23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[867: 匿名さん]

あと千葉、埼玉もね。

[868: 匿名さん]

武蔵小杉はどうなるか。

[869: サラリーマンさん]

都心の再開発をどうみるべきか。
印象の似たもっともらしく没個性的なビルに、郊外ＳＣでなじみのファッションや飲食の店。
いまの複合開発が「都心文化の創造」ではなく「都心の郊外化」だ、と批判される理由だ。
しかし都心は「職住遊近接」また「古くからの伝統」もある。郊外で見られる画一性、没個性が
都心に蔓延して行く恐れは無いだろう。

[870: 上等]

>>869さんへ、

「職住遊近接」ですか！

私も先日、職住近接については触れましたが、
”遊”の面についてはすっかり見逃しておりました。

どの地域においても言えることとは思いますが、
最近は特に、この”遊”の比重、充実度が都心人気に拍車をかけているのかもしれませんね。

[871: 匿名さん]

”遊”が東京って
どこの誰が言ってるの？
背景にどんな思惑があるのか解らんが、カルトじみた脳内トークより
インサイダートークを話せよ

[872: 匿名さん]

東京の賃貸物件は、1人暮らし〜ＤＩＮＫＳ向けのデザイナーズ物件や東雲公団をはじめとする
大規模再開発物件で一部見るべき物件が現れた事は事実であり、昔より選択肢は広がっている。

しかしながらそれでもなお、大卒アッパーミドルの30代〜40代の年収800万〜1,600万層のホワイ
トカラー達が満足して借りられる賃貸物件の供給は相変わらず少ない。もっと具体的に言えば、
分譲マンションの主戦場である世田谷・杉並・大田・目黒の4区において、賃料15万円〜30万円の
ゾーンで借りられる物件が圧倒的に少ない状況にある。

本来分譲価格が上がりすぎて賃貸の方が得だということになれば、間違いなく人々は購入ではな
く賃貸を選ぶはずである。しなしながらそれでもなお分譲が売れるというのは、良質な賃貸の供
給が少なすぎて、選択の余地がない状況を如実に表している。

これらエリアで築浅分譲マンションの定期借家数が増大すると、分譲マンション供給過多に陥っ
たエリア（千歳烏山や用賀、下丸子等）の物件が相当数賃貸マーケットに出回るはずなので、今
後は新築購入とそういった物件との比較が容易になる。分譲価格の真の調整はその時に始まる。

[873: 匿名さん]

目黒駅歩５分に大規模、高級賃貸ができて３月に竣工したけど、50平米の1LDKはいい感じで申し込み入っていますよ。
確かに分譲価格の上昇で、賃貸に人が流れている状況は、なんとなく実感できます。

[874: 匿名さん]

けど、都心区でも空いてるところはホント空いたまま。
道路脇とか日照ほぼゼロとか築10年以上とか、ついでに
港南の分譲賃貸とか（笑）

[875: 匿名さん]

つまり都心近くでも、
良質ではない賃貸は敬遠されてるわけですか。

[876: 匿名さん]

都心で採光が約束されている物件はあるのかな。準工業地域では難しいでしょう。それをあえて記載せず職住近接だけを唱えるのはどうかな。住宅地であれば別にいいですが。住宅地以外採光は約束されていませんからね。タワーの低層階を購入した方はたいへんですね。

[877: 匿名さん]

>>872さん
分譲マンションの主戦場である世田谷・杉並・大田・目黒の4区＞
何年前のお話ですか？
２００７年度の供給量は、世田谷区６６４戸、杉並区５９１戸、大田区９２０戸、
目黒区なんかたったの２０３戸。
それに、大卒アッパーミドルの30代〜40代の年収800万〜1,600万層のホワイトカラー達が
今さら郊外で賃貸の時代じゃないでしょ。都心に賃貸物件が増えましたからね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/
これ見ると世田谷区のファミリータイプの賃貸がめちゃくちゃ余っていますね。

[878: 匿名さん]

地方にとって数少ない安定した高給職、
公務員の給与は削減方向です。
東京への上京者はますます増えていきそうですよ。
人材も東京へ、東京へｗ
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080316AT2C1500O15032008.html
公共事業の削減で苦しんでいる地方の建設業者さんの農業への進出が増えているようです。
保護行政が無くなって行くと、日本の産業構造変化のスピードも上がって、生産性も
上がって行きます。良い事ですね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080316-00000001-jct-bus_all

[879: サラリーマンさん]

>>869
江戸、明治とさまざまな文化が育まれているのが都心部。
そんな中で、都心回帰によって若い人が住むようになれば、
郊外みたいな画一的、没個性な文化ではない、まったく違った文化が創造されるでしょ。
いろいろな文化が若い力で生まれ変われば、面白いことになりそ。
とにかく住んで生活してみることだと思いますよ。

[880: サラリーマンさん]

「職住近接」によって生み出された余裕時間が「遊」に使われ、
「遊」が新しい文化を生み出す。
文化を生み出すには「人」が必要で、
都心回帰により、そこそこの所得の、そこそこの知的レベル層がまとまった数で集中居住する
ことが基礎要件になります。
以上要件を満たすところに、都心文化が創造されて行きます。

[881: 匿名さん]

江戸、明治そして昭和と平成の約20年の蓄積は
やはり大きいですよ。
それを持つか持たないかは文化の格差になっていくのでしょうね。

[882: 匿名さん]

都心が下がらないという論調が多いが、不動産市場を引っ張ってきた銀座バブルは崩壊した。
　昨年中頃まで坪１億円で取引されていた中央通りでも５千万円で売れればいい方だ。

　サブプライム、金融庁の行政指導による資金の収縮があるが、下落を早めているのは金融商品取引法だと思う。
　簡単に言えば、不当に高い評価額でファンドやREITの売ることが明確に規制された。

　この数年マンション価格は株価に１年〜２年遅れて動いてきた。
　マンション市場には実需を抱える一般消費者が一定数参加しているので、市場価格の変化に時間がかかる。
　価格を決めるのは原価ではなく市場の需給なのだが、マンション価格の下方硬直性が高いのは確かだ。

　しかし今回は海外要因と当局の監視により、９０年のバブル崩壊時より下落のスピードは速くなる。
　特に日本では都心オフィスとマンションの税制がほとんど同じ構造なので不動産全体の動きが一気に振れる。

　今月公示地価と併せて発表される一等地速報が今年の地価を反映したものであれば都心の下落が明らかになるかも知れない。国土交通省の意図が一般庶民を含む市場に認識を広げることだとよいのだが。

＜参考＞http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008031402095238.ht...

[883: 匿名さん]

脳内トークだらけだな

[884: 匿名さん]

>>882
これからの中心は中央区、江東区西部、そして墨田区南部でしょ。
隅田川の河口から上流に向かった右側です。
これ太鼓判ッス。
新東京タワー、新市場、ＮＨＫの築地移転もこれから楽しみですね。
価格も手ごろだから、売れ続けるよ。

[885: 匿名さん]

>884
はいはい。
同じ事、前にも読みました。

[886: 匿名さん]

江東区、墨田区はありえないでしょう！