プラウドタワー練馬

[購入検討中さん]

スケルトンインフィルとオール電化の29階建てタワーマンション。今秋プロジェクト説明会開催予定。

交通 　　西武池袋線・大江戸線「練馬」駅徒歩8分
所在地 　東京都練馬区中村北1−11−4
専有面積 40.12ｍ2〜127.79ｍ2
間取り 　1LDK〜4LDK
総戸数 257戸

だそうですが、いかがでしょう？

[267: 購入検討中さん]

資産価値を求めるか、あるいは永住されたいのであればSIは有効でしょう。長く住むのであれば、間取り変更したくなる場合もあるかもしれないですし。

[268: 263]

>>265
>>266
　「SIのデメリットについて」

SIのメリットは、①給排水管のメンテナンスが容易という点、②水周りも含め間取りを自由に変えられる点です。

この内、②についてはデメリットにもなります。
なぜなら、音が気になりやすいキッチンや浴室の位置まで、隣や上階との間でばらばらになるからです。
いくら戸境壁や床スラブを厚くしても、寝室の隣や上が浴室では深夜など音が気になります。

また、①については二重床構造であればSIでないマンションでも可能です。

詳しくは、「SI工法　デメリット」で検索してみる事をお勧めします。

[269: 購入検討中さん]

実際、SIのマンションに住んでよかったな〜と実感された方いますでしょうか？？　　あまり魅力感じないのですが・・・。

[270: 匿名さん]

ＳＩなんて言ってもそんなに間取り変更なんてする人居るの？
ＳＩの利便性を享受できる人なんて殆ど居ない事を考えると大きく宣伝してメリットと言えるほどの事でもないと思うが・・・・・。

[271: 匿名さん]

ＳＩのメリットは、新築のときよりも中古の買い手が好みに変えられる点でしょ。
つまり、転売するときのセールスポイントになる。

あとＳＩでも管理規約で、
他の住戸に迷惑になるような間取りに変更するのは規制されてる
マンションが多いはずだけど。

[272: 匿名さん]

階高が高いから高級な作りと言えるでしょうね、住んでいる分にはあまり違いを感じませんが。建築費はかなり高くなるので、賛否両論でしょうね。

[273: 購入検討中さん]

>>268

上階の水音が聞こえると言うのはなんと無くわかりますが、戸境壁を通しての水の音？？どうやって聞こえてくるのでしょうか？戸境壁に配管を固定するような施工をしていれば可能性は有りますが、大手のディベでは、禁止事項としてマニュアルに書いてあります。上階の水温＝排水だと思われますが排水管に遮音シートを巻くとかの対応をすればいいのでは無いでしょうか？
上階が工事するような事があれば何かしら連絡が有ると思うのでその時に
上記のような要望を出せば言いと思います。

そもそも、ＳＩ工法だと住戸内にＰＳが無いと言うのが良いのではないでしょうか、ＳＩ工法でない物件の殆どは、住戸内にＰＳがあります。
ＰＳ内を通っている排水管のちょろちょろ音の方が聞こえる可能性が高いです。

音の問題は色々有るのでしょうが、個人によって変わるものなでトータル的に
考えてもＳＩ工法と言うのは、メリットの方が大きいと私は思います。

どう考えるかは、個人の自由なのでＳＩをメリットと考える人はメリットと
思えば良いし、デメリットと思う人は思えば良いのではないでしょうか？
完璧な物は、ないですからね

[274: 購入検討中さん]

No.273です

水温→水音です。

失礼致しました。

[275: 匿名さん]

そういえば他のマンションで、
住戸内にPSがあると将来パイプ交換が必要になった時、
住戸内に入られて工事されると書いてありました。

[276: 匿名さん]

>>272

階高3.3mは、タワーマンションなら普通なのでは？

[277: 匿名さん]

先日MR行ってきました。
確かにタワーだと、階嵩3.3ｍはそれほど高くないですね。
S.Iは個人的には評価しますが、肝心な水周りの変更はＨＰにて『※水周り（浴室・洗面室・トイレ）は固定になります』と注意書きがありますねｗ。
一番のメリットである水周りの変更ができないのであれば、S.Ｉの魅力が無いと思われますが・・・。

それよりもタワーに住んだことがないので、揺れが気になります。
地震の時は上層階程揺れると言いますし、風でも揺れるとか、上層階は常に少し揺れてるとか聞きます。
その辺タワーにお住まいの方いかがですか？

[278: 匿名さん]

池袋の高層マンション上層階に住んでいます。（３７階）
震度４ぐらいだと　船に乗ってゆれている感じですが、
飾りだなの物が落ちてくると言うことはありません。
ゆっくり　揺り篭のように揺れるので、恐くもありません。
タワーマンションは逃げられませんから、かえって、きもが座って、
窓から見える、戸建をみて被害の確認をしています。

[281: 匿名さん]

ＳＩは、自分できちんと設計できる時間・お金・知識がある人には
有意義だけど、そうでない人には割高になるだけ。
それから、自分にはセンスがあると思っている勘違いさんが現れる
リスクがある。

そうか、処分するときに勘違いさんが高く買ってくれる可能性が
メリットなのか。

[282: 匿名さん]

ここの物件を買う人ははじめから永住を考えてる人だよ。
投資目的ならもっと都心の駅近マンションを買うだろうし。
だから、ＳＩにしたって転売時のメリット云々よりも、将来的に間取り変更に融通が効くことを重視しているはず。
政府が２００年住宅とか言って、ようやく住宅の耐用年数の長期化に取り組み始めたことが示すように、ＳＩはオール電化と並んで、間違いなく次世代マンションの主流になっていくと思う。

[283: 購入経験者さん]

山手線の外側の池袋とか、板橋辺りのマンションが売れなくて価格が下落している上に、二極化が進んでいるから、本当練馬のタワマンなんて売るのに相当苦労するよ！！このマンションも二年後坪単価220万位だよ。

[284: 匿名さん]

>>282
ＳＩ方式で将来の間取りの変更での自由度は確かにしても、当面の利点は少ないように思い勝ちです。確かに、床下に横引管のスペースを一面に確保すると、階高は必要でも実質の居住空間の天井高は、さほど高くする訳にはいかない。

但し、これは最近の住戸内の床の段差を極力少なくする設計思想が前提になっている。横引管が通過する二重床下は、面積でせいぜい３０％位ではないか。それ以外の部分は、折り下げ床にすれば、天井高を２０ｃｍは高く出来る。防音防振の厚さを確保しても、その程度は確保できるのではないか。

上下方向の縦貫通管の区画は、メンテナンスと将来の管配置換え工事を考えると、廊下に面するのが最適だとは理解できる。

折角のＳＩ方式のメリットを遠い将来だけに限定しないで、現在からも生かすようなプランは考えられないのだろうか。

[285: 匿名さん]

＞283
坪単価220とはいい読みですね。同感。低層階は200の攻防か？

[286: 匿名さん]

>>283

山手線の内側のパークタワー池袋イーストプレイスも売れてないよ。

[287: 申込予定さん]

色々検討しましたが、この物件に決めました！
来週提出する希望通りの部屋が当たれば嬉しいのですが・・。
購入を決めた方、他にいらっしゃいませんか？

[288: ビギナーさん]

練馬区でも駅前タワマンの中古は300くらいするところもあるらしいよ。

[289: 購入経験者さん]

池袋の中古タワマンでさえ、坪300万↑で成約してるのはエアライズタワーとタワーグランディアのみだよ！！新築のパークタワー池袋は最上階(31階)でも北側は坪282万だったんだから。練馬の中古タワマンは上層で240万、中層で220万、下層の北側は180万がいい所。新築でこの値段に近ければ買いかもね♪

[290: 匿名さん]

パークタワー池袋は隣りが大きな消防署。
仕様も良くない。単純比較する意味はないよ。

[291: 購入検討中さん]

今は、何処も高過ぎて即完なんてありえそうもないし、様子みようかな・・という感じです。　ここも、練馬でここ以上に高い物件が出たら
売れていくかもしれないけど。今決めることもなさそうですね！

[292: 購入検討中さん]

このマンションの苦戦する理由は、やはり価格ですね。それと建物の長手方向が東と西であること。南に面している部屋は、各階で２つでＬＤも１１畳〜１２畳坪単価３００万以上の物件にしては狭すぎです。朝しか日の当たらない東を選ぶか、バルコニー部分の外壁がガラスなので強烈な西日を浴びる西を選ぶか．．．
温暖化が進んでいる現在で西の夏はかなりの西日対策が必要でしょう。
今回は、南面の住戸しか魅力がない感じですが価格が物件と合ってないので
購入を見送ろうかと思っています。

[293: 購入経験者さん]

場所が悪い(都心から遠いという意味で)と価値はとことん下がるから！！
↓このサイト見て参考にすると良いよ♪
http://towerlife.jp/
一時期話題になったエルザタワー55は坪148万(平均成約単価)。ディアマークスキャピタルタワーは坪243万。1999年築の池袋パークタワーは坪273万。

[294: 匿名さん]

最近はどのMSも正式価格が発表人になると高すぎるという批判ばかり。

現在の相場ではここは特殊に高いわけではありません。

以前の物件の価格と比較しても全く意味がない。バブルのめちゃくちゃな価格のときと比べて、安いって書き込みする人は誰もいないでしょ。

この価格帯の予算が無いのなら、埼玉へどうぞ。大宮とか浦和なんていいとこですよ、便利だし。練馬なんて、こだわるほど都会でないし、一応東京23区ってだけでしょ。

[295: 購入検討中さん]

私はバブルの時買って後悔したから、今回は様子をみることにしますわぁ〜。

[296: 購入検討中さん]

高いと思う人は、思えば良いのでは．．．実際に最初の値段は高すぎて野村不動産も値段下げた訳だし．．．

[297: 購入検討中さん]

＞＞実際に最初の値段は高すぎて野村不動産も値段下げた訳だし

下がったのは３ＬＤＫ〜で、２ＬＤＫ以下の部屋は全然下がってませんよ。
こっちも下げてくれないかなぁ・・。頼むよ野村さん・・。

[298: 匿名さん]

>バブルの時買って

バブルのときって２０年前だけど、
あのときに高いマンションを買えた歳なのね。
今、歳はお幾つ？

[299: 購入検討中さん]

>>297

値段が下がっているたのは、現時点で希望者居ない部屋でしょうね。
そもそも方角的に値段の差がなかったのも下がった理由ではないでしょうか？

[300: ご近所さん]

>298
マンションはシニア層がけっこう多いよ。
子供が巣立って戸建からマンションとか。。
高仕様だと２次取得とかも増えるみたい。

[301: 購入検討中さん]

バブルのときは３０代半ばでした。２０年たったから古くなりました・・・。

[302: 購入検討中さん]

今週末から希望する部屋の調整を行うって言ってたけど、どうやって調整するのでしょう？優先順位なんて有るのでしょうか？

[303: 匿名さん]

調整じゃなくて割振り。

割振り自体はやるデべが多い。
優良客優先で希望の部屋を割振りして、
なるべく抽選にならないようにしていく。
確実に買う買える人やコネのある人が優良客。

[304: 購入検討中さん]

なるほど、割り振りの時点で購入可能な状態なら、他の人と被らなければ決定となると言う事でしょうか？

[305: 匿名さん]

いえいえ、申し込み自体は自由ですから。
営業担当に嫌な顔をされても平気なら、どの部屋にでも申し込みは出来ます。
だから、申し込み日の締切りまでは分かりません。で、被れば抽選に。

[306: 購入検討中さん]

>>優良客優先で希望の部屋を割振りして

と言うのは、結局のところ後から同じ部屋を購入したいという人が居れば
普通に抽選になるんですよね？何の優先でしょう？
後から購入をしたいと言う人に「このお部屋は既に申し込まれている人がいらっしゃいます」と言って、変更を促す。これが優先？？

[307: 購入検討中さん]

どのタイプが人気になるのでしょう？
はやり、上層階の角部屋ですかね？
低層階の中部屋は苦戦しそうですね。
低層階の南東・南西も日当たりがイマイチなわりに値段が高いので苦戦しそう
（タワーの低層階を買うなら、タワーじゃない物件のもっと広い部屋が買える）
私は、こんな読みをしていますが皆さんは、どう思いますか？

[308: 匿名さん]

>>306
後から希望する客には、
下の階の同タイプなら抽選にならないと言ってみたり、
上役を出してきて変更を促したり、
あの手この手、あるみたいですよ。

[309: 購入検討中さん]

高いけど住まいサーフィンの人気ランキングでは相変わらず上位ですね。
あちらの掲示板の見学会に行った人の書き込みは結構参考になりましたよ。

[310: 購入検討中さん]

１４０位って上位か？

[311: ビギナーさん]

タワーで低層階を買うのって、うなぎ屋で親子丼食べるようなもの。

[312: 匿名さん]

この種のタワーの習いとして

高いほうの部屋と

一番安い部屋は割安感で

両極端のほうが足が早いように思う

[313: 匿名さん]

＞３０８

まじめに抽選やる場合とやらない場合ありますよね〜
要は「確実に買える客」に売りたいわけで・・

[314: 匿名さん]

>>311
そんなことないですよ。
この物件に限り該当しませんが一般的にタワーと言ったら駅が近くて再開発地域だったりして立地が最高なはずです。
低層を格安で買って眺望を捨てる人も多いですよ。
賢い買い方の一つだと思います。

但しこの物件に関しては駅から遠いし回りに何もないし不便なので眺望以外に何か良い事があるのかな？
目の前にデニーズがあるくらい？

[315: 購入検討中さん]

>>３１４

確かに賢い買い方の１つかもしれませんが、この物件にはあてはまらないですね
低層階も格安ってほど安くないし、再開発地域でない．．．．駅から遠い．．．
デニーズがあるだけ？うーーーん
低層階の魅力ですと、春に桜が綺麗と言う事ですかね
３階、４階くらいだとバルコニーに桜の花びらが飛んできて掃除が大変そう
（タワーが建つと言う事は、周辺はかなり風が強いと思われますしね）
私は、高層階を検討中ですが４階の南側の住戸が２５階の住戸より高い価格
設定になっています。どちらが高いのか安いのか分かりませんが、なんとなく全体的に違和感のある価格設定だと私は思っています。

[316: 匿名さん]

マンションは、一般的に南向きが人気で価格が高い。特にプラウドの物件は、南向きの価格がとても高い。