23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[283: 匿名さん]

>>273

＞効率的なシナリオ

意味がよくわかりませんが、効率もシナリオもなにも、
ふつうに消費者のマインドが活発になる程度まで下がるってことだと思います。

＞逆に「頑張って金稼いで高くても買う」って話が
リアリティのあることになりますよね。

何で？効率的なシナリオが見えないことと何か関係ありますか？
変に論理をすり替えないように。


あの、不動産は流動性が低いのは確かですし、
上がったり下がったりしにくいのも確かですが、
バブルの場合は違いますよ。実需のバランス点に向かって
収束していくのが妥当でしょう。その後経済成長に合った
適正なインフレというシナリオが考えられます。
その収束点はわかりませんが、今まで値動きを見てきた
「勘」では特に都心部は4割減でもおかしくないと思いますね。
湾岸とか世田谷で2割減くらいじゃないでしょうか。
某専門家によると3割減と言ってますが、こればかりは
わかりません。

[284: 匿名さん]

>>281さんは、売る側ということですが、実際のとこ最近どうです？

[285: 匿名さん]

>>282
そのクラスならいくらでも中古であるからね（苦笑）

[286: 匿名さん]

今が買い時と言い張る業者さんらは
そんな“今”が、お得なら自分で買えばいいのに

たくさん余ってるんだから

[287: 匿名さん]

>>286
先物とかマンションの営業マンからよく電話がかかってくるので、以前
同じようなこといってみた。同じ業者からは、しばらくかかってこなか
ったよ（人を変えてかけてきたけど）ｗ

[288: 匿名さん]

>>283
実需なら、これからもタワー供給予定が幾つもある湾岸の値動きが、
２割減で済むと考えるのは甘いでしょう。

[289: 住まいに詳しい人]

>>288
都心が高くなって、逆に湾岸部に値ごろ感が出てきているのが現実でしょう。

利便性はやや劣るが、開放感は逆に湾岸部の方がありますから、
都心需要がどこまで湾岸部に流れて行くかで、どこまで上がるかが決まるでしょう。

湾岸部自体も、港区が少なくなって、一時期の大量供給は不可能ですから、
どこまで上がるかは定かでないものの、
下がっていく状況は考えられませんね。

[290: 匿名さん]

>>289
住まいに詳しいならご存じでしょうけど、
晴海、勝どき、月島、の中央区で大量に販売予定が控えてますよ。

>どこまで上がるか
まだ上がるんですか。そうなると良いですね。

[291: 住まいに詳しい人]

>>290
以前に比べればずいぶんと少ないですよ。
港区の大量供給が無くなった影響は大きいです。
２００４年が港区の販売のピークで約４５００戸でした。

[292: 匿名さん]

>>291
２００４年と、現在を比較することに無理がありませんか？
当時の様な大量供給は二度と有り得ないでしょう。
当時と比べる限り、将来も永久に「供給は少ない」と言えることになります。

[293: 匿名さん]

でも一般リーマンは、値段も２００４年価格を望んでいるからね。比較はどうしてもあの年代に
いっちゃうよね。

[294: 匿名さん]

2004年頃はタワーのMRは混んでましたが、
普通のマンションMRはガラガラなのが多かったです。
価格だけじゃなく物件自体の魅力も必要ですよ。

[295: 匿名さん]

＞２８５
調べもせずに適当のこというのはやめたほうがいいよ（苦笑）

ちなみに神保町の東京パークタワー20階、96㎡は坪610万で売りに出てるけど。

あなたの言う坪450万でいくらでもある物件を教えてくださいな。

[296: 匿名さん]

ちなみに神保町の東京パークタワー20階、96㎡は坪610万で売りに出てるけど。

中古の売り価格はあくまでも売主の希望価格なんだけど・・。
だから仲介ページ検索してみな。
嫌になるほどたくさんの物件が出てくる。
よく見ると何ヶ月も前からで、未だに売れていないものばかり。

[297: 匿名さん]

＞２９６
だから２８２をよく読みなよ。
その条件で坪450万の物件なんてある？

[298: 匿名さん]

良い条件の中古物件は、仲介ページに載る前に売れてしまうのが
去年まででした。今は知らないけどね。

逆に今、何ヶ月も前から売れてないのは何かしら問題のある物件です。
つまり中古全体が売れないからではなく、問題があるから売れてない物件って事。

[299: 匿名さん]

東京パークタワーですがこんなのありますね。
坪４００万円台は比較的安めなので階数以外の条件は悪いのかもしれないけど

29 階 16,800 万円 468 万円 3LDK 118.23平米2008年01月27日
26 階 12,800 万円 452 万円 2SLDK 93.05 平米 2007年12月22日
14 階 11,000 万円 419 万円 2SLDK 86.26 平米 2008年01月27日

でも坪450万だせて現金もしくはローン審査が終わっていて即決できるなら、
売主事情によるけど中古で結構いい取引できるんじゃない？

[300: 匿名さん]

>>298
つまり中古全体が売れないからではなく、問題があるから売れてない物件って事。


何ヶ月か前より、軽く物件量が五倍以上に膨れ上がっているのは、問題ある物件とか季節要因とかじゃとても説明がつかない。

ある区でずっとさがしているので、実感として確かかと思う。

[301: 匿名さん]

>>300

私もある区でずっと定点観測してるので、
見てる区が異なるのでしょう。

[302: 匿名さん]

ちなみにみなさんどうやって定点観測探してます？
私はレインズでダイレクトに検索してるんだけど
たんだけど、おっと思う物件だったり相場より
ちょっと割安感のある情報はyahooなどの物件
サイトに出ずに売れてますね。
まあ２−３週で売れないと出すのだけどね。
まだまだエンドと業者では情報格差があるというの
が実感です。、
物件サイトの定点観測はトレンド見るのなら非常に
有効な手段ですが、すべての取引が見えるわけでは
ないからね。個別物件の取引するつもりであればも
う少し踏み込んだほうがいい取引ができる確率が高
まります。

ってここは新築のスレでしたね。失礼

[303: 匿名さん]

>>330

ちなみに５倍っていうのは個別物件の数ですか？

中古物件の在庫って測定するの難しいんだよね。
物件サイトだと専任でも重複物件かでてくるのが
普通だし個別に見ないと区別もできないからね。

[304: 匿名さん]

>>299
え、本当ですか？
どこの情報でしょうか？
昨年、東京パークタワーの中古を何度か見に行ったけど、どこも坪単価550万以上でしたよ。

[305: 匿名さん]

>>304

レインズ。
一ヶ月以上も前の情報だからもう売れちゃったみたいですね。
もっともこの価格なら金払って物件掲載せずとも売れるんで
しょうな。スマソ
この物件に限った話ではないけど本当によい中古を見つけたい
ならネットやオープンハウスなんかじゃダメですよ。
よいバイヤーズエージェントを見つけることをオススメしたい。

スレ違いですみません

[306: 住まいに詳しい人]

そろそろ動き始めますかね？

１月の首都圏賃貸物件成約数、地域による好・不調顕在化　アットホーム
　アットホームは２月26日、１月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
　それによると、１月の首都圏賃貸物件成約数は8,333件（前年同月比1.5％増加）で、３カ月振りの増加となった。神奈川県が2,937件で４カ月連続で増加、東京23区は3,663件（同6.5％増加）と好調だが、東京都下では前年同月比10カ月連続で減少しているなど、エリアによる好・不調が顕著な結果となった。
　１戸当たりの成約賃料首都圏平均は、賃貸マンションが9.71万円（同0.8％減少）、賃貸アパートは6.50万円（同0.6％増加）、全体では8.54万円（同1.3％減少）となった。
[住宅新報　2008年2月26日]

[307: 匿名さん]

>>303
中古物件が重複しているのはどの区も同じだから正として、
その数を各区の分譲マンションストック数で割れば、
その区の分譲マンションの内、中古市場に出回っているおおよその比率が分かるよ。
比率が高いところは、中古が余り気味ってことになる。

[308: 匿名さん]

２００７年末の分譲マンションストック数はこれを使ってください。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf

[309: 匿名さん]

都心マンションの賃料が低下して、郊外から流入してきてる構図でしょうか。

[310: 匿名さん]

>>309
ちょっとだけ違いますね。
職場に近いところが好まれて首都圏で移動が起こっているが、
かと言って、めちゃくちゃ高いところは避けられている。

神奈川県が増えているのは、地場産業の強さでしょうね。

首都圏全体で増えているのは、
地方からの流入でしょうね。

[311: 住まいに詳しい人]

世代交代の時期と重なって台東区南部で新築賃貸が増えています。家賃レベルもそれほど高くないので、まだまだ都心回帰が続きそうです。年々街を歩く人たちが若返って行って、活気が出てくるでしょう。２０１１年には新東京タワーもできますし、トァービューができる通りは特に賑わって行きそうです。５年もすればずいぶん変わっているでしょう。

[312: 匿名さん]

>>302
つまりネットに出ているのはチャレンジ価格ってことですね！

[313: 匿名さん]

１９７７年から過去３０年振り返って、マンションの買い時って本当に少なかった
ですよね。

８１年までに買っていたら旧耐震の不適格マンションの惧れがあり、
それでも８５年くらいまでに買換えしていたら３ＬＤＫに住替えできていたりもする
がバブルピークで１億円以上で売っていたら行き着く先は郊外のバス便一戸建て
二度と東京にはもどってこれないかも。

バブルを賃貸でしのいで１９９５年前後に都内の１ＬＤＫを買ったら金利も高く
結構なお荷物になったはず。

１９９９年ごろの中央区湾岸タワーも大崎も２８０万〜３３０万前後で底値とは言いがたい。
２００２年〜２００４年が過去３０年唯一の安値＝底値で、この時期買った都心物件が
結局このさきどう動こうがコストパフォーマンスでは最高の物件ということでしょうかね。
奇跡の３年間？

逆に言えば都心が２００３年水準以下に下がることがないと買い手としては夢がないね。

土地を高く仕入れたデベに利益削って安く売れとか倒産しても安く売れみたいな
バ・カ話してもしょうがない。

地価が下落に向かわなきゃマンションなど昔並に安くならんでしょう。

どうしたら、景気を低迷させずに地価だけ下げるか。・・・はたしてそういうことが可能なのか。
そういう話だと思うけどどうですか。

[314: 匿名さん]

>>313
おやっさん、過去を振り返るな。
俺たちには未来がある。

[315: 匿名さん]

でも、2002年〜2004年の分譲価格が安かったのは周知の事実なので、
その中古転売時には分譲価格が安かったとのレッテルが付いて回るでしょうね。
今でも、バブル期には億ションだったとのレッテル付きの中古物件があるように。

[316: 匿名さん]

若人よ。
高齢化社会という言葉を思い出そう。
ワシらにも恐ろしいほどの長い未来がある。

キミらの働きで得られる年金はあてにできん。
先の連中と役人どもの怠慢の結果だよ。

わしにも下手するとあと４０年超える寿命はあるのじゃ。
古びたマンションで余生をすごすたくないし
なんとか不労所得で生き延びたいのですじゃ。

[317: 匿名さん]

スタグフレーション下では雇用や賃金が減少する中で物価上昇が発生し、
貨幣や預貯金の価値が低下するため生活が苦しくなる

そのプロセスに、
世界的にみれば、価値もなく競争力も持たない日本のマンションという商品は
各々のリスクを総動員させるほどの魅力はないのでは？

[318: 匿名さん]

>>317

世界的に見れば、日本のマンションは土地所有権があり、尚且つ、
治安面、政治安定性を加味すると非常に価値がある。
旧英連邦の国々は定期借地マンションばかり。某隣国は論外？

[319: 匿名さん]

代替案は？

[320: 匿名さん]

平成９年建築基準法改正以降マンションが「安く」なったのは、廊下・階段・地下室など
「居室」以外の大半が「床面積」に算入しなくてよくなったから。
これは、２０坪の住宅５０戸建てるのに従来なら２５０坪の土地が必要だったのが２００
坪で足りるということ。そのぶん土地を有効に使えるようになった。
本来は老朽マンションの建替え促進のための法改正だったがマンションデベは大喜び。
さらに「都心居住」「都市再生なんたら」とか総合設計制度の枠をひろげて「住宅に限って」
空地をもうければ高い建物が建つような仕組みをつくった。

どうせなら、容積指定を地域ごと見直して全部倍増しちゃえば、地価は高くなる理屈。
でも、実際は近隣の反対運動で土地利用はすすまず、住宅産業が伸びて内需拡大に
つながるというストーリーにならない。
住宅用途限定の容積緩和は、非住宅土地で土地を買い、住宅にする点では、まさに
「効率的に価格を下げるシナリオ」そのものになりえたが、住宅地に及んでは世田谷区を
はじめ行政自体がタワーマンション禁止を表明する有様。
いままたここで「効率的な住宅地価低減のシナリオ」が求められているはずなのだが。
誰も安くしたいとか
こうすればいい
なんて知恵出そうとしないのは困りもんだね。
デベこき下ろして結局デベに安くさせようという他力本願なんだもんね。

[321: 匿名さん]

＞土地を高く仕入れたデベに利益削って安く売れとか倒産しても安く売れみたいな
＞バ・カ話してもしょうがない。

実際今こういう状況になってるんですけど。
デベが変に高値で土地を仕入れたのは自業自得。
予想落札価格の2倍で仕入れたバ・カまで出る始末。
でも、それで売れないんだからしょうがない。
体力ない中小は倒産するしかないんだもの。
大手も大損こいても早く損切りしたいでしょう。

前回のバブル崩壊で歴史上はじめて土地の下落局面を迎えた。
それではじめて地価ってのは下がることもあるって知った。

人間はバ・カじゃないから一度そう言う状況が刷り込まれると、
今回のミニバブルは疑ってかかるからね。学習しないのはデベだけ。

歴史上最初のバブルは列島改造論の時代だが、この時は不動産バブル
というだけでなく経済バブルでもあった。みんな所得がどんどん
増えていくんだから、不動産の上昇についていけた。

前回のバブルは一般人の所得は大して増えなかったけど、
みんながマネーゲームに走った結果、えらいことになってしまった。

今回のは一般人も金融庁もマスゴミもみんなが慎重になって
未然に（小さいうちに）防げた。経済に与える影響も前回ほど大きくない。

[322: 匿名さん]

前回のバブルは、
バブル自体が悪いというより
崩壊のさせ方が悪かったんだけどね。

[323: 匿名さん]

>>321
となると、損切り売りや倒産が一巡したあとは下がらないって話ですか？
だめだな、それじゃ

[324: 匿名さん]

次に考えられるシナリオは、「住宅容積規制の大幅緩和」では中廊下。

地価下落はさせないで、結果的に土地に対する住宅の生産性は向上する。
タイミングは、前と同じ。消費税率の値上げ。

住宅が売れなくなると内需拡大につながるが、住宅容積が増えれば
土地代分が減る。コンバージョンやリノベに関する規制緩和もでてくると
住宅景気拡大策としては効果的ジャマイカ。

[325: 匿名さん]

×住宅が売れなくなると内需拡大につながるが、
○住宅が売れなくなると内需拡大阻害につながるが、　スマソ

[326: 匿名さん]

高さ制限やってる区もあるので、
規制緩和で容積増やしても効果は？

[327: 匿名さん]

都市再生のように内閣府がＵＲを兵隊に使って自治体巻き込んで
スポット的にやるんだと思うよ。
そこに国有地売却も絡める。例えば恵比寿南と中目黒の間の
防衛庁施設研究所とその官舎などの敷地。守屋問題以降あの
省庁はスケープゴートにもってこいだからね。本丸はこの施設の
移転だったりしないかな。

[328: 匿名さん]

みんながその国有地待ってると人気殺到になり値上がりするかもね。
そして中立の立場から売却には入札になる、しかし防衛庁は裏でコントロールして息のかかったデベに落札させるだろうしね
自ずと庶民にはコストが乗っかった販売価格になる。仕方ない話ででしょうね。

[329: 匿名さん]

あのー、何か勘違いしている人がいるようですが、
地価は下落しますよ。というか、もうしてます。

[330: 匿名さん]

長期でどうなるかのお話。
目先ではなくて。

[331: 匿名さん]

どのくらい？
知らなかった
スイマセン詳しくお知らせください

[332: 匿名さん]

株が下がってるから購入マインドが冷えこんでんじゃないの
一時的でしょ
今売り出すデベは失敗だね
長期的には調整後一部値上がりでしょ