23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[251: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。普通のことやっていたんじゃ稼げないけど
警察のごやっかいにはなりたくないです。
本屋探してもデリ減るの経営について書いてある本がなかったもので。

で、皆さんの「買ってもいい基準」はどのへんですか？

[252: 匿名さん]

>>２５０
仮に坪250になったとしたら、専有面積が増えるだけだから、
結局庶民には買えんよ。

[253: 匿名さん]

創建は一戸建て分譲中心の企業。
マンション販売は少ない。

[254: 匿名さん]

>>２５２
坪250になったからって、広い専有面積の物件しか造れなくなる決まりがあるわけではないよ。

[255: 匿名さん]

近郊ミニ戸ブームが崩壊→西側近郊の地価崩落→戸建業者赤字転落→在庫土地の投売り→西側近郊が地価下落スパイラル・・・・・・都心部は影響無しでしょうか？？

[256: 匿名さん]

地価って下落し始めたら止まらないものだと思うんですけど。
不況になるからやめてくれとか、３３０万で止まるとかそういう甘いもの
ではないと思うんですが違いますかね。

[257: 匿名さん]

株だって下落し始めたら止まらないように見えて、
いつかは止まる。

[258: 匿名さん]

ところが地価は下がり始めるととめられません。

株は空売りも信用買いもあるから一気に下がって戻しも入る。
地価は一度下がると高値買いする人はいなくなる。
２年後の相場を見て土地代を買い叩くようになる。
下がり相場では販売も売り急ぐ。流れはいっきに下降に向かう。

そんなの９０年代初頭も２０００年から２００３年頃も経験済みでしょう？

[259: 匿名さん]

>>258

就業・実務経験の無い学生さんですか？？

[260: 匿名さん]

違いますけど。

[261: 匿名さん]

>>256
戸建業者は中小が多いから、銀行が警戒して貸し剥がしが始まると
ミニ戸用の端切れ土地のパニック売りが始まります。
都心部の場合はマンション用地が多く、また大手が中心ですから
状況はかなり違います。

戸建にしかならない狭小土地とマンション用の大規模土地、
都心部とそれ以外の価格格差が広がって行きます。

[262: 匿名さん]

いや、面白い。下がらないと書くと、下がる論者が反撃してくるが
果てしなく下がると書けばそれはないと言う。

ですから、みなさんどの辺まで下がったら買うのか？って聴いてみたんですが
どうやらここには買い手はいなくて「売り手」ばかりなんですかね。

[263: 匿名さん]

＞２５８
自分が地主だったら、景気下降局面で安く土地を売りますか？
ありえないですね。
損するんだから売らないでしょ。

2000-04のマンションが安くなったのは、その数年前に不良債権処理で各企業が、安くても土地を売らざる負えなかったからでしょ。

都心の駅近に放出された土地の競争入札額が下がればマンションも下がってくるだろうが、そんなことは考えにくい。
練馬、杉並あたりの駅遠の土地なら買い手がいなくて下がるのは想像がつくけどね。

[264: 匿名さん]

＞２６３

あとは米国会計基準の導入準備、簿価評価から時価評価へ。
経営者がB/Sが崩れるのを恐れて会社保有土地を放出したのもあるよ。

[265: 匿名さん]

ということは、今後は安値の土地放出は考えにくいということですか？

[266: 匿名さん]

戸建とマンションがもろ競合する近郊、郊外は高値のマンションが売れなくなって行くよ。
大手は体力があるので売り急がないけど、
売れないのが分かってくれば、その地域での供給を止めるでしょう。
そうなれば、近郊、郊外で土地が仕込む人はいなくなってしまいます。
土地の売り物だけが増えて行って、長期間地価が下がり続けるかも。

[267: 匿名さん]

上場企業が減損リスクを抱えて都心の土地を本業業務以外の目的で、
保有していたら株主から文句が出るし、敵対買収されるリスクもある。
もう、土地の売却は一巡しているのが現実。

ただし、非上場のオーナー企業はどうなっているのか？？
がめつく、未だに土地保有しているかもね。

[268: 匿名さん]

>>267
都心部に土地を持つ中小企業は廃業しても土地を売らず、
上物を建てて賃貸業で悠々自適を目指しているようです。
ここ数年で、都心部の賃貸ずいぶん増えました。
賃貸族にはありがたいことです。

[269: 匿名さん]

戸建とマンションが競合する近郊に住んでますが、
サブプライム問題以前から、安いマンションしか売れてません。
逆に安ければ売れます。大勢に変化なしです。

[270: 匿名さん]

マンション価格は下がるけど、地価は下がらない・・みたいな話ですかね
儲けすぎ反対！みたいなレベルですよね。
でも地価が大きく下落しないと、今後はいい場所に広さのある物件を買えない
わけですよ。

最も効率的に地価が下がるシナリオってどういうものが考えられますかね。

[271: 匿名さん]

長期で土地が値下がりしそうなら、黙ってみているより換金するのが上策でしょ。
上がるまで売らないというのは単なる塩漬け。

[272: 匿名さん]

都内の個人所有の土地で５００坪クラスでも駐車場になっている土地が
たまにありますね。
相続税対策を考えないでいいのか心配になりますけど。

家賃水準の高くない城東エリアでは、スポーツクラブとか建てて貸したり
する個人地主さんがいたりもします。
地主は大規模な賃貸マンション建てるのは案外嫌いますよね。
リスクが大きいはずなのに一棟貸しの長期借家を望みがち。

>>271
つまり、何が長期の下落か短期の調整なのか見分けがつかないわけで
保有コスト以上に儲かる駐車場であれば土地は上がろうが下がろうが
保有する個人は少なからずいます。
今後10年下がり続け・・・みたいな読みは誰にもできませんし。

[273: 匿名さん]

重ねがさね恐縮ですが、再度お尋ねいたします。


マンション価格が下がってほしい皆さん。
私も同感ですが
どのあたりの価格がどこまで下がってくれたら買いますか？

そこに至る最も効率的なシナリオにはどんなものが考えられますか？

これが見えないと、逆に「頑張って金稼いで高くても買う」って話が
リアリティのあることになりますよね。

[274: 匿名さん]

>>271
売りつけられた近郊の戸建業者が行き詰まってしまっています。
自業自得ですがｗ
賢い地主もいたってことですね。よく売り抜けたもんです。

さすがに買う元気がある業者はもういないみたいですがｗ

[275: 匿名さん]

>>273
欲しいと思う人が多ければ値段は上がる。
でもどこかで天井になる。
買える人は買うけど、
高いと思う人が多くなれば数売れなくなる。
余りはじめると下がる。

あなたが住みたいと思っているところが、
今どの段階かを考えることですね。
場所によって違いますから。

[276: 匿名さん]

業界の内輪話はいいですから・・・ｗ

[277: 匿名さん]

>>273
そんなこと聞いてませんｗ

[278: 匿名さん]

↑２７５

[279: 匿名さん]

話題にならないですが、サンシャイン近辺の再開発によりこれからは池袋がいいのでは？
元のイメージが悪いのは承知ですが、今後は三菱が本腰を入れて開発するみたいですよ。

[280: 匿名さん]

>>273
そんなことここで聞いても誰も答えられないよ。
だって下がったら買いたいってのは単にここでだけ言える妄想なんだから。

[281: 匿名さん]

だけどどのへんまで下げたら買ってくれるのかは、売る側としては知りたいよね。
足立区あたりは軒並み１〜２割程度の値下げで様子見てるみたいだけど。

[282: 匿名さん]

私は東京駅に近く、利便性がいいところが好きなので、千代田区の飯田橋、九段下、神保町、御茶ノ水あたりが90㎡前後で坪450万ぐらいなら買ってもいいです。

といってもタワマンの低層階の北向きとかは嫌なので20階以上、南向き角部屋で眺望が良い事が条件です。

警察病院跡地は坪どれくらいになるかな？

[283: 匿名さん]

>>273

＞効率的なシナリオ

意味がよくわかりませんが、効率もシナリオもなにも、
ふつうに消費者のマインドが活発になる程度まで下がるってことだと思います。

＞逆に「頑張って金稼いで高くても買う」って話が
リアリティのあることになりますよね。

何で？効率的なシナリオが見えないことと何か関係ありますか？
変に論理をすり替えないように。


あの、不動産は流動性が低いのは確かですし、
上がったり下がったりしにくいのも確かですが、
バブルの場合は違いますよ。実需のバランス点に向かって
収束していくのが妥当でしょう。その後経済成長に合った
適正なインフレというシナリオが考えられます。
その収束点はわかりませんが、今まで値動きを見てきた
「勘」では特に都心部は4割減でもおかしくないと思いますね。
湾岸とか世田谷で2割減くらいじゃないでしょうか。
某専門家によると3割減と言ってますが、こればかりは
わかりません。

[284: 匿名さん]

>>281さんは、売る側ということですが、実際のとこ最近どうです？

[285: 匿名さん]

>>282
そのクラスならいくらでも中古であるからね（苦笑）

[286: 匿名さん]

今が買い時と言い張る業者さんらは
そんな“今”が、お得なら自分で買えばいいのに

たくさん余ってるんだから

[287: 匿名さん]

>>286
先物とかマンションの営業マンからよく電話がかかってくるので、以前
同じようなこといってみた。同じ業者からは、しばらくかかってこなか
ったよ（人を変えてかけてきたけど）ｗ

[288: 匿名さん]

>>283
実需なら、これからもタワー供給予定が幾つもある湾岸の値動きが、
２割減で済むと考えるのは甘いでしょう。

[289: 住まいに詳しい人]

>>288
都心が高くなって、逆に湾岸部に値ごろ感が出てきているのが現実でしょう。

利便性はやや劣るが、開放感は逆に湾岸部の方がありますから、
都心需要がどこまで湾岸部に流れて行くかで、どこまで上がるかが決まるでしょう。

湾岸部自体も、港区が少なくなって、一時期の大量供給は不可能ですから、
どこまで上がるかは定かでないものの、
下がっていく状況は考えられませんね。

[290: 匿名さん]

>>289
住まいに詳しいならご存じでしょうけど、
晴海、勝どき、月島、の中央区で大量に販売予定が控えてますよ。

>どこまで上がるか
まだ上がるんですか。そうなると良いですね。

[291: 住まいに詳しい人]

>>290
以前に比べればずいぶんと少ないですよ。
港区の大量供給が無くなった影響は大きいです。
２００４年が港区の販売のピークで約４５００戸でした。

[292: 匿名さん]

>>291
２００４年と、現在を比較することに無理がありませんか？
当時の様な大量供給は二度と有り得ないでしょう。
当時と比べる限り、将来も永久に「供給は少ない」と言えることになります。

[293: 匿名さん]

でも一般リーマンは、値段も２００４年価格を望んでいるからね。比較はどうしてもあの年代に
いっちゃうよね。

[294: 匿名さん]

2004年頃はタワーのMRは混んでましたが、
普通のマンションMRはガラガラなのが多かったです。
価格だけじゃなく物件自体の魅力も必要ですよ。

[295: 匿名さん]

＞２８５
調べもせずに適当のこというのはやめたほうがいいよ（苦笑）

ちなみに神保町の東京パークタワー20階、96㎡は坪610万で売りに出てるけど。

あなたの言う坪450万でいくらでもある物件を教えてくださいな。

[296: 匿名さん]

ちなみに神保町の東京パークタワー20階、96㎡は坪610万で売りに出てるけど。

中古の売り価格はあくまでも売主の希望価格なんだけど・・。
だから仲介ページ検索してみな。
嫌になるほどたくさんの物件が出てくる。
よく見ると何ヶ月も前からで、未だに売れていないものばかり。

[297: 匿名さん]

＞２９６
だから２８２をよく読みなよ。
その条件で坪450万の物件なんてある？

[298: 匿名さん]

良い条件の中古物件は、仲介ページに載る前に売れてしまうのが
去年まででした。今は知らないけどね。

逆に今、何ヶ月も前から売れてないのは何かしら問題のある物件です。
つまり中古全体が売れないからではなく、問題があるから売れてない物件って事。

[299: 匿名さん]

東京パークタワーですがこんなのありますね。
坪４００万円台は比較的安めなので階数以外の条件は悪いのかもしれないけど

29 階 16,800 万円 468 万円 3LDK 118.23平米2008年01月27日
26 階 12,800 万円 452 万円 2SLDK 93.05 平米 2007年12月22日
14 階 11,000 万円 419 万円 2SLDK 86.26 平米 2008年01月27日

でも坪450万だせて現金もしくはローン審査が終わっていて即決できるなら、
売主事情によるけど中古で結構いい取引できるんじゃない？

[300: 匿名さん]

>>298
つまり中古全体が売れないからではなく、問題があるから売れてない物件って事。


何ヶ月か前より、軽く物件量が五倍以上に膨れ上がっているのは、問題ある物件とか季節要因とかじゃとても説明がつかない。

ある区でずっとさがしているので、実感として確かかと思う。