プラウドタワー練馬

[購入検討中さん]

スケルトンインフィルとオール電化の29階建てタワーマンション。今秋プロジェクト説明会開催予定。

交通 　　西武池袋線・大江戸線「練馬」駅徒歩8分
所在地 　東京都練馬区中村北1−11−4
専有面積 40.12ｍ2〜127.79ｍ2
間取り 　1LDK〜4LDK
総戸数 257戸

だそうですが、いかがでしょう？

[651: 匿名さん]

もう少し駅寄りならなぁ。
カフェやゲストルーム、サロン、各種サービスがある　ホテルライクなマンションなので
割安な感じもする。ま、２３区内とはいえ　ＪＲの通ってない練馬区で
私鉄沿線だしなぁ。アクセスは便利なんだけど。
抽選になりますから〜と　言ってました。

[652: 購入検討中さん]

抽選ですか？
そんなに人気あるのかな？
まあ、一部の住戸詳細図はそこそこ人気になるのでしょうけど
販売まで１ヶ月くらいあるのかな？？
申込んだ人は、早く販売になれば良いのにと思っているでしょうね。
野村は第一期即日完売を目指しているのか．．．．
本当に欲しい人にとっては良い迷惑ですね。

２月上旬って事は、三連休あたりが怪しいですかね。

そろそろ、要望書でもだそうかな

[653: 匿名さん]

「抽選になりますから〜」

営業トークでは…？

[654: 匿名はん]

>650
練馬より石神井や大泉の方がファミリーには人気あるんじゃない？
だれかディアマークスとピアレスの発売時の坪単価しらない？

[655: 匿名さん]

＞６２３

６２２です。
計算を誤ったようです。結論から言いますと７０㎡クラスで、１４階程度の高層マンションだと１０００万円くらい高くなると思います。

価格を平米９０万円として、平米あたりの原価が土地代で２０万円で建設コストが３５〜４０万円くらいだと思います。容積率が半分になると１戸あたり、土地代が１４００万円増えますが、タワーでなくなるので建設費が▲４００万円となる試算です。

[656: 購入検討中さん]

＞６５５

ありがとうございます。


さて、価格が高いことが話題になっていますが、タワーでなかった場合はもっと高くなるということなのですね。
では皆様、この場所にある、この設備の物件として、いくらなら妥当であると言う判断になるのでしょうか？？？(平米単価又は坪単価だと有難いです。)

マンション業界のことは知りませんが、原価の予想が妥当で＆粗利で30-35%取るのが普通(標準)なら、ここもそんなべらぼうに高いと言う事ではない気がします。
ただ真剣に高値掴みはしたくないと思っています。(誰でもそうでしょうが。)

[657: 匿名はん]

>655
マンションの原価はブラックボックスだけど、上がっているとはいえ建築原価が高すぎませんか？
これから販売される品川駅徒歩８分の定期借地タワーの販売価格が平米45万円以下（土地の保証金込み）といわれています、地所が東雲に作ったｗコンフォートタワーは土地つきで平米単価が50万円以下だったと思う。

[658: 匿名さん]

>657
訳有りで安い物件を、例に挙げても意味はないでしょう。

都との約束で高額販売できない品川の定借タワー。
土壌汚染が問題になって安売りしてしまったｗコン。

ですから。

[659: 匿名はん]

＞658
土地がわけありでも建設費には関係ないんじゃない？
品川が竹中、Ｗが戸田でゼネコンも一流どころだし。
なんか論点をすりかえていない？

ここを建てる前田は練馬の笹目通りに技術系本社がある。
野村はプラウドシティ大泉、ここ、そして石神井のタワーと前田を使うな。

[660: 購入検討中さん]

656です。

一生住む予定なのですからまじめに考え、付け焼刃ですが少し勉強もしました。
と言っても、専門家ではないので限度があります。
他のスレもちょっと見ましたが、ココは、今のご時世を考えてplusプレミア付けても、
平均で平米70万円くらいが本当は妥当なのでしょうか。
現在の平米約80-100万円は、やはり高すぎか．．．高値掴みになるのか．．．

654さんも書いていますが、ディアマークスの発売時の坪単価はいくらだったのでしょう？

[661: 匿名さん]

＞６５７

６５５です。
品川の定借物件は都が地権者のため、通常は土地代の２０％程度発生する借地権設定料がないようです。ですから、純粋に建設コストと営業コストで平米４５万円がでればいい。
販売開始していないので推測となりますが、モデルルームも作らず派手な宣伝もしないで最小限の営業コストで売り切れる物件です。
タワーですがグレートが低い（と言ってもマンションとしては標準）ので、建設コストは平米３０〜３５万円のレンジと思います。

よその物件はさておき、ここが平米９０万円だとすればまずまず妥当なところだと思います。ちょっと無理すれば都落ちせずに２３区内になる。高値掴みになるかどうか、そんなことは気にしないことですね。それを考え始めると一生買えないことになるかも。

[662: 匿名さん]

>>654

ディアマ（H13年）、ピアレス（H14年）ともに分譲時は坪単210前後だったようです。
隔世の感がありますな〜

[663: 匿名さん]

モデルルームに行きましたが、この物件は見送ることにしました。
この掲示板の存在をはじめて知って、いま最初から全部読みましたが
自分の判断は間違っていないことがわかり安心しました。

それにしても野村の掲示板はいつもだけど、ここの書き込みは営業の人が多いですね・笑

[664: 匿名さん]

>663
>この掲示板の存在をはじめて知って
>それにしても野村の掲示板はいつもだけど

矛盾？

[665: 匿名さん]

「今」と「未来」を考えなくちゃ！過去と比べても・・・
時代とともに　諸設備は確実に進歩していくんだし。人間は　便利さを求めるし。。
タワーは　ちょっと。。。と思っていたけど　戸数が多い分　安くなるんだなぁと
私は　勉強になりました。単に　無知だったんですが（苦笑）
営業の方は、練馬のライオンズが高くて・・と　ココに来るお客様も多いと言ってました。
ＭＲの十字路に　やたら他物件の宣伝・看板が多く　驚いたし　なんか笑えた。

[666: 購入検討中さん]

６６５さん。
そうそう、練馬ライオンズ、タワーでもないのに高いんですよね。
同じ２ＬＤＫで、こっちより高い。練馬の地価ってどうなってるんでしょう？

[667: 物件比較中さん]

家が遠いもんでどなたか、価格表ありましたらスキャンして頂けませんか？

[668: 匿名はん]

少々脱線、定借物件は必ずしも安いとは思えないんですよね。地所の船橋のタワーも平米40万円くらい。
借地権設定料はともかく、保証金や解体準備金（積立金）はかかるだろうからね。


>657,677
>６５５です。
>品川の定借物件は都が地権者のため、通常は土地代の２０％程度発生する借地権設定料がないようです。ですから、純粋に建設コストと営業コストで平米４５万円がでればいい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

>666
大京は桜台の千川通り沿いなので桜並木で雰囲気は良いですね。
私見ですがタワーのプレミアムは上層以外は考えない方がよろしいのでは？

プラウドタワー練馬はシングル、DINKS向けの
コンパクトマンション（間取り）としては良い選択だと思います。

しかし野村さんのチラシ配りは凄くて仲介の住友並みらしいです。
映画館で配ったり、チラシ禁止の分譲マンションにも買い替え提案チラシを
投げ込む量がとんでもないらしいです。

[669: ビギナーさん]

>>662
なるほどディアもピアレスもほぼ同じ坪単価でしたか。
ということは駅に近いだけ石神井のタワーはかなり高くなるなぁ。
建築看板でていたけど低層は高架化される線路の影響を受けそうだし
東向きはとなりのライオンズの影響もあるだろうから微妙な立地。
まぁピアレスの立地が神なので比較はいけないんだろうね。

[670: サラリーマンさん]

>>662 さん、ありがとうございます。

バブル崩壊後の底値時期(だと思う？)と比較すること事態にはあまり意味は感じませんが、
個人的には、この物件の坪単価約300万円minusディアマ(H13年)210万円=９０万円
の差額分の価値をどう見るか=納得するかですね。

と言っても、絶対値として7年間で40%も上昇してるんだ。やっぱり今はバブル？
660さんの坪で230-240万円位が妥当な気がする。

建物自体の仕様は時と共に進化している分、多分良いのでしょうから加点
駅からは比較すると遠いので減点
物理的に2線路利用できる点は加点
周辺の生活利便性は？教育環境は？　etc etc

とこんなことを考えてみようか。