
品川駅に確定したわけではない。

[634: 元祖匿名はん]

>>630
私の言いたいことは文末の一文ですよ。

[635: 匿名さん]

＞リニア周辺ってものすごい磁力がきっとあるんでしょうね。

そうなんです。小銭がみんな吸い寄せられて困るので
ＪＲはスイカを作った。
「おばちゃん、日刊ゲンダイね。」
「あらごめんなさい。おつりが・・・」
宙を舞う百円玉。東京駅の改札でみられるあたりまえの
光景に。
だから品川駅はホームに売店つくらなかったんですよ。

もちろん磁気カードなんてもってのほか。
パソコンのデータなんかもやばそうです。
友だちの鉄オタから訊いて調べておきます。

[636: 元祖匿名はん]

１００円玉は磁石にくっつかないですよ。

[637: 関西]

ツッコミ　ありがと

[638: 匿名さん]

しょうがねーな
誰だってわかるよな

[639: わからないのは]

謎の関西人　　　　　　　
本当は佃あたりの高級賃貸の住人だと思う

[641: べんつおり]

単なるファン心理です

[642: ご近所さん]

何度読んでも滑稽だよ
乞　食が磁石にひも結んで腰で引っ張っている姿想像するよな
リニアの磁石でお金が吸い寄せられるは『　傑作　』漫画の読みすぎかな？

[643: ははは]

そこまでうけなくても
いいんですが
あとギャグ八つ。。。宿題なんで

[644: 匿名さん]

IH調理器では、オールメタル対応機種がありますよねぇ…

[645: 匿名さん]

えー、資産価値なんてことを申しますが、簿記の世界では
資産というのは、資本と負債の合計なんだそうです。

「おい、熊公。
　お前、大工の分際でマンション買ったらしいじゃねぇか。
　どういう了見なんだ。
　家くらい自分で建てろ。お前の商売は一体何だ？」
「ご隠居。
　土地がないんでしょうがねぇんでさぁ。」

「まァ、そりゃそうだな。・・・相談してくれたら、少し譲って
　やらんこともなかったんだがな。」

「本当ですか？ご隠居は、資産家ですね。
　へへっ。そういやあっしも今日から資産家。
　お仲間ですよ。」

「ば　かをいうな。
　お前さんのマンションなんざ、大半が負債で自己資金は
　女房の腰巻、質にいれて手に手に入れたくらいの分も
　ないじゃないか。
　慢心しないでしっかり働きな。」


マイホームは万人の夢。
高い家賃を払い続けるより買ったほうが得？なんだというんですが。
しかしながら、資金が十分にないと払う先が大家から銀行に
かわっただけで庶民が食い物にされる構図は変わらなかったりもします。

「ご隠居。
　お言葉ですが、マンションが値上がりしたらどうすんです？

　留吉なんか、３０００万のマンションが４５００万になったとたんに
　売っちまって、左団扇。ハワイ旅行ですよ。
　帰ってきたと思ったら
　『丸留コンサルティング』なんて看板まで作って金を元手に商売はじめた。」

「まぁでも、よかったじゃないか。そういうこともあるさ。」

「ところが、ちっともよくないんでさ。
　留吉のやろう、これ以上上がらないと言われて売ったはよかったが、
　住むところがなくなっちまった。
　いまは佃の借家住い。」
「もともと、長屋住まいなんだから問題ないよ。」

「いえね、奴の計算じゃ、また下がるから底値でもう一回マンション
　買おうって魂胆らしいんで。」
「強欲だねぇ」

「それが待てど暮らせどなかなか下がらない。
　そのうちに、車だのナショナルの酸素エアコンお掃除ロボ、だの買っちゃって
　マンション売って稼いだ金も日々減っていくって話で」

「相場とはそういうもんだよ。先がわかれば苦労はしない。」

「留吉のやつ、デベが儲けすぎだと最近暴れてばかりなんですよ。
　なんとかなりませんかね。
　ネットの掲示板に
　『不動産が上がる』と書くと
　やつはみんなデベだと決め付けて
　喧嘩吹っかる。おかげでオイラの大工仕事も減る一方で。」
「大工仕事が減ったのは、確認申請が降りないせいだろう。」

「　・・・とにかく安くなってくれないことには収まりがつかないんで。」

「あたしに言われてもねぇ。
　ところで留さん、淋しいんじゃないのかい。
　小金を持つとちやほやされるわりに人間ふと淋しさに襲われる。ついつい
　ネットで黒カードの値上がりネタとか書いて馬　鹿にされたりもする。ただ
　ちやほやされたいだけなんじゃないのかい。」
「金持ってキャバにでも繰り出せばネエチャンがいくらでも相手してくれるだろうに」
「そういうのは、厭きたんだろうね。」

[646: 匿名さん]

買換えのタイミングは、結構難しいもので、同時にやってしまうと
手持ちの物件焦って売って損しますな。
改装してじっくり売ってそれからひとまず賃貸というのは、
社宅のある勤め人か親の家に同居できる人以外には難しい。
持ち金減らすだけでいいことはないですな。

種銭という言葉がございます。
カボチャはカボチャの種から育ちます。
カネもタネが小さいとなかなか育たないものでございます。

ご商売をされていると、無駄なところにカネを寝かしたくないと考えちゃうらしいですな。
よく考えてみれば人の使うカネに死に金はないんだそうですが。

無から有は生まれないといいますが、ありゃ嘘です。
スーツ着て会社くるだけで無から給料を生んでるのが勤め人。創造的な活動している
つもりなのは当人だけ。
日本の社会全体「なんちゃって生産性」のなかで動いている。おまけに
せっかく無から生み出したものをウノちゃんの亭主の会社にみついだりしているから
また無になっちゃう。

賃貸も安い分にはまだ許せますが個人が高額の賃貸に住む
税務上のメリットって皆無なんだそうです。

「ご隠居。留吉のやつ、とんでもねぇ奴だ。カカアを社長にしたて
会社名義で借家を借りて税金浮かせてんですよ。」

「まてまて、留吉の会社ってそんなに儲かってるのか？」
「何ですか、ほら、小田急ＯＸとか、あるじゃないですか。留吉のカカアがはじめたんですよ。」
「レジのパートか？」
「そうじゃねぇんで、ほら為替がなんたらドルやポンドだユーロだってやつ」
「そりゃ、お前さんＦＸだろ。
　あれは、儲かるけど負けると損も大きい」
「そんなことぁどうでもいいんで、会社の儲けを減らすのに借家を使う
　ってのが、気にいらねぇ」
「それはいいんだよ。まぁ過大に計上すれば、給与所得の方で課税されるよ。
　でも個人があたりまえに借りるよりはずいぶんメリットはあるね。」

「おいらもマネしたい。」
「あんたはマンション買っただろう。
　法人がマンションを会社名義で買う。これは社宅などの
福利厚生施設、ゲストハウスなどの名目の事業用資産になるね。
企業の赤字幅以上に譲渡益が出ないならばいつ売っても１０％の
譲渡益課税ですむ。減価償却費も経費に計上できる。」
「確かに家計は万年赤字だ。けどご隠居の話は難しくて
ちんぷんかんぷんだ。」
「そうだな。本人名義のマンションがあるなら、
　奥さんを社長にして会社に貸して家賃をとるのはどうだ。」
「行って来いで損も得もないじゃないですか。」
「家賃は経費になる。事業収益がないと意味ないけど
　これからお前さんが資産家としていくつかアパートマンション
持っ。それのサブリースと賃貸管理を奥さんの会社にやらせる。
これは節税になるぞ。」
「ご隠居。あんたも相当の悪だな。いままでその手でいくら儲けた？」
「おいおい。人聞きの悪い。法律にのっとった正当な話だよ。」


これ↓なんですけどね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44303/res/342-342

本当に書くの？＞オレ。

[647: 匿名さん]

>>642
くそ。ジョークが通じないのは、５０円硬貨が磁石についた時代を知らないからだな。
http://irojun.blog71.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-319.html

[648: 匿名さん]

元祖匿名はんが来たら、窓際オヤジさんが急に元気になっちゃったな。