プラウドタワー練馬

[購入検討中さん]

スケルトンインフィルとオール電化の29階建てタワーマンション。今秋プロジェクト説明会開催予定。

交通 　　西武池袋線・大江戸線「練馬」駅徒歩8分
所在地 　東京都練馬区中村北1−11−4
専有面積 40.12ｍ2〜127.79ｍ2
間取り 　1LDK〜4LDK
総戸数 257戸

だそうですが、いかがでしょう？

[591: 匿名さん]

やれやれだぜ

[592: 匿名はん]

>590
都心と副都心はちゃいまっせ。せいぜい勉強しておくんなはれや。

[593: 匿名さん]

内廊下のタワーは住んでみるとなかなか快適ですよ。
価格が高めですが、競合する物件の供給が減ってますからやむをえないですね。駅近の物件のほうが良いのはあたりまえですが、無いのだからしかたない。
騒音等の環境の点で二重サッシを奢ったところを評価したいです。間取りはファミリー層をターゲットにしているようで部屋数重視ですか。
野村−前田の組み合わせであれば信頼感もまずまず。眺望もあるにこしたことはないですが、無くても生活には支障ないですから、１０階以下で日照の確保できる住戸がお買い得だと思いますね。

[594: 購入検討中さん]

ご近所・地元にお詳しい皆様、日当たりですが、勿論、階数や季節によるのでしょうが、
東側の部屋に日が当たるのは、おおよそ何時から何時くらいまでなのでしょうか。
(例：日の出から10時。or 8-11時。　etc)

東側にマンション(15F相当)があるので、15F以下と16F以上では変わってくるとは思います。

[595: 匿名さん]

>>594

ＭＲに壁面日陰図あるんじゃないですか？

[596: 匿名さん]

他にいい物件が無いから仕方ない←これは言い訳。
他にいい物件はあるけど高くて買えない←これが正直でしょ。

[597: 購入検討中さん]

ようやく２月上旬第一期販売ですね。
販売戸数も、当初予定より大幅増の１２３戸との事です。
一応、申し込み予定してます。

[598: 購入検討中さん]

>>595さん

MRとはなんでしょうか？(マンション買うなら常識なのでしょうか．．．スミマセン。)

説明会でもらった資料をそれなりに見ましたが、
MRも壁面日陰図(これも何か正確には解りません)も該当するような資料は無いと思いました。

営業の人に言えば、もらえるものでしょうか。

[599: 匿名さん]

MRはモデルルームの略です。
壁面日陰図はよくわかりませんが日影図と同義でしょうか？
日影図は大抵もらえないでしょうね。

[600: 匿名さん]

タワーパーキングって騒音・振動は、どうなんでしょう？

確かエレベータ方式で、ゴンドラ方式に比べれば騒音・振動も少ないらしいですが。
左右・上に隣接する住戸の方は、気にならないもんでしょうか？

どこの製品かな？

[601: 匿名さん]

>>598さん

壁面日影図とは自分の建物（野村のタワー）に周囲の建物がどれくらい影を
落とすか、時間帯ごとに表示したものですよ。各部屋の値づけ時に重要な材料
になるので、周りの建物が影をかけるような物件の場合は必ず売主が作成している
はずです。ただ、パンフとかお客に渡す資料ではなくあくまで手持ち資料ですから
言わないと見せてもらえないでしょうね。営業マンに言えば出してくると思いますよ。

しかし１期で１２３戸も出す（出せる）とは予想はしてましたが流石ですね。
検討客がついたところしか出さないでしょうから・・・。１期２次で１５０戸くらいは
捌いちゃうかな？

新新価格が今後出てきますから、そう時間かからずに完売しそうですね・・・

高い高いと連呼してた方はすぐ売れちゃったらどうすんのかな。消えるだけか・笑

[602: 匿名さん]

＞６００
タワーパーキングの騒音の心配はないと思いますね。とくに野村のマンションは防音に対しての配慮は良くしてありますから問題はないと思います。窓の二重サッシも考え方が反映している部分ですね。あまり根拠のない意見ですが、タワーパーキングに隣接する住戸を検討していて心配なら、営業担当者に念を押しておけばいいのです。

このくらいの価格帯ですと２年前なら当然駅近なのでしょうが、マンションの供給と需要に陰りがでてきたと言っても、駅近の物件や都心の物件は用地の取得難でもっと高くなってますから、それらが今後安くなるとは考えにくいですね。あるいは安くなるとしてもかなりの年数が必要でしょう。

諸物価も上昇してくるようですから、買える人は買っておいたほうが良いですよ。マンションの場合最初に買ったほうが気に入った住戸を買えますから、最終的にここを買うのだったら早く決断したほうが良いです。

[603: 匿名さん]

ここのスレは購入を煽る人が多いですね。

[604: 申込予定さん]

ここのスレは購入を妬む人が多いですね。

[605: 匿名さん]

＞604　ここのスレは購入を妬む人が多いですね。


自意識過剰だよ。

[606: 周辺住民さん]

まあ、色んな立場の人が居ますからね。

自分が購入を決めたら倍率がつかない様に、ネガレス書き込んじゃウし、契約決まってから反論すればいいもんね。

購入したくても予算的に厳しい人は、ネガレスして、売れ残ってくれたら、安く購入できるかもしれないし。

ただ単に、近隣物件の売り主がここが売れない様にネガレス書いてるかもしれないし、まあ、近隣の他の物件を購入したければ、逆にそこの倍率が下がる様にここの売れ行きを良くする為に、この物件を褒めるかもしれないし、皆さん色んな立場で色んな書き込みするので、スレは面白いのですね。

[607: リーマンさん]

この３連休、かなり寒かったですが、ＭＲの人の入りはどうだったでしょう？

価格ですが、調べたところによると、最高で、当初のもの（11/17）より６７０万も下げてました。
△６００万はざらで、全体でも平均すると△３００万くらい下げてます。

購入予定者にとっては、うれしい事だと思いますよ。
でも、こんな売り方ってあるんですか？
なんか、＊＊にされてるような…

[608: 申込予定さん]

６０７さん
それは、全室値下げされてたのでしょうか？
以前は、２LDKと１LDKは値下げされてなかったので、がっかりしましたので・・。
よろしければ、教えて下さい。

[609: 匿名さん]

>>607
全体的に不動産市況が冷え込みつつありますから、仕方ないですよ。
むしろ、陰でコソコソやられるよりは、納得できますよ。
私も検討中なので、もっと下がって欲しいですw

[610: 匿名さん]

値下げするって事は、あまり人気ないんですかね？

[611: 匿名さん]

>>610

人気ないっていうより、値付けが高すぎて購買層がついてこれなかったんでしょう。

もう少し値下げが続けば、人気爆発する可能性ありじゃないですか？

[612: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小金井は、タワーパーキングは別棟です。
住戸棟と同棟にするのは、敷地の問題で仕方がないんでしょうが、別棟にするということは、騒音・振動の問題を回避するためなのかなぁと。
やっぱり心配です。

[613: 匿名さん]

たしかにね。ちょっと心配。

[614: 周辺住民さん]

>>585

知人の不動産屋が言っていた事なので確かだと思いますが、まだ未発表なので
ここで場所までは書けません。
ご理解下さい。

[615: 申込予定さん]

３連休のＭＲの混雑は、相変わらず混んでいましたよ。
ポストに投函されたチラシのせいでしょうね。
まあ、殆どの人がチラシと現実の差をＭＲで確認して断念して帰る
こんな感じでしょうか？

[616: 契約済みさん]

この板は熱いね。
それだけ注目されているってことなのでしょう。

私もＭＲに行きましたが価格が高いー。
そして立地悪すぎー。
この立地・この価格で納得して買う人って勉強不足な気がします。

こんなコメ書くとじゃーどこがいいんだよってなカウンターコメが入りそうだけどね。
この立地ならあえてタワーである必要がないと思います。

タワーブームでタワーにしてみたって感じの物件ですよね。
タワーにしたら少ない土地でたくさんの戸数が稼げるだけです。

それを考えたら立地を一番に優先すべきなのは当然の事です。
タワーマンションとはある意味「妥協の産物」だと思いますよ。
そのうちタワーマンションに住んでいると恥ずかしくなるような時代が来るような気がしてなりません。
その「妥協の産物」が駅の目の前に建っていれば
「便利ですねー」
となりますが駅から見えない遠くで立地が悪いと来たら目も当てられないと思ってしまいます。
お値段安いならいいですが・・・・・。

立地悪くてタワーであればリーズナブルな価格であって当然なのですがタワーでプレミアつけた値段になってるのにはいささかならず疑問です。

うーん価格表を見ましたがどう考えても高いと思います。

野村不動産は商売が上手いのかな？
豊洲タワーも野村不動産なんだけど勢いあるもんね。
豊洲エリアの話を出しても意味がないと思いますが豊洲はそのうち今の品川区八潮と同じような状態になりそうな気がして手を出すのを辞めました。

契約決断した人のご意見聞きたいです。
ここに決断した理由を教えてぷりーず。

[617: 匿名さん]

八潮はどっから出てきたの？？？？　プ

[618: 申込予定さん]

申込み予定の者です。

>>この立地・この価格で納得して買う人って勉強不足な気がします。

価格には納得していませんが、自分が探していた条件で今後プラウド練馬の様な物件が
販売される可能性がかなり低いので申し込む予定です。
勉強不足かどうかは分りませんが、勉強不足にならない為には、何を勉強すれば良いのか教えて下さい。


>>この立地ならあえてタワーである必要がないと思います。

タワーが建てられるなら別に言いと思います。
タワーである必要が有るか無いかは、購入者が決めれば言いと思います。

>>立地を一番に優先すべきなのは当然の事です。

自分は練馬に住みたいと思っているので立地優先と言う事には条件は違えど賛成です。


>>そのうちタワーマンションに住んでいると恥ずかしくなるような時代が来るような気がしてなりません。

誰に恥ずかしいのでしょうか？

>>立地悪くてタワーであればリーズナブルな価格であって当然なのですがタワーでプレミアつけた値段になってるのにはいささかならず疑問です。

練馬と言った概念からすると高く感じるかも知れません。
しかし、２３区内のタワーマンションの坪単価からするとリーズナブルとまでは行きませんが、
当初の価格より下がった事により坪単価２６０位で買える部屋も有るので一概に高いとは
言えないかも知れません。

[619: 匿名さん]

タワーの方がリーズナブルであるべきと、よくもそんな考えが出てくるものだ。
設計・建築コストや建築技術は低層用とは別次元。当然だがコンクリートの強度からして別物（低層用が危ないというわけでは無い）。
それでどうしてリーズナブルと言えるのか、根拠を示して欲しい。
あと618さんが書いてる通り、タワーがよいかどうかは人それぞれ。法を犯しているわけでもないのにデベに難癖付けるのはナンセンスだし、ましてや購入検討者をバ○にしたような表現は幼稚と呼ぶ他ない。
全て主観でしか批判していないことに気付いているのか？

[620: 匿名さん]

>>611
　「値付けが高すぎて購買層がついてこれなかったんでしょう。」

それって人気ないってことでは…？

[621: 匿名さん]

600万さげてもまだ利益が出るんですね。

[622: 匿名さん]

この場所を容積率４００％の高層マンションで分譲すると、７０㎡クラスで２５００万円以上高くなると思いますね。
タワーだから安く供給でるわけです。
また、タワーにすることで建物も多少贅沢につくれるわけで、内廊下や二重サッシなどを奢ることができるわけ。住宅地ではない場所だから、建物にお金をかけて快適性をあげることができたということね。
容積率緩和という規制緩和の結果ですよ。

[623: 購入検討中さん]

>>622さん

>>この場所を容積率４００％の高層マンションで分譲すると、７０㎡クラスで２５００万円以上高くなると思いますね。タワーだから安く供給でるわけです。

の意味を解説いただけると有難く、お願い致します。
勝手な想像で申し訳ありませんが、

本物件の７０㎡クラスを５５００万円と仮定すると、仮に同地に今回のようなタワーではなく、
容積率４００％の高層マンション(設備等は本物件と同等条件と仮定)で分譲したら、
８０００万円=5500+2500くらいにはなるだろうと言うことでしょうか？

[624: 申込予定さん]

>>620

人気がないのではなくて、買いたくても買えないのが現状ではないでしょうか？
実際にＭＲは、かなり混んでいました。
人気がない物件ならＭＲも空いていると思いますよ。

[625: 申込予定さん]

大半の人が㎡数と価格が先行してしまうのでこの物件も高い高いと書込みが有るのでしょうね。
５年くらい前の価格と比べると高いのはわかりますが
野村不動産のプラウド仕様・タワー・オール電化・内廊下・二重サッシ・２４時間有人管理
ＳＩ・コンセルジュ・各階にあるゴミ置場・構造・住戸内衛生器具の仕様・廊下の空調
クローゼット（イタリア製）・広めのバルコニー等からしてもけして高いとは思いませんよ。
これは私の考えなので「そんな事はない」と思われる方もいらっしゃるかと思いますが
真剣に購入を検討されている方で高いと思ったり、立地が悪いと思う人は買わなければ
良いだけど思います。
来月から販売が開始されますが、７０％くらいのは直ぐ売れそうな感じがします。

[626: 申込予定さん]

たくさん悩みましたが「同じ値段を出して他に買いたい物件があるか？」と自問したら
すんなり「よし、買おう！」って答えが出ました。
販売が楽しみで仕方ありません。

MRは、平日行くのが狙い目ですよ〜！

[627: 匿名さん]

ゴクレスレみたいですね。

[628: 匿名さん]

>>626
営業ご苦労様です。
このスレは営業が客のフリした書込みが多いですね。
ポジティブな書込みが全部営業に見えてしまいます。
本当にこの物件良いと思ってるのかな？

こんなこと書くと営業ではありませんとか書くんだろうけどね。

>>618
これも営業だな。

マジでご苦労様だ。

[629: 匿名さん]

考えてみたら29階程度はいまどきタワーだと自慢できるほどの高さじゃないね。
60階に迫る高さの物件があることを考えるとその半分の高さだから普通のマンションですね。
高層階を高い値段出して買ってもそれほど高く（標高）感じないかもしれない。

[630: 匿名はん]

>>628

これも他のディベの営業だな

[631: 購入検討中さん]

なんでこんなに、この物件は駄目だしされているのでしょう？？
そんなに良くないのでしょうか？

[632: 匿名さん]

＞628　このスレは営業が客のフリした書込みが多いですね。ポジティブな書込みが全部営業に見えてしまいます。

そういえば野村の営業で、背の高いメチャかわいい子がいたな。
ずいぶんしっかりしていたけど、まさかこんな書込みはしないだろうが。
いま買わないといつ買うんですか、と説教めいたこと言われちまったよ。

[633: 申込予定さん]

>>628

ネガティブな奴だな．．．

[634: 匿名さん]

>>632

ちなみにここは買いますか？

[635: ビギナーさん]

噂だけど石神井公園駅の目の前に野村がタワーを建てるらしいよ。
駅への近さではではピアレス並みじゃないのかな？

[636: 周辺住民さん]

大泉にも建つみたいですね。
この物件で様子みてから、石神井公園・大泉と建てて行くのでしょうね。

[637: ビギナーさん]

じゃあ大泉は住友と野村のタワー2本ですか？

[638: 匿名さん]

＞636　この物件で様子みてから、石神井公園・大泉と建てて行くのでしょうね。
デベには、ここのタワーでの価格設定ミスを反省してもらって、
適正な値付けを期待したいですね。
掲示板でダメ出しのオンパレードはもう見たくありませんから。

[639: 匿名さん]

＞６３５
噂ではないと思いますよ。
野村さん自ら建つって言ってますから。

プラウドタワー石神井公園？かな。
立地と規模はわかりませんが、何となくそっちの方が良さそうな予感。

[640: 匿名はん]

>639
プラウドタワー石神井（？）はりそな銀行のところらしい。駅にはかなり近い。
今でも急行停車駅、複々線化されれば副都心腺の始発駅になる可能性も高い。

大泉の立地はどこやねん？

[641: 匿名さん]

練馬も石神井公園も同じだよ。
西武線沿線ってそんなにいいかね？

現在西武線沿線に住んでいるけれど早く逃げ出したいです。

[642: 購入検討中さん]

私は石神井公園の物件ができるまで待ちます。

[643: 匿名さん]

三井不動産とは違って野村不動産の物件ってどこでもいいから建ててる感じがしますね。

[644: 匿名はん]

石神井や大泉って分譲？賃貸？

[645: 匿名はん]

もはやプラウドタワー練馬の書込みではなくなっている．．．

[646: 周辺住民さん]

石神井公園の新しい駅は大泉学園方面に若干ずれるはずだから、駅直結のタワーになるかもね

[647: 匿名さん]

>>645
それだけプラウドタワー練馬に魅力がないってことですよ。
だって立地悪すぎ。
値段高すぎ。

[648: 匿名はん]

確かに練馬区の話になってる．．．．人気ないのか．．．

[649: 匿名さん]

練馬区の話でいいよ。
プラウドタワー練馬には興味がないってことです。
マンション購入を本気で考えたらこの様な情報掲示板等を閲覧すると思います。
プラウドタワー練馬を購入する人は他と比較検討なんてしないんですよ。
何となくモデルルームに行って何となく支払シュミレーション計算して何となく買えそうだから買っちゃうんだろう。
そんな人って結構多いと思う。

[650: 匿名さん]

比較対照になるような類似物件ないですから．．．
ただ、タワーと言う事でしたら大泉や石神井公園を待つのもいいですね。
同じくらいの値段で駅近タワーが買えるかもしれないし
この値段払って買うのはかなりの冒険だと思う。
どうしてもと言うなら１期の販売状況をみてからでも購入は遅くないとも思う。

[651: 匿名さん]

もう少し駅寄りならなぁ。
カフェやゲストルーム、サロン、各種サービスがある　ホテルライクなマンションなので
割安な感じもする。ま、２３区内とはいえ　ＪＲの通ってない練馬区で
私鉄沿線だしなぁ。アクセスは便利なんだけど。
抽選になりますから〜と　言ってました。

[652: 購入検討中さん]

抽選ですか？
そんなに人気あるのかな？
まあ、一部の住戸詳細図はそこそこ人気になるのでしょうけど
販売まで１ヶ月くらいあるのかな？？
申込んだ人は、早く販売になれば良いのにと思っているでしょうね。
野村は第一期即日完売を目指しているのか．．．．
本当に欲しい人にとっては良い迷惑ですね。

２月上旬って事は、三連休あたりが怪しいですかね。

そろそろ、要望書でもだそうかな

[653: 匿名さん]

「抽選になりますから〜」

営業トークでは…？

[654: 匿名はん]

>650
練馬より石神井や大泉の方がファミリーには人気あるんじゃない？
だれかディアマークスとピアレスの発売時の坪単価しらない？

[655: 匿名さん]

＞６２３

６２２です。
計算を誤ったようです。結論から言いますと７０㎡クラスで、１４階程度の高層マンションだと１０００万円くらい高くなると思います。

価格を平米９０万円として、平米あたりの原価が土地代で２０万円で建設コストが３５〜４０万円くらいだと思います。容積率が半分になると１戸あたり、土地代が１４００万円増えますが、タワーでなくなるので建設費が▲４００万円となる試算です。

[656: 購入検討中さん]

＞６５５

ありがとうございます。


さて、価格が高いことが話題になっていますが、タワーでなかった場合はもっと高くなるということなのですね。
では皆様、この場所にある、この設備の物件として、いくらなら妥当であると言う判断になるのでしょうか？？？(平米単価又は坪単価だと有難いです。)

マンション業界のことは知りませんが、原価の予想が妥当で＆粗利で30-35%取るのが普通(標準)なら、ここもそんなべらぼうに高いと言う事ではない気がします。
ただ真剣に高値掴みはしたくないと思っています。(誰でもそうでしょうが。)

[657: 匿名はん]

>655
マンションの原価はブラックボックスだけど、上がっているとはいえ建築原価が高すぎませんか？
これから販売される品川駅徒歩８分の定期借地タワーの販売価格が平米45万円以下（土地の保証金込み）といわれています、地所が東雲に作ったｗコンフォートタワーは土地つきで平米単価が50万円以下だったと思う。

[658: 匿名さん]

>657
訳有りで安い物件を、例に挙げても意味はないでしょう。

都との約束で高額販売できない品川の定借タワー。
土壌汚染が問題になって安売りしてしまったｗコン。

ですから。

[659: 匿名はん]

＞658
土地がわけありでも建設費には関係ないんじゃない？
品川が竹中、Ｗが戸田でゼネコンも一流どころだし。
なんか論点をすりかえていない？

ここを建てる前田は練馬の笹目通りに技術系本社がある。
野村はプラウドシティ大泉、ここ、そして石神井のタワーと前田を使うな。

[660: 購入検討中さん]

656です。

一生住む予定なのですからまじめに考え、付け焼刃ですが少し勉強もしました。
と言っても、専門家ではないので限度があります。
他のスレもちょっと見ましたが、ココは、今のご時世を考えてplusプレミア付けても、
平均で平米70万円くらいが本当は妥当なのでしょうか。
現在の平米約80-100万円は、やはり高すぎか．．．高値掴みになるのか．．．

654さんも書いていますが、ディアマークスの発売時の坪単価はいくらだったのでしょう？

[661: 匿名さん]

＞６５７

６５５です。
品川の定借物件は都が地権者のため、通常は土地代の２０％程度発生する借地権設定料がないようです。ですから、純粋に建設コストと営業コストで平米４５万円がでればいい。
販売開始していないので推測となりますが、モデルルームも作らず派手な宣伝もしないで最小限の営業コストで売り切れる物件です。
タワーですがグレートが低い（と言ってもマンションとしては標準）ので、建設コストは平米３０〜３５万円のレンジと思います。

よその物件はさておき、ここが平米９０万円だとすればまずまず妥当なところだと思います。ちょっと無理すれば都落ちせずに２３区内になる。高値掴みになるかどうか、そんなことは気にしないことですね。それを考え始めると一生買えないことになるかも。

[662: 匿名さん]

>>654

ディアマ（H13年）、ピアレス（H14年）ともに分譲時は坪単210前後だったようです。
隔世の感がありますな〜

[663: 匿名さん]

モデルルームに行きましたが、この物件は見送ることにしました。
この掲示板の存在をはじめて知って、いま最初から全部読みましたが
自分の判断は間違っていないことがわかり安心しました。

それにしても野村の掲示板はいつもだけど、ここの書き込みは営業の人が多いですね・笑

[664: 匿名さん]

>663
>この掲示板の存在をはじめて知って
>それにしても野村の掲示板はいつもだけど

矛盾？

[665: 匿名さん]

「今」と「未来」を考えなくちゃ！過去と比べても・・・
時代とともに　諸設備は確実に進歩していくんだし。人間は　便利さを求めるし。。
タワーは　ちょっと。。。と思っていたけど　戸数が多い分　安くなるんだなぁと
私は　勉強になりました。単に　無知だったんですが（苦笑）
営業の方は、練馬のライオンズが高くて・・と　ココに来るお客様も多いと言ってました。
ＭＲの十字路に　やたら他物件の宣伝・看板が多く　驚いたし　なんか笑えた。

[666: 購入検討中さん]

６６５さん。
そうそう、練馬ライオンズ、タワーでもないのに高いんですよね。
同じ２ＬＤＫで、こっちより高い。練馬の地価ってどうなってるんでしょう？

[667: 物件比較中さん]

家が遠いもんでどなたか、価格表ありましたらスキャンして頂けませんか？

[668: 匿名はん]

少々脱線、定借物件は必ずしも安いとは思えないんですよね。地所の船橋のタワーも平米40万円くらい。
借地権設定料はともかく、保証金や解体準備金（積立金）はかかるだろうからね。


>657,677
>６５５です。
>品川の定借物件は都が地権者のため、通常は土地代の２０％程度発生する借地権設定料がないようです。ですから、純粋に建設コストと営業コストで平米４５万円がでればいい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

>666
大京は桜台の千川通り沿いなので桜並木で雰囲気は良いですね。
私見ですがタワーのプレミアムは上層以外は考えない方がよろしいのでは？

プラウドタワー練馬はシングル、DINKS向けの
コンパクトマンション（間取り）としては良い選択だと思います。

しかし野村さんのチラシ配りは凄くて仲介の住友並みらしいです。
映画館で配ったり、チラシ禁止の分譲マンションにも買い替え提案チラシを
投げ込む量がとんでもないらしいです。

[669: ビギナーさん]

>>662
なるほどディアもピアレスもほぼ同じ坪単価でしたか。
ということは駅に近いだけ石神井のタワーはかなり高くなるなぁ。
建築看板でていたけど低層は高架化される線路の影響を受けそうだし
東向きはとなりのライオンズの影響もあるだろうから微妙な立地。
まぁピアレスの立地が神なので比較はいけないんだろうね。

[670: サラリーマンさん]

>>662 さん、ありがとうございます。

バブル崩壊後の底値時期(だと思う？)と比較すること事態にはあまり意味は感じませんが、
個人的には、この物件の坪単価約300万円minusディアマ(H13年)210万円=９０万円
の差額分の価値をどう見るか=納得するかですね。

と言っても、絶対値として7年間で40%も上昇してるんだ。やっぱり今はバブル？
660さんの坪で230-240万円位が妥当な気がする。

建物自体の仕様は時と共に進化している分、多分良いのでしょうから加点
駅からは比較すると遠いので減点
物理的に2線路利用できる点は加点
周辺の生活利便性は？教育環境は？　etc etc

とこんなことを考えてみようか。

[671: ビギナーさん]

生活利便は良い。中村橋との中間地点なので両方使える。
スーパーなら区役所横オオゼキと中村橋の東急ストアの両方近い。
区役所や図書館など公共施設も充実、豊島園も徒歩圏。
自転車があれば中野までは一気にいける。電動ならなお良い。

公立学校は中村橋・豊島園地区は良い評判を聞くが、
私はこの地域では特に話を聞いたことはない。

ディアマやピアレスみたいな１０年以上の期間をかけて開発した再開発ビルと立地で比較するのは野暮。
今から思えば安いが当時としては再開発物件だけに高い坪単価だったとおもた。

[672: 匿名はん]

皆さん人気が無いとか色々書き込んでいますが、野村さんの売り方からすると
今の段階でどれだけの希望者がいるか分りませんが第一期即日完売を逆算して
販売日程を決めている頃でしょうね（笑）
ＨＰでは、２月上旬って書いてありますがそれ以降になるとすると
苦戦している事が判明こんな感じではないでしょうか？

まあ、ＭＲ自体は結構混んでましたね。殆どが冷やかし客だと思いますけどね。
どうやるかは知りませんが間違いなく第一期だけは即日完売って事になりますよ。

[673: 匿名さん]

＞６７１
＞中村橋との中間地点なので両方使える。

ようは最寄り駅とは名ばかりで両方の駅から距離がある、駅から遠い物件だからそんな現象が発生するわけですよね。

[674: ご近所さん]

>>６７３

そうですねぇ〜
練馬まで１０分、中村橋まで１２分ってとこでしょうかね。
まあ、駅近物件ではないので．．．
私もＭＲに一応行ってみましたが、うーーーん
立地等からするともう少し安くても良いのに．．．そんな印象を受けました。
ユニクロのフリース着てるような人が結構いましたけど、値段からすると
そんな生活水準の人で買えるマンションではないのに．．．
まあ、練馬ってそんな感じの人が多い地域ですよ。

[675: サラリーマンさん]

>>671

この地域の住所は中村北ですが、良い評判を聞く中村橋地区ではないのですか．．．
近所で無いので、住所から勝手にそう思っていました．．．

教育環境(公立学校)、この地区はあまり良くないのでしょうか？

[676: 匿名はん]

>>671

この物件に住むような人が自転車で中野に行くとは思えない．．．

[677: 購入検討中さん]

＞＞675さん
駅から見て、人気の小学校のある閑静な地区の反対側です。

練馬に好んで住む人は、地元ののんびり緑と畑いっぱいな雰囲気が好きな
わけだから、好んでここは買わないかと。地主ジュニアが「将来売りやすい
かね」なんて住むくらいでしょう。

外から来る人は「大江戸線の練馬駅」と言う、どちらかというと「タワマン
にどうしても住みたいけど、価格的にここしか手が出ない」って人でしょう
ねえ。

立地が悲しい。石神井ピアレスは中古でもいい値段ついてますよね、ほんと。
どこがいいのかわからなくなります。

[678: ビギナーさん]

>675
周辺環境にも豊玉小、豊玉中が記載されているはず。
詳しくは区役所のホームページで学区は調べることができます。


石神井公園から練馬高野台にかけての巨大な都営団地を
定期借地でもいいから開発してくれないかな？
都営をタワー化、駅近を分譲開発、笹目通り沿いにショッピングモール。
両方の駅に近いし環境も良いし立地は最高だと思う。

[679: 匿名はん]

＞674
そんな生活水準の人がユニクロやavv着たり、
自転車で移動したりするのが練馬なんですよ。
東急沿線などと比べると着る物は無頓着かもしれません。
外食も地元のお店はかなり相場がお手ごろです。
ただ車は輸入車の比率が多いような気がします。

[680: 匿名さん]

サブプラウド

[681: 匿名はん]

>>679

典型的な田舎の小金持ちのイメージですね．．．

[682: 購入検討中さん]

練馬の富裕層って、２３区の中心とはまったく別の価値観ですよね。
別の区からプラウドブランドに惹かれていらした方は驚くかも。

でも、教育になるとがぜん燃えてたりもするので、他からいらした
方はそのあたりのギャップで驚かれるかも？　国立４校受験可能地区
でもありますから。私立も通いやすいところが多いですよ。

[683: 匿名さん]

世界同時株安だよ。
ほんとにココ買って大丈夫かい？
も一度、よく頭冷やして考え直してみな。

[684: サラリーマンさん]

野村は竣工完売を目的とした値付けだと思うが、市況が良くないから販売活動はかなり
厳しいでしょう

低層階はもう少し値段下げるべきでしょう

[685: 匿名さん]

景気の先行きもかなり怪しい雰囲気ですし、昨日の日経には価格が2-3割は下落、
なんて記事もありました。

野村も、もうふた声くらい勉強しないと厳しいでしょう。

[686: サラリーマンさん]

＞でも、教育になるとがぜん燃えてたりもするので

豊玉小、豊玉中も荒れたりはしていないんでしょうね、きっと．．．？

[687: 匿名さん]

少子化なんだし学校に関しては　選択制だってあるし　お受験だっていいわけだし。
少し離れるが　貫井中学は　ミスチル桜井さんの母校です。

[688: 匿名さん]

>685
日経の記事の予想が当たるなら苦労はないですね。
損してまで売るとは思えないし。

[689: 匿名はん]

野村不動産と契約を結ぶ際に、住戸価格の１０％を現金で用意しなければなりません。
こんな条件も購入者を減らす要因になっているのかな？
ある程度の頭金みたいなのが現時点で無い人は入居まで１年以上有る状態でとなると
結構キツイ人多いんじゃないかな？

[690: 匿名さん]

どのマンションでも契約時に10％を目安に契約でしょ
5％でいい物件もあるけどね
逆に2割入れると嫌がられるよ
理由は調べてね…