三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[798: 匿名はん]

120平米の億ション買うのに、家賃収入から資産価値を考えるなどまったくナンセンス。
そんなに広いマンションはそもそも需要自体が少ない。そんなのを浜田山で借りる人なんていないのはわかりきってる。数字を持ち出すまでもない。
ただし、売却からみた資産価値となれば、話は別でケースバイケースになる。
すぐそばの東急の物件は100平米前後でも、新築価格の2割り増しで売りに出て、出ればだいたいすぐはける。資産価値を維持してる（少なくとも今のところは）のは間違いない。発売された時期も今から考えればよかった。モノはいい（外装タイルはすべて手焼きのレンガ）し、値段も今から考えれば安買った(当時は高すぎるといわれて、完成しても数ヶ月はかなり売れ残っていたが）。ただし、植栽が多いから、管理費は高い（東急の高級物件は管理費の高さがネック）。
バブル期マンション、キムタクが住んでたことでも有名な「インペリアル」は、当然ながら、新築分譲価格より常に相当安く売りに出され、しかも、維持費の高さ（居室数が少ないため）からなかなか買い手もつかない。資産価値が維持できなかった例だといえる。
ライブタウンなどは、あの場所と管理のよさがプレミアムになって、出れば売れる。分譲は大昔だから、モトが取れたかどうかいえば微妙だが、少なくとも、あの当時4000万以下だったものが6500万で売れてる。資産価値は維持できてる、といっていいのではないか。
このように資産価値は、その後の管理状態や経済状況によってかなり影響を受ける。駅近で大規模なら資産価値は下がりにくい、というのは定石だが、それもインペリアルのような小規模物件と比べたらというだけ。

[799: 匿名さん]

仮にここと同じクラスのプロジェクトがでてきたとして、価格を予想するに、コストサイドからみると土地の仕入れ価格５割アップ、建設コスト１割アップ、消費税６割アップをベースといったとこ。価格サイドから見た場合、都心部の２年遅れの価格上昇の波が訪れていると考えると、やはり２年前と比べると５割以上のアップ。それに加え、デベは高値圏で推移する市場に対し、慎重になるでしょうから供給量が激減して、希少性はさらにアップ。こうした背景を考えると、世界的な市場混乱や日本の金融当局による住宅関連融資の総量規制等、劇的な市場冷却要因がでてこなければ、今の若干高い価格設定を「あんときゃ安かったんだなあ」と心からため息まじりに思う瞬間が訪れるような気がする。

[800: 匿名さん]

教えてください。

パークシティー
パークホームズ
パークコート

色々ありますが、グレードの違いなんでしょうか？
その場合パークシティーの位置づけは？

[801: ７５０の匿名はん]

まだやってるの？れくさすがどうとか笑うよ。

同じ三井でもマンション名も決まってなくてグレードもわからず、
販売も始まってなく、欲しい人だって抽選で当たるかもわからず
どれだけ引き合い的に盛り上がるかも蓋を開けないとわからない。

で、繰り返しだけど、エンドユーザー向けの掲示板で、まだ買ってもない人が
資産価値が下がって欲しくないとか、価格は妥当だとか、浜田山は最高！とか
（好みそのものは否定せんが、個人的には若干若年層には隠居に近い印象）
やっぱおかしくね？そりゃあデベ、販売関係者だと疑われてもしょうがないだろ。

だいたい何を必死でやりあってるんだか、、、

[802: ７５０の匿名はん]

パークシティに決まったの？

[803: 匿名さん]

マンション名は「パークシティ浜田山」ですよ。
パークシティの位置づけが知りたいです。

[804: ７５０の匿名はん]

パークホームズ・・・ベーシックなやつ
パークシティ・・・そのおっきいの
パークタワー・・・たわー
パークマンション・・・三井でいいやつ
パークコート・・・まあまあ

[805: 匿名さん]

＞８０４さん

なるほど、ありがとうございます。
パークホームズと同レベルって事ですね。

[806: 匿名さん]

＞同じ三井でもマンション名も決まってなくてグレードもわからず、
販売も始まってなく、欲しい人だって抽選で当たるかもわからず
どれだけ引き合い的に盛り上がるかも蓋を開けないとわからない。

マンション名が決まっている事を知らないあなたは資料請求してないんですよね？
なのに人の批判ばかりしてあなたこそ笑える！
暇人？

[807: ７５０]

そう言い切ると語弊はあるかもしれないけど、パークホームズの中のましなやつって感じです。
パークホームズ≦パークシティ≦パークコート＜＜パークマンションのイメージ。
下の上か、中の下から中あたり、中の上はややしんどいレベルかと。勿論物件にもよるけど。
でも一応鹿島でしょ。躯体スペックは知らんけど。

[808: ７５０]

東京板でたまたまのぞいたら必死なやつがいて笑っただけだよ。

806、あんたこそ何の目的で投稿してんだい？笑

[809: 匿名さん]

このマンションに興味を持っている方とお話したいですね。
８０８さんのような中傷目的の方には来て欲しくないです。

[810: ７５０]

だからあんた誰だよ。笑
どこが中傷なんだか、どうでもいいけど。
んじゃ、売れたらいいね。頑張ってね。ごきげんよう。

[811: 匿名さん]

＞８０７さん

なるほど、理解できました。
パークマンションが最上級なんですね。
あんまり聞いた事ありませんが例えばどの辺に建ってますか？

[812: 匿名さん]

良かった。７５０みたいな人には住んで欲しくないですからね、決して。
東京の方じゃないんですね、きっと。

[813: 匿名はん]

渋谷区のそこそこいいとこに住んでました。ほんとうにさようなら。

[814: ごきげんよう]

ちどりがぶち、あざぶかすみちょう、ふるいのだとみたつなまち、探せばいっぱいあります。
ぐぐってみてください。関西でも芦屋、夙川、御影、篠原とか、中古含めていっぱいあります。

[815: おでかけしよっと]

住んで欲しくないって、等価交換の非分譲でもあるの？笑
近隣は反対裁判あるらしいし。笑　だめだ突っ込みどころ満載で。

こんなとこで書き込みせず販売かけなよ。三販社員さん。じゃね。

[816: 匿名さん]

パークマンションってまさに億ションばかりなんですね。
グレード高すぎっ！

[817: 某ゼネコン関係者]

一週間ほど仕事で高雄（台湾）に出張しており、昨夜東京に戻ってきました。
現地は山あいでネットの回線事情が非常に悪く、サイトを見ることができなかったのですが、
明日以降おそらく何らかの最新情報を発表することができると思います。

[818: 匿名はん]

この板は、自称何とかがいっぱい出てくるね。ジサクジエンもほどほどに。

ってかほんとに関係者だったらクビ飛ぶよ。秘密保持とか普通あるだろ。

と、マジレスしてみてもしょうがないか。三井のエライさんにチクっとこ。

[819: 匿名さん]

1人で騒いでる人がいて風紀乱れてますねぇ。
もっとユースフルなインフォや意見交換の場にして頂きたいものです。
中傷ばかりしてないで働きなされ〜
８１８、８１５、８１４、８１５さん
って皆同じ人か。

[820: 匿名さん]

>817
おかえりなさい！
やっとまともな会話ができそうです。

裁判関連の進捗も含めて期待しております。
よろしくお願いします。

[821: 匿名さん]

某ゼネ関係者さん、台湾いいですよね。私も昨年末は台湾出張に行ってました。台北ですが。
しかし、出張の時期や行き先を明記するのは気をつけて下さいね。工事情報への精通具合と
相まって、三井側に身元が判明しないとも限りません。
それぐらいは含んだ上での書き込みとは思いますが、すでに御身は御身のものだけにあらず。
くれぐれもお気をつけ下さい。フェイクだったらいいんですが (^-^)

[822: 購入検討中さん]

某ゼネコン関係者様
ご出張お疲れ様です(^0^)/
いやー心配しておりました。お元気だったのですね。
再び登場ってことですね。ありがとうございます。
今後とも期待をしておりますのでよろしくお願い致します。

[823: 匿名さん]

出張おかえりなさい。
また現実的な楽しい話が聞けると思うと嬉しい限りです。
頑張ってください。
私はモデルルーム情報なんか個人的に興味深々なのですが・・・。
知っていることがあったら言える範囲で結構ですので教えていただければ幸いです。
期待しております。よろしくお願いします。

[824: 匿名さん]

＞817さん
あなたの登場を待ちわびていましたよ。
お出かけだったんですね。
いつもご丁寧な回答、ありがとうございます。

さて、戻られて早々で申し訳ないのですが、いま作っているモデルルームってどのルームタイプなのでしょうか？
大きいルームプランだと、私なんか現実味が無いので、現実味のある小さいタイプのプランだといいなぁなんて思っているのですが・・・。
（あっ、大きいタイプ希望の方、すみません。あくまでも私の希望ですのでご勘弁を）
さすがにこれは企業秘密でしょうけど、可能であれば、出来れば教えていただけたらありがたいです。
無理なら結構です。

[825: ご近所さん]

>817某ゼネコン関係者さま

出張お疲れさまでした。

お久しぶりです。

お仕事だとすると、工事関係でということでしょうか。

無事のご生還おめでとうございます。

ここでまた最新情報を切望します。

よろしくお願いします。

[826: 某ゼネコン関係者]

皆様、ご心配ありがとうございます。
しかしご心配には及びません。
私も、ただただ愚直なだけの人間ではありませんので自身の保身は当然慎重に熟考しております。
そのへんのリスクは万全の体制で完璧にヘッジしておりますのでご安心を。
まったく問題ありません。

さて質問にお答えします。
まずモデルルームは３階建てです。その構成ですが、１階がシアタールーム、２階、３階がモデルルームになっています。
２階に２プラン、３階に１プランの計３つのモデルルームを施工中です。
しかしここにきて三井の役員がモデルルームを見て、とうとうデザインについて口を出してきました。
是正すべきとの正式コメントが三井からKAJIMA DESIGN及び、ＰＡの株式会社イリアへ急遽入り、大規模な是正を求められました。
この要求に対し元請けの鹿島建設では現在急ピッチでデザイン変更、修正工事を行っております。
現状の施工ペースでいくと、私の経験値と直感から判断するとモデルルームのオープンは確実に延期されると思います。
このままのんびりとしたペースで施工が続くようであれば７月に入るかもしれません。
（毎日24時間工事対応で進めると話は別ですが・・・。それなら何とか6月初旬に間に合うかもしれないが）

改めて言うまでもありませんが、私の情報はこの掲示板でしか知りえない情報ですので、決して口外は一切しないという条件でお知らせします。
さて、前置きはこのくらいにして、いよいよ皆さんお待ちかね、プランを発表します。

２階・・・Ｃ棟　86.8㎡プラン（３ＬＤＫ）1620ユニット
２階・・・Ｂ棟　105.0㎡プラン（４ＬＤＫ）1620ユニット
３階・・・Ａ棟　122.5㎡プラン（３ＬＤＫ）1822特注サイズハーフユニット

つまり、85class、105class、120classの３つのclassとなります。

これは、販売側にとってはもっともバランスがよく、全てを語ることができる代表格とも言えるこの３プランが選ばれたということになります。

デザインについてはしばらく様子を見てからお知らせします。
他に質問はございませんか？

[827: 匿名さん]

待ちわびていました！
決して口外はしませんよ。約束します。
なるほど。３つもモデルルームがあるわけですね。いいですね。
いま図面を見ながら確認中です。
質問１．早くデザインについて知りたい！ってのが率直な感想なのですがすぐには難しいでしょうか？
質問２．イリアという会社の立場は何なのですか。ＰＡって何なのですか？また、KAJIMADESIGNというのは組織のことですか？

しかし、この掲示板にくると、正式HPでは決して知り得ない情報が先行して知ることができるのでわれわれは楽しいのです。ファーストクラスの席に座った気分です。
これからもよろしくお願いします(^0^)/

[828: 某ゼネコン関係者]

質問にお答えします。
1.今はちょっと諸事情があり各論は危険なので時間をあけます。申し訳ございません。
2.イリアは鹿島建設の100％出資子会社です。ＰＡはプロキュアメントエージャント、つまり、家具等の調達、コンストラクションマネジメントなどを行います。インテリアデザインも手がけている独立採算の会社です。要は鹿島建設の実質のインテリア部門ということになります。KAJIMA DESIGNは鹿島建設の建築設計におけるいわばブランド名のようなもので、建築設計特化部門ということになります。したがって独立した会社組織というわけではありません。KAJIMA DESIGNもイリアも、日本が世界に誇れるの超優秀なデザイナー集団です。

[829: 購入検討中さん]

某ゼネコン関係者さん、お待ちしておりました。
質問はDE棟の事です。もう、3階建てか6階建てかは決まったのでしょうか？

[830: 匿名さん]

なにをのんびりとモデルルームの手直しをやっているのでしょうか！
徹夜でも何でもいいので、予定通りモデルルームを完成させ、販売開始に結び付けるべきですよね？
三井の工程監理のマネージメント不足、もっと言えば怠慢ではないでしょうか。

それはともかく、ご回答ありがとうございます！

シアタールームは期待できそうですね。
そのほかに何か変わった施設などあるのですか？

[831: 某ゼネコン関係者]

お答えします。
ご存知のように裁判が紛糾しており、ＤＥの進捗は計画段階で足踏み状態です。結論から言うとまだ決まっておりません。したがって販売戸数も決まっておりません。白紙に戻ったままです。

[832: 某ゼネコン関係者]

お答えします。
１階にはシアタールームと、三井の販売員の事務所スペース（約80㎡）トイレ、休憩スペース、などがあり、シアタールームのほかには、エントランスロビー付近にジオラマスペースがあります。
簡単にいうと模型ゾーンです。
模型は２種類設置されます。
１つは、浜田山駅を含んだ浜田山〜高井戸東地域全体の模型です。
もうひとつは当プロジェクト敷地全体の模型でかなり細部にまで忠実に作られています。
ピクチャレスク３号でも写真で掲載されていましたが、樹木や桜並木も再現しているすばらしい模型です。この模型だけで約400万円ほどかかっています。何度も作り直しをして徐々にブラッシュアップされています。お楽しみに。

[833: 購入検討中さん]

４００万もするの？模型って！
すごいですね！高！
車が買えるじゃん。
その模型代とかってのも当然われわれの販売価格にのっかってくるんでしょ？
なんかそれってつらいなぁ・・・。
モデルルームが高級であればあるほど。。。複雑だなぁ。

[834: 匿名さん]

>その模型代とかってのも当然われわれの販売価格にのっかってくるんでしょ？

そんなもんですよ。
その他にも、販促の広告費やモデルルームそのものや、ピクチャレスクの出版費などもそうですよ。
例の”しおり”もね。
もうもらいましたか？”しおり”

105classのモデルルームのデザインはどんな感じですか？
危険とおっしゃっていましたが、ちらっとだけでいいので、差し支えない範囲で今日教えてもらえませんか？

[835: 某ゼネコン関係者]

それでは期待に応えて少しだけ。

105classに限らず、デザインはまさにマーベラス！としか言いようのない仕上がりです。近年は、何かと”モダンデザイン”先行があたりまえのようにデザインの潮流のような傾向にある中、当プロジェクトはそれとは一線を画した、ある種、対峙するような新機軸をモデルルーム・インテリアデザインに打ち出してきています。
アクセントで木目を強調するようなカラースキームが随所に見られます。
まさに浜田山に相応しい、レトロとモダンが絶妙にシンクロしたような意匠となっております。

[836: 匿名さん]

何でモデルルームでわくわく盛り上がれるんだ？

[837: ご近所さん]

＞835
登場しましたね、某ゼネさん。こんばんは。

久しぶりに掲示板をのぞいて見ました。
いつもながら、みなさんの質疑に対する的確なご回答、そして新情報、感謝いたします！

しかし、あなたは一体、なにものなんですか？
男性ですか？女性ですか？
年齢はいくつくらいの方ですか？

素朴な疑問です。

[838: 匿名さん]

>>834
ココで宣伝してる社員の給料も原価に組み込まれるんだろうね（笑

[839: 匿名さん]

>何でモデルルームでわくわく盛り上がれるんだ？

わくわくするのは当然ですよ。
真剣に購入を考えているからですよ。
一生の買い物ですから。
特にインテリアはもっとも重要ですもの。
かなりのウェイトを占めていると思いますよ。人によって度合いは違いますけれども。
あなただって、例えばですけど、あなたが大のクルママニアだったとしましょう。
真剣に購入を考えているときには、クルマのショールームに何度も足を運んで、そしてカタログを何度も読み返し、ご自身が運転しているシーンなんかを想像しますよね？あたりまえの心理としてワクワクしませんか？
わくわくしないというのは、あなたがインテリアに興味が無いからですね。

[840: 匿名さん]

でもネットの未確認情報で一喜一憂するのも森を見ずってことにならない？
一生の買い物だからこそどーんと構えなきゃ。

[841: 匿名さん]

ずっと以前から購入希望でした。もう少し価格が低いとローン審査が通りそうなのですが・・・。
やっぱり、よいものは高いですね。納得です。
でも素晴らしい物件なので何としても手に入れたいので、あきらめ切れません・・・。

[842: 匿名はん]

このプロジェクトは何年も続くのだから、もしかしたら「もう少し価格が安い」ものも出てくるかもしれませんよ。もう少し、ってのが具体的にいくらなのか知りませんけど・・・
よいものは高い、そのとおり。みなが注目する物件はやはり高い。
手に入れたいけど、ローンがとおらない。まあ、それもよくあることです。
だからといって、ここで悪態ついてる人たちみたいにはならないでくださいねｗｗｗ。

[843: 匿名さん]

予算が少ない人は
Ｄ棟が予定通り６階になるなら、Ｄ棟はかなり安い。
ついでＣ棟が安いので狙い目。

[844: 購入検討中さん]

Ｃだと、63.69平米で5200万〜5400万くらいだと思うよ。
上流のサラリーマン家庭でもギリギリくらいですね。

[845: 匿名さん]

＞63.69平米で5200万〜5400万くらいだと
中流サラリーマンでギリギリですね。
上流サラリーマンなら7000〜8000万くらいまで
いけるよ。

[846: ご近所さん]

＞758　　年収1500万ぐらいで、ここではやっと中程度の部屋が買えるということ。それが現実です。

ちなみに年収1500万以上の高額所得者が全国の有所得者に占める割合・・・4.38％（統計白書2006内閣府）
1200万以上になるとそれでも8.08％。

たった4％そこそこの人間を対象としているのか？このマンションは。

私のような4％そこそこの高額所得者が、果たしてどのくらいの人数このマンションを希望するのでしょうか？
普通で考えれば浜田山は視野に入れず、都心の資産価値が高いマンションを希望するはず。
（私の場合は、私の実家が浜田山3丁目なものでして・・・どうしてもこの地でないといけない理由があるものでして・・・）
そう考えれば、たしかにレンジを広げた方がデベにとっては安全。。というのも一つの手法です。

[847: 匿名さん]

4％そこそこ（笑
ですが、ここは高すぎて買えませんよ。5000万くらいが限度です。