23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[223: 匿名さん]

>>222
杉並区のは大手ですか？

[224: 匿名さん]

>>219
相続で手に入れた不動産に、住みたいと思うかどうかですね。
自分の生活に合わない不動産では、靴に自分の足を合わせるようなもの。
より良い条件の不動産への買い替え需要もあるはずです。

[225: 匿名さん]

相続の発生する年代は早くて４０代後半遅ければ
６０代。

だから大抵は持家有りではないでしょうか。

相続不動産の買換えというのは簡単じゃないですよね。
戸建ての中古は案外売りにくい。
金額が高いですから。
都内で広ければかつてはミニ戸業者が買ってましたけど。

郊外ならリフォームでも更地でも売れるでしょう。
それでどうこうしようというほどの額にはならない。
まず、住んでなくて相続して売ったら長期譲渡で譲渡益の
２割の課税。
普通は貸すことを考えるでしょう。

木造家屋が古ければ撤去して土地担保に金借りて
アパートを建てるでしょうね。
中野の住宅地はそうやって日当たりの悪い
アパート密集地になっちゃったわけですよ。

[226: 匿名さん]

先週の土日抽選のタワー物件のいくつかは、
各スレを見る限り
売れ行き好調だったようですね。
これで２月は無難に通過。

[227: 匿名さん]

>>220
中古は新古の業者売りは、赤字になるくらいなら賃貸に出すでしょ。
転勤や買い替えでどうしても売らなければならない人は、値段下げても売ります。
だからTTTやPCTは、もっと後でしょう。

[228: 匿名さん]

自分が買える水準まで下がって欲しいとお考えのみなさん。
私も同感ですが
一体いつごろどのくらいの価格になったら「買ってもいい」と思えるのでしょう。

下がってくると「まだまだ」と思って待つ人と
下がればチャンスと飛びつく人がいる。
後者は都心物件対象で、だから都心はなかなか下がらない。
前者は、もともと基準が坪単価２３０万以下だから今の時点では
現実感がないのですね。

[229: 匿名さん]

値段もともかく、まともに欲しいような物件がないのが問題じゃない？
バス便とか原野とか、妥協率50％超みたいな物件なんて、安くてもいらないでしょう。
昨年のように、どんどん値上げだと買い煽られる局面なら、慌てて掴むのも居たでしょうけど。

[230: オジさん]

そもそも

満足のいく物件がそんなに無いんじゃなくてさ。

物件かえる金がないんでしょ

当たり前だけどさ文句言っていたら一生賃貸族から抜け出せない

懐に手を突っ込んで札束確認してさ、自分の予算に応じたものを我慢して買うこれだよ現実はね

カッコつけてたらガキがでかくなって歳とってあっという間にリストラだよ。

そんなに上手く立ち回れるやつなんで同級生でも一パーセントも居ないよ

現実はそんなに甘くない

[231: 匿名さん]

気に入りもしないマンションを、ただ所有しているって満足感だけのために一生ローン払い続ける物好きな・・・・。

無理しても買うっていうのは、買えばどんな物件でもいずれは上がるという時代のお話。

[232: 匿名さん]

今日のAERAの記事によると、現状の値下がりは都心〜山の手地域（西郊）で大きいとか。
モリモトとか大丈夫かいな？

[233: フリーダム]

買うか借りるかと言うのは、誰か言っていたが満足感の違いだろうか？

どちらも自由だが・・・


マンションなんやけど

所有権♪という満足感にひたるか、好きなところに賃借族♪で転々と移り住むかは自由だ！

自由だー

[234: 匿名さん]

今は確かに品薄なんで、よいものがないみたいに思っていると
この先供給が増える気配があればいいですが、どうなんでしょう。

値上がりするから今買っておけという話ではなく
立地のいい土地が大量に安く放出される状況は当面ないという
話だと思います。

[235: 匿名さん]

>228

いくらで買うかはフィボナッチで計算したらいかがですか。
人間の心理に関係する数字が導き出せると思いますよ。

[236: 匿名さん]

ずっと昔から毎年のように、都心はもう土地が無いって言い続けてる。
でも実際は毎年のように物件が湧いて出てくる。

これからもどんどん出てくるよ。
公務員社宅の土地も大量に放出されるし。

[237: ご近所さん]

２３４さん

賛成そうなるよね

必ずといえるが、２０００〜２００３年までの水準までは値下がりはあり得ないからさ

まとまって安い都心の一等地に売り地出てきても入札なんじゃないの

みんなご存知のとおり、GS。モルガン。シンガポールファンド。森トラ。まだ森ビルも控えていてデベは隙間を狙って開発してくるだろう

[238: 匿名さん]

いや、それぞれ皆さんの認識を伺いたいのです。

地価が安くなると、相対的に「良い物件」が増えるのですよ。
土地が今の半値なら専用面積も倍以上になる。

逆に、地価が上がれば狭いか広いけど高い物件しかなくなる。
そういう理屈。

本格的に地価下落に向かうのならこりゃチャンスですね。
中途半端は人心を惑わすだけだからやめてもらいたい。

[239: 匿名さん]

なんかまた上から目線の痛い人がでてきたな

もうさっさと引退すればいいのに。暇な窓際族だね。

[240: 匿名さん]

せっかく下がる派に鞍替えしてやったのに、嫌味な人だねぇ

あなたの板じゃないんだから。大目にみてやってくださいよｗ

[241: 匿名さん]

↑２３０，２３７ね

[242: 匿名さん]

>>240

大目にみちゃいます。

[243: 賃貸住まいさん]

開発余地
中央区＞港区＞千代田区＞渋谷区＞新宿区＞目黒区
まあこんな感じ
公務員宿舎もこの辺に集中しているから
面白くなりそうな感じ

[244: 匿名さん]

>>232
杉並区はピークから地価が２割も下がりましたから、周辺も同じようなものじゃないでしょうか？割高だって認識が広がってしまったようですし、これからもあまり売れないでしょうね。

[245: 匿名さん]

本格的に地価下落に向かったら、
わざわざ専用面積の広いマンションを買って、
余計な金を使うとも思えませんけど。

[246: 匿名さん]

>地価が安くなると、相対的に「良い物件」が増えるのですよ。
>土地が今の半値なら専用面積も倍以上になる。

地価が安くなると景気が悪化し、給与・賞与が目減りして、
結局「良い物件」が買えなくなる。

これが日本経済の実態です・・また銀行が破綻しますよ。
また、デフレに逆行ですか？

[247: 匿名さん]

私の希望は７３坪のフラットな物件に住みたい。
港区内陸で新築坪単価２５０万くらいになってほしいですね。
そしたら１億５０００万くらいの金作って広い物件買いたいです。
今日藤巻健史さんの新刊買ってデリバティブで稼ごうかな
と思いました。

セカンドか賃貸用なら早めに買って店子さんにローン払ってもらって
残債減らしたいから坪単価３３０万以下で５２平米以上を
家賃水準月坪１万４千円以上の場所に買いたいという基準です。
ダメですかね。

[248: 匿名さん]

>>247
まず、素人がデリバティブに手をだすもんじゃない。
まだ、デリヘルの経営の方が簡単なぐらいだ。

港区内陸が坪250万は実需の水準から言ってないだろう。
まあ良くて坪330万ってとこ。

セカンドか賃貸用なら港区湾岸の中古が下がったところが
いいんジャマイカ？

[249: 匿名さん]

2月25日10時56分配信 フィスコ
*10:55JST <8911> 創建 50000ウ -
ストップ安売り気配。先週末に業績予想の下方修正を発表、最終損益は12.1億円の
黒字予想から5.5億円の赤字に下方修正している。期末配当金も従来予想比2000円
減の1000円に下方修正。土地価格の下落など不動産業界の事業環境悪化が業績不振
の背景に。10月1日に続く下方修正、当時の従来予想は18.7億円の黒字であった。

[250: 匿名さん]

港区内陸で坪２５０万になれば、
庶民が続々と港区に移住してきますね。
都心に人口が集中して都心回帰がめでたく実現です。

[251: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。普通のことやっていたんじゃ稼げないけど
警察のごやっかいにはなりたくないです。
本屋探してもデリ減るの経営について書いてある本がなかったもので。

で、皆さんの「買ってもいい基準」はどのへんですか？

[252: 匿名さん]

>>２５０
仮に坪250になったとしたら、専有面積が増えるだけだから、
結局庶民には買えんよ。

[253: 匿名さん]

創建は一戸建て分譲中心の企業。
マンション販売は少ない。

[254: 匿名さん]

>>２５２
坪250になったからって、広い専有面積の物件しか造れなくなる決まりがあるわけではないよ。

[255: 匿名さん]

近郊ミニ戸ブームが崩壊→西側近郊の地価崩落→戸建業者赤字転落→在庫土地の投売り→西側近郊が地価下落スパイラル・・・・・・都心部は影響無しでしょうか？？

[256: 匿名さん]

地価って下落し始めたら止まらないものだと思うんですけど。
不況になるからやめてくれとか、３３０万で止まるとかそういう甘いもの
ではないと思うんですが違いますかね。

[257: 匿名さん]

株だって下落し始めたら止まらないように見えて、
いつかは止まる。

[258: 匿名さん]

ところが地価は下がり始めるととめられません。

株は空売りも信用買いもあるから一気に下がって戻しも入る。
地価は一度下がると高値買いする人はいなくなる。
２年後の相場を見て土地代を買い叩くようになる。
下がり相場では販売も売り急ぐ。流れはいっきに下降に向かう。

そんなの９０年代初頭も２０００年から２００３年頃も経験済みでしょう？

[259: 匿名さん]

>>258

就業・実務経験の無い学生さんですか？？

[260: 匿名さん]

違いますけど。

[261: 匿名さん]

>>256
戸建業者は中小が多いから、銀行が警戒して貸し剥がしが始まると
ミニ戸用の端切れ土地のパニック売りが始まります。
都心部の場合はマンション用地が多く、また大手が中心ですから
状況はかなり違います。

戸建にしかならない狭小土地とマンション用の大規模土地、
都心部とそれ以外の価格格差が広がって行きます。

[262: 匿名さん]

いや、面白い。下がらないと書くと、下がる論者が反撃してくるが
果てしなく下がると書けばそれはないと言う。

ですから、みなさんどの辺まで下がったら買うのか？って聴いてみたんですが
どうやらここには買い手はいなくて「売り手」ばかりなんですかね。

[263: 匿名さん]

＞２５８
自分が地主だったら、景気下降局面で安く土地を売りますか？
ありえないですね。
損するんだから売らないでしょ。

2000-04のマンションが安くなったのは、その数年前に不良債権処理で各企業が、安くても土地を売らざる負えなかったからでしょ。

都心の駅近に放出された土地の競争入札額が下がればマンションも下がってくるだろうが、そんなことは考えにくい。
練馬、杉並あたりの駅遠の土地なら買い手がいなくて下がるのは想像がつくけどね。

[264: 匿名さん]

＞２６３

あとは米国会計基準の導入準備、簿価評価から時価評価へ。
経営者がB/Sが崩れるのを恐れて会社保有土地を放出したのもあるよ。

[265: 匿名さん]

ということは、今後は安値の土地放出は考えにくいということですか？

[266: 匿名さん]

戸建とマンションがもろ競合する近郊、郊外は高値のマンションが売れなくなって行くよ。
大手は体力があるので売り急がないけど、
売れないのが分かってくれば、その地域での供給を止めるでしょう。
そうなれば、近郊、郊外で土地が仕込む人はいなくなってしまいます。
土地の売り物だけが増えて行って、長期間地価が下がり続けるかも。

[267: 匿名さん]

上場企業が減損リスクを抱えて都心の土地を本業業務以外の目的で、
保有していたら株主から文句が出るし、敵対買収されるリスクもある。
もう、土地の売却は一巡しているのが現実。

ただし、非上場のオーナー企業はどうなっているのか？？
がめつく、未だに土地保有しているかもね。

[268: 匿名さん]

>>267
都心部に土地を持つ中小企業は廃業しても土地を売らず、
上物を建てて賃貸業で悠々自適を目指しているようです。
ここ数年で、都心部の賃貸ずいぶん増えました。
賃貸族にはありがたいことです。

[269: 匿名さん]

戸建とマンションが競合する近郊に住んでますが、
サブプライム問題以前から、安いマンションしか売れてません。
逆に安ければ売れます。大勢に変化なしです。

[270: 匿名さん]

マンション価格は下がるけど、地価は下がらない・・みたいな話ですかね
儲けすぎ反対！みたいなレベルですよね。
でも地価が大きく下落しないと、今後はいい場所に広さのある物件を買えない
わけですよ。

最も効率的に地価が下がるシナリオってどういうものが考えられますかね。

[271: 匿名さん]

長期で土地が値下がりしそうなら、黙ってみているより換金するのが上策でしょ。
上がるまで売らないというのは単なる塩漬け。

[272: 匿名さん]

都内の個人所有の土地で５００坪クラスでも駐車場になっている土地が
たまにありますね。
相続税対策を考えないでいいのか心配になりますけど。

家賃水準の高くない城東エリアでは、スポーツクラブとか建てて貸したり
する個人地主さんがいたりもします。
地主は大規模な賃貸マンション建てるのは案外嫌いますよね。
リスクが大きいはずなのに一棟貸しの長期借家を望みがち。

>>271
つまり、何が長期の下落か短期の調整なのか見分けがつかないわけで
保有コスト以上に儲かる駐車場であれば土地は上がろうが下がろうが
保有する個人は少なからずいます。
今後10年下がり続け・・・みたいな読みは誰にもできませんし。