三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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[933: 元ご近所さん]

蕎麦屋のやぶ浅のおやじは元気かな？

[936: 匿名さん]

変なのはほっときましょう。

ところで某ゼネさん、現段階でのＡＢＣ棟の計画はどうなっていますか？
これまでの話と変わったところはあるのでしょうか。
特に、セキュリティラインの件が気になっております。公開空地が増える
ならば当然より厳しくしていただきたいものですが。
「ピクチャレスク」３号では、Ａ棟周辺には鉄柵がなく、歩道、植栽を経
れば、すぐにガラス窓がある壁面にたどり着くようにも見えました。
いかがでしょうか？

[941: 某ゼネコン関係者]

936さんこんにちは。
お答えします。
ABC棟の計画については既に都の確認申請建築許可が下りていますので、問題なく工事は進行中です。ですので建築物に対する大きな変更事項は特にありませんが、総戸数が267戸から266戸に戻されました。B棟計画が78戸から77戸に戻ったためですが、特に大きな影響は無いものと思います。（他社のサイトの物件販売情報では未だに総戸数は267戸になっていますが、266戸が正解です）強いて他に変更事項をあげるとすれば、C棟の中庭の池が中止になりそうです。夏場の蚊などの害虫の発生を危惧する声が上がり、結局簡易な噴水場程度に落ち着きそうです。子供の安全面を考慮すると池は非常に危険です。衛生的にも良くありませんし、何と言っても池は維持管理すること自体が非常に厄介ですので、中止になったのは正しい判断だと思います。
しかし、ご質問のセキュリティの柵に関してはまだ何も決まっておりません。フェンスの高さや、デザインさえ未決定の状態です。今はDE棟の建設さえ抹消されるか否かの瀬戸際の切迫した状況ですので、正直、そこまで目が届かないといったところでしょうか。対する人的セキュリティですが、現在警備会社4社によるの防犯対策提案コンペの真っ最中ですのでしばらくお待ちください。私の知る限りでは某Ｓ社提案の、高感度レンズ付イメージセンサー連動式の24時間安全装置付夜間赤外線監理システムが最有力ですが、イニシャルコストが非常にかかるため上層部が難色を示しています。地下駐車場へのスロープと歩道との接点をどう処理するかも含め、現在まさに検討中です。他に質問はございませんか？


はどうなっていますか？
これまでの話と変わったところはあるのでしょうか。
特に、セキュリティラインの件が気になっております。公開空地が増える
ならば当然より厳しくしていただきたいものですが。
「ピクチャレスク」３号では、Ａ棟周辺には鉄柵がなく、歩道、植栽を経
れば、すぐにガラス窓がある壁面にたどり着くようにも見えました。
いかがでしょうか？

[942: 購入検討中さん]

＞926某ゼネコン関係者さま。
いつも最新情報ありがとうございます。
いつもながら感謝いたします。

Ｈ棟とＩ棟って建築の計画自体が無くなっちゃったってことですか？
非常に残念です。
あのエリアは駅から最も遠いし、価格も安そうだったから期待してました・・・。

[943: 匿名さん]

>>927
確かに、これほど有益で内容の濃い文章を記載していただけるスレは他に類を見ないですよね。
私もそう思います。驚きと同時に、本当に教えていただいていいのかしら？という疑問もあります。
しかし、某ゼネコン関係者さんの毎回の書き込みに共通して言える事は、自分の意見は一切述べず、淡々と、粛々と現状を報告されていますね。これって結構好きですね。特にハード面の情報には非常に好感が持てます。頼りにしています。これからも是非よろしくお願いします。

[944: 購入検討中さん]

某ゼネコン関係者さま、質問です。
F棟、G棟はどのような位置づけなのでしょうか？戸建てエリアに隣接しているので、ハイグレードになるとか・・・？こちらのほうの計画の進展はどうですか？

[945: 某ゼネコン関係者]

944さんこんばんは。
お答えします。
申請済みの計画においては南側計画地区のマンションは全て地上3階地下1階建てです。つまり、予定ではF棟、G1棟、G2棟は3階建ての低層共同住宅となりますが、北地区がご存知のような現況ですので、南地区に至ってはグレード設定以前に、計画自体が全くの白紙と考えてください。
944さん、情報が薄くてすみません。

[946: 購入検討中さん]

944です。
某ゼネコン関係者様、ご回答ありがとうございます。
今後ともよろしくお願いします。

[948: 匿名さん]

９３６です。

某ゼネさん、ありがとうございます。
今後ともよろしくお願いします。

[949: 不動産購入勉強中さん]

何某ゼネコンさん、情報有難うございます！
真面目に検討している者にとっては、本当に感謝感謝です。
それにしても、戸建が50坪以上とは、つらいですー。
トータルで1.5億以上でしょうか.....
今後、D,E,F,Gなどの敷地も戸建に転換する可能性はあるのでしょか？
それとも、ABC以外は低層マンション、戸建は４０戸のみという可能性が大なのでしょうか？

[950: 匿名さん]

>>941　某ゼネコンさん

回答と同じスレの中に事前準備の質問をコピーしちゃいましたね。

[951: 匿名さん]

950どうでもいい事突っ込むなよ。
せっかく貴重な情報提供してくれてるんだから。
それとも情報提供して欲しくない関係者かなにか？

[952: 匿名さん]

＞９５０さん

９３６です。
「事前準備」というのは、某ゼネさんが想定問答集を作っていて、
その質問部を誤って記載した、という意味でしょうか？
だったら勘違いですよ。あの後段部分は私が「９３６」で質問した
ものです。コピペでもして、見ながら回答を書いてくれていたんじゃ
ないでしょうか。単なる消し忘れでしょう。
ちょっとマジレスしてみました。変な誤解があって、某ゼネさんが
誤解されるのは本意ではありませんから。
では〜。

[953: 某ゼネコン関係者]

949さん、おはようございます。
お答えします。
北地区（ABCDE）の戸建てへの変更予定は用途申請上絶対にあり得ません。つまりABCDE棟は当初計画予定通り地上6階地下1階建てのマンションですが、ご存知のようにDE棟に限っては現在計画自体がストップしているというのが現況です。少なくともDE棟が戸建てになるようなことはありません。あるとすれば公園化ですが、可能性は少ないと思います。被告側が何らかの譲歩を行い、かつ和解案を飲み、最終的には公園化は行われないと私は考えています。
ABCDEが中層（6階・北地区）FGHIが低層（3階・南地区）である計画は今尚変わりありませんが、如何せん先行きは全く不透明です。言い換えれば、DEが5階建て以下になる可能性も残っているということです。しかし逆に南地区のFGHIが4階建て以上に変更されることはありません。
戸建てエリアについては、区画数・平均区画面積とも、最新情報が全てです。

[957: 物件比較中さん]

↑　だからー、「浜田山」ではなく、高井戸東1丁目です。

みなさん、「マックマンション」っていう言葉、ご存知ですか？
ご存じない方は、「マックマンション」または"McMansion"でググってね。
三井不動産がどうマーケティングしようと、プレで出ている価格では、ここはいわゆるマックマンションです。まあ、「マックマンション」買った本人はみんな満足していて、究極的にはそれでOKなんでしょうが、願わくば三井さんには、そう揶揄されることのないような質実剛健（価値と価格がバランスの取れた）な物件にして欲しいところです。

[970: 匿名さん]

ん？
何かおかしいですね。

[971: 匿名さん]

なんでこんなに削除されてるの？

[972: 匿名さん]

がさ入れか？

[973: 匿名さん]

ＭＲオープンの初日は、団塊世代と、団塊ジュニアのファミリー世代でごった返しそうだな。
金を持っている中間層は来ない。
賢者であれば都心のマンションを選ぶのではないか？
浜田山は隠居の場所。
街に活気が無い。

[974: 匿名さん]

えらく、ごっそり削除されましたね・・

浜田山は隠居の場所とは思いませんが、少なくとも華やかなイメージは
ありません。ごく普通のノンビリした街だと思います。

あの近辺の小・中学に通っていましたが、当時の学校の雰囲気は
よかったです。10年以上前ですけどね。

[975: 購入検討中さん]

マンションは売れ残りが目に見えているのだから
ＤＥ以降は、マンションにせずに、全て戸建てとして売ったほうがよろしいようですね。
そちらのほうが都合がよろしいのでは？

この物件はどう考えても割高マンション。
この価格では内容がともなっていないのは明らか。
これが結論。
どう転んでも住所は高井戸東一丁目。
なのに高すぎやしないか？
実はあなたは踊らされていないか？
坪350もするほど価値があるか？
いろいろ考えさせられる物件だ。
書き込みの内容には取り扱い注意。

[976: 匿名さん]

都心からも遠すぎ。浜田山は東京都だけど都心じゃないし。
どっちかというと雑多なイメージ。

[977: 国内総合コンサルタント会社勤務]

私は８時間程ＭＲで調査する予定にしている。
というよりも調査することが私の仕事でもある。
もちろん部下４〜５人を連れて行き、同席させる。
ＭＲの隅々まで写真を撮って、図面と照らし合わせながら全て実測する。
写真の枚数だけでも1000枚は超えるだろう。当然デジカメと、記録メディアをたっぷり準備しておく。
そして設計図書を全てコピーさせる。基本設計図から設備プロット図面までありとあらゆる図面を全てコピーさせる。
これらは、当然もらう権利があるからだ。
もらえるものは全てもらう。
そこから私の質問攻めが始まり、不明点全てを一つ一つシラミ潰しに明らかにする。
質問は事前に質疑事項としてレポートにまとめておく。
今回はおそらく500項目くらいの質問になりそうだ。
受け答えがきちんとできない野郎や、スットボウケたネェちゃんに対しては、当然怒りを爆発させる。
この時点になるとたいがい所長が登場する。
勿論、金物は全てチェックする。
ドアのチョウバン一つからメーカーや品番を全て記録していく。
水栓金物などは特に重要だ。
壁紙のメーカーや品番、照明器具のメーカーや品番、オプション項目全ての洗い出しと、メーカーと品番の抽出、
フローリングのメーカーと品番、タイルのメーカーと品番、キッチンのメーカーと品番、換気のシステム、
防音、遮音のメーカーと品番その他あらゆる項目を全て聞き抽出する。
これだけでも、いつも３〜４時間は時間を費やす。
会話は全て録音させる。
議事録を全て取るためだ。
そう考えると８時間でも足りないかもしれないな、この物件は。
もらえるものは全てもらう。
これがコンサルの私のやり方。
初心者は是非参考にするとよい。
当方34歳。
新築マンションについてのアナリストとして皆さんおなじみの某出版物に記事を載せている。
私の評価が市場を変えることもあるのである程度公正な目で評価・批評を行うつもりだ。

[978: 匿名さん]

確かに一般人はついてこれないような価格設定だな。
平均坪340万は当然一般人には高すぎる。
三井は価格を見直すべきだと。
当然、レンジ差はあるものの、高額プランだらけでは限られた人しか手をださない。
裁判のこともあるし、根本的に価格を仕切りなおすべき。
マイナス要素が噴出してきた今となっては、現在の価格帯では高すぎて売れ残りが続出のが
目に見えている。
三井レジさん、頑張って研究してください。

[979: マンション投機経験者]

先日、品川の港南の某マンションを売りに出しましたが、1週間で契約成立しました。
2年半前に6850万で買ったマンションが事実9400万で売れました。
こんな時代だからこそ浜田山当該マンションを投機目的で購入する予定です。

[980: 競合物件企業さん]

>>826
２階・・・Ｃ棟　86.8㎡プラン（３ＬＤＫ）1620ユニット
２階・・・Ｂ棟　105.0㎡プラン（４ＬＤＫ）1620ユニット
３階・・・Ａ棟　122.5㎡プラン（３ＬＤＫ）1822特注サイズハーフユニット
つまり、85class、105class、120classの３つのclassとなります。

→事実でした。（三井関係者に聞きました）

しかし、なぜ4月の下旬の時期に、まだ施工すら始まっていないモデルルームのプランを知っていたのか・・・。
かなりの内通者としか言いようがない。。。
恐るべし、某ゼネさん。
いったい彼はなにもの？
そして目的は？

[981: 匿名さん]

>980

穿った見方をすれば、戦略的な情報公開かもね。
ディープな情報の割には三井側からのクレームもないとなると、ある
意図が働いているともとれるかな。

裁判で徹底的にやられているため、計画変更の恐れは大、というか
確実の情勢。
当然、企業として公式な情報は出せない。リスクが大きすぎるから。
しかし一向に情報が出せないままでは、検討者の熱が冷めてしまう。
となれば、どうするか？

ただし、これからのコスト増に対するリスクヘッジとして、販売価格
は決して明かさない。一方、事前に大幅な計画変更を示唆することで、
販売開始後の「話が違う！」という客の不満をガス抜きできるなどの
メリットも付加される。

一応、情報産業で生きてますが、この程度の操作はよくあること。
ま、あくまで空想ですよ。個人的には某ゼネさんの情報は楽しいしね、
期待もしてる。これからも新情報お待ちしてますよ！

[982: 競合物件企業さん]

980です。
過去に三井社員向け販売の情報が漏れたことがありましたよね？
あの価格情報も、やはり本当らしいです。
今となっては管理人によって削除されてしまいましたが、どなたか保存されている方はいらっしゃいませんか？
価格と平米数の事実関係の確認がしたいのです。