三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[778: 大手企業サラリーマンさん]

実は外資系ソフトウエアベンダーで、アナリスト＆コンサルタントを担当しております。
主に、BPR、業務分析、要件定義分析を得意分野としております。
ですので自分自身理解力には長けていると思っていたのですが、そもそものＭＲが何を指すか知りたいです。

[779: 769]

>775ＭＲでお風呂とはどういうことを指すのですか？
云・・・と思いましたが、解きほぐして記載しておきます(笑)・・・

"1620"とは、バスルームの縦横のサイズです。1620㍉×2000㍉。
①バスタブ(湯船)のサイズ(外）は長さ1600㍉×幅800㍉。
②洗い場の広さは逆算で出ますが、長さ1600㍉×幅1200㍉。

[780: ご近所さん]

MRとはモデルルームの略ですよ。
分かりにくいですよね〜

[781: 大手企業サラリーマンさん]

あ、そっか、ＭＲはモデルルームのことですか。納得です。
販売の何か専属の営業マンのことをそう呼ぶのかな？とかいろいろと考えていました。
なるほど、そういわれてみればそうでした・・・。
そしてモデルルームに希望の図面をもらいに行くのですね？
さっそく図面をもらいに行きたいのですがどこにもらいに行けばよいのですか。

今日はいろいろと勉強になる日だ。

771さん、同業者でしたか。経営系ですか？企画系ですか？ＭＢＡフルダでしょうか？

[782: 大手企業サラリーマンさん]

779さん、
細部にまでわたる解説、感謝です。おかげさまで大分理解できてきました！
しかし詳しいですね。
びっくりしています。
この掲示板の方はみなさん、そんなに詳しい方ばかりなのですか？
凄いですね。

[783: ご近所さん]

781さん、
　私も全くの素人なので、この掲示板を読んで色々と勉強してます。
　中には中傷的な物もありますが、オフィシャルHPだけでは決して知り得ない貴重な情報も沢山ありますよ。
　一生に一度であろう買物です。お互い素敵なお部屋と巡りあえるといいですね！
　ちなみに私はMBAホルダーです。

[784: 匿名さん]

別に買えるけど高いから安くしてという人も沢山いると思いますが・・・。
安いほうが余裕ができるから。
ベンツと比較している人がいるけど、ベンツではなく、状況からするとカローラなのになんでこんな高いの？って反応だと思うんですが・・・。

[785: 大手企業サラリーマンさん]

そうですか、これまた同じくですね。
お互い目標に向かって頑張りましょう。
今後ともよろしくお願いします。

[786: 匿名さん]

カローラと思う方はこの物件に価値を見出せないと言う事ですよね、買わなきゃいいんですよ。

[787: 匿名さん]

価値を見出せないとかではなく、地元だから欲しいという人も沢山いるのではないでしょうか？
もともと浜田山っていうニッチな地域なんですし・・・。
浜田山のなかでもさほど良質の場所でない住所。
カローラはまあ例だったのですが、嫌そうなので、レクサスクラスの値段だと思ったらおいおいベンツのＣＬだよ。
そんな感じだと思います。しかも裁判とかで色々あるし・・・。
でも反応が多いのは浜田山に愛着があるからでしょうね。

[788: 匿名さん]

＞浜田山のなかでもさほど良質の場所でない住所。

　高井戸東だからですか？
　どこがカローラクラスなんですか？

[789: 匿名さん]

レクサスクラスの値段、なんて書いてること自体モノを知らないですよね。
レクサスは今や旧セルシオだけじゃない、旧アリストだってレクサスになってることすら知らないんですから。

>別に買えるけど高いから安くしてという人も沢山いると思いますが・・・。

＊＊＊の遠吠えにしか聞えませんがｗｗｗ？

>ベンツと比較している人がいるけど、ベンツではなく、
>状況からするとカローラなのになんでこんな高いの？
>って反応だと思うんですが・・・。

ベンツ見て、「これってカローラと同じでしょ？　どうしてこんなに高いの？」という反応をしてる人ってことです。
実際いますからね、この手のトンデモな客。MRルーム開いたら、この手のが押しかけるのでしょうか。三井の営業マンに今から同情します。

[790: 匿名さん]

＞そしてモデルルームに希望の図面をもらいに行くのですね？
＞さっそく図面をもらいに行きたいのですがどこにもらいに行けばよいのですか。

まだモデルルームは開いていません。図面もできてません。

なのに、こんなに掲示板が盛り上がってるってことは、やはり注目物件ってことですね。

[791: 匿名さん]

＞でも反応が多いのは浜田山に愛着があるからでしょうね。

違いますよ！
この物件にそれだけの魅力がある証ではないでしょうか？

しかしすごい盛り上がりですね。
やはりかなりの人気物件なのですね。
良くも悪くもこれだけ注目されてるわけですから！

[792: 匿名さん]

ほんとに注目されてるんですね。

それだけ欲しいと思っている人が多いんでしょう。
浜田山駅近で、この規模、南が傾斜地。
営業マンの得意なせりふじゃないですが、まさに「二度とでない」物件になるでしょう。

もう少し安くしてもらえれば自分でも手が届くかも、と夢見てる人も多いってことがよくわかりました。

[793: 匿名さん]

>レクサスは今や旧セルシオだけじゃない、旧アリストだってレクサスになってることすら知らない
>んですから。
知ってますよ。しょせんアリストだろとはよく言われてますからね。
>＊＊＊の遠吠えにしか聞えませんがｗｗｗ？
そう思うのはどうぞご自由に。しかしあなたは人間として負けてますね。
両親から愛されずに育ってしまったのでしょうか？
>790
間違いなく注目物件です。
>791
そうかもしれません。かっこいいですもんね。今知りえてる情報では。
ただ、浜田山は低層地区が多くなかなか良質なのにあまり認められず的な場所だからか、「俺はこの場所がいいとしってるんだ。都内でも上位なんだ」という感じで地域を愛してる人が沢山います。
愛着持ってる人多いですよ。
>788
そのとおりです。

[794: 匿名さん]

＞そう思うのはどうぞご自由に。しかしあなたは人間として負けてますね。
＞両親から愛されずに育ってしまったのでしょうか？

ワラッタ

[795: 匿名さん]

みんどがひくい

[796: 匿名さん]

＞知ってますよ。しょせんアリストだろとはよく言われてますからね。

やっぱ知らないじゃんｗｗｗ。
レクサスはベンツでいえば、CからSまでに対応する幅広い価格レンジをそなえたモデルの総称。
「レクサスクラスの値段」たって、エントリーレベルのISとラグジュアリークラスのLSでは全然違うってこと。
ちなみに日本ではアリストをレクサスに移動させるにあたって、大幅に改良。もはや旧アリストとは別物になった（価格も）。

[797: 購入検討中さん]

高いと言うとすぐに「貧乏人は買うな」というレスがつくようですが、私はこの価格は払えますが、「資産価値」という意味で割高で迷っています。「中古」または、「収益還元法から割り出した価格」と「新規価格-減価償却」の差が、新築プレミアムということですが、この物件の場合、私の狙っている120平米クラスですと3000万円ほどのプレミアムと感じています。浜田山はとても良い所ですが、将来、賃貸や売却を考えた場合に、この点がネックですね。

120平米で14000万円とすると、収益還元法で考えた場合に、家賃収入はグロスで600万（月額50万円）は必要です。都心の便利な場所ならまだしも、想定される入居者が勤めるであろう地区までドアツードアで40-50分かかることを考えると、この家賃は無理ではないでしょうか。実際、浜田山のマンションで100平米超、家賃40万強の物件を時々見かけますが、入居者がおらず、諦めて売却に出ているものをよく見かけます。環境は捨てがたいので、本当に迷うところです。

[798: 匿名はん]

120平米の億ション買うのに、家賃収入から資産価値を考えるなどまったくナンセンス。
そんなに広いマンションはそもそも需要自体が少ない。そんなのを浜田山で借りる人なんていないのはわかりきってる。数字を持ち出すまでもない。
ただし、売却からみた資産価値となれば、話は別でケースバイケースになる。
すぐそばの東急の物件は100平米前後でも、新築価格の2割り増しで売りに出て、出ればだいたいすぐはける。資産価値を維持してる（少なくとも今のところは）のは間違いない。発売された時期も今から考えればよかった。モノはいい（外装タイルはすべて手焼きのレンガ）し、値段も今から考えれば安買った(当時は高すぎるといわれて、完成しても数ヶ月はかなり売れ残っていたが）。ただし、植栽が多いから、管理費は高い（東急の高級物件は管理費の高さがネック）。
バブル期マンション、キムタクが住んでたことでも有名な「インペリアル」は、当然ながら、新築分譲価格より常に相当安く売りに出され、しかも、維持費の高さ（居室数が少ないため）からなかなか買い手もつかない。資産価値が維持できなかった例だといえる。
ライブタウンなどは、あの場所と管理のよさがプレミアムになって、出れば売れる。分譲は大昔だから、モトが取れたかどうかいえば微妙だが、少なくとも、あの当時4000万以下だったものが6500万で売れてる。資産価値は維持できてる、といっていいのではないか。
このように資産価値は、その後の管理状態や経済状況によってかなり影響を受ける。駅近で大規模なら資産価値は下がりにくい、というのは定石だが、それもインペリアルのような小規模物件と比べたらというだけ。

[799: 匿名さん]

仮にここと同じクラスのプロジェクトがでてきたとして、価格を予想するに、コストサイドからみると土地の仕入れ価格５割アップ、建設コスト１割アップ、消費税６割アップをベースといったとこ。価格サイドから見た場合、都心部の２年遅れの価格上昇の波が訪れていると考えると、やはり２年前と比べると５割以上のアップ。それに加え、デベは高値圏で推移する市場に対し、慎重になるでしょうから供給量が激減して、希少性はさらにアップ。こうした背景を考えると、世界的な市場混乱や日本の金融当局による住宅関連融資の総量規制等、劇的な市場冷却要因がでてこなければ、今の若干高い価格設定を「あんときゃ安かったんだなあ」と心からため息まじりに思う瞬間が訪れるような気がする。

[800: 匿名さん]

教えてください。

パークシティー
パークホームズ
パークコート

色々ありますが、グレードの違いなんでしょうか？
その場合パークシティーの位置づけは？

[801: ７５０の匿名はん]

まだやってるの？れくさすがどうとか笑うよ。

同じ三井でもマンション名も決まってなくてグレードもわからず、
販売も始まってなく、欲しい人だって抽選で当たるかもわからず
どれだけ引き合い的に盛り上がるかも蓋を開けないとわからない。

で、繰り返しだけど、エンドユーザー向けの掲示板で、まだ買ってもない人が
資産価値が下がって欲しくないとか、価格は妥当だとか、浜田山は最高！とか
（好みそのものは否定せんが、個人的には若干若年層には隠居に近い印象）
やっぱおかしくね？そりゃあデベ、販売関係者だと疑われてもしょうがないだろ。

だいたい何を必死でやりあってるんだか、、、

[802: ７５０の匿名はん]

パークシティに決まったの？

[803: 匿名さん]

マンション名は「パークシティ浜田山」ですよ。
パークシティの位置づけが知りたいです。

[804: ７５０の匿名はん]

パークホームズ・・・ベーシックなやつ
パークシティ・・・そのおっきいの
パークタワー・・・たわー
パークマンション・・・三井でいいやつ
パークコート・・・まあまあ

[805: 匿名さん]

＞８０４さん

なるほど、ありがとうございます。
パークホームズと同レベルって事ですね。

[806: 匿名さん]

＞同じ三井でもマンション名も決まってなくてグレードもわからず、
販売も始まってなく、欲しい人だって抽選で当たるかもわからず
どれだけ引き合い的に盛り上がるかも蓋を開けないとわからない。

マンション名が決まっている事を知らないあなたは資料請求してないんですよね？
なのに人の批判ばかりしてあなたこそ笑える！
暇人？

[807: ７５０]

そう言い切ると語弊はあるかもしれないけど、パークホームズの中のましなやつって感じです。
パークホームズ≦パークシティ≦パークコート＜＜パークマンションのイメージ。
下の上か、中の下から中あたり、中の上はややしんどいレベルかと。勿論物件にもよるけど。
でも一応鹿島でしょ。躯体スペックは知らんけど。

[808: ７５０]

東京板でたまたまのぞいたら必死なやつがいて笑っただけだよ。

806、あんたこそ何の目的で投稿してんだい？笑

[809: 匿名さん]

このマンションに興味を持っている方とお話したいですね。
８０８さんのような中傷目的の方には来て欲しくないです。

[810: ７５０]

だからあんた誰だよ。笑
どこが中傷なんだか、どうでもいいけど。
んじゃ、売れたらいいね。頑張ってね。ごきげんよう。

[811: 匿名さん]

＞８０７さん

なるほど、理解できました。
パークマンションが最上級なんですね。
あんまり聞いた事ありませんが例えばどの辺に建ってますか？

[812: 匿名さん]

良かった。７５０みたいな人には住んで欲しくないですからね、決して。
東京の方じゃないんですね、きっと。

[813: 匿名はん]

渋谷区のそこそこいいとこに住んでました。ほんとうにさようなら。

[814: ごきげんよう]

ちどりがぶち、あざぶかすみちょう、ふるいのだとみたつなまち、探せばいっぱいあります。
ぐぐってみてください。関西でも芦屋、夙川、御影、篠原とか、中古含めていっぱいあります。

[815: おでかけしよっと]

住んで欲しくないって、等価交換の非分譲でもあるの？笑
近隣は反対裁判あるらしいし。笑　だめだ突っ込みどころ満載で。

こんなとこで書き込みせず販売かけなよ。三販社員さん。じゃね。

[816: 匿名さん]

パークマンションってまさに億ションばかりなんですね。
グレード高すぎっ！

[817: 某ゼネコン関係者]

一週間ほど仕事で高雄（台湾）に出張しており、昨夜東京に戻ってきました。
現地は山あいでネットの回線事情が非常に悪く、サイトを見ることができなかったのですが、
明日以降おそらく何らかの最新情報を発表することができると思います。

[818: 匿名はん]

この板は、自称何とかがいっぱい出てくるね。ジサクジエンもほどほどに。

ってかほんとに関係者だったらクビ飛ぶよ。秘密保持とか普通あるだろ。

と、マジレスしてみてもしょうがないか。三井のエライさんにチクっとこ。

[819: 匿名さん]

1人で騒いでる人がいて風紀乱れてますねぇ。
もっとユースフルなインフォや意見交換の場にして頂きたいものです。
中傷ばかりしてないで働きなされ〜
８１８、８１５、８１４、８１５さん
って皆同じ人か。

[820: 匿名さん]

>817
おかえりなさい！
やっとまともな会話ができそうです。

裁判関連の進捗も含めて期待しております。
よろしくお願いします。

[821: 匿名さん]

某ゼネ関係者さん、台湾いいですよね。私も昨年末は台湾出張に行ってました。台北ですが。
しかし、出張の時期や行き先を明記するのは気をつけて下さいね。工事情報への精通具合と
相まって、三井側に身元が判明しないとも限りません。
それぐらいは含んだ上での書き込みとは思いますが、すでに御身は御身のものだけにあらず。
くれぐれもお気をつけ下さい。フェイクだったらいいんですが (^-^)

[822: 購入検討中さん]

某ゼネコン関係者様
ご出張お疲れ様です(^0^)/
いやー心配しておりました。お元気だったのですね。
再び登場ってことですね。ありがとうございます。
今後とも期待をしておりますのでよろしくお願い致します。

[823: 匿名さん]

出張おかえりなさい。
また現実的な楽しい話が聞けると思うと嬉しい限りです。
頑張ってください。
私はモデルルーム情報なんか個人的に興味深々なのですが・・・。
知っていることがあったら言える範囲で結構ですので教えていただければ幸いです。
期待しております。よろしくお願いします。

[824: 匿名さん]

＞817さん
あなたの登場を待ちわびていましたよ。
お出かけだったんですね。
いつもご丁寧な回答、ありがとうございます。

さて、戻られて早々で申し訳ないのですが、いま作っているモデルルームってどのルームタイプなのでしょうか？
大きいルームプランだと、私なんか現実味が無いので、現実味のある小さいタイプのプランだといいなぁなんて思っているのですが・・・。
（あっ、大きいタイプ希望の方、すみません。あくまでも私の希望ですのでご勘弁を）
さすがにこれは企業秘密でしょうけど、可能であれば、出来れば教えていただけたらありがたいです。
無理なら結構です。

[825: ご近所さん]

>817某ゼネコン関係者さま

出張お疲れさまでした。

お久しぶりです。

お仕事だとすると、工事関係でということでしょうか。

無事のご生還おめでとうございます。

ここでまた最新情報を切望します。

よろしくお願いします。

[826: 某ゼネコン関係者]

皆様、ご心配ありがとうございます。
しかしご心配には及びません。
私も、ただただ愚直なだけの人間ではありませんので自身の保身は当然慎重に熟考しております。
そのへんのリスクは万全の体制で完璧にヘッジしておりますのでご安心を。
まったく問題ありません。

さて質問にお答えします。
まずモデルルームは３階建てです。その構成ですが、１階がシアタールーム、２階、３階がモデルルームになっています。
２階に２プラン、３階に１プランの計３つのモデルルームを施工中です。
しかしここにきて三井の役員がモデルルームを見て、とうとうデザインについて口を出してきました。
是正すべきとの正式コメントが三井からKAJIMA DESIGN及び、ＰＡの株式会社イリアへ急遽入り、大規模な是正を求められました。
この要求に対し元請けの鹿島建設では現在急ピッチでデザイン変更、修正工事を行っております。
現状の施工ペースでいくと、私の経験値と直感から判断するとモデルルームのオープンは確実に延期されると思います。
このままのんびりとしたペースで施工が続くようであれば７月に入るかもしれません。
（毎日24時間工事対応で進めると話は別ですが・・・。それなら何とか6月初旬に間に合うかもしれないが）

改めて言うまでもありませんが、私の情報はこの掲示板でしか知りえない情報ですので、決して口外は一切しないという条件でお知らせします。
さて、前置きはこのくらいにして、いよいよ皆さんお待ちかね、プランを発表します。

２階・・・Ｃ棟　86.8㎡プラン（３ＬＤＫ）1620ユニット
２階・・・Ｂ棟　105.0㎡プラン（４ＬＤＫ）1620ユニット
３階・・・Ａ棟　122.5㎡プラン（３ＬＤＫ）1822特注サイズハーフユニット

つまり、85class、105class、120classの３つのclassとなります。

これは、販売側にとってはもっともバランスがよく、全てを語ることができる代表格とも言えるこの３プランが選ばれたということになります。

デザインについてはしばらく様子を見てからお知らせします。
他に質問はございませんか？

[827: 匿名さん]

待ちわびていました！
決して口外はしませんよ。約束します。
なるほど。３つもモデルルームがあるわけですね。いいですね。
いま図面を見ながら確認中です。
質問１．早くデザインについて知りたい！ってのが率直な感想なのですがすぐには難しいでしょうか？
質問２．イリアという会社の立場は何なのですか。ＰＡって何なのですか？また、KAJIMADESIGNというのは組織のことですか？

しかし、この掲示板にくると、正式HPでは決して知り得ない情報が先行して知ることができるのでわれわれは楽しいのです。ファーストクラスの席に座った気分です。
これからもよろしくお願いします(^0^)/