小石川アインス

[匿名さん]

都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩10分
総戸数 80戸 鉄筋コンクリート造地上14階建
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 49.18m2〜71.03m2

[362: ご近所さん]

アインスと細い道を挟んでお隣のヤマシタが、結構立派なマンションになるという噂があるのですが、本当でしょうか？
入居者のみなさんで何か情報をお持ちの方、いらっしゃいませんか？
ご存知でしたら教えて下さい。

[363: 契約済みさん]

>362さん
デベから近隣建築計画ということで案内来ましたよ。
5月以降解体で11階建ての賃貸マンションになるそうです。
詳細未定とのことですが、あの敷地面積と容積で
どうやって11階建てるつもりなんでしょうか？？
ペンシルマンション？？

いずれにせよデベは前々から知ってたんでしょうねー・・
眺望と日照には影響ありそうですので
注意深く見守りたいと思います。

[364: 契約済みさん]

>363さん
内覧会を目前に何ともテンションの下がる話です

[365: ご近所さん]

やっぱりそうですか。１１階建てですか。
確かに、千川通り沿いで建ぺい率は４００パーセントだと思いますので、あの土地に１１階建ては厳しいでしょうね。

不格好なマンションになるんでしょうか。アインスの入居者の皆さんにとっても眺望、日照にどう影響してくるか心配ですね。

アインスの売主は知らなかったはずはありませんね。
契約者に伝えていなかったのなら、ちょっと不誠実なのでは。
以前、似たようなケースで訴訟沙汰になったこともあると思います。

[366: ご近所さん]

３６５です。４００パーセントは容積率の間違いです。建ぺい率は８０パーセントだった気がします。建ぺい率４００はあり得ませんね。

[367: 契約済みさん]

裏のコインパーキングのところは、いずれ何か（おそらくマンション）が建つであろうことは
想像できましたが、その前に出来るとは・・
あの薄さで１１階では、ワンルームでしょうかね・・
それにしても、Gプランは千川通り側だし、Eプランは目の前が路地だからまだ視界がありますが
Fプランはもろに目の前にそびえ立つ事になるのでしょうねー

[368: 匿名さん]

出来上がってみると文京区のマンションらしくないね、価格的な問題かな。

[369: 契約済みさん]

そういえば、デベの担当者にヤマシタのこと聞いたとき、なんか口を濁してたな。知ってたんだろうな。
それにしても、あの土地の狭さで容積率４００パーセントで第３種高度地区で１１階建てで、いったいどんな建物が出来るんだろ。
まー、ともかくデベにはしっかり監視してもらって、日当たりと眺めが悪くならないようにしてもらわんといかん。
じゃないと、知ってたとか知らなかったとかで、めんどくさいことになるな。
デベと訴訟になったら疲れるからな。

[370: 匿名さん]

＞日当たりと眺めが悪くならないようにしてもらわんといかん。

同一の用途地域の、自分の土地に他人が合法的にどんな建物を建てようと自由でしょう？
デベがそれ対して、クレームをつけられるはずがない子を理解しないと。
アインスが建設されて日当たりや眺望が悪くなったところもあるんだから、お互い様でしょう
そうじゃないと、都心マンションに住む資格はないんじゃないかな、身勝手すぎる・・・

[371: ご近所さん]

この掲示板、静かだったのににわかに面白くなってきたようですね
明かにデベ関係者の言い訳みたいな書きこみもあるし

小石川ではオリックスのタワーのスレが活発ですよ
ここもそうなるのかなぁ

注目してます

[372: 匿名さん]

まったく・・・

小石川後楽園ぞいのマンションが羨ましい
ほとんど景観変わらないだろうし

[373: 物件比較中さん]

MRを見学しに行った時から、あの前の建物は気になっていた。
建て替えの可能性についても聞いた覚えがあるが、この話は聞いていなかったなあ。
眺望のシュミレーション画像を見せられて、「前は抜けていますよ。」としか言われなかったぞ。

[374: 匿名さん]

総合設計なら話しは別ですが、自分の土地にどんな建物を建てるか周辺に吹聴する人がいるのかな
普通は、なるべく言わないのでは？
それに、予定とか建設計画はある日突然、不動産関係に営業されて決まるのが普通でしょう。

契約したときに、法務局まで出向いて調べた人が何人いるのかな、普通は調べるのが常識。
引き渡し前に再度調べるのも同じ事。都心のマンションを選ぶなら、それ相応の知識が必要。
中高層マンションが建設できるのだから、周辺にも建設可能だと考えるのが普通
自分のマンションだけは例外だと思いたい気持ちはわからなくもないが、日当たりと眺望が
悪くなると、人気と資産価値に影響することは間違いない事実。

道幅が狭いと逓減しますが、10ｍの通りに接道していれば容積率はほとんどの場合
100％消化でるよ。次のマンションを選ぶときには勉強しましょう。

[375: 住まいに詳しい人]

問題は当該の地主さんがどう土地利用するかとか、自分のマンションだけは例外と思いたいとかではなく、デベが契約時点で虚偽の説明をしていないかということでしょう。近い将来建物が建つ計画があるとでも話していれば何も問題ありませんが、建たないですよとか、知ってるにもかかわらず知らないとか、そういう説明しかしていないのなら、問題になる可能性はあります。購入者の方は、その辺をよく思い出してデベに対して話をするのが良いのではないでしょうか。
近所に住んでいますのであの土地のことは知っていますが、千川通りに面してるので容積は１００パーセント消化できるでしょう。でも、１１階建てるには狭すぎるのではないかというのが感想です。本当にそうだとしたら頂点の高い三角形かペンシルしか出来ないのでは、と思うのですが。何か秘策があるのでしょうか‥

[376: マンコミュファンさん]

参考になるかわかりませんが、東急不動産が不利益事実不告知で敗訴したという裁判がありました。
デベとはこんなもんだ、ということももわかります。
のぞいてみてください。

http://www.＊＊＊＊uls.htm

[377: マンコミュファンさん]

あ、すいません
リンクできないんですね。前はできたのに‥

東急ドエルアルス　不利益事実不告知　とかで検索するとでてきます

[378: 匿名さん]

すぐ側に、眺望を遮るような14階建てのこのマンションがあるんですから
あちらが11階建てたいと思うのは人情でしょう。
賃貸にせよ、分譲にせよ少しでも階数が高い方が高付加価値です。

冷静に考えて自分の土地にマンション計画を考えていても、近隣に発表するのは
計画が出来上がって建物の設計が終了し最後の最後、建設の許可が下りてからするのが
普通でしょう。
小石川アインスの計画発表だって、同じ様なタイミングだった。
だから、青田売りのこのマンションの販売期間中にデベが知っていたかどうか疑問でしょう。
普通は建設計画のお知らせが出来てから、近隣説明会を開催するもの、但しそれも日影など
影響しないところには無関係、眺望を遮るなんて全く無関係、あくまでも日陰だけです。

外部から見ると、14階建てのマンションの契約者には11階建ての計画について
何も言う権利はないと思えますよ(笑）

[380: 匿名さん]

ともあれ内覧会には行かないと・・・。
建築士の内覧会同行サービスというのがあるそうですが、利用したほうがいいのでしょうか？

[381: 契約済みさん]

>380さん
私も迷ってます。
価格も中身も派手さのない・・そんなところが気に入ってたのに
にわかに騒がしくなってきているので、
内覧会は無事に終わってほしいと思っています。

[382: 契約済みさん]

アインスの計画発表のタイミングを知っている方が投稿されていますが、どうしてそんなことまで知っているのですか？
一般の客は、普通はそこまで知るはずありませんが‥

この物件の関係者の方でしょうか？
良いことばっかり言って売っておきながら、裏でそんなことをこそこそ考えているのなら、相当不愉快です。

[383: 匿名さん]

どこのマンションでも、用地取得から竣工まで1〜2年、計画発表もその間
業者じゃなくても誰でもわかります。
法務局に行けば誰でも閲覧できるし、区役所に問い合わせれば建設計画の
申請時期もわかります。
ネットの時代なんですから不動産の勉強と、手間を惜しんでは何も始まらない。
容積率や高さの規制だって、全部オープンになっています。
建築計画のお知らせ看板は、法令で義務化されていますからごまかしようがない。
不動産関係者、建設関係者に友達がいれば誰でも教えてくれるでしょう。
文京区は特に反対運動が多い土地柄ですから、デベだって慎重になるし
後からばれるような虚偽は言わないと思いますけど。これはあくまでも推測ですけど。

掲示板で、自分の不勉強を自慢しちゃいけないな。

[384: 匿名さん]

このマンションは三菱地所・藤和が売主ですね。駅から遠いのであまり関心なかったけれど、本郷ＰＨは大丈夫なんでしょうか？同じ三菱・藤和ですよね。南側だって何時何が建つか解らない！デベは本当の事は言わないし。

[385: 契約済みさん]

仮に370さんや378さんがデベであったとしても、正当な意見だと思います。
冷静になりませんか？
東側がマンションに建て変わらないと思って購入されたのですか？
知ってたんだろうな、という人は調べてみたらいいじゃないですか。
知らなかったらどうするんですか。
部外者に、面白くなってきたなんて書きこまれることが非常に不愉快です。

話を変えて、、、、
週末にまた書類が届きました。
初年度の管理組合役員のみなさん、よろしくお願いします。
内覧会も近づいてきましたね。
うちは内覧業者に同行をお願いします。
子供がいるので夫婦２人でしっかりチェックできるか保障がないもので。
風邪ひかれたら自宅で療養待機、パパ１人で頑張って〜なんてことになるかもしれませんからね。

[386: 匿名さん]

都心のマンションの高層階は郊外より高値で分譲される傾向があります
眺望や日当たりなんて、いつどうなるかわからないのでリスク回避したい人は
少しでも高層階や角住戸を希望するのが普通だから、値付けもそうなるのでしょう。
周辺の売り出し物件で同じ間取り同仕様のフロアー違いの最上階が4000万円弱
価格差があるＭＳには驚いた。やはり高層階人気があるからでしょうか。

[387: 匿名さん]

まあまあ、そろそろ桜の時期です。
播磨坂もきれいだし、あそこらへんが近いことを幸せに思いますよ。
タンタローバは予約で埋まっちゃいますから、ペッシェかラ・カンパーニャがオススメです。

[388: 契約済みさん]

私は植物園が好きです。講演会（3万円）に入れば永年会員になれます。
駅からは確かに遠いけどね。

[389: ご近所さん]

ここらへんにマンションを建設する時には、旧住民の得になるようなことを何かしなくてはいけないようですね。
特に町並みの圧迫感を解消することは強いられている気がします。
アインスの場合は、建物全体をセットバックして、そして駐車場を屋外に作っていますよね。
おかげでずいぶんとアインスの区画がスッキリした印象です。
そういったルールがあるようなので、アインスのお隣に出来るというマンションも
そんなに悪いようにはならないと思いますよ。

アインスって内覧会まだだったのですね。
外壁が見え出したのが11月末だったので、内装工事の日程にも余裕があったのではないでしょうか。
丁寧に仕上がっていそうですね。

[390: 物件比較中さん]

こちらも本郷ＰＨもＭＲにいっていろいろ説明を聞きました
本郷ＰＨの方がすっきりした感じでしたね
商業だったか近隣商業だったか忘れましたが、周りがどうなるかわからないとはっきり言われました
アインスの方はなんかぼやかしてた感じでしたね
どっちにしても困るんで、私はともに撤退しましたげどね

[391: 住まいに詳しい人]

やたらマンションに詳しい方がいらっしゃるようですが、日本の法律の基本的な考え方に対する理解が少々足りないようです
少なくとも、例えばこうした問題が法廷の場に持ち込まれたとき、消費者の方が契約や引渡しの前に法務局で調べるのが一般的だなんて、裁判官はぜったいにいわないですよ
デベ関係者なら、その程度のことはちゃんと教えられていると思います

そんなことにいちいち目くじらを立てるより、早めに情報収集されてどんな計画なのか調べるのが得策です
今日改めて通りすがりに見ましたが、あの土地に１１階建てなら、近隣への配慮と容積を１００パーセント使いきることを両立させた結果そうなったのかもしれません
その辺がわかるまでは、何とも言えないのでは‥

いずれにしても、あまり熱くならずに冷静に考えられるのが宜しいかと思います

[392: 契約済みさん]

>391さん
もう冷静になってます

[393: 匿名さん]

＞391さん
デベ関係者でも何でもありません、物件比較中、複数のマンション購入経験者というだけです。
法曹関係ではありませんが、大学で法律を学んだので普通の人よりは詳しいと思います。

色々と机上の空論を書かれておりますが、争点が明らかでないので裁判は不可能だと思います、
弁護士も「裁判にならないし、もしなったとしても勝ち目はないからおやめなさい」と、
きっと言ってくれますよ(笑）
裁判でいったい何を求めるのでしょうか？損害賠償？契約解除？　不法行為？　債務不履行？
不完全履行？・・・・
いずれにせよ、このようなことは想定される辞退ですので契約に盛り込むのが普通です。

＞あの土地に１１階建てなら、近隣への配慮と容積を１００パーセント使いきることを両立させた＞結果そうなったのかもしれません

民間の分譲マンションと用地の関係をいくつか見るとわかりますが、近隣に配慮して容積率を
削るマンションなんて、大手デベも含めて検討した物件で知る限り1つもありませんよ。
売れる自信のない郊外ならいざ知らず、都心物件では多分皆無だと思います。

敷地にゆとりがあるように見える物件は最初から、容積率が低い用途地域であり
用途地域の容積率を消化できない物件は、高さ規制、日陰規制、道路幅による逓減であり
けっして、近隣への配慮ではありません。　事例があったら教えて欲しいものです？

どのマンションでもそうですが、合法的な容積率ギリギリ、小数点以下まで
有効活用するのが普通ですし設計事務所の腕の見せ所ということでしょう。
当たり前の話しですが、てマンション建設は事業です、利潤追求ですから当たり前ですよね。

ＨＮとは違って、住まいに詳しくない方なのかもしれませんね(笑）

きっとマンション購入の経験もないのでしょうが、重要事項説明で周辺の土地のことは
説明する義務がありますよ、法務局に行かなくても理解できれば・・・・。
そのうち初めてマンションを買うときにはきっと経験できますよ。

[396: 契約済みさん]

敢えて11階建てにするってことですか？
その分手前が低くなれば、確かに圧迫感はなくなるかも？？
そこまで考えてくれますかねぇ
389さんの言ってる暗黙ルールって、本当にあるんですか？
ただ、アインスの作り方は向かいのタイガーハイツ（でしたっけ？）に配慮したのかなって感じはしてましたけど…

[397: 匿名さん]

＞389さんの言ってる暗黙ルールって、本当にあるんですか？
暗黙のルールなんてあるはずがありません、「提供歩道」や「公開空地」が必要な場合は
ちゃんと決まっています。
もちろん、最大限の配慮は敷地を上手に使って販売に結びつけることです
マンションは事業ですから、何もかも販売のためにデベは苦労しているのです
極論を言えば、販売終了で一段落、引き渡すまでがデベの仕事です
あとは、保証のみしかありません。

しかし、一次取得者の方は、準備不足で憶測と想像で一喜一憂ですね。

それと、この掲示板は検討版ですからお間違えなく。

この規模の特色のないマンションの掲示板が盛り上がるというのは、珍しいこと
一部の人のトンチンカンな書き込みがあるから、目立つのかもしれません。

[398: 契約済みさん]

契約者の方達のほうが冷静ですね。
外部の方に熱くなられても困るんですが・・
内覧会も間近だし、住民板立てませんか？

[399: 匿名さん]

14階建てのマンションが周辺に配慮するって、どういうこと言ってるのか
自分の言っていることの意味がわかっているのかな？

建坪率は大丈夫なんだから、5階建て程度に抑えることを配慮というのでは、
眺望と日当たりを悪化させているのは間違いない事実です。
10階以上の高層マンションが建築されて、よそものの新住民が入ってきて
喜ぶ周辺住民なんているのでしょうか？

[400: ご近所さん]

>>396さん
>>389です。
「暗黙のルール」という言葉だと、デベ側が
自発的に近隣への気遣いを優先させているようなイメージがありますが・・・。
私が言いたかったのはそうではなくて、
「文京区で新築マンションを建設する際は、近隣に配慮するよう強いられている。」と言った方がわかりやすいでしょうか。
具体的に言うと、区から指導が入り、ある程度の条件をクリアして町会の納得も得なければ建設の許可が下りにくいようです。
都内23区でも○○区なんかは簡単に許可を出してしまうので、建設反対運動があちこちでおきていますよね。

今日、アインスのお隣に出来るというマンションの場所を改めて見てみました。
方角的に日当たりは戴して影響なさそうだし、そんなに悲観的になるほどのことでもないのでは・・・と正直思いました。
こればかりは人それぞれの考えなので、否定はしないですけどね。

[401: 住まいに詳しい人]

外部の方が契約者さんとかご近所さんの意見にケチをつけて興奮しているようです。
私もケチをつけられましたが（笑）。
中味を拝見すると同じようなことをあちこちで言ってらっしゃると容易に想像できます。

こうなってしまうと住民版立てられた方が宜しいようです。
時々のぞかせていただきます。
皆様にとって、良き住まいとなることをお祈り致します。

[402: 匿名さん]

「住まいに詳しくない素人」というだけ、未経験の人、買わない人、買えない人？

[403: 匿名さん]

まあまあ、みなさん。
前にも書きましたがそろそろ桜の季節です。
楽しんでいきましょう。
2/18から2日間書き込みがなかったのに、荒らそうとする人が一人いるだけのことです。
しかし、ユーカリハイツの人達はほっとしてましたね。
良心的なマンションですよここは。

[404: 匿名さん]

低層階が新築未入居で賃貸に出ていますね
68㎡の3LDKって70㎡未満の3LDKは珍しいけど間取りが上手。
外廊下の田の字だから出来る合理的な間取りとも言えます
それでいて、バルコニーが半面でないのは優秀です。
家賃は31万円＋管理費15000円だから、すごい、投資効率はいい。
8階の49㎡の1LDKは、195000円＋管理費0円但し定期借家契約。

[405: ご近所さん]

2月23日に撮った写真です。
職人の方が暇を持て余している感じもするくらい、余裕のある日程での仕上がりです。
あるマンションは、内装工事で夜中まで電気がついていますから。

私が通ったときは１階のロビーで職人の方が雑談（ミーティング？）していました。

[406: 契約済みさん]

ご近所さん

写真ＵＰありがとうございます！
内覧会が楽しみです。

[407: 匿名さん]

今までの普通のマンションって感じですね。
もう完売でしょうが、坪３００万位でしょうか？

[408: 物件比較中さん]

エリア性があって文京区では、外廊下のマンション方が珍しいかもしれません、
ただし、外廊下の方がコストが安くプライバシーでデメリットがありますが、
間取りのレイアウトはしやすいので窓のない部屋などが出来にくい、
風通しが良いというメリットが多いです。
高級感に欠けると言うだけで、生活するにはメリットが多いかもしれません。

[409: 匿名さん]

> 文京区では、外廊下のマンション方が珍しい

これは根拠無いですね。ここ１年ぐらいに限定すればそうかもしれないけど、内廊下って今のはやりだからね。

私は他の物件の購入者で、今はこの近くの分譲賃貸の内廊下の物件に住んでますが、一長一短だと思います。高級感を簡単に出せる、過去に物件が少ないから、内廊下に住んだ事が無い人にはとてもよく見える（短所に気づかない）、など売る方にはとても良いのです。
その一方で、408さんの御指摘の様に、間取りの制限、風通し、空調の費用、（長期経過観察の例が無く）日本の高湿度の環境に適合するか？という多くの問題点が潜んでいます。このような事を考慮しないで、モデルの見た目の印象でMSを売る様な（スミフの様な）業者にはとても良いので、一部では最近多用されてますよね。まあ、スミフの近隣の物件では窓無し部屋が多い事が問題点と指摘されてますけどね。

間違いなく利点なのは、内廊下の物件に住んだ事が無い友人とかが来ると羨ましがられるということぐらいでしょう。

[410: 契約済みさん]

内廊下マンションの住民版では、タバコのにおいや扉をすこし開けている部屋からのにおい等の店が指摘されていました。自分は火災が起こったときの事を考えると内廊下はなし、です。

[411: 匿名さん]

よほど換気の悪い部屋に住んでいるのでしょうね。２４時間換気をしていれば、ドアを開けなくてもね。最悪レンジフードの換気をつければなんとかなるのに。ヘビースモーカーの家族か協調性のない人が住んでいるマンションですね。