クレヴィア南森町THE FRONTってどうですか？

[買い換え検討中]

クレヴィア南森町THE FRONTについていろいろ情報交換しませんか。
駅まで近くて便利そうですね。
角住戸も多いようなのでどうでしょうか。
周辺のことも含めて、意見交換したいです。

クレヴィア南森町ザフロント
所在地：大阪府大阪市北区南森町2丁目23-1（地番）
交通：大阪市営谷町線 「南森町」駅 徒歩1分
大阪市営堺筋線 「南森町」駅 徒歩1分
東西線 「大阪天満宮」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.08平米～84.08平米
売主・事業主・販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店


施工会社：名工建設株式会社 大阪支店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[172: 匿名さん]

>>161さん
私もそう思いましたが、ふと、これだけ近くて地下鉄の振動は響かないのか？と気になりました。
駅ビルで買い物をしていると、場所によって地下鉄の振動が響いて来た経験があったので少し心配ですね。
地図を見ると、地下鉄の真下という訳ではないので駅近のメリットがあるだけですかねー。

[173: 買い換え検討中]

ここの固定資産税はどのくらいになるんでしょう？
都会なのでやはり結構するのでしょうか？

[174: 匿名さん]

どうなのでしょうね。
そもそも固定資産税ってどうやって調べるのでしょうか。
モデルルームで営業さんに訊いてみるのが一番手っ取り早いのと違いますかね。
税金の事ってホント難しいんで…。

地下鉄の振動ってさすがに響かないんじゃないですか。
マンション自体は杭打ちを支持層までしてあるし。

[175: 購入検討中さん]

立地とお買い物でいいかなと思うのですが騒音と西向きはどうしょう？やっぱり我慢ですかね(*_*)
まだまだ住活始めたばかりで基準さえ分かりません。率直なご意見お願いしますm(__)m

[176: 購入検討中さん]

西向きは嫌ですよね。囲まれているので、低層階は西日すら入らない？

[177: 匿名さん]

西向きは夏場はしんどいよ。
あと、東向きに比べると人気はイマイチやね。
リセールの時にどうかな。。。

[178: 買い換え検討中]

私は東向きより西向きの方がいいと思います。
東向きは朝は明るいですが、お昼前にはもう真っ暗です。部屋ではずっと電気つけないといけないでしょう。
その点西向きはお昼以降は光りも入り、冬でもずっと明るいと思います。
共働きで日中家にいない人は東向きの方がいいかもしれませんね。

[179: 買い換え検討中]

あと、担当者に聞いたところ、ある程度セットバックしてマンションが建てられるため、低層階でも光りは入ると言ってましたよ。景色は悪いでしょうが。

[180: 購入検討中さん]

騒音についてどうしょう？特に夜間が気になります。

[181: 買い換え検討中]

近辺の建物に入って確認しましたが、騒音は全く気になりませんでした。
特に11階までは前が建物で音が遮られるため、リビング側でも高速の音や1号線の音はほとんど聞こえないと思います。
バルコニーの反対側もマンションギャラリーの中でそんなに騒音を感じなかったため、そこまで気にならないのかなと思います。

[182: 購入検討中さん]

そうなんですね。ありがとうございましたm(__)m

[183: 匿名さん]

固定資産税の算出方法は私も全く知識が無く、調べ方すら解らない状態です。
土地は国税庁の路線価を基準とするようで、それに建物の構造や建築資材の
材質まで関わってくるみたいですよね。
やはりここは、営業さんに聞いてすっきりした方が良いのだと思います。

[184: 物件比較中さん]

実際ここの売れ行きはどうなんでしょうか？一期でどれくらい売れたんですかね？

[185: 物件比較中さん]

西はそら嫌でしょ。日照図？を見せてもらいましたけど、日当たりは良くなかったです。まぁしょうがない気もしますが。

[186: 物件比較中]

西が悪いとか、東が良いとか、、、全てのマンションが南向きじゃないのだから、そこの話をしても何の参考にもならない。

[187: 物件比較中さん]

最近購入の検討を初めたのですが、南森町はたくさん選べるんだな。
駅１分のこちらにはかなり惹かれる。
ファインかこちらかで悩んでる。
大きな違いは耐震等級なのかな。

[188: 物件比較中さん]

>>187
ファインと比べるなら圧倒的にこちらが勝利だと思いますが。
人気のディスポーザーがファインにはついてないし、アウトポール設計でもない。(クレヴィアもバルコニー側だけですが)
ただ、ファインは角地で開放的な感じはすると思うので、そこはかなわないでしょうか。

[189: 物件比較中さん]

ありがとう～！
その他も結構違うんだな。
ファインはデザイナーズマンションな感じで、クレヴィアは堅実な気がする。
二人で住むので、クレヴィアのほうに意見が落ち着きそうだ。
ディスポーザはごぼうの砂が詰まって嫌な思い出があるけど、楽だよね（笑）

[190: 購入検討中さん]

西側の正面と反対側の東側に設けられた小道がちょっと良い感じ。

[192: 物件比較中さん]

ここを買おうと考えている人はここより値段も高い、駅から遠いタワーマンションは買わないでしょ。求めているものが違うと思います。エルグレース南森町なら比較するに値すると思いますが。
東側の小道は確かに使えますよね！

[193: 物件比較中さん]

小道いいね。
駅近とはいえ、暗いとこだから、安心できる。
エルグレースはどちらも駅遠いのか、それ以上の良いとこあれば検討できるが。

[194: 購入検討中さん]

>>193
エルグレース南森町のほうはここから３分しか離れてませんよ。私は遠く感じませんでした。

[195: 匿名さん]

>>193
ここはスラブ厚薄いところは160mmですよ？

[196: 物件比較中さん]

私もそれが気になり、営業マンに聞いたのですが、騒音に関してはスラブ厚だけでなく、広さも関係するらしいです。
Aタイプの3ＬＤＫとＤタイプの４ＬＤＫの主寝室(東側)の１部屋がスラブ厚160㎝らしいのですが、最大でも７.５畳なので160㎝でも全く問題ないことになるらしいです。確かに調べるとそう書かれていました。
耐震等級を上げるためにそうしてるらしいです。

[197: 匿名さん]

>>196
初耳です。どこを調べたらそう書いてあるのでしょうか？
部屋の広さとスラブ厚、耐震等級2とスラブ厚の関係がよくわかりません。

[198: 匿名さん]

>>196
197のものです。部屋の広さとスラブ厚の関係は分かりました。音の太鼓現象ですね。160でも問題ないというのは構造的にということではないですか？最近のマンションで160という薄さを見たことがありません。

耐震等級2にするためにスラブ厚を薄くするのは、ネットで調べても分からないですね。

[199: 物件比較中さん]

>>197

スラブ厚と面積の関係はここに書いてます。
耐震等級との関係は営業マンに聞いたことなので、詳しい資料はありませんが。

http://naiyoshomei.k-solution.info/2010/11/_1_433.html

[200: 匿名さん]

>>199
ありがとうございます。参考になりました。問題ないのは分かるのですが、明らかにコストダウンで寂しい感じですね。
ここに関しては残念ながら1番よいAタイプはほとんど売れてしまってますよ。

[201: 物件比較中さん]

Aタイプはほぼ売れてるんですね。
他はどうなんでしょう。
２ＬＤＫのＢ・Ｃタイプが苦戦してるのかなという印象ですが。

[202: 購入検討中さん]

>>201
私がいただいた資料ではまだかなり残ってましたよ。
ただ、本当に売れてるのか怪しいですが。。
HPに記載の第1期先着順の部屋がコロコロ変わってますからね。

[203: 物件比較中さん]

コロコロ変わるってことは売れたからですよね？

[204: 申込予定さん]

>>203
第1期先着順は第1期で売れ残った分を先着順で売ってるんですよ。3戸しかないはずなのに、3回くらい変わってました。Bタイプのみ。

[205: 購入検討中さん]

床スラブ厚が160なのは、コストダウンとは別問題ですよ。

日本の建築は床仕上げをフラットにする為に、配管などの設備を考慮してスラブに段差を設計します。
『耐震等級２』の取得に必要な要素は、構造計算の際に考慮する配筋です。
いくらスラブが厚くとも配筋が不足していれば意味が有りません（中身が無いってことになります）

主寝室が160って事ですが、リビングが160だったら聞き流せなかったですね、騒音面では。

ただし、別の意味でコストコントロールはしているでしょう。
1区画の面積がやや狭い等ですが、例えば『駅から遠い』立地なら、面積を広くして魅力を付加する等です。

[206: 物件比較中さん]

10年ちと前は、150でも、売りになってたのにな。
住んでたけど静かだったけどな。
うちは気にするとこじゃないのう。

[207: 30件]

>>206
結局は周りに住んでる人次第でしょうか。

[208: 30件]

>>205
悪く言い直すとスラブ厚を厚くすれば、耐震等級2を満たすためにそれだけ配筋(鉄筋の割合)を増やす必要があり、コストが上がるからという理解であってますでしょうか。

[209: 購入検討中さん]

安心してください

コストダウンの為に『スラブを薄くする』設計者や建設会社は、今では存在しませんよ。違法ですし、審査に通りません(笑)

コストダウンの為に『耐震等級２を取得しない』判断はマンション計画時には有るでしょう。

スラブ厚は均一である必要はありません。
厚みが異なるスラブの周りには、梁がしっかり配置されているはずです。

構造上の重要度で言えば、基礎・柱・梁・スラブの順番で、後はそこに存在する配筋の太さや配置でしょうね。

[210: 30件]

>>209
ありがとうございます。
だいぶ勉強になりました。
よほど階高が高いところでない限り、梁がないことはプラスばかりではないんですね。
かなりお詳しいですね。

[211: 物件比較中さん]

排ガスの影響はどうしょう？階が上の方がましですか？何階ぐらいなら大丈夫とかありますか？

[212: 住まいに詳しい人]

第2期の販売が一ヶ月伸びてますね。ここは第1期からモデルルーム行っても客が少なかったので、かなり苦戦してると思いますよ。前のクレヴィアと差つけすぎでしょ。
上の構造説明してる方は明らかに業者ですし。

[213: 購入検討中さん]

排ガスは気になりますが
大阪市北区・中央区なら何処に住んでも、どんぐりの背比べでしょうね。
このマンションが、南森町界隈で排ガスがひどいとも思えませんし、
2階より15階の方が空気が奇麗ってこともないと思う、

立地・環境・リセールをどうトレードオフして考えるかでしょうね。

[214: 物件比較中さん]

こちらの物件は前に会社あるから、会社が抜ける程、上に行き過ぎた方が高速の排ガスの影響があると思うのですが、どうでしょうか。。

[215: 購入検討中さん]

階別の排ガス影響は何とも言えませんね・・・
高速側の建物が上方で抜ければ、排ガスが近いとも考えられるけど
空気は低層階より流れているように思います。

でも眺望の差は明らかですね！

[216: 物件比較中さん]

東側の小さな入り口はセキュリティどうなってますか？誰でも入れてしまうのでしょうか？

[217: 購入検討中さん]

配布されてるPLANを見るとサブエントランスの先は自動ドアのようですね。
当然？セキュリティ有りでしょう。

[218: 物件比較中さん]

ここはすぐ近くのファインに比べて設備等が勝っていると個人的に思うのですが、それでいて価格が同等であることにある意味不安になります。
何故でしょう？

[219: 物件比較中さん]

西向きだからではないですか？投資目的で買う方はあまり気にしないのかもしれませんが、実際住むならやはり西向きはネックかも。

[220: 購入検討中さん]

ファインも西向きでしょ。

[221: 匿名さん]

ファインの方は二方角地の立地っからじゃない？

[222: 購入検討中さん]

なるほど

[223: 物件比較中さん]

ここの戸境壁はコンクリートで180〜200ミリって書いてますが、タワーマンション等プラン図を見ると、壁の種類の表現が違うようなのですが、タワーマンションって、隣の部屋との壁はコンクリートではないのでしょうか？

[224: 匿名さん]

違いますよ。タワーは乾式耐火遮音間仕切りというもので、防音性はそこそこあるのですが、低音系とか衝撃とかは軽いので結構うるさいです。でも、ひと昔前のマンションとかと比べると全然ましな感じですけどね。

[225: 物件比較中さん]

ありがとうございます。
タワーマンションはコンクリート造ではないのでしょうか？
それがタワーマンションの定義なのでしょうか。

[226: 匿名さん]

主要な部分はコンクリートですが、住戸の間の壁だけ、その壁になります。例外的なタワーも少しありますが。

[227: 匿名さん]

この物件とは関係のない話が続いてますね

[228: 匿名さん]

壁の話は気になるんでいいんじゃない。

[229: 匿名さん]

ここはタワーではないのに、タワーの話しても意味無

[230: 購入検討中さん]

購入した人いますか？
周辺に多数新築がある中で、決め手はなんでしたか？

[231: 匿名さん]

うつわちっさ

[232: 匿名さん]

暴言はやめましょうね

[233: 契約済みさん]

タワーに興味がないこと、あと４ＬＤＫでディスポーザーが欲しかったので、こちらに決めました。

[234: 匿名さん]

>>233
すごいですね。私は断層気になってここはやめました。最後の最後まで検討してましたが。よい物件だと思いますが、隣のクレヴィアと比較してかなり質下げてるのを見たら。。

[235: 購入検討中さん]

立地・耐震2等級・フリープランがポイントでした。近所のクレヴィアも気になりましたが、56戸のサイズ感が良かったので、コンシェルジュ等も不要と思えました。

最後はエレベーターで決めました、56戸に1機でしたが、積載人数が13人でした（他は9人）

[236: 申込予定さん]

西向きですが、現状出回ってる物件では設備が良いこと、駅近くの立地、商店街が近い、それでいて静かであることを決め手にしました。ローン通れば申込む予定です。

[237: 匿名さん]

地震がきたら仕方ないということで諦めるしかないんですかね

[238: 申込予定さん]

断層は気になりましたが、気にしてもしょうがないかなあって割り切りました。

いつ来るのか？
何年住み続けるのか？
どんな被害になるのか？
どこなら安全なのか？
安全な場所は自分が望む立地なのか？

[239: 匿名さん]

とりあえず、環状線内で断層を気にする方は上町台地の上しか買えない事になるので更に資金が必要になるからね

桃谷とかなら比較的安く買えるかな

[240: 匿名さん]

238さんの最後の言葉響きます。
安全な場所は自分が望む立地なのか？
これって、ホントに悩むところです。
安全面を重視していると、自分が住みたいと思っている所にはなかなか住めないです。
かと言って、何かあってからでは遅いんですよね。

[241: 物件比較中さん]

阪神大震災のときも、断層をはさんで揺れが小さかった場所、大きく揺れた場所があるみたいですね

[242: 匿名さん]

断層という点では、南森町のマンションは全て同じですよね？南海トラフ等を考えると少し心配です。

[243: 匿名さん]

>>242
ここは断層直下なので。。

[244: 匿名さん]

>>243
なるほど！
ということは、他の南森町のマンションは、ここに比べると安全ということですか？

[245: 匿名さん]

まさか断層の上にマンションなんか建てないでしょ。
デマじゃないかと。

[246: 匿名さん]

>>245
調べたら分かりますよ。

[247: 購入検討中さん]

断層の近くだとして、そこからどれだけ離れれば、安全だと言えるの？？

[248: 匿名さん]

タワーマンションのジーニスもあるから大丈夫でしょう。

[249: 申込予定さん]

断層はここよりも少し東側に通ってます。
断層気にするなら南森町全域もしくは市内全域は諦めた方がいいですね。

[250: 匿名さん]

そもそも

＞断層直下

って

ハザードマップで環状線内が真っ赤なのを見てから出直してきなさい

断層直下型きたら大阪の街も経済壊滅さ

大阪で生きていきたいなら起きない事を祈れ

[251: 物件比較中さん]

どこが安全なんて分かりませんよね。地震による液状化、水害、土壌れなど危ないかもしれない便利な立地を重視するか、不便だけどそこそこの安全をとるか。いつどこにどれだけの被害がある変わらないのにどこなら安全？

[252: 購入検討中さん]

地盤の堅いところにつきるでしょう。
六甲や生駒山脈沿いなら無難。
利便性を選ぶか悩ましい

[253: 物件比較中さん]

数ある南森町で販売されるマンションの中で、
クレヴィア南森町THE FRONTを“選ぶ理由”をお聞きしたいです。

[254: 匿名さん]

>>253
立地と校区ですね。日当たりが、高速が、エレベーターが、暗そう、間取り､高い、それはあなたが何を重視するかです。契約済みさんいらっしゃるのにレスしないのは上品なのでしょうか？あとあと理事会でもめるのも面倒で困ります。

[255: 申込予定さん]

近辺の同等の対抗馬マンションと比較しての消去法で決めました。
ファインはやや安っぽい感じ、エルグレースは間取りは最高でしたが、オール電化な事とディスポーザが無い事。
消去法以外には、東側の抜け道が、駅階段を上がって⇒コンビニ⇒マンションの動線が気に入りました。

[256: 匿名さん]

>>255
ここは管理費がかなり高いですが大丈夫ですか？

[257: 物件比較中さん]

小規模でディスポーザーがあると管理、修繕費が高そうですね。立地は良いけど西向き…うーん……
でも選ぶポイントは人それぞれなので、どうにか売りきってしまうんでしょうね。

[258: 購入検討中さん]

西とか東は微妙だが、仕方ないね。
都心部で南向きってタワー以外でなかなかないね。

[259: 申込予定さん]

>>256
管理費は周辺の同戸数マンションと大差ないですよ。

[260: 匿名さん]

>>259
いやいや、ネット代とセキリュティ費抜きで60平米12000位だったので合計15000位では？

[261: 匿名さん]

払えないなら買わなきゃいいだけでは？どうでもいいです。近隣のオール電化のデベですか？

[262: 契約済みさん]

どこの情報見たんですか？
管理費は11,000円　ネットは1,242円　セキュリティは367円

[263: 匿名さん]

根拠のない情報は文面に現れますね

＞いやいや、ネット代とセキリュティ費抜きで60平米12000位だったので合計15000位では？

『位』とか、『では？』とか

[264: 匿名さん]

そんなに安くなかったはずー。
合計で14000円台後半じゃなかったですか？
修繕積立金合わせて19000位。
検討やめたので資料捨てたんですよ 笑
はじめはここもいいなと思ってたのですが、床薄、管理費高いのとしょうもない設備だったので、エルグレースタワー大阪同心にしました。管理費はほぼ同じだったので。タワーなので修繕積立金は高いでしょうが、同心とここでは価値が全然違いますからねー
ここは賃貸ようでしょうね。

[265: 申込予定さん]

>>262さん
の通りですね。周辺と同等ですね。
260さんはいくらやと高くていくらやと安いのでしょうね。
大規模マンションをお勧めします。

[266: 契約済みさん]

>>264
結局同心厨かよw
最初から同心視野に入るならそんなとこ気にならんやろw

[267: 匿名さん]

安くて質の良いクレヴィア南森町と高くて質の高い悪いクレヴィア南森町ザフロント。中古になった時に価値が暴落ですよ 笑

それよりかは同心か近鉄でしょうね 笑

[268: 匿名さん]

>>266
ランニングコストは気になるでしょうよ 笑
ここは共用設備ないくせに高すぎー

エルグレースやファインは4000くらい安いはず

[269: 契約済みさん]

>>267
>高くて質の高い悪いクレヴィア南森町ザフロント
どっちやねん（笑）

つか同心、近鉄とか決めてるのにここのスレにくるとはよっぽど未練あるねんな。良かったね。

[270: 匿名さん]

>>269
もちろん未練あるよー

よい物件だとおもってたけど、同心と比べたら。。。ね

[271: 契約済みさん]

>>270
だから比べるとこ間違ってるんやって（笑）
ここと比べるならファインとエルグレース。同心はせめて近鉄やろ。
さようなら