プラウドタワー練馬

[購入検討中さん]

スケルトンインフィルとオール電化の29階建てタワーマンション。今秋プロジェクト説明会開催予定。

交通 　　西武池袋線・大江戸線「練馬」駅徒歩8分
所在地 　東京都練馬区中村北1−11−4
専有面積 40.12ｍ2〜127.79ｍ2
間取り 　1LDK〜4LDK
総戸数 257戸

だそうですが、いかがでしょう？

[501: 匿名さん]

庶民が買える物件が少ないから、亀戸のプラウドタワーあたりが面白いんじゃない？ＨＰでは良さそうに見えます。
練馬である必要が無い自分にとっては、２駅利用で東京１０分は面白いな。
価格もここよりは安いみたい。

[502: 匿名さん]

＞東急の南千住も期待できるかもね。日比谷線、つくばex、常磐線が徒歩1分。

3線あるのに全部日比谷線で事足りるのが悲しいところだけど。
あそこは事実上日比谷線しか使う意味がない。

[503: 申込予定さん]

掲示板では人気ないみたいですけど、モデルルームは営業マンが足りないくらい
混んでましたよ。実際のところは、結構人気有るのではないでしょうか？

[504: 匿名さん]

一般公開に先駆けて行われたＭＲ事前案内会も
初めのうちはとても盛況でした。
しかし、ここの掲示板で散々指摘されているように、
立地や周辺環境、間取りの悪さや割高な価格など、
数え切れないほどのデメリットを前に、
みなさん冷静に考えるようになった結果、
ＭＲを訪れる人も回を追うごとに少なくなっていった次第です。
この物件に関しては、ＭＲの営業マンの多忙さと、
購入申込者の数とが比例しないのではないでしょうか。
かくいう私は、事前案内会も含め計３回説明会に参加した後、
最終的には申し込みを見送りました。

[505: 匿名さん]

504さん
さすが「先見の明」をもっていらっしゃいますね。
大正解でしょう。

[506: 匿名さん]

ここの掲示板的注目度が高い理由は、ここの売れ行きによって今後の西武線沿線の
相場動向、タワー型の相場動向を占おうとしている人が多いからじゃないかと思います。

[507: 匿名さん]

504さん大歓迎。
私は申し込もうと思っているのでライバルが減って嬉しいです。
デメリットばかり強調してメリットを全く見ていないようですね。
（こう書くと「メリットはない」とくだらないことを言われそうですが）
私は良い点と悪い点を比べて「買い」という判断です。
東京の西、中央線の北の23区内でこのクラスの物件はありませんから。
（グレードとかではなく、オール電化、ＳＩ、内廊下のタワーという意味です。）
ま、これは好みですから嫌いな方もいると思いますが。

がんばってデメリットのない物件を探して下さい。

[508: ビギナーさん]

>506
練馬で西武線の相場を占うのは無理があるのでは？
区内の西武線は都心に近いのに自然環境が豊富で悪く言えば田舎くさいのが特徴だと思うけど
練馬は自然環境がイマイチ、代わりに利便性と役所関連が良く、良くも悪くもJR沿線みたいな街。

練馬と他の駅では購入層が違うのでは？
実際、練馬は企業の独身寮を良く見かける、中村橋・富士見台は家族向けの社宅村。

[509: 匿名さん]

>>506

仰る通りだと思います。自分もエリアは別で検討中ですがここの動向には
注目しています。まとまった戸数の供給・従来相場より高めの設定、という意味において。

個人的には割安とは思いませんが、さりとて今後の供給を考えると割高とも言えないですね？

ここがシコるようだと次に控える物件は・・・ということで他デベも注目！？

[510: 匿名さん]

やはり物件の価値と価格が合っていない気がする・・・
買った瞬間、数千万円の含み損を抱えるような気がしてとてもじゃないが怖くて買えんよ・・・

[511: 物件比較中さん]

資産価値の事を考えている方が結構いらっしゃいますが、それならばこの部件は
向いていないと思いますよ。現状でかなりの割高感がある上に今後の需要と供給のバランスを考慮すると中古で売るなんて事になれば、相当安くしないと売れないと思います。
永住すると考える人なら問題ないかと思われますがね。
でも、ここに永住となると相当練馬に思い入れがある人じゃないとキツイね。
最近の練馬は、暑くて寒い．．．

[512: 匿名さん]

仰るとおりだと思います。
資産価値という点では厳しいかと。皆さんもかなり仰っていますが、タワーで練馬駅8分は。。。
価格対価値という点でも、野村ブランドという部分が強すぎです。

[513: 購入検討中さん]

資産価値は立地、立地、立地
これしかないですね

ホテルライクといっても数年たてば、それが普通になるかもしれないし・・・

不動産は立地で資産価値が決まるようなものですよ

[514: 匿名さん]

立地立地といいますが、駅前にタワーマンションが建つ立地の駅はいくつあるのでしょうか？
好立地は既にマンションが建っているケースが多いです。

練馬駅前で、プラウドタワーが出来たとしたらこの値段では買えません。
立地も織り込み済みでしすよ
ここは騒ぎ立てるほど高くないよ

[515: 匿名さん]

ようは地域一番マンションかどうかが資産価値を決める。駅前立地は高いかもしれないが、あとから出てくる競合物件に立地で負けないから資産価値が維持（下がりづらい）できる。
ここの徒歩８分立地だと、後から徒歩５分のそこそこのグレードのマンションが出てきたら、一気に価値を失い１〜２割下落する。

＞５１４
＞ここは騒ぎ立てるほど高くないよ

高くないということはそういう価値だということ、他に良いマンション出来たら一気に１〜２割下がる、ただそれだけのこと。
でも最後は自分の価値観、気に入ればいいんじゃないかい？

[516: 匿名さん]

誰がなんと言おうと、
マンションとは、つまるところ、立地ですよ。

[517: ビギナーさん]

練馬駅は３階ホーム、しかも朝晩は大江戸線の乗換えでターミナル並みに混雑。
目白通り＋１箇所の信号待ち。タワーマンションはエレベーター待ちの可能性もある。
ドアtoドアで電車まで１５分はかかるんじゃないかな。
まだ千川通り＋目白通りを越える事を考えればマシかも。
区役所は目白通りに豪華専用歩道橋を作っているのはちょっと許せない。

野村の亀戸のタワーの単価が気になる。錦糸町の三井タワーと競合するし単価は期待できるかも。
副都心でシティホテルやファミリー向けのショッピングモールも多いからね。

[518: 仲介不動産会社に勤務]

立地というのは妥当かと思いますが、永住ということで考えるのであれば、
立地ではなくてその人の住みやすさが一番でしょう

永住と考えて購入しても、将来売却（賃貸）せざるえない事由が発生することも考えないと
いけないかと思います。

たとえば離婚、転勤といったケース

売却といった場合、中古物件を購入する人の気持ちになって考えることが必要に
なってくるかと思います。
通勤に便利（電車、車）、駅に近い、スーパーに近い、小学校、中学校に通いやすい等々
ホテルライクの物件ではなく、その物件を中心に考えたときに「生活しやすい」立地に
なっているかをよく検討する必要があるかと思います。

当然パーフェクトな物件はありませんから、結局は「立地」と物件の価格に乖離が無いか
自分でチェックする必要があるのではないのでしょうか？

[519: 仲介不動産会社に勤務]

あとひとつ
マンション希望ということであれば関係ない話になりますが、管理費、修繕積立金、駐車場代
を考える駅から遠くはなりますが、「戸建」という選択肢も忘れてはいけない気がします。

練馬駅周辺では購入できないと思いますが、もう少しエリアを広げて「戸建」という選択
もありなのではないのでしょうか？

いかがですかね？

[520: 周辺住民さん]

＞５１９

つまるところ何をおっしゃりたいのかがよくわからないのですが、、、

[521: 住まいに詳しい人]

野村不動産、プラウドシリーズが最近テレビコーマーシャル流しはじめました。
でもマンションのコマーシャルとしては分かりずらい。

[522: 匿名さん]

CMですか。
集客力アップでますます強気になりそう。。

[523: 匿名さん]

CMですか。
販売価格に上乗せされそう。。

[524: ビギナーさん]

>520
マンションだけじゃなくて戸建も見てみたらって
管理費、駐車場代が浮きますよって。

[525: 購入検討中さん]

＞518

初心者の素朴な疑問です。
ココの立地って、皆さんが言うほど、他と比較して相対的にそんなに悪いのでしょうか？
駅にそこそこ近いと思う、スーパーもある、小学校・中学校も近いと思うし、行政も近い、
少し騒音が五月蝿いかもなとか、排気ガスもどうかなと思いますが。
たしか商業地域だと記憶していますが、それだからダメって事が、
世間一般には何かのリスクで言われているのでしょうか？

[526: 契約済みさん]

>>516
同感です。
マンションは立地!!
ことさらタワーとなると更に立地を求めるべきでしょう。
集合住宅（マンション）を買う理由は立地条件の良い所（地価の高い場所？）を空間区分所有して安く購入する所に最大のメリットがあります。
駅から歩いて10分近く掛かる所にタワーだなんて・・・・・どうしちゃったのかな？と思ってしまいます。

>>518
普通の人は一生に何度も買わない買物です。
もっと勉強した方が良いでしょう。

[527: 申込予定さん]

皆さんが立地条件が悪いとか言ってるのは、タワーにしてはって事ではないのでしょうか？
私は、逆に野村不動産のタワーにしては安く買えると思っています。
駅から歩くのが８分くらいならＯＫ、練馬に住みたい、タワーに住みたいと言う条件を
持っている人なら買いだと思いますよ。
練馬駅周辺でタワーの建つ土地は、今の所無さそうですしね。

３，０００万後半〜５，０００万くらいの１ＬＤＫとか２ＬＤＫの需要は結構有りそうですけどね。
先日のモデルルームも混んでいましたので第一期も７０％くらいは直ぐに決まるのではないでしょうか？とは言え、６，０００万超えてくるような値段ですと極端に購入者層が減るので
野村不動産も苦戦しそうですね。（特に中部屋の東側は）

年末に販売住戸を増やして、価格も調整すると言っていたのでそろそろ最終版の価格が
出てきそうですね。

２月の上旬に販売開始になっていますが、楽しみです。
抽選にならなければ良いなと思っています。

[529: 契約済みさん]

デベがタワーを作るのは以下の３つの理由のいずれかです。

①眺望が良く、高層化したほうが高く売れるため（例：湾岸等）
②駅近希少立地において少ない面積に高層化して、たくさんの人に高い値段で売るため
③タワーブーム便乗で高く売るため。立地に特徴が無くても、昨今のタワーブームで希少性を煽って高く売る

①②はある意味正当な理由でのタワー化。ただ③は将来非常に危険なタワー。数年後タワーが一般化し、ブームが去ると同時に一気に値崩れする典型。
ご検討者は再度、この物件である理由、この場所でタワーである必要性をご検討することをお勧めします。私見ですが限りなく③に近い物件のように見えます。

価格はすでに立地に織り込まれていますが、あとあとの下落率が違いますから。

こういうこと書くとまたライバル物件とかデベのネガレスと認識する人がいますが、私は昨年に都心タワーを熟慮の結果契約したものです。タワーマンションに関して真剣に勉強した結論です。ちなみに私は上記②の物件で契約しました。

[530: マンション投資家さん]

なんちゃって評論家がうじゃうじゃ
見ててあきないね
面白い

[531: 物件比較中さん]

５２９さんに同意

立地に希少性のある無い都心なら別だが、練馬で８分歩いてわざわざ割高なタワーを買うのはもったいないかも。値崩れも容易に予想できるし。

[532: 匿名さん]

＞529さん

お勉強されたようだから、一言アドバイスを頂きたい。
お勧めのタワーマンションは何処ですか？

その知識を発揮するのが匿名掲示板だからね
お勉強の成果を是非御教授頂きたい。

あなたが購入したマンションは資産価値の下落は無いんだよね
まさか、そこ以外資産価値が下がらないマンションは無いなんて答えいけませんよ

②　沢山の人に高く売るためと書いてありますが…
　
高く売るということは割り高なんじゃないの

ここは、いわれるほど相場を逸脱していないんじゃないの？
地縁がある購入者には十分検討の余地があると思いますよ

[533: 申込予定さん]

532さんの言うとおりだわ
二極化時代、買える人が買えばいいのよ
割高なんて言ってる人は用なしってだけよ

[534: 申込予定さん]

最近、申込み予定さんが増えてますね（私もその一人ですが）
なんだかんだ言って購入しそうな人徐々に増えそうですね。

[535: 契約済みさん]

５２９です。
あらかじめ言っておきますが、５２９で書いたのはあくまで私の私見ですから、私の契約した物件が絶対下がらないとは言いません。とはいいつつも下がりにくい物件を探すために真剣に勉強した上で契約したというだけです。
私の考える資産価値とは「下がりにくい」物件のことです。こういう相場状況ですと「上がる物件」を探すのは至難の技です。そしてもし明らかに上がる物件があるとしたら、これだけの金余りの時代、みんなが買ってしまいますから。

割高か割安かはその瞬間の相場状況のみを表しています、割高だと思ってもその価格が長期間維持できたら適正だったということになりますし、割安だと思っても、すぐに値崩れしたらまだ割高だったということになります。

下がりにくいという資産価値は、そのマンションが持っている立地的魅力につきます。
湾岸等や超都心の眺望を期待できる物件は除いて、タワーなら徒歩５分以内は絶対条件でしょうね。

正直、この物件の価格帯でご検討されているのであれば、絶対ここがお勧めというタワーはありません。

＞お勧めのタワーマンションは何処ですか？
あえて言うなら、

１．パークコート赤坂ザタワー　←今年はここがピカイチ
２．飯田橋の三井のタワー　←分譲は先だが計画は期待できる
３．五反田の三井・野村の２本のタワー　←期待だが地位（じぐらい）が低いのが玉にキズ。

昨年なら、プラウドタワー千代田富士見がピカイチでしたね。
私も正直ここが欲しかったです。

[536: 購入検討中さん]

価格も適当に付けてるんじゃないですよ
それを割高なんて素人考えもいいところだわ
高いって思うなら東京東部や市部へ行けばいいだけ

[537: 匿名さん]

＞529

あなたね、練馬の物件の板にきて、パークコート赤坂ザタワーって何考えてるの…
比較は難しいけど南千住のタワーとか書くなら現実味はなくはないけど

あなたが買ったマンションってどこですか？
プラウドタワー千代田富士見の脳内購入者かと思ったよ

[538: 近所をよく知る人]

５２９さんは生真面目すぎる。
そりゃ、お勧めされた都内一等地のタワーマンションは価格下がらないでしょう。
んなこと研究するまでもなく、誰もが承知。
でも買えないじゃん。普通の庶民には。

正直、タワーマンション購入したいけど、都心ははなから手が出ない、湾岸は乗り遅れちゃった、って人が、この物件に興味持っているんだと思う。
練馬に住んでいるような「中流」の人って、おそらく都内の北東側（足立区、台東区など）や埼玉って抵抗感あるんだよね。心理的に。そのあたりならまだ地価も安いし、大規模マンションや、タワーマンションも購入可能だと思うんだけど、やっぱ踏み込めないんだよ。

この消費者心理が、野村の狙いだと思う。正直うまい。
値段しだいだけど、ここは９割方が売れると思う。
刺激はないけど、落ち着いて住むには悪くない環境だしね。

[539: 匿名さん]

練馬ならタワーじゃなくて静かな場所の低層マンションの方が需要があると思う。
なので、将来の値下がりを避けるためにはタワーより低層マンションがいい、練馬ならね。

[540: 匿名さん]

＞538　この消費者心理が、野村の狙いだと思う。正直うまい。

たしかにそうした狙いは当たっているのかも知れませんが、
それを受けての価格設定に完全に失敗しましたね。
事前案内会で内示した予定価格を
じわりじわりと下げているようでは駄目なんですよ、やっぱり。

[541: 匿名さん]

539さんに激しく同意。
そもそも練馬とういう街にタワーは不似合い。
ディアマークスで十分なんだって。
落ち着いた静かな環境を求めて練馬へやってくる人は、
低層マンション（もしくは戸建）を買うよね。

[542: 申込予定さん]

希望住戸の要望書を出させて価格調整と割振りをしているのでしょう。
でも、あまりにも物件と価格に開きがあったので皆さんに割高と言われてしまっている。
完全にスタートを失敗してしまった野村不動産の巻き返しに期待します。
要望書を出した人もレベル的には、３(検討）段階の人が殆どではないでしょうか？
要望書で５段階の人が殆どなら価格を下げる必要ないですからね。
皆さん野村の様子を見ているのでしょうね。

[543: 匿名さん]

>>535
　
　プラウドタワー東五反田は、
　　①地権者が半分いる
　　②25階建ての野村のタワーの側に44階建ての三井のタワーが建つ
　から微妙なのでは？

[544: 匿名さん]

>>536
　
　練馬と東京東部は同レベルなのでは…？
　営業マンかと思ったよ＾＾；

[545: 購入検討中さん]

駅から５分以内なら、道路、音、日照、眺望が無い等などは当然なのかな・・と思っていました。
８分歩いて、まぁまぁ静かですよ！とか、日当たりいいですよ！とか、買い物など便利ですよ！ということであればそれなりに魅力はあるかと思います。私にとって８分というのは微妙な時間です。８分歩いて道路、電車あり、買い物も不便。でも価格しだいでは考えたいと思っていました。ブランド力だけでは心が動きませんでした。

[546: 匿名さん]

マンションはブランドで買うものではない。

立地で買うもの。

[547: 匿名さん]

立地も大事だが、万が一の時に損害賠償を支払える体力のある会社からでないと、怖くて買えない。したがって、野村、地所、三井以外からは、買うつもりはない。

[548: 匿名さん]

万が一の時に、隠蔽されてもしょうがないでしょ？

[549: 匿名さん]

>>544
練馬区からぐるっと反時計回りの県境外周区は同じと考えて良いでしょう。
埼玉県と千葉県に接したエリアで
当然その２県の境のエリアの影響を大きく受ける。
同様に郊外でタワマンの先輩格では川口市がある。
市川市も建築中で、金町駅前も建築中。

ちなみに、東京都市部と神奈川県に接した県境外周区は、
少し格上＝少し高くなると見られている。
この理屈もおかしいのだが、取り敢えず今はそうなってる。

[550: サラリーマンさん]

素人さんにはタワーブームに見えるのでしょうか。
でかいので目立つだけ。
土地の余っている郊外は知りませんが、都心部とその周辺（環七周辺〜隅田川）は
タワー用地が相当限られています。空き地もしかり、法的な要素がでかい。
再開発用地で総合設計制度を利用してやっとタワーにできる程度。
時間のかかるこれらの開発、山手線内側はファミリータイプだと基本億超え前提でしょう。
作る方にとっては土地入手から竣工まで時間のかかるタワーの金利負担は莫大です。
庶民(私もですが）には手がでません。
ちなみに、練馬を郊外と呼ぶ方は山手線の内側から出ない方がよろしいのでは？
無論買えるのであれば。
この物件、業界では注目です。
昨今手抜き物件が多い中で、都心億超タワー以外の内廊下、ＳＩは秀逸です。
首都圏全体でみればはっきりって激安物件。
今までの練馬の中では高い物件。（というかこのクラスがなかった）
さてどうでるか。

ちなみに金町の練馬を比べるのはナンセンスかと・・・
金町、日中の電車の本数1時間に5本ですよ。ご存知？