23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[122: 匿名さん]

信仰ってそんなもんですよ。
麻原をキリストと同列に見ちゃう人も居るくらいで、
マンハッタンと城東地区を重ね合わせちゃうなんて妄想は初歩レベル。

[123: 匿名さん]

>独身向け賃貸の家賃レベルに注目

思いっきりスレ違いなんで退場して欲しいねぇ
なーんて言っても絶対しないんだけどねこの御仁はw

[124: 匿名さん]

賃貸動向を持ち出すのは、イコール利回りの話なのでそれほどスレ違いというわけでもない。

ただ利回りって商業地やそれに近いところでは役に立つけど、住宅地って全然役に立たないよね。城東地区の東京寄りと田園調布って賃貸レベルそれほど違わない気がするけど、分譲の差は大きいし。

と普通に書いてみた。

[125: 元祖匿名はん]

大手から中小、街場の従来の戸建屋まで主にファンド向けにマンション大量に作ったはいいが
出口に困ってる、リーシングすら困ってる、新築レジがどんだけあると思ってるんだろうね。
で、一時的な供給による募集賃料上昇つかまえて賃料は上がってるとか又ぞろ言い出すんだよ。

もうそういう詭弁はエンドさん相手にも通用しないから止めたほうがいいよ。
堂々と現状を踏まえて、悪いなら悪いなりに何らかの方向性見出したほうが身のためだよ。
素人を騙してド短期だけ売ろう、儲けようとするんじゃなく質実剛健な商売して儲けようよ。

[126: 匿名さん]

不動産て結局水商売でしょ

みんなあぶく銭を目指して動いてんだから質実剛健なんて
無理な話だよ

[127: 元祖匿名はん]

どういう立場の物言いかわかりませんが、これには業者・プロ側のレベルの低さとともに
客・エンド側のレベルの低さにも起因するものがあります。米国等の例を見るまでもなく
不動産は生活活動の基盤であり、不動産プレーヤーの社会的位置付けも彼方では確かです。

さぶぷらのさなかで言うのはタイミング悪いですが、不動産およびそのファイナンスに対する
意識や実務レベルは過去には明確な差異があったし、今なおその開きがあると感じます。
これは一般レベルのエンドさんの話にフォーカスするとなおさらです。
ノンリコースでもありませんし。国民資産の喪失と不良化・長期化なら依然日本のお家芸です。
学習効果は多少あっても本質構造は変わってないものと思います。

[128: 匿名さん]

久しぶりに覗いたけど、相変わらず
元匿は何様の気でいるのやら…
おせっかいってのは、している人間の自己満足だろうけど、されている人は迷惑なんだよ。
気づけよ、哀れで見てられん。

[129: 匿名さん]

>>128
言うだけ無駄でしょ。直らないよ。癖だもん。
いいじゃん。キャラとして認めてやろうよ。
関西の芸人なんだから。

金貸しも不動産屋も＊＊＊な商売である点では目くそ鼻くそを笑うレベルでしょう。
最初の頃に金融庁の役人じゃないかって書かれていたけど、そのくらい偉そうな
もの言いだからね。カード年会費１００万払う金融庁の役人はいないけど。

人を批判すると自分のレベルが上がるのでなく、同調してレベルが下がるんだよね。
オレなんかも同類だけどね。

[130: 匿名さん]

首都圏マンションの1月契約率52.7%を見て
慄然とした業者が多いのではないか。
このレベルは、バブル崩壊の真っ盛りである1991年8月以来の水準。
契約率が低下し、在庫が膨らみ、業者の投売りが始まるのは常識。
今は、昨年夏までの余熱があるから、何とか耐えているが
財務体質の弱い業者から投売りに走る。
そして資金繰りがつかない場合には破綻。
既に、大阪2部に上場していたグレースは破綻し
神奈川の業者も金曜に破綻していた。
住友不動産も、ワラント付きの永久劣後債を出して
資金繰りに汲々としている状況で、
なんでマンション価格が上がるロジックが展開できるのか？
業者と高値掴みのマヌケのポジション・トークは虚しい。
特に、シティタワーズ豊洲の掲示板で、坪400万円を連呼している
住不の平社員の＊＊さ加減には、笑いを通り越して涙が出る。、

[131: 匿名さん]

>>117
激しく同意ですね。ここの結論、これだけでいいよ。

適正価格って市場（つまり売り手と買い手の合意）が決めるもの。
デフレボ・ケの安値主義やノンリコ前提を忘れた収益還元法の教条主義
よりはまともな認識ですよ。

[132: 匿名さん]

中目黒のタワーでは、坪500万を連呼。

[133: 匿名さん]

豊洲タワーの掲示板では
抽選倍率がゼロだったことを嘆く始末。
どんなアホでも、ようやく実態が分かりだしたみたい。
完工、引渡し時になってキャンセルが急増するのは、自明の理。

[134: 匿名さん]

マンションは上がらないですよ。「あ・が・ら・な・い」

横ばい。


このままだらだらいくんだってば。

供給が１３年ぶりに大幅に縮退しているんだから。
成約スピードが落ちていくことで、市場も冷えこんでいるけど
土地が安く供給されない限り市場が大きく変化することはなさそう。

一方下落の兆しがあれば、利回りがあがるから金融商品の利回りの
低さから投資家が買う。１ＬＤＫ中心に価格を下支えするんじゃないかな。
都内じゃアパート建てる土地もないし、年金がわりに賃貸住宅持ちたがって
いる人は多いんじゃないのかね。

[135: 匿名さん]

上京者が増えるし、一流企業は初任給も上がって住宅手当も厚くなるから、
これからは都心部の独身者向け賃貸物件が熱くなりそう。
ただし１０万円前後が中心でしょうが、

一方、分譲マンションは、
新東京タワーの建築、東京駅の大改造、東京駅周辺オフィスビルの連鎖的な建替え、湾岸部大規模
マンションが続々竣工と、これからの５年間で都心部はがらりと変わって、魅力をますます
増して行くけど、逆に開発余地は年々少なくなって行きますから、新新価格の模索がこれから数年間続きそうです。
購入できる人は少なくなりますが、供給量もそれに見合った数量になるでしょう。

しかし、都心部以外は厳しい環境になるでしょう。サラリーマンの所得水準の二極化が進んで、
定着しますからね。持ち家が取得できる人の割合は昔に比べて低くなりますから。

[136: 匿名さん]

＞130
住友不動産が資金繰りに窮して劣後債発行した？
会社の財務諸表とかＣＦとか見たことない人なのか？

不動産は金融商品。
金融、マーケット、財務の知識ない人に相場は読めない。

[137: 匿名さん]

都心部という限られたエリアに、まあまあの所得水準の独身者、ファミリー層が集中居住
するようになれば、そのエリアのサービス、住環境は飛躍的に良くなって行きます。
良くなって行くエリアの不動産価値が増して行くのは、市場原理で、致し方ないことだと
割り切って考えるべきでしょう。

ただし、急激な上昇は調整されつつ上がって行くと考えるべきでしょう。
現在の新新価格が妥当かどうかは購入者が決めることになります。

[138: 匿名さん]

新東京タワーで、さりげなく城東をアピールですか。
旧東京タワーはどうなるんでしょうね。
「双頭相並び立たず」、とか言いますけど。

[139: 匿名さん]

住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？
既に、発表されている財務諸表だけでは、わからないの。
もちろん、住不は、街の不動産屋と異なって
倒産リスクは、圧倒的に低い。それは当然。
問題は、大量のマンションを抱えて、将来の資金繰りが悪化することなのよ。
倒産の可能性ではなく、業務展開が制限されること、これが重要。
期待収益率の低下につながることを理解しなきゃ！
静的な財務分析ではなく、ポイントはモメンタムなの。
三菱地所より上にいた住不の株価が、なんでこんなに激しく下落しているのか分かる？
「マーケットが読める」あなた、住不の株抱えて泣いてるんじゃないの？

[140: 関西マン]

スミフの悪口は言わないでもらいたい
関西出の財閥として良く立ち直ったものだよ
功績は素晴らしい。神様仏様！安藤太郎さまさま。あなたは豪傑だよ、そしてまだ生きている
平成の今、やはり財閥は人材が豊富である証明をしてくれた
人生あいう風に活躍したいものだよ、わしの憧れだな。

スミフ東京進出は松下の完全復活と肩を並べるぐらい関西出身の諸君の誇りに違いない

東京の奴は胡坐をかいて、ボ・ケ。ボ・ケ。してるけど関西人はコスッカラクやらんと
三井と三菱に差を広げられるからもっと質実剛毅でいかんとな
商売上あまり使わんけど剛毅を使ったばい

それから関西から出てきたから交通費がかかっているのでマンションも高く売らんとナ（笑）

関西以西はみなスミフを応援しよう
結論・賃貸物件を持ち賃貸収入ある今、磐石であり易々とはスミフは崩れない

[141: 匿名さん]

都心物件はは既に購入限界がきているにもかかわらず、鉄鋼石は先日65％も値上がりしたので鉄鋼をたくさん使うマンションなどは今後価格転嫁をモロに食らうだろう。
サラリーマンが買えるマンションは建設コストを吸収できる地面が安いところぐらいになりそう。
また都心マンションがサラリーマンでも買える日がくるんだろか・・・。
かつてのヒューザーみたないな屑土地に建ててるような格安デベしか選択肢はなくなるんじゃないか。

[142: 関西マン]

＞１４１さん同感やな

下がるどころか値上がりするかも
高級賃貸のレジデンスがはやりらしいが、リーマンさん購入は都心には無理な時代がまた来たな
体力あるデベは、販売調整に入るはずやな、無理に売らん
少なく高く販売する体制に変更するだろうな、開発から販売まで資源インフレ体制化のリストラに入ったのではないか？

バブル崩壊のそれとは今はまるで違う

[143: 匿名さん]

何だかんだ言っても商売である以上、需要がないと価格のつりあげは難しいんですね。
先週も金融業界においては、鉄鋼価格の上昇をマンション価格に転嫁できないからこそ
マンション専業を中心とした不動産会社の先行きが当面厳しいとの論評がシンクタンクや
アナリストからコメントが相次いで出されていました。
スミフをはじめ不動産株は軒並み下落し、下落幅はTOPIX全業種で圧倒的にトップでした。

もう既に予定価格からの水準レベル引き下げは当たり前のように行われていてます。
水面下での値下げも、さすがに超都心ではないですが２３区内の利便性は悪くない物件で
行われています。文京区の物件のように再登録の形で公に大幅な値下げをしているケースも。
赤坂のタワーだって、去年の夏ならこの値段では出てこなかったでしょう。

中古市場の冷え込みも深刻です。在庫のダブツキは想像以上のペースで拡大。
先週、港区に入っていた住友不動産販売さんの新聞折込広告見た方いらっしゃいますか？
なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。
要は、売主がまだ気持ちを切り替えられない人が多いので仲介しても厳しいということが
書いてあるんですね。わずか１,２ヶ月前と比べても査定価格が変化しているはずなので
適正価格を見極めましょう！と・・・
売れなきゃ儲からないわけですから、彼らも大変です。

[144: 匿名さん]

＞139
一般企業に永久劣後債なんかで貸出する銀行なんてある訳ないだろ

今回の劣後債発行は買収防衛目的もあるんだよ
株式希薄化リスクと買収防衛策を嫌気して外資が売ってるだけ

大量のマンション抱えてって、完成在庫の戸数と棚卸資産額みてから言って
欲しいなあ

[145: 匿名さん]

＞143
＞なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
＞正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。

ポジショントークって知らないのかな？
仲介は売買させてなんぼでしょ
売主には下落するって喧伝し、買主にはまた上がりますって言ってるのだよ。

[146: 購入検討中さん]

>>関西マン
三菱も元々は大阪発祥の財閥だよ
岩崎弥太郎が今の堀江辺りに三菱商会を立ち上げたのが始まりなんだし
三菱は東京の財閥ってイメージが強くて当たり前のように思われてるけど、
源流は大阪。

[147: 匿名さん]

＞145

相対で売り手、買い手それぞれに都合のこというのはそうだね。
でも、これは何せ誰もの目に触れる広告に書いちゃってるのでね。
まぁ、いずれにせよ市況が大きく変化していること自体を否定するのは難しいですな。

[148: 匿名さん]

昨日のワールドビジネスサテライトで
三菱地所社長が土地価格上昇と65%もの資源高(鉄鋼)の影響は
価格転嫁せざる終えないと言っていましたね。
対策としてマンション事業から他事業へシフトする事も紹介していました。
確かオフィス用とか賃貸用だったかな？
結局「当面不動産価格の下落は無い(できない)」と言う事でしょうね。

[149: 匿名さん]

>147

あの仲介会社、以前から相場より高めの売出し価格で
売り客を押さえて、
買い手が現れないと価格を段々下げさせていくと、
デべ板や住まい〜などで書かれてたじゃない。
さすがに、チャレンジ価格の手持ち物件だらけじゃ無理なんでしょ。

[150: 匿名さん]

≪１３９
住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？

単なる永久劣後債なんてそもそも発行しようとしてないだろ。
議決権もなく、返済期限もない上に、一般債権に返済が劣後する債券なんて
銀行くらいしか発行しないし、出来ないんだよ。
そんなことも知らないのかよ。

期近の社債償還がある訳でもないのに今回1200億円も調達したといことは
まだ仕入足りないってことだろ、普通に考えて。

資金繰りなんてオフィス賃料の期間収益だけで大幅ＣＦ黒字なんだから
資金繰り目当てで1200億円も調達しないって。

[151: 匿名さん]

>>140
エセ関西マソに改名すべし

‘〜ばい”　って何じゃそりゃ

[152: 匿名さん]

>>134
あらあら、つい数ヶ月前まで、上がる上がるって騒いでた人が、
軒並み横ばいとか言い始めてますね。

[153: 匿名さん]

ある埋立地の空き地にて。

湿りきった廃材を処理しようと、
灯油をかけたりバーナーを持ち出したりしてやっと火がついた。
火がついたとなったら、
近所からダンボールだの古新聞だの持ち出して来るのが居て、どんどん燃えた。
火柱が上がるようになると、町内中から、これ幸いにゴミを処分しようと集まってくる。
生ゴミにペットボトルはてはテレビに家電まで・・・制止も聴かずなんでも投げ込むうちに、
火の勢いは弱まり、おまけに空模様も怪しくなってきた。
火が消えそうなのを見て、町民は持ってきたゴミを放置してそそくさと退散。

あとには前よりひどいゴミの山。

[154: 匿名さん]

春だね

[155: 住まいに詳しい人]

>>153
あらら、いつの間に宗旨替えしちゃったの？

[156: 匿名さん]

しかし本当に市況は様変わりしましたね。
結局、マンション・住宅価格は水ものというか、センチメント・モメンタムにかなり
左右されて形成されるんだよね。
商業不動産やオフィスは収益還元その他、もう少し金融商品に近い性質なんだけども。

値段なんてあってないようなもんで、去年の夏のほうな半ば強迫観念が強いような
売り手市場では、誰もが赤信号みんなで渡れば。。。的な値付けが横行していた。
しかし秋以降、特に今月に入ってからは業者も含めて態度が変わってきつつある。

この掲示板でも、去年の春夏はびっくりするような強気の見通しがにぎわしていたが、
いまでは良くても都心部の価格維持派が少数いる程度に。
三鷹で坪平均470だ、いやそれは安い500だ、なんて言ってる人がいたのも今となっては
ほほえましい。

こうなると、流れはじわじわと中古市場に波及し、今買うのはよほどの実需以外は
やめておいたほうが良いという空気が支配的になっていく。

せっかく抜け出そうとした資産デフレに逆戻りしないためにも、業界は適正な価格で需要を
ある程度取り戻す努力をすべきと考えます。致命傷になる前に、、、

[157: 匿名さん]

いまだにチャレンジ価格から値下げせずに、
出しっぱなしになってる中古物件は多いですよ。
いつ中古市場からチャレンジ価格物件が無くなりますかね。

[158: サラリーマンさん]

>>156
郊外は結局ダメちゅうこと。
武蔵野市、国立市も総崩れですよ。
これからの５年間で東京はずいぶんと変わって行きますよ。

[159: 匿名さん]

まだまだ都心部に通勤するサラリーマンの人口は増え続ける方向にある。
一方で、都心部の地価は一向に下がる気配がない。中古物件の値段も落ちてこず、それは金利が低位安定しているからに他ならない。また、都心部の新築物件は地価の高止まりおよび資材価格高騰を受けてこちらも一向に下がる気配がない。
デベロッパーも大手は焦らず販売を減らしてマンション販売ビジネスを縮小させて対応する構え。
過熱が収まらないオフィスへのシフトが鮮明。

唯一価格下落が期待できるのが中小デベが持ちこたえられず価格を下げてくる周辺物件。
駅遠バス便中小物件。しかし、都心に会社があるサラリーマンはそれを買うしかほかに選択肢がない。あるいは賃貸派を貫くか。

こんな中で２３区内で都心部ではない江東区、晴海、有明に注目が集まるのは道理というもの。
千葉には住みたくない、しかし２３区に住みたい人は上記湾岸エリアに必然的に目が集まる。

[160: 匿名さん]

地震保険お忘れなく。

[161: 匿名さん]

>>159
「都心部ではない」と言うところに貴君の認識の限界を感じるね。

全国から優秀な人材をかき集めて東京は発展して行くわけだから、
ジモティー的発想はこれから通用しなくなるよ。

＜東大＞大学院生対象に経済支援拡充
2月22日19時33分配信 毎日新聞
　東京大（東京都文京区）は２２日、博士課程の大学院生を対象に今春から実施する総額８億４０００万円の新たな経済支援の拡充策を公表した。従来の制度を加えると、休学者を除く９割の大学院生が年間授業料（約５２万円）の半額程度の支援を受けることができる。
　約６０００人の大学院生を対象にした「博士課程研究遂行協力制度」を新設し、優れた研究を行っている２０００人に年間３０万円を支給する。また、授業料免除制度の半額免除者を従来の５００人から１０００人に拡大。私費留学生対象の特別奨学制度（年間１８０万円を支給）を６０人から１２０人に拡充する

[162: 匿名さん]

今日の日経夕刊一面も良く読んだ方が良いよ。
ノスタルジックな思いに浸っている場合じゃなくて、
グローバルな人材獲得競争時代にすでに突入しているんだよ。
東京はこれから大きく変わって行くし、
変わらないと生き残って行けません。

[163: 匿名さん]

雑誌や新聞、統計が好きだよねぇ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[164: 匿名さん]

>>163
ちゃんとした反論じゃないと後が続かなくておもしろくないよ。
東京はどう変わって行くとお思いですか？

[165: 匿名さん]

少なくともご自分の単純な三段論法のようになるとは思えませんなぁ
不動産の今後も、東京の将来も色々なファクターが絡むので、結果を導き出すのは困難だ

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[166: 匿名さん]

分からないってことですか？

それでは自論を言いますと、

たぶん、首都圏住民だけでは人材不足に陥り、優秀な人材を国内国外問わず他所から集めざるを得なくなります。
これら人々は首都圏に地縁も血縁も無く、自由に居住場所を選ぶことになり、職住近接志向は年々強まるでしょう。
そして結果的に、都心部でも開発余地が大きいところに集中居住します。

一方、首都圏在住者は逆に地元志向を強め、
郊外居住者が多いことから、長距離通勤を要さない地元への就職志向となって行くでしょう。
当然ですが、郊外の職は一般的に賃金が低いので、それら人々が購入できる不動産の
値段は低くならざるを得ず、これが近郊、郊外の地価を長期的に下げて行きます。

逆に都心部の不動産価格は、所得の二極化の影響もあり、上がって行くでしょう。

[167: 匿名さん]

ご自論とやらの後半部分はもう散々各所で言われていること
皆そうなって行くのはもう分かっている確定路線


・・で、前半部分だがグローバルとか優秀な人間を受け入れるとか
役人の書いたペーパーみたいだよね

国内外から集まった優秀な人間がなぜ開発余地の大きい地域に集中居住しなきゃならんの？
それなりのペイを貰っている人が、歴史あるこの街のプレミム地域をなんで選ばないの？

優秀な人間ほど自分の子供の教育には力を注ぐけど、その希望を満たす地域か？湾岸？

ご自分の周りにグローバルとか優秀な人間が沢山いる環境に現在いますか？
雑誌や新聞の受け売りじゃなく、生の声を聞ける環境にいる？大手企業で夫婦とも正社員で、子供は保育園に預けて職住接近がこれからの主流なはず
　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　やった！！やっとこれから城東の時代だ


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そんな単純じゃないだろ・・・

[168: 中野区民]

＞一方、首都圏在住者は逆に地元志向を強め、
＞郊外居住者が多いことから、長距離通勤を要さない地元への
＞就職志向となって行くでしょう。

ならない。
① 地元企業では吸収できない。
　 たとえば、市川。市川にいる人がみんなパン工場に就職するわけにも
　 いくまい。
② あなたの理屈だと職住近接を唯一無二の価値観とする人はその郊外に
　 そもそも住まない。自分の書いている文章の中にパラドックスがあるぞ。

>>158
坪500で売れないのが駄目地域なら、23区の大半は駄目地域だぞ。

[169: 匿名さん]

自論をのべることはいっこうにかまわないと思います。
ただ、それを決定事項や揺るぎない事実のように断定したり、
それに基づいた判断を他人にまでしつこくすすめたりするから
うっとおしがられるのでは？

もしあなたのおっしゃっていることに説得力があり、
目から鱗が落ちるような革新的な内容っだったら、
そんなに連呼しなくても、すぐに誰もが受け入れ世の共通認識になりますよ。

もしそうならなかったらその時、
考えを改めるか、恥の上塗りをするかの判断をすればいい。

とりあえずもうさいを投げたのですから
そんなにあわてず、ちょっと様子をみてみては？

[170: 匿名さん]

>>168
16号の外側では
もう実際にそういう傾向にあるよ

[171: 銀行関係者さん]

自説なんてどうでもいい

エコノミストですら大はずれ

それぞれ勝手にやればいい

他人の意見で動く輩はカモられるのがおち

[172: 匿名さん]

例えば、
他人の意見で豊洲物件を買う。
または自分の考えで、隣駅で中央区の月島中古物件を買う。

結果、どちらが正解なんだか。難しいですよ。
月島は物件があまり動かない。
他人の意見でも自分の考えでも、似たような結果カモ。

[173: 匿名さん]

>>170
郊外住民にテレワーカーにあこがれている人多いけど、実際は低賃金労働になる。
さらに、ベッドタウン度が高い郊外に行けば行くほど、ニート率は高くなる。
親元にいるとついつい考え方があまくなって行くんだろうな。
と言うことで、これからの中心は首都圏の少子化を補うために国内外から東京に集まる
人材ってことになる。そして、そんな人達は職住近接を重視する。

首都圏のニート率、人口千人当り何人いるか
全国平均　３．０５
１位　埼玉県　３．１２
２位　千葉県　３．０２
３位　神奈川県　２．９８
４位　東京都　２．９６

東京都で全国ワースト２００に入っている市区
府中市６．４７、武蔵村山市４．８８、葛飾区４．６５、多摩市４．３８、
調布市４．２１、国立市４．１０、立川市４．０６、八王子市４．０５、
青梅市３．６６、福生市３．６０、小平市３．６０、狛江市３．６０、
東村山市３．３４、清瀬市３．３０

[174: 匿名さん]

ニート率はベッドタウン度が高いほど高くなる。
・親が経験している長時間痛勤の辛さが、子供の仕事への意欲を減退させる。
・周辺が住宅ばかりで、身近に働く人を見ないので仕事への興味がわかない。
これら２つが影響していると思われる。
また、通勤の容易さや時間の柔軟性などから自ら進んでフリーターを選ぶ人が郊外に多い。
郊外はニートもフリーターも多い、それだけ長時間痛勤は人間性に反する行動規範ってことなんだろう。

近郊、郊外へのスプロール化が進んでいた昔なら、皆しかたなく遠くに住み長時間痛勤に耐えたが、
都心部の住宅化が進んでいる現在、上京者があえて長時間痛勤を選ぶ可能性は非常に低い。

[175: 匿名さん]

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口、２００５年国勢調査、単位万人
０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

[176: 購入検討中さん]

日本は少子高齢化でどんどん国際競争力を失って衰退してゆく可能性が大。

移民受け入れも差別意識が強い日本には住みたくない人が多いから、優秀な人間は集まらず、低賃金の労働者階級の人ばかりが移民としてくると思われる。

アジアの盟主は中国となり、日本は経済大国ではなくなる。
で、国内の人の移動もそう起きない。
なぜなら地方も少子化で働き手は足りないから。
昔のように職を求めて東京に上京する人は減る。
大企業に就職すれば安泰という神話も無くなり、大企業志向もかつてほどではない。
クラスの中で優秀な子は地方公務員、中くらい以下の子は地元企業に就職。
どんどん地方から東京に若者が上京してきて住みつくというシナリオはありえないと思う。
少子化で長男・長女ばかりとなり、親や親族とのつながりを簡単に捨てれない人がますます増えるからだ。

とここまで考えると不動産価格も需要の減退が見えるのだから低下すると思われる。
ただ、国の借金が莫大なため、このままでは国の財政が立ち行かなくなるのは明らか。
政府はインフレに持ってゆく機会を狙っているだろう。
少子化による需要減とインフレ政策のせめぎあい。

あとはその辺のバランス加減で不動産価格は動いてゆくだろう。

[177: 匿名さん]

>>176
ところが現実は違う方向に動いています。
地方の親たちは地方の将来が暗いと見ています。子供に能力さえあれば喜んで都会に
送り出しているようです。
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で区部は増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々地元民化が進み、地方都市化が進んでいる。
区部に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、
将来的には区部の賃貸マーケットを逼迫させて行く。

[178: 購入検討中さん]

>177
その統計だけじゃ判断出来ない。

学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。
また役者や芸術家を目指して上京してくるようなのもいるし。

あなたのいうような、大手企業に採用されて新卒で入社した人間ばかりというのはどこからも読み取れない。
都合よく解釈しているだけにしか見えない。

[179: 匿名さん]

ニートの定義は、働いても学んでもいない若者。ですから、
渋谷で深夜に集団で遊んでいてもニートはニート。
郊外に実家はあってもそこで生活してるとは限りません。

[180: 購入検討中さん]

それに少子化は今後ますます進行するから、それを忘れてはいけない。

団塊ジュニア世代が生む子供は、彼らの数の5割〜6割しかいないと予想される。

ここ数年の統計だけでは、今後20年〜30年後の超少子化社会の動向なんて予想出来ない。

[181: 匿名さん]

>>178
学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。＞
確かにこの層が近郊のアパート地域に独身のまま滞留する数が増え、将来の治安に大きく影を
落としています。しかし、大手企業の採用数が増え、首都圏の人材だけではカバーできず、
地方からの上京者が増えているのも事実。そしてその数は、首都圏の少子化が深刻化するに
したがって増えていきます。

[182: 匿名さん]

>>176

例え少子化が進行して人口が6,000万人になったとしても、
アメリカの様に冨が人口総数の一割の人達に集中する社会構造になったとしたらどう考えます？
一割の方々はすべての人が地方に居住するとは思われないし、600万人の内、
2割ぐらいが経済活動の為、首都圏に居住するとなると120万人。

その様な人達が求める住宅居住環境はレベルは高く合理主義者が多いと想像出来る。
少子化、人口数減が23区の不動産価格下落に繋がるとは思わないが・・・

あと中国は・・生産拠点の中心ではあると思うが、金融の中心にはならないと
思いますよ。取引決済場所をリスクが燻る場所で行うとは思えない。
根本は政治・・難しいよね、革命が起これば体制は変わるけどね。

176さんは学校の先生か地方公務員かな？前から思ってたけど。

[183: 匿名さん]

>学生が進学で上京→フリーター・派遣社員化して、そのまま居つくだけのも相当数含まれるから。

この層は背に腹はかえられないので、一番家賃相場の安い地域にすむでしょう。
今、安いのはどの辺？

[184: 匿名さん]

>>176
今日の日経朝刊「働くニホン」を読めば良いよ。

最後の文を抜粋すると・・

働く糧を求めて西へ東へと動き回る人たち。生産性の低い地域から高い地域へ人が自由に
移れば、経済全体の底上げにもつながる。人材が流動化し、雇う側と働く側が互いに選別
しあう時代。権限と責任に見合った「仕事の値段」を一人ひとりにきちんと示せるか。
それができない会社は優秀な働き手に逃げられ、抜け殻になりかねない。

[185: 匿名さん]

>>183
こんなところになります。
区部における住宅総数に占める木造民営借家の割合
　　　　　　　　　　　住宅総数
1位　杉並区　２５％　　２９万
2位　中野区　２４％　　１８万
3位　豊島区　２１％　　１６万
4位　世田谷区　２１％　４２万

[186: 匿名さん]

>>183
東京都の治安状況。
茶色が濃いところが治安が悪いところです。
ほぼ一致しています。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

[187: 匿名さん]

＞185
木造でも割高なら意味がありません。
重要なのは実際の家賃相場の安いところです。

[188: 匿名さん]

>>187
家賃が安い順です。
価格と数から言えば練馬区、杉並区、中野区の順でしょうか？
どうですか？
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=1a/o=80hsbqBjnIY...

[189: 匿名さん]

>>186

住居侵入は小金持ちの戸建が多い地域。高齢化の住民は賊に抵抗出来ないし、
セキュリティ会社と契約してもモルタル壁をくり貫かれて侵入されたらどうにもならない。

最新の警備システムが完備されたマンションが販売好調な理由の一つです。

[190: 匿名さん]

>>187
189のリンクをみると、23区内では
足立区、板橋区、葛飾区、江戸川区ですね。
値段にシビアな人達は安い順に探していくのでまずこのあたり、
それが埋まったらその次って感じですね。

[191: 匿名さん]

>>190
犯罪マップ見て分かるように、
やっぱ数が多くないと治安に影響を与えるまでには至りませんよ。
それに、飲食店、販売店系の仕事が近くにいっぱいある必要がありますね。
繁華街に比較的近い、

[192: 匿名さん]

>>177
>新卒の採用増加
これがこれからも続くと思っているのかなぁ

>>184の西へ東へって
都内の話に解釈してるのかひょっとして

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[194: 匿名さん]

素晴らしい場所が比較的安値で放置されていて
本当にそれがお買い得だと自分で確信が持てるなら
何故それをこんな掲示板でしつこく言いふらすのか全く理解できない。
みんながお買い得だって気づいちゃって人気化したら
地価が上がって値段も固定資産税も上がっちゃうのだから不利だよね。

人気の裏をかけ、という意味の相場の格言を持ち出した人もいるが、
確かにその通りだけど、その裏が何かを公表したら意味ないじゃん。

結局、他人に押し付けている妄想上の未来予想図とは反対に
自分でも、お買い得だとも素晴らしい場所だとも確信を持てないから
そうやって必死になって声高に吹聴するんだろう。
しかも、まともな人は取り合ってもくれないから
嫌がられても、繰り返し繰り返し・・・。
所詮あの地域に利害関係のある人のポジショントークなんだろうね。

[195: 匿名さん]

二子多摩にまで来ちゃってるよ・・・

[196: 匿名さん]

犯罪マップは、車上ねらいを見ると
別な治安の悪いエリアが出てきますよ。

[197: 中野区民]

久々に城東さんが暴れてますね。

所用で今住吉というところに来ています。何で東京からこんなに近いのに人気がないんだ！

と嘆く気持ちも人気のない理由も少し分かった気がします。
とりあえずデータを曲解したり、データを引用して書いてないことを述べるのは止めようね。

前にも書いたが、西側でも我が中野区は武蔵野市と比べて、住宅地として人気がないように、住宅地の人気は距離だけには依存しない。

また二極化で減るのはもろ中産階級。ここ三年で江東区の新築を買ったような層だと思われます。
人が減ると地縁で取得する人がいない地域の方が苦しくなるでしょう。

ところでぼくのような団塊ジュニアはまだマンション買うと思うが、三年前豊洲を買ったような層はどこに流れてるんだろう？

[198: 匿名さん]

二子多摩だと川崎側。
二子玉川が東京側。

[199: 匿名さん]

１年前の今頃はバブルへＧＯとか、欧米みたいに収益率がマイナスになるまで上昇するとか景気よかったのにね。
このスレ。
あれを言ってた人たちどうなったかな。

[200: 匿名さん]

新築の価格が上がって、中古に流れる傾向が強まっていますが、
新築の人気が高い都心部では中古の人気も高いってことで、
売れるところが限定されつつあります。

１２月の首都圏の中古マンション成約数は前年同月比１５．８％増で、３か月連続のプラスとなりました（グラフ１）。
中古マンション市場では質重視の傾向が続いており、３，０００万円以上の物件の成約が倍増。
特に東京２３区では、都心部に加え城東エリアの高額物件が好調で同３７．６％の大幅増となりました（表１）。
また神奈川県も川崎市・県下が好調で、同３か月連続増と堅調に推移しています。
一方、１，０００万円未満の物件の成約は低調で、前年同月比は３６．０％の大幅減となりました。（表２）
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml

[201: 匿名さん]

>198
ごめん変換ミス

[202: 匿名さん]

中古マンション価格は、都区部下落へ！
All About マンショントレンド　2008年2月19日

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080211A/index.htm...

まだ若干ホットな空気を残した10月を含む四半期データなので、
さらに状況が悪化しているこの1-3月期がどうなるか、でしょうね。

[203: 匿名さん]

>>202
人の移動が活発になる今年の春にはっきりするでしょうね。
都心部の新築マンションは値段が上がり、供給量が減っている。
それでも都心居住を目指す人が多ければ、都心部の中古と賃貸に流れ込み、
都心部のみが在庫を減らし、より二極化が顕著になって行く。
こんなシナリオになるか？
もしくは不動産市場総崩れになるか？

[204: 匿名さん]

都区部の中古物件は、
強気過ぎて売るのが難しい高価格で売り出していた物件が多かったのですから、
下がっても不思議ではありません。

[205: 匿名さん]

＞183〜186

城東さんは本当に都合のよいデータだけを貼り付けますね〜
ある意味感心しますが。

196さんのおっしゃるとおりですね。
いわゆる空き巣は比較的生活レベルが高くセキュリティは弱い（盗みがいのある！？）
一戸建てが集中している住宅地に件数が集中するのは当たり前ですよね。

むしろ治安ということを言うならば、ひったくり、車上狙い、粗暴犯のところをクリックしないと・・・
一気に杉並や世田谷が緑になる一方で、別のところが赤くなります。

[206: 匿名さん]

>>202
三井の調査は既存マンションの価格を定点的に調べたものですから、
築年が古くなる分（毎回の調査ごとに３ヶ月古くなる）、
自然にマイナスする部分があるってことも頭に入れておく必要あり。
細かな話ですが・・

[207: 匿名さん]

>>204
都心回帰の大きなうねりの中で、便乗して価格レベルを切り上げていった県境外周区。その先は多難。杉並区の業者が２割近い地価下落を証言しているのは衝撃的ではあるが、さもあらんと思う。これからの購入者は従来の固定観念に囚われない合理的な判断がより一層求められることになる。世の中変わりつつあるから、情報収集は怠り無く行う必要がある。

[208: 匿名さん]

これまでの3年間もしくは今後マンションを買うという事は資産の運用という面では全くメリットがないと思います。
どのアナリストの本を読んでも多かれ少なかれ同じような事書いてありますよね。


「所有欲を満たす」という事にいくらまで無駄な経費を割けるか自問自答するべきでしょう。

[209: 買い換え検討中]

既に買った人・これから買う人・買う予定がそもそも無い人 が混在してるので意見もさまざまですね？(笑

資産の運用の点では、不動産ははずせません。うまくバランスとって投資してるつもりですが、今年辺りは買い時だと思ってます。

[210: 匿名さん]

>208
現実にはあなたや評論家の言うような資産性とか運用を考えて買う家庭なんて、ほとんどいないんじゃないかな。そういう考え方を否定するわけじゃないけど、それってあくまで一側面でしかない。まさに書かれているように「所有欲を満たす」とか「生活の潤いを生む」という、目に見えない価値を求める人もいる。すべては各人の価値観であり、自己居住物件において正解は無いと思う。

[211: 匿名さん]

アナリストが正しいことばかりを言ってるなら、
資産運用上の苦労はないですね。

[212: 匿名さん]

えーっ、みんな資産性ってすごい気にして買ってるけどなあ。
少なくとも都心、西側西郊に買う資金力のある人は、すごい気にしてるよ。
郊外の人は、もともと資産価値なんて無いから気にしてないようだが。

でも、みんなが一番気にしてるのは上昇トレンドが下降トレンドかということ。
上昇トレンドなら、みんなが少しでも早くと殺到、下降トレンドなら皆が様子見。
極端なんだよね。振れ幅が。

[213: 匿名さん]

まあ多くの人が思考停止して、みんな買ってるから買っちゃえになるんだけど、
額が額だけに、それが少なからず人生の分岐点になっちゃうんだよね。
地価下落もあれば離婚もある世の中だから、
昭和のロジックで不動産いじってると転落人生。

[214: 匿名さん]

大暴落説を信じて思考停止して
みんな買わないから買わない。が、2004年頃だった。
立派に平成のお話。

[215: 匿名さん]

都心＆都心隣接エリアは、ボッタクリ億ションは別として実需は固いと見ます。
そこそこ価格は安定するでしょう。（億クラスは調整があると思いますが）

一方で郊外は相当に厳しいと思います。

[216: 元祖匿名はん]

>>214
下げ天井と上げ天井の話を同列に語るのは無理がありますね。情報の非対称性が違いますから。
バブル崩壊を引きずってた2002や2004頃の「売れ始めてる」情報が耳目に触れるのは遅くとも、
今のように「売れなくなった」情報が衆目に晒されるのは圧倒的に早い。学習効果もあります。

その上でどうするかを業界の方は考えなければならないのではないでしょうか。

[217: 匿名さん]

ずーっと昔にだれかが書いていたけど、やっぱりここ半年の状態ってチキンレースなんだろうね。
脱落＝倒産。
大手はがんばれるので中小が若干脱落していく。でも新築価格は下げない。

もちろん1戸当たりの価格は面積縮小・仕様ダウンで若干調整されるかもしれないが・・・

土地価格は下がらないし、原材料は上がっていく。おまけに新しい規制で見えにくいコストも増加しています。
進むも引くも険しい道ですね。下げるに下げれずそして売れず。
行き着く先は市場のシュリンクですか。首都圏は年間５万戸レベルに戻るかもしれません。

[218: 匿名さん]

でも、結局中小や準大手でどこかが抜け駆けで下げると、
波を打ったように下げざるを得ないと思う。

土地価格は既に下がっているし、原材料が高騰してもいずれ落ち着くから。
仮に建築コストが上がっても、坪5万とかそういう話で、一戸当たり100万
くらいなんだけどな。コストは単なるデベの言い訳だと思うが。

[219: 匿名さん]

>>217
相続で不動産を手に入れる人が増えて行きますから、
首都圏全体の需要は減って行きます。

今後の需要の中心は、
・地方からの上京者
・首都圏在住だが親が賃貸住まい
この２種類になります。

地縁が薄い人々が需要の中心になりますから、
利便性と住環境を合理的に判断した不動産価格になり。
首都圏の不動産マップも大きく塗り替えられて行くでしょう。

[220: 匿名さん]

抜け駆けで下げると波を打ったように下げざるを得ないのは、
中古物件も同じです。
同じエリア、または同じマンションで値下げ物件が出れば他の売り物も下げざるを得ない・・・
はずなのですが実際、

このスレで誰かが言ってた勝どきＴＴＴや豊洲ＰＣＴの中古値下げ競争って、何時起こります？

[221: 匿名さん]

>>220
杉並区で投売りが始まるんじゃないか？
業者が業績の下方修正でそう明言しているくらいですから。
それにしても、実力価格より２割も高値で土地を仕入れちゃダメだよな。
このあたりの新規供給はしばらくお休みでしょうね。

湾岸の中古については、
良く売れているようですよ。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml