23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[101: 匿名さん]

未来は、あくまで予測です。
　考え方であって「議論」すべきものではないと思います。
多様な考え方が読めるからスレも面白かったんではないですか？

議論で決るのは国の未来くらいのもので、それだって国会がまともに機能しての話
ですよね。

一流のシンクタンクだって評論家だって「予測」は当てるために書いていない
ような気がします。家にある古い９０年代はこうなる・・・みたいな本読んでも
だいたいとんでもないことが書いてあります。
でも、その時点で何が流れの中心にあったかはわかります。
それだけ「未来」は多様性に満ちていると言えるのではないでしょうか。

自分とは違う「思考」や「発想」を読むことで刺激を得たいという部分もあります。
「信じる」とか「騙される」とかでなく、自分の発想との差違を楽しめばいいのでは
ないでしょうか。

私は、排他的な批判は「議論」ではないと思います。

それぞれがビジョンを語ればいいだけで、お前は業界人だとかつまらない
憶測を書く人は書くべきビジョンを持たない人だと思うのです。

スレ主は自分のシンパで盛り上がりたいだけで、議論というには
あまりに語彙が少なく専門用語乱発で最後は業界に罵声あびせる
ワンパターンなんですよね。

どなたかが書かれたように、いちどじっくり中身のある話を書いてもらいたい
ものです。

[102: 匿名さん]

注目してきた大型物件が時間がかかっても売れているので
このまま価格の流れは続くような気がします。

新築マンション相場とかいう見方でなく個々の物件の売れ行きや価格を
みていけば先がわかるくらいの量しか出回ってませんからね。

２３区掲示板でスレが立っていて「画像はありません」
という表示は完売しているもののようです。マスタービューレジデンス
２４１戸　トラブルがあって販売中止ながらも普通に売れてました。

トワイシア用賀
総戸数：２０４戸
竣工予定:
エアリーレジデンス ：平成20年 1月下旬（予定）
パークフロントレジデンス ：平成19年11月上旬（予定)
販売当初は「儲けすぎ」とか言われていて完売しましたね。

広尾ガーデンフォレスト
完売しました。

ＴＨＥ　豊洲タワー
825戸中何割売れましたかねぇ

ワールドシティタワーズＢ棟
２０90戸のうち３３戸残

パークシティ武蔵小杉
総戸数 1437戸 に対して ２３戸残

パークコート赤坂ｔｈｅ　ＴＯＷＥＲ
これも普通に売れそうな気配ですよね。

わからないのは、ゴークレの港区物件ですけど
マンションもブランドバリューの時代になってきたような
感じですからどうなんでしょう。
麻布十番の三井と住友は敷地が隣り合ってますね。
これどうなるのか、豊洲の住友物件などより気になりますね。

私が欲しいなぁと思った物件がだいたい売れてます。

[103: 匿名さん]

>>101
よく言うよ。一文一文にアンカーつけて絡んでた人が。

[104: 匿名さん]

なにか誤解している人がいますね。

いいこだからあなたも意見書きましょうね。先生が添削してあげますから大丈夫よ

[105: 匿名さん]

>>103
一休さんと鰻の話をご存知ですか。

まだ昔の鰻を持っていたのか。私は店に置いてきた・・・ってやつ。
過去のこだわらずに今を生きようというのが、スレヌシさんの教えだそうですｗ

[106: 匿名さん]

>>102
それとなく、川崎市のタワーが混じってますが
あそこは、高額物件中心に売れ残っているようです。
高額物件を買うならやはり都内でって事ですかね。

[107: 匿名さん]

>102

状況は去年の秋ごろ境に大きく変化しています。
なので、去年の秋前に完売しているか、もしくは半分以上売れていた例を挙げてもあまり意味がないと思います。

例を挙げるなら、ぜひ去年の秋以降に販売を開始した物件を挙げてください。

あと、パークコート赤坂ｔｈｅ　ＴＯＷＥＲは、都内の物件のなかでも特別な物件なので、これが売れたからといって、他の物件が売れるかは分かりません。
だから、ほとんど参考にならないと思いますよ。
その他大勢のマンションとは購買層も大きく違うでしょうし。

[108: 匿名さん]

そうですね。
上昇トレンドの時は、みんなあせって高めでも無理して買っちゃう。
私の周りでも、一昨年〜昨年前半は価格に盲目的になっていた人が多かった。

下降トレンドが決定的なこれからの物件が、どの程度売れるかにかかっているのでは？
五反田の２つのタワー、練馬のタワー、豊洲のタワーあたりが試金石か。
赤坂のタワーも苦戦を予想するけどなあ。駅から遠いのが破滅的に痛い。

[109: 匿名さん]

スレで坪単価500万とか書いてる、
中目黒のタワーも試金石に入れて欲しい。

[110: 匿名さん]

１メートル水面上がったら湾岸は水の中。２１００年までに実際起きそう。高い堤防に囲まれた街に。。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/special/267_data/index36.html

[111: 匿名さん]

練馬、五反田、赤坂はまあまあ売れそう。豊洲もなんとかいけるでしょう。
でも三茶と池尻は破滅的だ。

[112: 匿名さん]

練馬はタワーがまだ物珍しいのかね。
ジモチィー心理の面白いところやな。

[113: 匿名さん]

秋以降に販売された２３区のマンションで大規模なのってあるのかな？
今年販売になるのはここのスレにほとんど出ているし、そんなに数はない。

高くても完成までには8割がた売れちゃうんじゃない。

[114: 匿名さん]

そろそろ投げ売り価格出さないと３月末の決済に間に合わなくなるよ
ローンの申し込みとかしないといけないからさ

[115: 購入検討中さん]

汐留ツインパークスの上層階は成約率どのくらいでしょうか。

[116: 元祖匿名はん]

今の今になって、以前（去年）は売れたなんて話をもとに楽観論を語ってる方がいるの？

未だにカードの話や、儲ける儲けないがどうとか書いてる人もいるの？

その楽観論がダメだって言ってるの。

その儲ける儲けないだけでしか考えられないところがダメだって言ってるの。

だいいち、儲けるな、なんて一言も言ってないよ。

しかもエンド側から「儲けるだけ儲けて何が悪い」なんてデベの肩を持つ理由は皆目判らない。

で、
>>87
に書いた意見については誰でもいいけど業界の人はいったいどう思うのよ？

マンションブームが去ったら、所詮レジやエンドなどと＊＊にしながらオフィスや商業やってりゃ
格好良いとでも思ってるの？猛烈に格好悪いよ、そんなシゴト。だからいつまでもダメなんだよ。

[117: 社宅住まいさん]

＞しかもエンド側から「儲けるだけ儲けて何が悪い」なんてデベの肩を持つ理由は皆目判らない。

市場原理なんだから、買う人が価値を見出せる価格が正常。＜買う人がいる限り値はあがる。
正常な価格に法人が儲けを入れるのも正しい。＜でないと世の中の商売無くなるよ。
正常でない価格まで安くしないとけしからんっていうのが貧乏すぎ。＜自分だけ超ラッキーな価格を期待してる？

誰も特定のデベの肩をもってるわけじゃないってこと、わかるかな？？ わかんないんだろうなぁ。

[118: 匿名さん]

就職氷河期時代の需要は小さいけど、続く世代には期待大ですよ。

＜引きこもり＞最多は３０〜３４歳　就職・就労きっかけで
2月22日20時12分配信 毎日新聞
「引きこもり」となる原因は「就職や就労での挫折」が最多で、３０〜３４歳の年齢層が最も
多いことが東京都が行った実態調査で分かった。本人の心理や意識にも踏み込んだ引きこもりの
公的な調査は全国初。不登校など学校時代の体験をきっかけとし、若年層が多いとされる従来の
見方とは異なる傾向が浮かんだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080222-00000122-mai-soci　
＜大手銀行＞新卒者の採用めぐり争奪戦
2月21日20時29分配信 毎日新聞
新卒者の採用をめぐり、大手銀行が激しくしのぎを削っている。０９年春の新卒者採用では、
三井住友銀行が０８年見込みより４割以上多い２４００人を予定するほか、みずほフィナンシャル
グループ（ＦＧ）は４年連続で２０００人を超す大量採用を続ける。投資銀行やリテール
（小口取引）業務など各行が掲げる「攻めの経営」には「優秀な人材の確保が不可欠」（幹部）
なためで、人材争奪戦に勝ち抜こうと初任給を引き上げる動きも広がっている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080221-00000136-mai-bus_all

[119: 匿名さん]

取り敢えずは都心部の独身向け賃貸の家賃レベルに注目。
新卒の大量採用が続くと高くなるだろう。

NYのマンション家賃、5．5％上昇＝人気地区は月額50万円−07年
2月22日11時0分配信 時事通信
【ニューヨーク21日時事】米ニューヨークの中心部マンハッタンで、2007年のマンション賃貸料
が前年比5．5％上昇したことが、地元不動産業者が21日までに公表した調査で分かった。
ファッション街として人気が高い南部のソーホー地区では月額家賃が平均4636ドル（約50万円）。
全米が住宅不況でも、家賃上昇が止まらないニューヨークの異常ぶりが浮き彫りになった。
調査したのは、住居用不動産大手のシティ・ハビタッツ。ワンルームから3つの寝室を備えた物件
まで全タイプの賃貸マンションの家賃を基に算出した。平均家賃は、最も安い東南端地区でも
月額3113ドル（約33万円）だった。

[120: 匿名さん]

マンハッタンと比べるってあほか？
そのロジックはどこから来る

[121: 匿名さん]

>>119
あほだ。。。
ほんまもんのあほだ。。。

[122: 匿名さん]

信仰ってそんなもんですよ。
麻原をキリストと同列に見ちゃう人も居るくらいで、
マンハッタンと城東地区を重ね合わせちゃうなんて妄想は初歩レベル。

[123: 匿名さん]

>独身向け賃貸の家賃レベルに注目

思いっきりスレ違いなんで退場して欲しいねぇ
なーんて言っても絶対しないんだけどねこの御仁はw

[124: 匿名さん]

賃貸動向を持ち出すのは、イコール利回りの話なのでそれほどスレ違いというわけでもない。

ただ利回りって商業地やそれに近いところでは役に立つけど、住宅地って全然役に立たないよね。城東地区の東京寄りと田園調布って賃貸レベルそれほど違わない気がするけど、分譲の差は大きいし。

と普通に書いてみた。

[125: 元祖匿名はん]

大手から中小、街場の従来の戸建屋まで主にファンド向けにマンション大量に作ったはいいが
出口に困ってる、リーシングすら困ってる、新築レジがどんだけあると思ってるんだろうね。
で、一時的な供給による募集賃料上昇つかまえて賃料は上がってるとか又ぞろ言い出すんだよ。

もうそういう詭弁はエンドさん相手にも通用しないから止めたほうがいいよ。
堂々と現状を踏まえて、悪いなら悪いなりに何らかの方向性見出したほうが身のためだよ。
素人を騙してド短期だけ売ろう、儲けようとするんじゃなく質実剛健な商売して儲けようよ。

[126: 匿名さん]

不動産て結局水商売でしょ

みんなあぶく銭を目指して動いてんだから質実剛健なんて
無理な話だよ

[127: 元祖匿名はん]

どういう立場の物言いかわかりませんが、これには業者・プロ側のレベルの低さとともに
客・エンド側のレベルの低さにも起因するものがあります。米国等の例を見るまでもなく
不動産は生活活動の基盤であり、不動産プレーヤーの社会的位置付けも彼方では確かです。

さぶぷらのさなかで言うのはタイミング悪いですが、不動産およびそのファイナンスに対する
意識や実務レベルは過去には明確な差異があったし、今なおその開きがあると感じます。
これは一般レベルのエンドさんの話にフォーカスするとなおさらです。
ノンリコースでもありませんし。国民資産の喪失と不良化・長期化なら依然日本のお家芸です。
学習効果は多少あっても本質構造は変わってないものと思います。

[128: 匿名さん]

久しぶりに覗いたけど、相変わらず
元匿は何様の気でいるのやら…
おせっかいってのは、している人間の自己満足だろうけど、されている人は迷惑なんだよ。
気づけよ、哀れで見てられん。

[129: 匿名さん]

>>128
言うだけ無駄でしょ。直らないよ。癖だもん。
いいじゃん。キャラとして認めてやろうよ。
関西の芸人なんだから。

金貸しも不動産屋も＊＊＊な商売である点では目くそ鼻くそを笑うレベルでしょう。
最初の頃に金融庁の役人じゃないかって書かれていたけど、そのくらい偉そうな
もの言いだからね。カード年会費１００万払う金融庁の役人はいないけど。

人を批判すると自分のレベルが上がるのでなく、同調してレベルが下がるんだよね。
オレなんかも同類だけどね。

[130: 匿名さん]

首都圏マンションの1月契約率52.7%を見て
慄然とした業者が多いのではないか。
このレベルは、バブル崩壊の真っ盛りである1991年8月以来の水準。
契約率が低下し、在庫が膨らみ、業者の投売りが始まるのは常識。
今は、昨年夏までの余熱があるから、何とか耐えているが
財務体質の弱い業者から投売りに走る。
そして資金繰りがつかない場合には破綻。
既に、大阪2部に上場していたグレースは破綻し
神奈川の業者も金曜に破綻していた。
住友不動産も、ワラント付きの永久劣後債を出して
資金繰りに汲々としている状況で、
なんでマンション価格が上がるロジックが展開できるのか？
業者と高値掴みのマヌケのポジション・トークは虚しい。
特に、シティタワーズ豊洲の掲示板で、坪400万円を連呼している
住不の平社員の＊＊さ加減には、笑いを通り越して涙が出る。、

[131: 匿名さん]

>>117
激しく同意ですね。ここの結論、これだけでいいよ。

適正価格って市場（つまり売り手と買い手の合意）が決めるもの。
デフレボ・ケの安値主義やノンリコ前提を忘れた収益還元法の教条主義
よりはまともな認識ですよ。

[132: 匿名さん]

中目黒のタワーでは、坪500万を連呼。

[133: 匿名さん]

豊洲タワーの掲示板では
抽選倍率がゼロだったことを嘆く始末。
どんなアホでも、ようやく実態が分かりだしたみたい。
完工、引渡し時になってキャンセルが急増するのは、自明の理。

[134: 匿名さん]

マンションは上がらないですよ。「あ・が・ら・な・い」

横ばい。


このままだらだらいくんだってば。

供給が１３年ぶりに大幅に縮退しているんだから。
成約スピードが落ちていくことで、市場も冷えこんでいるけど
土地が安く供給されない限り市場が大きく変化することはなさそう。

一方下落の兆しがあれば、利回りがあがるから金融商品の利回りの
低さから投資家が買う。１ＬＤＫ中心に価格を下支えするんじゃないかな。
都内じゃアパート建てる土地もないし、年金がわりに賃貸住宅持ちたがって
いる人は多いんじゃないのかね。

[135: 匿名さん]

上京者が増えるし、一流企業は初任給も上がって住宅手当も厚くなるから、
これからは都心部の独身者向け賃貸物件が熱くなりそう。
ただし１０万円前後が中心でしょうが、

一方、分譲マンションは、
新東京タワーの建築、東京駅の大改造、東京駅周辺オフィスビルの連鎖的な建替え、湾岸部大規模
マンションが続々竣工と、これからの５年間で都心部はがらりと変わって、魅力をますます
増して行くけど、逆に開発余地は年々少なくなって行きますから、新新価格の模索がこれから数年間続きそうです。
購入できる人は少なくなりますが、供給量もそれに見合った数量になるでしょう。

しかし、都心部以外は厳しい環境になるでしょう。サラリーマンの所得水準の二極化が進んで、
定着しますからね。持ち家が取得できる人の割合は昔に比べて低くなりますから。

[136: 匿名さん]

＞130
住友不動産が資金繰りに窮して劣後債発行した？
会社の財務諸表とかＣＦとか見たことない人なのか？

不動産は金融商品。
金融、マーケット、財務の知識ない人に相場は読めない。

[137: 匿名さん]

都心部という限られたエリアに、まあまあの所得水準の独身者、ファミリー層が集中居住
するようになれば、そのエリアのサービス、住環境は飛躍的に良くなって行きます。
良くなって行くエリアの不動産価値が増して行くのは、市場原理で、致し方ないことだと
割り切って考えるべきでしょう。

ただし、急激な上昇は調整されつつ上がって行くと考えるべきでしょう。
現在の新新価格が妥当かどうかは購入者が決めることになります。

[138: 匿名さん]

新東京タワーで、さりげなく城東をアピールですか。
旧東京タワーはどうなるんでしょうね。
「双頭相並び立たず」、とか言いますけど。

[139: 匿名さん]

住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？
既に、発表されている財務諸表だけでは、わからないの。
もちろん、住不は、街の不動産屋と異なって
倒産リスクは、圧倒的に低い。それは当然。
問題は、大量のマンションを抱えて、将来の資金繰りが悪化することなのよ。
倒産の可能性ではなく、業務展開が制限されること、これが重要。
期待収益率の低下につながることを理解しなきゃ！
静的な財務分析ではなく、ポイントはモメンタムなの。
三菱地所より上にいた住不の株価が、なんでこんなに激しく下落しているのか分かる？
「マーケットが読める」あなた、住不の株抱えて泣いてるんじゃないの？

[140: 関西マン]

スミフの悪口は言わないでもらいたい
関西出の財閥として良く立ち直ったものだよ
功績は素晴らしい。神様仏様！安藤太郎さまさま。あなたは豪傑だよ、そしてまだ生きている
平成の今、やはり財閥は人材が豊富である証明をしてくれた
人生あいう風に活躍したいものだよ、わしの憧れだな。

スミフ東京進出は松下の完全復活と肩を並べるぐらい関西出身の諸君の誇りに違いない

東京の奴は胡坐をかいて、ボ・ケ。ボ・ケ。してるけど関西人はコスッカラクやらんと
三井と三菱に差を広げられるからもっと質実剛毅でいかんとな
商売上あまり使わんけど剛毅を使ったばい

それから関西から出てきたから交通費がかかっているのでマンションも高く売らんとナ（笑）

関西以西はみなスミフを応援しよう
結論・賃貸物件を持ち賃貸収入ある今、磐石であり易々とはスミフは崩れない

[141: 匿名さん]

都心物件はは既に購入限界がきているにもかかわらず、鉄鋼石は先日65％も値上がりしたので鉄鋼をたくさん使うマンションなどは今後価格転嫁をモロに食らうだろう。
サラリーマンが買えるマンションは建設コストを吸収できる地面が安いところぐらいになりそう。
また都心マンションがサラリーマンでも買える日がくるんだろか・・・。
かつてのヒューザーみたないな屑土地に建ててるような格安デベしか選択肢はなくなるんじゃないか。

[142: 関西マン]

＞１４１さん同感やな

下がるどころか値上がりするかも
高級賃貸のレジデンスがはやりらしいが、リーマンさん購入は都心には無理な時代がまた来たな
体力あるデベは、販売調整に入るはずやな、無理に売らん
少なく高く販売する体制に変更するだろうな、開発から販売まで資源インフレ体制化のリストラに入ったのではないか？

バブル崩壊のそれとは今はまるで違う

[143: 匿名さん]

何だかんだ言っても商売である以上、需要がないと価格のつりあげは難しいんですね。
先週も金融業界においては、鉄鋼価格の上昇をマンション価格に転嫁できないからこそ
マンション専業を中心とした不動産会社の先行きが当面厳しいとの論評がシンクタンクや
アナリストからコメントが相次いで出されていました。
スミフをはじめ不動産株は軒並み下落し、下落幅はTOPIX全業種で圧倒的にトップでした。

もう既に予定価格からの水準レベル引き下げは当たり前のように行われていてます。
水面下での値下げも、さすがに超都心ではないですが２３区内の利便性は悪くない物件で
行われています。文京区の物件のように再登録の形で公に大幅な値下げをしているケースも。
赤坂のタワーだって、去年の夏ならこの値段では出てこなかったでしょう。

中古市場の冷え込みも深刻です。在庫のダブツキは想像以上のペースで拡大。
先週、港区に入っていた住友不動産販売さんの新聞折込広告見た方いらっしゃいますか？
なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。
要は、売主がまだ気持ちを切り替えられない人が多いので仲介しても厳しいということが
書いてあるんですね。わずか１,２ヶ月前と比べても査定価格が変化しているはずなので
適正価格を見極めましょう！と・・・
売れなきゃ儲からないわけですから、彼らも大変です。

[144: 匿名さん]

＞139
一般企業に永久劣後債なんかで貸出する銀行なんてある訳ないだろ

今回の劣後債発行は買収防衛目的もあるんだよ
株式希薄化リスクと買収防衛策を嫌気して外資が売ってるだけ

大量のマンション抱えてって、完成在庫の戸数と棚卸資産額みてから言って
欲しいなあ

[145: 匿名さん]

＞143
＞なんとデカデカと不動産価格は残念ながら下落時代に入りました！みたいなことが。
＞正直、ここまで追い込まれはじめたか、と驚きました。

ポジショントークって知らないのかな？
仲介は売買させてなんぼでしょ
売主には下落するって喧伝し、買主にはまた上がりますって言ってるのだよ。

[146: 購入検討中さん]

>>関西マン
三菱も元々は大阪発祥の財閥だよ
岩崎弥太郎が今の堀江辺りに三菱商会を立ち上げたのが始まりなんだし
三菱は東京の財閥ってイメージが強くて当たり前のように思われてるけど、
源流は大阪。

[147: 匿名さん]

＞145

相対で売り手、買い手それぞれに都合のこというのはそうだね。
でも、これは何せ誰もの目に触れる広告に書いちゃってるのでね。
まぁ、いずれにせよ市況が大きく変化していること自体を否定するのは難しいですな。

[148: 匿名さん]

昨日のワールドビジネスサテライトで
三菱地所社長が土地価格上昇と65%もの資源高(鉄鋼)の影響は
価格転嫁せざる終えないと言っていましたね。
対策としてマンション事業から他事業へシフトする事も紹介していました。
確かオフィス用とか賃貸用だったかな？
結局「当面不動産価格の下落は無い(できない)」と言う事でしょうね。

[149: 匿名さん]

>147

あの仲介会社、以前から相場より高めの売出し価格で
売り客を押さえて、
買い手が現れないと価格を段々下げさせていくと、
デべ板や住まい〜などで書かれてたじゃない。
さすがに、チャレンジ価格の手持ち物件だらけじゃ無理なんでしょ。

[150: 匿名さん]

≪１３９
住不が単なる永久劣後債を出そうとして
三井住友に断られたの、あなた知ってる？

単なる永久劣後債なんてそもそも発行しようとしてないだろ。
議決権もなく、返済期限もない上に、一般債権に返済が劣後する債券なんて
銀行くらいしか発行しないし、出来ないんだよ。
そんなことも知らないのかよ。

期近の社債償還がある訳でもないのに今回1200億円も調達したといことは
まだ仕入足りないってことだろ、普通に考えて。

資金繰りなんてオフィス賃料の期間収益だけで大幅ＣＦ黒字なんだから
資金繰り目当てで1200億円も調達しないって。