23区内の新築マンション価格動向（その23）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その22以前の過去スレ、参考サイト >>2

[599: 匿名さん]

そこそこの値段なら買える人は結構いるってことですな。
職住近接の都心部であれば、千戸クラスの大規模も時間を掛ければ売れて行きます。

一方で、毎年コンスタントに１万戸以上の供給を都心部が続けて行くのは不可能だから、
新築の価格上昇とともに、中古なり賃貸なりに流れて行く人が出てくるのは
避けられないでしょうね。

理屈的には、都心部マンションは早めに購入しておいたほうが有利です。

[600: 匿名さん]

都心のタワーは相続対策にいいですね。時価は1億でも相続税評価額は数分の一です。

キャッシュで五億あったら6割持ってかれるけど、タワーマンションにしといて相続後売却すれば、中古価格が値を保てばかなりの節税になりそう。

同じ考えで買った人っていますか？

[601: 匿名さん]

マンションでの節税対策は当たり前でしょう。かなりやってます

[602: 匿名さん]

節税はやり終わった感が出てますね。
だいたい今年度中にみんな終わらせてるのでは？
あんなおいしい税制になればやりますね。

まあ、また不況になってきたので
数年後には優遇税制を出すでしょうが、
ここ数年のめどをつけてしまったので
しばらく静かかと。

[603: 匿名さん]

>>599
オマエガ早く買え
ウザイ

[604: 匿名さん]

>理屈的には、都心部マンションは早めに購入しておいたほうが有利です。
そう？

おれは、そろそろこの相場の最後の高値掴みをする人間が
現れて、その後は、いつか見た阿鼻叫喚の不動産価格崩壊
スパイラルに入る時期だと思うけど。

怖いよね。自分が買った価格を一瞬でも上回ることなく、
ひたすら価格が下がってく。でも確実にそういう人間がでてくる。

その日はもうすぐそこだ。

[605: 匿名さん]

>怖いよね。自分が買った価格を一瞬でも上回ることなく、

新築マンションが購入価格を上回ることは滅多にない。
なにせ、新築だというだけで高い新築プレミアム付き
だから。

新築購入直後に売りに出すと、新築じゃないというだけ
で、20%下がる。

もっとも、広尾ガーデンなんて、新築売り出し時は、
今からみるとかなり安い。まあ、物価も違うから、
単純には言えないが・・・。

少なくとも、投資用としては新築マンションは不適
でしょう。

[606: 匿名さん]

>>605
居住用の場合は家賃を払う場合と買った場合の比較になりますよね。
一番分かりにくいのは、何十年も経った後の建替え。
費用的には、取り壊しと建築コストだけで、再び新築マンションが手に入るわけだが、
その時点の新築マンションのお値段しだいでずいぶんと損得が出てくる。
近郊、郊外の場合は、何十年も後には下手するとマンションなんか建たない地域化しかねないから
希少性が高い都心部が断然優位になりますよね。
将来的にも需要が見込める都心部は早めに手に入れておいた方が有利でしょ。

都心回帰で今後増えて行く都心回帰第二世代の子供たちが、
未来の購入者層になるだろうし、国内外からの人の流入もあるから都心部の需要は
将来にわたって安定的に存在し続けますよ。

[607: 匿名さん]

都心部は何年もかけて、そこそこの所得以上の人々が集中居住する地域になって行きますよ。
その過程の中で、色々新しい物が生まれてくる、住んでいて楽しめる地域になりますよ。

[608: 匿名さん]

金融機関から“フロント企業”と伝えられ、
2007年に取引を打ち切ったという話だが、
ソリューション事業のトップだった竜彦氏がそれまで知らなかったとは考えにくい。
曰くつきの案件をまとめるにはそれなりの背景がなければ難しい。

　東証2部上場会社が絡んだ弁護士法違反事件は、
ここ数年の不動産市場の過熱が生んだと言っても過言ではない。
だが、米国のサブプライムローン（信用力の低い個人向け住宅融資）の影響もあり、
現状の東京の不動産市場は以前ほどの熱はなく、不動産ファンドの買いは落ち込んでいる。
ここ数年の不動産市場を鮮やかに彩った地上げ屋とデベロッパーの蹉跌は、
不動産市場が冬景色になったことを誰の目にも明らかにした。

[609: 匿名さん]

こないだ香港に初めて行きました。タワマンの過密ぶりにびっくり。都内もいずれああなるんでしょうか。

[610: 匿名さん]

ならんよ
規制がうるさくなってきてるしタワマンはコスト高でニョキニョキ建てられないもの
既存のタワマンの価値がコスト高で付加価値付くぐらい

[611: 匿名さん]

>>608

スルガ・コーポレーション

代表権を返上した岩田一雄会長と共に、取締役を退任した高城竜彦氏がこの不動産事業を手がけていた。住友不動産の社長や会長を務めた高城申一郎氏の親族として知る人ぞ知る存在だ。岩田会長の息子、岩田剛取締役の妻も高城氏とは血縁関係にある。

[612: 匿名さん]

６００００万円で坪単価３００万のマンション買います。
２０坪（６６平米）です。
（って・・・狭っ・・まぁまぁ押さえて。）

頭金２０００万。
４０００万円をローンにして１０年固定２．８％で借りたと
しましょう。

ローン返済額は14９５００円／月
　（１０年で１７５８万円ですね。）

管理費等と固定資産税で月３万円払うとします。
だいたい月額コストは１８万。
家賃相場１万月坪なら　１８坪
家賃相場が１．２万円だと１５坪　５０㎡しか借りられません。

実際は自己資金２０００万を無金利で１０年放置するわけで
４％で複利運用できたなら１０年で９６０万増えてます。

これは積み立てに換算すれば毎月８万積み立てたのと同じ。
ですから毎月２６万払っていると考えるべきですね。

１．３万／月坪なら２０坪ですね。
このくらいの家賃水準なら買っても借りてもランニングコスト
はとんとんという話になります。

さて賃貸の場合、手持ちの２０００万の運用益もつぎ込んで
ますから１０年後手元には２０００万しか残らない。

一方６０００万円の物件は１０年後に５３００万で売れたら
残債総額３０８０万円手数料１６０万円、
なんとか２０００万戻ってきます。

逆の見方をすれば、１０年で12％以下の値下がりなら
何の腕もなくても２０００万の資金を４％で運用し
利益も高利で積み立てたのと同じ効果が得られるということです。

[613: 匿名さん]

こうやって考えると住宅ローン控除ってのは結構大きなメリットだったんですねぇ。

[614: 匿名さん]

×６００００万円で坪単価３００万のマンション買います。
○６０００万円で坪単価３００万のマンション買います。

桁間違えてどうする　スマソ

[615: 匿名さん]

>>588

でもシティタワー東陽町の準工業中層階坪280万と
シティタワー世田谷桜丘の坪280万が同じなのが笑える。

ちなみに両者とも幹線道路沿いという悪条件は同じ。
駅からはむしろ桜丘のほうが近いくらいだ。

東陽町は去年あたりは坪160万くらいだったのに、
無茶な値付けでこの物件1割も売れてないそうだ。

スミフは確実に迷いが生じ始めている。

[616: 匿名さん]

＞東陽町は去年あたりは坪160万くらいだったのに

本当ですか？２１０万の勘違いでは？
あるいは、４年前で１８０万の間違いかと

[617: 元祖匿名はん]

おいおい、言うに事欠いて、人をやーさん呼ばわり止めてくださいな。。。

なんか滅茶苦茶というか、シミュレーションしてる方、出口の再販価格が大幅に下がってたら
どうしますか？目も当てられませんよ。本当に２０坪しかないファミリーとも呼びにくい物件が
すんなりそんなノリで将来売れますかね？

「何であんな物件売りに出てるんだろう、、、当時はあんな供給があったのか・・・」では？

[618: 匿名さん]

だって、誰かさんがこれからの不動産は短いサイクルで上がったり下がったり
するって言ってたよ。
右肩さがりに「現状３００万／坪」物件が下がり続けるシナリオってどんなものが
考えられますかね。

で、元祖匿名はんのべんつは中古でよろしいですね。