三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[601: 匿名さん]

購買層は若いファミリーじゃないでしょう。
むしろ、自宅を売ったリタイヤ組が主流になると思いますね。
近くのプレステージもあきらかにそういうマンションだし。

[603: 600]

>>602


＞私はＤＥ以降の価格次第では購入してもよいと思っていますが、

これに対する答えのつもりだったのですが？

[605: 匿名はん]

>は？
>すでに「えっ？」っていう高い価格が出てますよ。
>それについて妥当性を皆で論じているのに、何をいまさらピントはずれなことを・・・。

DEの話をしてるのに、ピントはずれはどっちでしょうね。

[606: マンション投資家さん]

今回の価格の妥当性をまともに、しかも論理的に述べられる人は残念ながらこの掲示板にはいません。
他物件を例に挙げるなど的外れな意見や、主観を含む感情論的な意見ばかりがどうもここにきて目立ってきていますね。
現在、購入を躊躇し、二の足を踏む微妙な局面です。
どなたか私を納得させる意見を述べることができる方はいませんか？
状況ではなく、物的根拠から導いた意見を期待しています。
尚、恣意的に誘導するものは論外です。

[607: 匿名はん]

おっしゃるように、ここには、素人評論家と三井に反感をもつ業者・地域住民したきません。
そんなところで、

＞どなたか私を納得させる意見を述べることができる方はいませんか？

なんて、本気で期待してるとはおもえませんね。
匿名掲示板で物的根拠から導いた「買いか買いでないか」の正確な判断を丁寧に教えてくれる人なんていませんよ。買いだと思えば、黙って先におさえようとするでしょ。
こういう匿名掲示板は、意図をもって購入を妨害するか、逆に買わせようと誘導するかどっちになりがち。
マンション投資は、ご自分でしっかり情報を集めてご自分の判断でどうぞ。
ここは素人が自由に発言する場。参考になるものがあると思えば、自分の判断で参考にすればいいでしょう。

[608: 匿名さん]

結局三井財閥の広大な苑地というロマンは滅茶苦茶になりそうだね。樹齢50年の
桜並木も巨大なヒマラヤ杉が作る芝生の木陰も、マンション建てたんじゃ全然活きない。
ここは千葉リーヒルズの高級番みたいな一戸建て開発をすべきだったんだよ。公開公園は
その真ん中に作れば、周辺住民は劣等感であまり入ってこない。マンションなら、そもそも
一戸建て持ってる人間は絶対的優越感があるから、ずかずか入ってくる。こうなると
公開公園を利用しやすい近くの古い一戸建てを探して買うのが漁夫の利というものだな。

[609: 匿名さん]

早く売り出してほしい。

[610: 匿名はん]

>ここは千葉リーヒルズの高級番みたいな一戸建て開発をすべきだったんだよ。

戸建開発では、デベの経済的なメリットが少ないですからね。マンションのが儲かる、ということです。

>公開公園を利用しやすい近くの古い一戸建てを探して買うのが漁夫の利というものだな。

意味不明。新築マンション購買層と古い一戸建て購買層は価値観が正反対。
それに、公開公園なんて利用するほどのものじゃないでしょ。
神田川沿いにもう広い公園もあるんだし。

[611: 匿名さん]

>>588
だから自由に書き込んでるんじゃないですか。

ここは意見を述べ合ったり、情報交換をする掲示板ですよ。

[612: 匿名さん]

確かに。

買いたくても買えない人が、「坪ＸＸＸ万でなきゃ買わない」書き込むのはＯＫで、十分買える資金力のある人が、「買います」と言うと、黙って買え、というのはおかしいですわな。

[613: 匿名さん]

駅から扇形に広がってる敷地だから、周辺住民の駅からの抜け道にならないかしら。
大体、１杯機嫌で電車を降りてタバコに火を付け、あの広い敷地を抜ける前に吸い終わって、
「ふん、こんなマンション住みやがって！」って調子で吸殻ポイ捨て。掃除はマンションの
管理費....　犬の散歩に入って来てＸンチさせて、わざとそのまま...
ともかく、裁判になるくらい反感を持ってる人達を、自由に中に入れるんだから.....

[614: 匿名さん]

613さん、現地見てます？？
駅から抜け道にするなら、駅の改札のある方向から、斜めに吉祥寺方向に横切る道でもない限り、抜け道の意味はないですよ。
それに煙草のポイ捨てや犬の糞の不始末は、かなり難しいでしょうね。
監視カメラで撮られてますし。おそらく久我山ガーデンヒルズと同様のパタンで、夜中から明け方は閉鎖になるんじゃないでしょうか。

[615: 匿名さん]

>夜中から明け方は閉鎖になるんじゃないでしょうか。
私を含めだれもがそう願っています。
しかし残念ながら確認申請設計図書では、都市計画法・公開空地付置義務により24時間の開放道路となっています。しかし、自動車はおそらく進入できないと思います。

[616: 申込予定さん]

私は真剣に購入を計画している一人です。この掲示板は、購入にあたって少しでも参考になればと思い、謙虚な姿勢で情報を得ようとしてきましたが、最近になって
＞意図をもって購入を妨害するか、逆に買わせようと誘導するか
のおっしゃる通り、無意味な書き込みが目立っていますよね。
某ゼネコンさんの建築的な情報はとても参考になり、おかげで夢は広がりましたが、それ以外の情報はどう考えてもあてにはなりませんね。
何が本当なのか、何を信じればいいのかわからなくなっています。
価格についても様々な意見があるのは当然ですよね？
最初は妥当な価格だと思っていたのですが、皆さん書き込みの諸処の悪条件が出てきて以来、自分なりによく調べてみたらほぼ事実であったので、今では、三井は高めの価格設定を出してきたかなと真剣に思うようになりました。
わたくしごとで不遜ではありますが、いづれにしても買えない価格ではないので、その辺は特に心配はしていないのですが、資産価値に関しては正直言って不安です。
最終の判断は当事者というのも当然ですが、判断材料がまったくわかりまえんね。
本当に妥当な金額なのでしょうか。

[617: 不動産投資家]

・ここはベア基調ということで見送る局面
・高井戸東の地価が下落に転じたことでここは足踏気配
・裁判の判決次第ではブル基調後、B棟には１0戸前後の買いを入れる予定
・懸念材料が多すぎるため当価格では投下資源が途転
・ACの価格次第で判断するのが妥当
・ACがB価格、妥当性に好条件が見つからず、高すぎるという結論
以上

[618: 匿名さん]

614ですが設定価格に対してマイナスの要素が多いようですがそれでも購入をしたいと思います。
見逃して後悔をしたくないのです。
投機対象ということは度外視し、物件自体はよいものになると思っています。

[619: 匿名さん]

一度、簡易のパンフレットが届いただけで、その後は価格の載っているものなど
頂いていないのですが、うちは弾かれたのかなぁ。

[620: 不動産投資家]

・投機対象外ということは、すなわち現状販売価格に対しての資産価値が薄いということ
・マンションとしては非常に優れたものだと当然私も思っていますが、ここでは別のスコープでの話
以上

[621: 匿名さん]

619さん

そんなはずはありません。

＞うちは弾かれたのかなぁ。

それはありえません。
もしそんなことがあれば大問題です。
届くのがかなり遅かった人もいます。
おそらく、手違いで届かなかっただけだと思います。
問い合わせをお勧めします。

ちなみに、価格が出ているというのは、千万円台概算価格のことです。
しかも、今はまだＢ棟だけですよ。

[622: 匿名さん]

621さん

ご親切にありがとうございます。
もう少し待って来ないようでしたら聞いてみますね。

[623: 匿名さん]

＞最終の判断は当事者というのも当然ですが、判断材料がまったくわかりまえんね。

それは、みんなそうなんだと思いますよ。敵対する業者や三井のこの物件に反感もつ一般人はさかんに、「下がる下がる」「高い高い」と買い控えを煽っています。逆パターンもありますね。どの物件のスレッドをみても、だいたい「高すぎる」と叩かれてるものの、場所がよいところはちゃんと売れているみたいです。
こういうご時勢ですので、デベとしては高めに価格設定してるのは間違いないですね。あくまで２−３年前と比べたら、ですが・・・　買い手としては上昇トレンドが今度も続くのか、あるいは今が頂点で、これからは下降トレンドなのか、知りたいということろでしょう。でも、それって、結局誰もわからないのでは？　もしプロがちゃんとトレンドを見る力があったら、バブル崩壊であれだけ痛手は受けなかったはずですし。

＞本当に妥当な金額なのでしょうか。

答えは出せませんが、ひとつだけ。条件のよい部屋は価格が多少高くても売れ残らない、ということです。同じ物件でも、いつまでも売れ残る部屋もありますが・・・
自分にとって納得できれば、買い、ということしか言えませんね。
富士見ヶ丘のプラウドがすでに残４戸という売れ行きのよさをみても、やはり駅近物件の威力はすごい、ということでしょう。
この物件は資産価値の高いマンションになる条件は整っています。あとは、ご自分で納得できるかどうか。よく営業マンと話して、仕様をチェックして、判断しないと、どうしようもないと思います。
掲示板はあくまで、みなの本音をのぞく場所。あまり左右される必要はないかと思います。

[625: 匿名さん]

駅近で、（資産価値が落ちにくいとされる）大規模で、浜田山というネームバリュー。
これだけで資産価値はかなり高いと思いますね。
高い高いと叩かれたプラウド富士見ヶ丘がかなり売れ行きいいですからね。あちらは小規模なのに・・・。
やはり、駅近の威力はすごいということでしょう。

[629: 購入検討中さん]

ホームページ更新されてますね。販売開始が６月下旬に変更になっていましたが、裁判と関係あるのかな？詳しい人解説よろしくお願いします。

[630: 匿名さん]

でも、裁判に負ければどうなるのでしょう。
仮にそうなれば行政側は控訴するとは思いますが、そのまま用途変更自体が無効になれば、
現在の計画（６階建てマンション）自体が成立しません。
当然、ＤＥも３階建ての低層マンションへの変更を余儀なくされるでしょう。
そうすると、三井側が当初見込んでいた利益が減るわけです。
もしＤＥが比較的安めのグレード設定だったとしても、利益を確保するためにグレードを上げて、
１戸当たりの単価をあげてくる可能性もありますよね。
Ｄ京が最近売り出したＭＳでも、そう思われる事例があったようです（マンコミュ記載）。
いずれにせよ、このマンションの価値は民事裁判のケリがつかないと判断できない気がします。
検討者からすると、もっと物件情報が欲しいところですが、三井も裁判の先行きが不透明な中では、
これ以上の情報は出したくても出せないのかもしれません。

[631: 匿名さん]

＞629

普通に考えれば、被告側からの和解提案に原告側が乗ってきていないからではないでしょうか。
恐らく三井は販売開始までに何とか和解にこぎつけたかったはずです。
しかし、原告ＨＰを見ても分かるように、区長・区議選を前に、この法廷紛争は政治利用されて
いる気配があります。統一地方選挙後半戦が終わるまでに和解を得るのは困難とみて、販売時期を
遅らせたとみるのが妥当なところではないでしょうか。
あくまで推測なので、その点あしからず。

[638: 購入検討中さん]

聞いてないっていうか、三井は公にはまだ詳細言ってないですよ。。
他物件とは条件が違う（良い意味で？）と言っておきながら、安く、そして仕様ＵＰしてというのは虫が良すぎるのではと思ってしまいました。

[641: 匿名さん]

所詮マンションだもの。冷静になりましょう。
三井にかぎらず、三菱とか住友も分譲マンションはお遊びですから。
本当に資産がどうたらいうなら戸建にしましょう。

[643: 匿名さん]

まだ三井側から何も発表がない段階で、しかも、このような匿名掲示板で、本当かどうかもわからない情報を鵜呑みにして、裏切られたの、それじゃ値段が高いのと騒ぎ立てるのって、何も意味がないと思いますけど・・・
三井の文京真砂も、ここ以上に住民とトラブって、販売が遅れに遅れましたが、フタをあけてみたら、あっという間に売れてました。
ここだって、買う人は買いますよ。
価値がない、高すぎる、そう思う人は買うのをやめたらいいんです。大きな買い物なんだから、この掲示板のどこの誰ともわからない意見に乗っかって騒ぎ立てるのはいかがなものでしょう。疑問があるなら、三井に直接ぶつけたほうがいいと思いますよ。

[644: 購入検討中さん]

６４３さんに賛成です。
みなさん冷静になりましょうよ。三井からは、内容の薄いパンフの情報しか提供されてないのですから。

[645: 匿名さん]

643です。
644さん、ありがとうございます。
このスレッド、何かおかしいです。日曜日は全然静かだったのに、月曜日の午後になって、急にこの大量の書き込み・・・　夜開いてみてびっくりしました。一応、管理人さんに、監視を強めるようにお願いしました。どうもいろいろな意図をもった、一般の人ではない人がさかんに入ってきてる感じです。通常の匿名掲示板での情報交換の範疇を逸脱しているように思います。

[646: 匿名さん]

裁判の裏情報等々は知りませんが、
ここの敷地の中央を南北に縦断する形で道路（都市計画道路補助２１５号線）
を作る計画があります。
ですから、将来にわたってセキュリティ云々は期待できないと思います。
都市計画道路については東京都都市計画局のホームページでも確認できます。

[647: 匿名さん]

＞ですから、将来にわたってセキュリティ云々は期待できないと思います。

おっしゃっていることがわかりません。
道路に面したマンションだって、そのマンションに侵入できないように、十分な対策をたてることは可能ですよね。それと同じです。セキュリティに対する期待度にもよるかもしれませんが、「将来にわたってセキュリティ云々期待できない」と断ずるにはまだ早いと思います。