23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[203: 匿名さん]

>>202
人の移動が活発になる今年の春にはっきりするでしょうね。
都心部の新築マンションは値段が上がり、供給量が減っている。
それでも都心居住を目指す人が多ければ、都心部の中古と賃貸に流れ込み、
都心部のみが在庫を減らし、より二極化が顕著になって行く。
こんなシナリオになるか？
もしくは不動産市場総崩れになるか？

[204: 匿名さん]

都区部の中古物件は、
強気過ぎて売るのが難しい高価格で売り出していた物件が多かったのですから、
下がっても不思議ではありません。

[205: 匿名さん]

＞183〜186

城東さんは本当に都合のよいデータだけを貼り付けますね〜
ある意味感心しますが。

196さんのおっしゃるとおりですね。
いわゆる空き巣は比較的生活レベルが高くセキュリティは弱い（盗みがいのある！？）
一戸建てが集中している住宅地に件数が集中するのは当たり前ですよね。

むしろ治安ということを言うならば、ひったくり、車上狙い、粗暴犯のところをクリックしないと・・・
一気に杉並や世田谷が緑になる一方で、別のところが赤くなります。

[206: 匿名さん]

>>202
三井の調査は既存マンションの価格を定点的に調べたものですから、
築年が古くなる分（毎回の調査ごとに３ヶ月古くなる）、
自然にマイナスする部分があるってことも頭に入れておく必要あり。
細かな話ですが・・

[207: 匿名さん]

>>204
都心回帰の大きなうねりの中で、便乗して価格レベルを切り上げていった県境外周区。その先は多難。杉並区の業者が２割近い地価下落を証言しているのは衝撃的ではあるが、さもあらんと思う。これからの購入者は従来の固定観念に囚われない合理的な判断がより一層求められることになる。世の中変わりつつあるから、情報収集は怠り無く行う必要がある。

[208: 匿名さん]

これまでの3年間もしくは今後マンションを買うという事は資産の運用という面では全くメリットがないと思います。
どのアナリストの本を読んでも多かれ少なかれ同じような事書いてありますよね。


「所有欲を満たす」という事にいくらまで無駄な経費を割けるか自問自答するべきでしょう。

[209: 買い換え検討中]

既に買った人・これから買う人・買う予定がそもそも無い人 が混在してるので意見もさまざまですね？(笑

資産の運用の点では、不動産ははずせません。うまくバランスとって投資してるつもりですが、今年辺りは買い時だと思ってます。

[210: 匿名さん]

>208
現実にはあなたや評論家の言うような資産性とか運用を考えて買う家庭なんて、ほとんどいないんじゃないかな。そういう考え方を否定するわけじゃないけど、それってあくまで一側面でしかない。まさに書かれているように「所有欲を満たす」とか「生活の潤いを生む」という、目に見えない価値を求める人もいる。すべては各人の価値観であり、自己居住物件において正解は無いと思う。

[211: 匿名さん]

アナリストが正しいことばかりを言ってるなら、
資産運用上の苦労はないですね。

[212: 匿名さん]

えーっ、みんな資産性ってすごい気にして買ってるけどなあ。
少なくとも都心、西側西郊に買う資金力のある人は、すごい気にしてるよ。
郊外の人は、もともと資産価値なんて無いから気にしてないようだが。

でも、みんなが一番気にしてるのは上昇トレンドが下降トレンドかということ。
上昇トレンドなら、みんなが少しでも早くと殺到、下降トレンドなら皆が様子見。
極端なんだよね。振れ幅が。

[213: 匿名さん]

まあ多くの人が思考停止して、みんな買ってるから買っちゃえになるんだけど、
額が額だけに、それが少なからず人生の分岐点になっちゃうんだよね。
地価下落もあれば離婚もある世の中だから、
昭和のロジックで不動産いじってると転落人生。

[214: 匿名さん]

大暴落説を信じて思考停止して
みんな買わないから買わない。が、2004年頃だった。
立派に平成のお話。

[215: 匿名さん]

都心＆都心隣接エリアは、ボッタクリ億ションは別として実需は固いと見ます。
そこそこ価格は安定するでしょう。（億クラスは調整があると思いますが）

一方で郊外は相当に厳しいと思います。

[216: 元祖匿名はん]

>>214
下げ天井と上げ天井の話を同列に語るのは無理がありますね。情報の非対称性が違いますから。
バブル崩壊を引きずってた2002や2004頃の「売れ始めてる」情報が耳目に触れるのは遅くとも、
今のように「売れなくなった」情報が衆目に晒されるのは圧倒的に早い。学習効果もあります。

その上でどうするかを業界の方は考えなければならないのではないでしょうか。

[217: 匿名さん]

ずーっと昔にだれかが書いていたけど、やっぱりここ半年の状態ってチキンレースなんだろうね。
脱落＝倒産。
大手はがんばれるので中小が若干脱落していく。でも新築価格は下げない。

もちろん1戸当たりの価格は面積縮小・仕様ダウンで若干調整されるかもしれないが・・・

土地価格は下がらないし、原材料は上がっていく。おまけに新しい規制で見えにくいコストも増加しています。
進むも引くも険しい道ですね。下げるに下げれずそして売れず。
行き着く先は市場のシュリンクですか。首都圏は年間５万戸レベルに戻るかもしれません。

[218: 匿名さん]

でも、結局中小や準大手でどこかが抜け駆けで下げると、
波を打ったように下げざるを得ないと思う。

土地価格は既に下がっているし、原材料が高騰してもいずれ落ち着くから。
仮に建築コストが上がっても、坪5万とかそういう話で、一戸当たり100万
くらいなんだけどな。コストは単なるデベの言い訳だと思うが。

[219: 匿名さん]

>>217
相続で不動産を手に入れる人が増えて行きますから、
首都圏全体の需要は減って行きます。

今後の需要の中心は、
・地方からの上京者
・首都圏在住だが親が賃貸住まい
この２種類になります。

地縁が薄い人々が需要の中心になりますから、
利便性と住環境を合理的に判断した不動産価格になり。
首都圏の不動産マップも大きく塗り替えられて行くでしょう。

[220: 匿名さん]

抜け駆けで下げると波を打ったように下げざるを得ないのは、
中古物件も同じです。
同じエリア、または同じマンションで値下げ物件が出れば他の売り物も下げざるを得ない・・・
はずなのですが実際、

このスレで誰かが言ってた勝どきＴＴＴや豊洲ＰＣＴの中古値下げ競争って、何時起こります？

[221: 匿名さん]

>>220
杉並区で投売りが始まるんじゃないか？
業者が業績の下方修正でそう明言しているくらいですから。
それにしても、実力価格より２割も高値で土地を仕入れちゃダメだよな。
このあたりの新規供給はしばらくお休みでしょうね。

湾岸の中古については、
良く売れているようですよ。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml

[222: 購入経験者さん]

果たして大手デベが、値下げするかな。私のような最前線で戦っている者の感覚としては、”ありえない”なんだけど。

[223: 匿名さん]

>>222
杉並区のは大手ですか？

[224: 匿名さん]

>>219
相続で手に入れた不動産に、住みたいと思うかどうかですね。
自分の生活に合わない不動産では、靴に自分の足を合わせるようなもの。
より良い条件の不動産への買い替え需要もあるはずです。

[225: 匿名さん]

相続の発生する年代は早くて４０代後半遅ければ
６０代。

だから大抵は持家有りではないでしょうか。

相続不動産の買換えというのは簡単じゃないですよね。
戸建ての中古は案外売りにくい。
金額が高いですから。
都内で広ければかつてはミニ戸業者が買ってましたけど。

郊外ならリフォームでも更地でも売れるでしょう。
それでどうこうしようというほどの額にはならない。
まず、住んでなくて相続して売ったら長期譲渡で譲渡益の
２割の課税。
普通は貸すことを考えるでしょう。

木造家屋が古ければ撤去して土地担保に金借りて
アパートを建てるでしょうね。
中野の住宅地はそうやって日当たりの悪い
アパート密集地になっちゃったわけですよ。

[226: 匿名さん]

先週の土日抽選のタワー物件のいくつかは、
各スレを見る限り
売れ行き好調だったようですね。
これで２月は無難に通過。

[227: 匿名さん]

>>220
中古は新古の業者売りは、赤字になるくらいなら賃貸に出すでしょ。
転勤や買い替えでどうしても売らなければならない人は、値段下げても売ります。
だからTTTやPCTは、もっと後でしょう。

[228: 匿名さん]

自分が買える水準まで下がって欲しいとお考えのみなさん。
私も同感ですが
一体いつごろどのくらいの価格になったら「買ってもいい」と思えるのでしょう。

下がってくると「まだまだ」と思って待つ人と
下がればチャンスと飛びつく人がいる。
後者は都心物件対象で、だから都心はなかなか下がらない。
前者は、もともと基準が坪単価２３０万以下だから今の時点では
現実感がないのですね。

[229: 匿名さん]

値段もともかく、まともに欲しいような物件がないのが問題じゃない？
バス便とか原野とか、妥協率50％超みたいな物件なんて、安くてもいらないでしょう。
昨年のように、どんどん値上げだと買い煽られる局面なら、慌てて掴むのも居たでしょうけど。

[230: オジさん]

そもそも

満足のいく物件がそんなに無いんじゃなくてさ。

物件かえる金がないんでしょ

当たり前だけどさ文句言っていたら一生賃貸族から抜け出せない

懐に手を突っ込んで札束確認してさ、自分の予算に応じたものを我慢して買うこれだよ現実はね

カッコつけてたらガキがでかくなって歳とってあっという間にリストラだよ。

そんなに上手く立ち回れるやつなんで同級生でも一パーセントも居ないよ

現実はそんなに甘くない

[231: 匿名さん]

気に入りもしないマンションを、ただ所有しているって満足感だけのために一生ローン払い続ける物好きな・・・・。

無理しても買うっていうのは、買えばどんな物件でもいずれは上がるという時代のお話。

[232: 匿名さん]

今日のAERAの記事によると、現状の値下がりは都心〜山の手地域（西郊）で大きいとか。
モリモトとか大丈夫かいな？

[233: フリーダム]

買うか借りるかと言うのは、誰か言っていたが満足感の違いだろうか？

どちらも自由だが・・・


マンションなんやけど

所有権♪という満足感にひたるか、好きなところに賃借族♪で転々と移り住むかは自由だ！

自由だー

[234: 匿名さん]

今は確かに品薄なんで、よいものがないみたいに思っていると
この先供給が増える気配があればいいですが、どうなんでしょう。

値上がりするから今買っておけという話ではなく
立地のいい土地が大量に安く放出される状況は当面ないという
話だと思います。

[235: 匿名さん]

>228

いくらで買うかはフィボナッチで計算したらいかがですか。
人間の心理に関係する数字が導き出せると思いますよ。

[236: 匿名さん]

ずっと昔から毎年のように、都心はもう土地が無いって言い続けてる。
でも実際は毎年のように物件が湧いて出てくる。

これからもどんどん出てくるよ。
公務員社宅の土地も大量に放出されるし。

[237: ご近所さん]

２３４さん

賛成そうなるよね

必ずといえるが、２０００〜２００３年までの水準までは値下がりはあり得ないからさ

まとまって安い都心の一等地に売り地出てきても入札なんじゃないの

みんなご存知のとおり、GS。モルガン。シンガポールファンド。森トラ。まだ森ビルも控えていてデベは隙間を狙って開発してくるだろう

[238: 匿名さん]

いや、それぞれ皆さんの認識を伺いたいのです。

地価が安くなると、相対的に「良い物件」が増えるのですよ。
土地が今の半値なら専用面積も倍以上になる。

逆に、地価が上がれば狭いか広いけど高い物件しかなくなる。
そういう理屈。

本格的に地価下落に向かうのならこりゃチャンスですね。
中途半端は人心を惑わすだけだからやめてもらいたい。

[239: 匿名さん]

なんかまた上から目線の痛い人がでてきたな

もうさっさと引退すればいいのに。暇な窓際族だね。

[240: 匿名さん]

せっかく下がる派に鞍替えしてやったのに、嫌味な人だねぇ

あなたの板じゃないんだから。大目にみてやってくださいよｗ

[241: 匿名さん]

↑２３０，２３７ね

[242: 匿名さん]

>>240

大目にみちゃいます。

[243: 賃貸住まいさん]

開発余地
中央区＞港区＞千代田区＞渋谷区＞新宿区＞目黒区
まあこんな感じ
公務員宿舎もこの辺に集中しているから
面白くなりそうな感じ

[244: 匿名さん]

>>232
杉並区はピークから地価が２割も下がりましたから、周辺も同じようなものじゃないでしょうか？割高だって認識が広がってしまったようですし、これからもあまり売れないでしょうね。

[245: 匿名さん]

本格的に地価下落に向かったら、
わざわざ専用面積の広いマンションを買って、
余計な金を使うとも思えませんけど。

[246: 匿名さん]

>地価が安くなると、相対的に「良い物件」が増えるのですよ。
>土地が今の半値なら専用面積も倍以上になる。

地価が安くなると景気が悪化し、給与・賞与が目減りして、
結局「良い物件」が買えなくなる。

これが日本経済の実態です・・また銀行が破綻しますよ。
また、デフレに逆行ですか？

[247: 匿名さん]

私の希望は７３坪のフラットな物件に住みたい。
港区内陸で新築坪単価２５０万くらいになってほしいですね。
そしたら１億５０００万くらいの金作って広い物件買いたいです。
今日藤巻健史さんの新刊買ってデリバティブで稼ごうかな
と思いました。

セカンドか賃貸用なら早めに買って店子さんにローン払ってもらって
残債減らしたいから坪単価３３０万以下で５２平米以上を
家賃水準月坪１万４千円以上の場所に買いたいという基準です。
ダメですかね。

[248: 匿名さん]

>>247
まず、素人がデリバティブに手をだすもんじゃない。
まだ、デリヘルの経営の方が簡単なぐらいだ。

港区内陸が坪250万は実需の水準から言ってないだろう。
まあ良くて坪330万ってとこ。

セカンドか賃貸用なら港区湾岸の中古が下がったところが
いいんジャマイカ？

[249: 匿名さん]

2月25日10時56分配信 フィスコ
*10:55JST <8911> 創建 50000ウ -
ストップ安売り気配。先週末に業績予想の下方修正を発表、最終損益は12.1億円の
黒字予想から5.5億円の赤字に下方修正している。期末配当金も従来予想比2000円
減の1000円に下方修正。土地価格の下落など不動産業界の事業環境悪化が業績不振
の背景に。10月1日に続く下方修正、当時の従来予想は18.7億円の黒字であった。

[250: 匿名さん]

港区内陸で坪２５０万になれば、
庶民が続々と港区に移住してきますね。
都心に人口が集中して都心回帰がめでたく実現です。

[251: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。普通のことやっていたんじゃ稼げないけど
警察のごやっかいにはなりたくないです。
本屋探してもデリ減るの経営について書いてある本がなかったもので。

で、皆さんの「買ってもいい基準」はどのへんですか？

[252: 匿名さん]

>>２５０
仮に坪250になったとしたら、専有面積が増えるだけだから、
結局庶民には買えんよ。