23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[826: 匿名さん]

現状のような、実感のわかない不動産下落が続くと思うよ。

[827: 通りすがり]

＞824
そうかな？
この段階でミニバブルの成長を止められたのは良かったと思うけど

元祖平成バブルの崩壊から学習した最終需要が、金融にブレーキを踏ませたという点で（内閣,金融庁云々とは無関係）ある意味 良識が勝利したと言えまいか
又、好景気の終焉は外部要因によるのであって、この事に原因を求めるのは難しい
まあデベ側から見れば銀行に潰されると言いたいところだろうが

因みに私も昨年12/30に書き込んだように、「上がろうが下がろうが少しも困らない下がる派」で、立場の多様性を認めた方が（一概に断じたりしない方が）掲示板の楽しさが増すのでは？

[828: 匿名さん]

上がる派の凝り固まったロジックは、ちと古いのでは？
いろんな意味で、そんなオールドスクーラーは退場していってるから、健全な流れが生まれたのかな？

[829: 匿名さん]

戸建は超悲惨な状況。
西側近郊のミニ戸バブルも完全に崩壊したようです。
どっちに転んでも都心部マンションに風が吹いているようだ。

首都圏戸建、２月の契約率は33.9％　不動産経済研
不動産経済研究所はこのほど、２月の首都圏建売住宅市場動向を発表した。
それによると、首都圏で２月に発売された建売住宅の戸数は555戸（前年同月比27.1％減少・前月
比23.6％増加）となった。
新規発売戸数に対する契約戸数は188戸で、月間契約率は33.9％（前年同月比17.7ポイントダウン
・前月比4.0ポイントダウン）となった。
１戸当たりの平均価格は4,433万円で、前年同月比12.8％ダウン、前月比8.4％ダウンした。
[住宅新報　2008年3月14日]

[830: 匿名さん]

不動産株に下方修正相次ぐ、整理と成長の二極化が進行
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000361-reu-bus_all

[831: 匿名さん]

ＮＥＸＴ　ＴＡＲＧＥＴはこれで決まり。

東京の超高級マンション、上海で富裕層に売り込み
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000020-scn-cn
＜就職内定率＞大学生８８％　４年連続上昇
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080314-00000090-mai-bus_all

[832: 匿名さん]

分譲マンションの供給が減り、中古、賃貸の成約が増えています。

また、中古であろうが買える人と、賃貸の人との格差が出来つつあります。
さらに、賃貸自体も二極化で、都心部の新築賃貸と近郊の中古アパートに所得レベルに合わせた
住み分けが進みつつあります。
格差社会ですね。

１月の首都圏の中古マンション成約数は前年同月比４．０％増で、４か月連続のプラスと
なりました（グラフ１）。中古マンション市場では３，０００万円以上の物件の成約が倍増する
など質重視の傾向が強まっています。
またエリア別に見ますと、東京２３区では城西・城東エリアが好調で同３か月連続の二ケタ増と
なった一方（表１）、神奈川県では物件の選別が進み同１１．５％減と４か月ぶりに減少に
転じるなど、市場の違いが顕著となっています。
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change1.shtml
１月の首都圏の居住用賃貸物件成約数は、前年同月比１．５％増で３か月ぶりにプラスとなり
ました（グラフ１）。
新築物件の供給が細るなか、中古アパートが全面積帯で増加し市場を牽引した格好です。
しかし、神奈川県が同４か月連続増、東京２３区も中古物件の好調で回復した一方、
東京都下では同１０か月連続で減少するなど、エリアにより好不調が顕著となっています。（表１）
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/toukei/change5.shtml

[833: 匿名さん]

東京の都市構造が変わって来て、
従来型の近郊、郊外の人気がまったく無くなり、
都心部に人気があまりに偏り過ぎた。

このような状況で価格を上げれば、
当然であるが、近郊、郊外はまったく売れなくなる。

都心部についても、一時の勢いは無くなり、
そこそこの価格レベルが維持できているエリアのみが大量供給・大量販売を行える状況になり、
集中傾向がより強まって行くことになる。
不動産業者が生き残るためには、そのエリアの開発力、営業力を上げるしかない訳だが、
中小のローカル業者にそれを求めるのは酷であり、今後の淘汰は避けられないだろう。
近郊業者であれば軸足を賃貸アパートに移す手もあるが、東京都下を始めとした郊外業者はさらに厳しい。

[834: 匿名さん]

今年に入って銀座では、昨年の価格の３割引でも買い手がつかなくなった。
売ると損が出るので２月までは我慢比べだったが、３月決算に向けて放出される物件もある。

ここ数年２兆円近くの買い越しだった外資、私募ファンド、REITが収縮している上に、金融庁の指導で銀行は事業者間の不動産取引には融資しない。

この状況で下落するのは、投資対象である都心不動産だ。
買いたたけるのは過去２年、２〜３割の粗利（利益ではない）を載せてボロ儲けしてきた大手だけ。

その大手も契約率下落で販売コストが上がっており、価格を下げて在庫を売り切る必要がある。
さらに下がる可能性のある都心を買うリスクも承知しており大きな動きはないだろう。

前のバブルでは住専への「とばし」や不良債権隠しの全貌が明らかになるまで、日本経済全体が見通しを誤った。
不透明な不動産取引の余地が少なくなっている分、今回健全なのは確かだ。

損失を消費者・個人投資家にかぶせようとする業者もいると思うが、そうした被害者が増えないことを祈る。

[835: 匿名さん]

マンションでは
危ないのは都心物件より都心に近い事のみを売りにしたチャレンジ価格物件でしょう。
そういう物件の購入層は都心が下がったらこぞって都心に移っていきます。
都心以外でも、既存の人気地域はその街の雰囲気に魅力を感じる固定層がいます。
都心でもなく、固定層も持たないところが、
今後の下げ相場で一番苦戦することになるのはあきらかでしょう。

[836: 匿名さん]

>>835

＞危ないのは都心物件より都心に近い事のみを売りにしたチャレンジ価格物件でしょう。

都心に近いことが売りなら、下がると郊外から買い手が押し寄せるから大丈夫ｗ

[837: 購入検討中さん]

城南復権？！

[838: ご近所さん]

まあ
ここ二年分の値上がりが急ピッチだった分仕方ないが
落ち着けば場所によっては値上がるところも出てくるだろうな

[839: 匿名さん]

三井住友銀行が、東京都内の不動産会社の紹介を通じて行った融資約１７０億円のうち、
１００億円以上が回収不能

[840: 匿名さん]

三井住友の件は、偽造書類による詐欺の可能性。

[841: 匿名さん]

>>838
春になれば、都心部に竣工した大規模マンションへのお引越しが始まり、
また単身者を中心に、都心部賃貸物件へのお引越しも始まります。
今後は中古物件のチャレンジ価格も調整され、都心部中古を買って引越しする人も増えるでしょう。

一方で、これらの人々が今まで住んでいたところは、まあまあの所得層が流出になり、
地方から上京者が流入しても、賃料の安い物じゃないと需要が無い状態になります。
いわゆる所得水準による住み分けが次第に進むわけです。

行き過ぎた価格上昇は都心回帰の大きな妨げになります。
都心部のマンションストックは、賃貸、中古合わせると昔と比べ厚みを大きく増しています。
チャレンジ価格は調整され、再び価格上昇は巡航スピードに落ち着き、
これからも都心回帰は続いて行くと思われます。
その中で、町並みが大きく変わり、利便性と住環境が向上して行くところの価格は急激ではないが、
じわじわと上がり続けるでしょう。

[842: 匿名さん]

港区すごい。地価が１０パーセント以上下がっています。

[843: 匿名さん]

ソース教えて？

[844: 匿名さん]

８４２ですけど。もしかして私に対しての投げかけかな。そうしたらうるうるネットを検索してください。そうしますと現在の地価情報が分かります。ちなみに今年になってから時々地価を表示していたので探してください。以前は坪８５０万まで行きました。

[845: 匿名さん]

都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、
東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり
平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。
今年一月に前年同月比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。