プラウドタワー練馬

[購入検討中さん]

スケルトンインフィルとオール電化の29階建てタワーマンション。今秋プロジェクト説明会開催予定。

交通 　　西武池袋線・大江戸線「練馬」駅徒歩8分
所在地 　東京都練馬区中村北1−11−4
専有面積 40.12ｍ2〜127.79ｍ2
間取り 　1LDK〜4LDK
総戸数 257戸

だそうですが、いかがでしょう？

[651: 匿名さん]

もう少し駅寄りならなぁ。
カフェやゲストルーム、サロン、各種サービスがある　ホテルライクなマンションなので
割安な感じもする。ま、２３区内とはいえ　ＪＲの通ってない練馬区で
私鉄沿線だしなぁ。アクセスは便利なんだけど。
抽選になりますから〜と　言ってました。

[652: 購入検討中さん]

抽選ですか？
そんなに人気あるのかな？
まあ、一部の住戸詳細図はそこそこ人気になるのでしょうけど
販売まで１ヶ月くらいあるのかな？？
申込んだ人は、早く販売になれば良いのにと思っているでしょうね。
野村は第一期即日完売を目指しているのか．．．．
本当に欲しい人にとっては良い迷惑ですね。

２月上旬って事は、三連休あたりが怪しいですかね。

そろそろ、要望書でもだそうかな

[653: 匿名さん]

「抽選になりますから〜」

営業トークでは…？

[654: 匿名はん]

>650
練馬より石神井や大泉の方がファミリーには人気あるんじゃない？
だれかディアマークスとピアレスの発売時の坪単価しらない？

[655: 匿名さん]

＞６２３

６２２です。
計算を誤ったようです。結論から言いますと７０㎡クラスで、１４階程度の高層マンションだと１０００万円くらい高くなると思います。

価格を平米９０万円として、平米あたりの原価が土地代で２０万円で建設コストが３５〜４０万円くらいだと思います。容積率が半分になると１戸あたり、土地代が１４００万円増えますが、タワーでなくなるので建設費が▲４００万円となる試算です。

[656: 購入検討中さん]

＞６５５

ありがとうございます。


さて、価格が高いことが話題になっていますが、タワーでなかった場合はもっと高くなるということなのですね。
では皆様、この場所にある、この設備の物件として、いくらなら妥当であると言う判断になるのでしょうか？？？(平米単価又は坪単価だと有難いです。)

マンション業界のことは知りませんが、原価の予想が妥当で＆粗利で30-35%取るのが普通(標準)なら、ここもそんなべらぼうに高いと言う事ではない気がします。
ただ真剣に高値掴みはしたくないと思っています。(誰でもそうでしょうが。)

[657: 匿名はん]

>655
マンションの原価はブラックボックスだけど、上がっているとはいえ建築原価が高すぎませんか？
これから販売される品川駅徒歩８分の定期借地タワーの販売価格が平米45万円以下（土地の保証金込み）といわれています、地所が東雲に作ったｗコンフォートタワーは土地つきで平米単価が50万円以下だったと思う。

[658: 匿名さん]

>657
訳有りで安い物件を、例に挙げても意味はないでしょう。

都との約束で高額販売できない品川の定借タワー。
土壌汚染が問題になって安売りしてしまったｗコン。

ですから。

[659: 匿名はん]

＞658
土地がわけありでも建設費には関係ないんじゃない？
品川が竹中、Ｗが戸田でゼネコンも一流どころだし。
なんか論点をすりかえていない？

ここを建てる前田は練馬の笹目通りに技術系本社がある。
野村はプラウドシティ大泉、ここ、そして石神井のタワーと前田を使うな。

[660: 購入検討中さん]

656です。

一生住む予定なのですからまじめに考え、付け焼刃ですが少し勉強もしました。
と言っても、専門家ではないので限度があります。
他のスレもちょっと見ましたが、ココは、今のご時世を考えてplusプレミア付けても、
平均で平米70万円くらいが本当は妥当なのでしょうか。
現在の平米約80-100万円は、やはり高すぎか．．．高値掴みになるのか．．．

654さんも書いていますが、ディアマークスの発売時の坪単価はいくらだったのでしょう？

[661: 匿名さん]

＞６５７

６５５です。
品川の定借物件は都が地権者のため、通常は土地代の２０％程度発生する借地権設定料がないようです。ですから、純粋に建設コストと営業コストで平米４５万円がでればいい。
販売開始していないので推測となりますが、モデルルームも作らず派手な宣伝もしないで最小限の営業コストで売り切れる物件です。
タワーですがグレートが低い（と言ってもマンションとしては標準）ので、建設コストは平米３０〜３５万円のレンジと思います。

よその物件はさておき、ここが平米９０万円だとすればまずまず妥当なところだと思います。ちょっと無理すれば都落ちせずに２３区内になる。高値掴みになるかどうか、そんなことは気にしないことですね。それを考え始めると一生買えないことになるかも。

[662: 匿名さん]

>>654

ディアマ（H13年）、ピアレス（H14年）ともに分譲時は坪単210前後だったようです。
隔世の感がありますな〜

[663: 匿名さん]

モデルルームに行きましたが、この物件は見送ることにしました。
この掲示板の存在をはじめて知って、いま最初から全部読みましたが
自分の判断は間違っていないことがわかり安心しました。

それにしても野村の掲示板はいつもだけど、ここの書き込みは営業の人が多いですね・笑

[664: 匿名さん]

>663
>この掲示板の存在をはじめて知って
>それにしても野村の掲示板はいつもだけど

矛盾？

[665: 匿名さん]

「今」と「未来」を考えなくちゃ！過去と比べても・・・
時代とともに　諸設備は確実に進歩していくんだし。人間は　便利さを求めるし。。
タワーは　ちょっと。。。と思っていたけど　戸数が多い分　安くなるんだなぁと
私は　勉強になりました。単に　無知だったんですが（苦笑）
営業の方は、練馬のライオンズが高くて・・と　ココに来るお客様も多いと言ってました。
ＭＲの十字路に　やたら他物件の宣伝・看板が多く　驚いたし　なんか笑えた。

[666: 購入検討中さん]

６６５さん。
そうそう、練馬ライオンズ、タワーでもないのに高いんですよね。
同じ２ＬＤＫで、こっちより高い。練馬の地価ってどうなってるんでしょう？

[667: 物件比較中さん]

家が遠いもんでどなたか、価格表ありましたらスキャンして頂けませんか？

[668: 匿名はん]

少々脱線、定借物件は必ずしも安いとは思えないんですよね。地所の船橋のタワーも平米40万円くらい。
借地権設定料はともかく、保証金や解体準備金（積立金）はかかるだろうからね。


>657,677
>６５５です。
>品川の定借物件は都が地権者のため、通常は土地代の２０％程度発生する借地権設定料がないようです。ですから、純粋に建設コストと営業コストで平米４５万円がでればいい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

>666
大京は桜台の千川通り沿いなので桜並木で雰囲気は良いですね。
私見ですがタワーのプレミアムは上層以外は考えない方がよろしいのでは？

プラウドタワー練馬はシングル、DINKS向けの
コンパクトマンション（間取り）としては良い選択だと思います。

しかし野村さんのチラシ配りは凄くて仲介の住友並みらしいです。
映画館で配ったり、チラシ禁止の分譲マンションにも買い替え提案チラシを
投げ込む量がとんでもないらしいです。

[669: ビギナーさん]

>>662
なるほどディアもピアレスもほぼ同じ坪単価でしたか。
ということは駅に近いだけ石神井のタワーはかなり高くなるなぁ。
建築看板でていたけど低層は高架化される線路の影響を受けそうだし
東向きはとなりのライオンズの影響もあるだろうから微妙な立地。
まぁピアレスの立地が神なので比較はいけないんだろうね。

[670: サラリーマンさん]

>>662 さん、ありがとうございます。

バブル崩壊後の底値時期(だと思う？)と比較すること事態にはあまり意味は感じませんが、
個人的には、この物件の坪単価約300万円minusディアマ(H13年)210万円=９０万円
の差額分の価値をどう見るか=納得するかですね。

と言っても、絶対値として7年間で40%も上昇してるんだ。やっぱり今はバブル？
660さんの坪で230-240万円位が妥当な気がする。

建物自体の仕様は時と共に進化している分、多分良いのでしょうから加点
駅からは比較すると遠いので減点
物理的に2線路利用できる点は加点
周辺の生活利便性は？教育環境は？　etc etc

とこんなことを考えてみようか。

[671: ビギナーさん]

生活利便は良い。中村橋との中間地点なので両方使える。
スーパーなら区役所横オオゼキと中村橋の東急ストアの両方近い。
区役所や図書館など公共施設も充実、豊島園も徒歩圏。
自転車があれば中野までは一気にいける。電動ならなお良い。

公立学校は中村橋・豊島園地区は良い評判を聞くが、
私はこの地域では特に話を聞いたことはない。

ディアマやピアレスみたいな１０年以上の期間をかけて開発した再開発ビルと立地で比較するのは野暮。
今から思えば安いが当時としては再開発物件だけに高い坪単価だったとおもた。

[672: 匿名はん]

皆さん人気が無いとか色々書き込んでいますが、野村さんの売り方からすると
今の段階でどれだけの希望者がいるか分りませんが第一期即日完売を逆算して
販売日程を決めている頃でしょうね（笑）
ＨＰでは、２月上旬って書いてありますがそれ以降になるとすると
苦戦している事が判明こんな感じではないでしょうか？

まあ、ＭＲ自体は結構混んでましたね。殆どが冷やかし客だと思いますけどね。
どうやるかは知りませんが間違いなく第一期だけは即日完売って事になりますよ。

[673: 匿名さん]

＞６７１
＞中村橋との中間地点なので両方使える。

ようは最寄り駅とは名ばかりで両方の駅から距離がある、駅から遠い物件だからそんな現象が発生するわけですよね。

[674: ご近所さん]

>>６７３

そうですねぇ〜
練馬まで１０分、中村橋まで１２分ってとこでしょうかね。
まあ、駅近物件ではないので．．．
私もＭＲに一応行ってみましたが、うーーーん
立地等からするともう少し安くても良いのに．．．そんな印象を受けました。
ユニクロのフリース着てるような人が結構いましたけど、値段からすると
そんな生活水準の人で買えるマンションではないのに．．．
まあ、練馬ってそんな感じの人が多い地域ですよ。

[675: サラリーマンさん]

>>671

この地域の住所は中村北ですが、良い評判を聞く中村橋地区ではないのですか．．．
近所で無いので、住所から勝手にそう思っていました．．．

教育環境(公立学校)、この地区はあまり良くないのでしょうか？

[676: 匿名はん]

>>671

この物件に住むような人が自転車で中野に行くとは思えない．．．

[677: 購入検討中さん]

＞＞675さん
駅から見て、人気の小学校のある閑静な地区の反対側です。

練馬に好んで住む人は、地元ののんびり緑と畑いっぱいな雰囲気が好きな
わけだから、好んでここは買わないかと。地主ジュニアが「将来売りやすい
かね」なんて住むくらいでしょう。

外から来る人は「大江戸線の練馬駅」と言う、どちらかというと「タワマン
にどうしても住みたいけど、価格的にここしか手が出ない」って人でしょう
ねえ。

立地が悲しい。石神井ピアレスは中古でもいい値段ついてますよね、ほんと。
どこがいいのかわからなくなります。

[678: ビギナーさん]

>675
周辺環境にも豊玉小、豊玉中が記載されているはず。
詳しくは区役所のホームページで学区は調べることができます。


石神井公園から練馬高野台にかけての巨大な都営団地を
定期借地でもいいから開発してくれないかな？
都営をタワー化、駅近を分譲開発、笹目通り沿いにショッピングモール。
両方の駅に近いし環境も良いし立地は最高だと思う。

[679: 匿名はん]

＞674
そんな生活水準の人がユニクロやavv着たり、
自転車で移動したりするのが練馬なんですよ。
東急沿線などと比べると着る物は無頓着かもしれません。
外食も地元のお店はかなり相場がお手ごろです。
ただ車は輸入車の比率が多いような気がします。

[680: 匿名さん]

サブプラウド

[681: 匿名はん]

>>679

典型的な田舎の小金持ちのイメージですね．．．

[682: 購入検討中さん]

練馬の富裕層って、２３区の中心とはまったく別の価値観ですよね。
別の区からプラウドブランドに惹かれていらした方は驚くかも。

でも、教育になるとがぜん燃えてたりもするので、他からいらした
方はそのあたりのギャップで驚かれるかも？　国立４校受験可能地区
でもありますから。私立も通いやすいところが多いですよ。

[683: 匿名さん]

世界同時株安だよ。
ほんとにココ買って大丈夫かい？
も一度、よく頭冷やして考え直してみな。

[684: サラリーマンさん]

野村は竣工完売を目的とした値付けだと思うが、市況が良くないから販売活動はかなり
厳しいでしょう

低層階はもう少し値段下げるべきでしょう

[685: 匿名さん]

景気の先行きもかなり怪しい雰囲気ですし、昨日の日経には価格が2-3割は下落、
なんて記事もありました。

野村も、もうふた声くらい勉強しないと厳しいでしょう。

[686: サラリーマンさん]

＞でも、教育になるとがぜん燃えてたりもするので

豊玉小、豊玉中も荒れたりはしていないんでしょうね、きっと．．．？

[687: 匿名さん]

少子化なんだし学校に関しては　選択制だってあるし　お受験だっていいわけだし。
少し離れるが　貫井中学は　ミスチル桜井さんの母校です。

[688: 匿名さん]

>685
日経の記事の予想が当たるなら苦労はないですね。
損してまで売るとは思えないし。

[689: 匿名はん]

野村不動産と契約を結ぶ際に、住戸価格の１０％を現金で用意しなければなりません。
こんな条件も購入者を減らす要因になっているのかな？
ある程度の頭金みたいなのが現時点で無い人は入居まで１年以上有る状態でとなると
結構キツイ人多いんじゃないかな？

[690: 匿名さん]

どのマンションでも契約時に10％を目安に契約でしょ
5％でいい物件もあるけどね
逆に2割入れると嫌がられるよ
理由は調べてね…

[691: 匿名さん]

>688

日経の記事が当たるかなんて確かによくワカリマセンし、損してまで売るかも知りませんが、
この物件は高い高いと言うのが、このスレの中での大まかな意見のようなので、
購入者側の心理を読めば、今買うのが得とは思えない状況の中、
実際損なんかしないのでしょうから、もうふた声くらい勉強したっていいんじゃないの
＆そうすれば本当に完売も夢ではないんじゃないの。

[692: 匿名さん]

買えない人は自分を正当化するのに必死！
これからもがんばって批判を続けてください。哀れ・・・

[693: 申込予定さん]

仮に営業の人がこんなこと言うのなら、とても誠意のある対応とは思えませんね。
残念だし、考えさせられますね。

仮にそうではないのなら、単なる冷やかしですかね。

買えようが、買えまいが、より安く買えて嬉しくない人はいないと思いますから
真剣に検討している人とは思えませんね。

[694: 申込予定さん]

営業さんはしょちゅうここに書き込むほどヒマじゃないと思いますよ。

それにしても、肯定的意見を書くと「営業」。
否定的意見を書いたら「他デべの営業」と決め付けるのはもういい加減やめてほしいのですが。
何の意見交換もできません。
・・・とお願いしてもまた「営業」といわれるのかなぁ？
販売を待つしかないのか？

[695: ビギナーさん]

>687
貫井って富士見台でしょ？中村橋から大泉って有名人がけっこう住んでいるみたいね。

[696: 購入検討中さん]

>>660 です。

＞６９４ さん

平米70万円くらいが妥当かなと思うのですが、これでもまぁいいかなとも思っています。
もう少し踏み切る為の動機・理由が在るといいのですが、
宣伝文句ではない、魅力・決め手は何ですか？
人それぞれでしょうが、差し支えなければ教えてください。

[697: 匿名さん]

それにしても最近、書き込みが多いスレだなぁ。
人気なの、冷やかしなの？

[698: 匿名さん]

書き込みそんなに多い？大した物件じゃないからその程度のレスしかついてないじゃん。

[699: ビギナーさん]

ここは宣伝も超ハデで目立つから、練馬で良い物件ないか探している人が
集まっているだけじゃないのかな？
練馬区に土地勘ある人なら練馬より中村橋とか豊島園の方が響きよくない？

[700: 匿名さん]

大京の値段に比べると高くはないですね。
周辺の物件よりも明らかに高い値段ではないので意外と売れるのかな？
個人的にですけど、プラウドというブランドが好きなら、赤羽あたりがお買い得じゃないかなと思います。