三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[501: 購入検討中さん]

私は31歳ＯＬです。
結婚のタイミングとちょうど合うので、１年以上販売開始を待ってもＨ棟を買いたいと計画しています。
今回のＡＢＣが格安ということなので、Ｈ棟なら相当格安になりそう。
だってＨ棟Ｉ棟は駅から歩けば、かなり遠いですよね。
遠いことで値段が安いのであれば、私の場合は距離は関係ないので。
私のような女性も多いはずですよ。
１ＬＤＫ60㎡で4500万円くらいの間取りがあれば即買いです。

[502: 地域住民]

浜田山グランド周辺地域は、第一種低層住居専用地域に指定され、長年にわたって落ち着いた街並みが形成されてきましたが、石原東京都知事は、突然、第一種中高層住居専用地域に用途変更し、建蔽率や容積率も三井の要求を全面的に受け入れ、建築確認を認可してしまいました。なぜ石原都知事は地域住民の声を無視し、三井の計画を調査することなく鵜呑みにしてしまったのでしょうか。石原都知事と三井の間で何があったのでしょうか。その結果、６階建て３０メートルという中高層マンションが計画されるに至りました。我々は住民勝訴判決を祈念するものです。

[503: 匿名]

近くに住むものです。H棟やI棟は遠いといっても駅から10分はかからないだろうし、高台で南が抜けているので逆に高くなるのでは？（神田川に沿う高圧線の景色はイマイチですが・・・）A〜C棟は南がお見合いするし、ましてやA棟は線路に近い。個人的にはE棟以降に期待したいな。隣のジヴェルニーが億を超えているので、E棟以降も相当な値段になることは覚悟していますが。

[504: 検討組]

＞５０１
はっきり言って、１ＬＤＫ、５０００万（６０００万）以下は作って欲しくない。とここを検討している人は思っているんじゃないかな。そうしないと、ある程度のステイタスが無くなってしまう。きっと、三井もそのような部屋は作らないでしょう。

[505: 購入検討中さん]

ステイタスも勿論重要だが、それは買い手の主観。
ステイタス云々よりも、需要に見合う計画になる。
利潤を訴求していくのが筋。
売れない高額の部屋ばかり並べても、会社としては意味が無い。
よってレンジ差はかなり大きい。

[506: 近所をよく知る人]

>１ＬＤＫ60㎡で4500万円くらいの間取りがあれば即買いです。

ありえないでしょう。
このごろの相場感覚がまったくないようですね。

[507: 匿名さん]

＞ＡＢＣとＤＥは完成時期も同じで入居時期も同じだということが理解できているのか？価格帯が同じでは顧客万人は納得できない。
同感です。
価格差が出るのはありえないでしょうね。
セカンドライン的発想でいけばむしろ下げざるをえないでしょうね。
もっとも、ＡＢＣで様子見をした結果、グレードで差別化を図るのは当然と見ますが。

[508: 購入検討中さん]

>>506
ありえないでしょう。
このごろの相場感覚がまったくないようですね。

計画をパンフ通り鵜呑みにするのはＮＧ。Ｈ棟、Ｉ棟に至っては計画自体が２年後まで存続しているかがまず疑問視すべき。当然確認申請の時期が先になっているので、場合によっては戸建て住戸エリアとなって延長されることも。相場感覚うんぬん以前に、需給バランスで市場が動くことを視野にいれなければならない。

[509: 匿名さん]

＞ABCが最も良い条件であることに間違いない。逆に言えば南側にいくほど、つまりHIにいくほど低価格と考えるのが普通。だからHIに至っては最低で坪260万円〜と思われ・・・。DEや、FGの価格発表を待つのも一考。つまり後になるほど安い価格が出る。先行のABCで先ず興味をそそらせ、真剣に購入を考えた富裕層を取り込む。次にDEで中間層を狙う。それが今回の三井の売り方。デベにとって600戸はきつい。
これって当然のことながらＤＥ棟は安くなると。ＡＢＣの最安が坪２９０万円まのでＤＥは最安で坪２８０万前後かと。ＦＧは低層か。そうすっと７０㎡で６８００万前後かと。

[510: 匿名さん]

売れない高額の部屋ばかり並べても、会社としては意味が無い。
よってレンジ差はかなり大きい

＞505レンジ差が大きいとどうなるのでしょうか？

[511: 匿名さん]

価格設定について言えば、三井は現在手探り状態なんだよ。
どういうことかというと、先行ＡＢＣ１期が始まると、ニーズが見えてくる。駅からの距離を優先している人が実際どれくらいいるのか、はたまた、間取り重視の人がどれくらいいるか、など、購入希望者の所得の層なんかも当然見えてくるよね。ＡＢＣは恐る恐る試し売りみたいな意味合いが強いんだってば。ＡＢＣの声によってＤＥ計画は形成されていくんだよね。つまり、グレード設定や、価格設定がね。
だから、ＡＢＣは、はっきり言ってスタートとして高めに価格設定するのは当然でしょ？ＡＢＣが即日完売などとは到底無理と思ってる。むしろ、売れ残ると思うよね。高すぎるからね。今ここで、高い高いと騒いだ声が市場の声として届けばいいんじゃない？ＤＥで安くなるよきっと。今ここで、妥当だ！高い！といえば言うほどＤＥ以降で安く見直されるんじゃない？

[512: 匿名さん]

追加ですが、安い！安い！と騒ぐのはやめてほしいよね。実際安くないじゃんか。ＤＥで高くなっちゃうよ？

[513: 購入検討中さん]

>>510
レンジ差が大きいと、下は低価格から、上は高価格が出揃うこととなり、グレードバリエーション、価格バリエーション、間取りのバリエーションが豊富だという結果になります。大型物件に対してのデベロッパーの常套手段で、販売側とってはもっともリスクの少ない販売方法となります。今回の浜田山もこのように、レンジ間口を広げた販売になると思われます。

[514: 匿名さん]

先日発表の日銀短観にもあったようにそろそろ頭打ちでして・・・。郊外土地市場価格はとうとう２年４ヶ月ぶりに下落に転じました。とくに杉並区は３年３ヶ月ぶりの下落でしたね。このタイミングで１年後をどう計るかがポイントですなぁ。都市土地神話もいよいよここまでか。中期線が長期線を下抜けましたよ。
つまり、今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。これ、いまや常識です！

[515: ビギナーさん]

下落か上昇か論じること自体、無理ありませんか？

先日Ｄ和証券のＣＭでいっていた

「人は未来を想像するとき、極端な出来事を想像する傾向がある」

じゃありません？

　頭打ち→暴落では少々極端すぎるでしょう？

じり高、じり安は無いんですか？

[516: 匿名さん]

暴落などとは一言も言っていないです。
少なくとも杉並区高井戸東１丁目は下がっていく一方であることは明確です。下げ幅はわかりません。以上のことを踏まえたうえで判断すべきだと思います。あくまでも一般論ですが、この時点でのＡＢＣの価格には無理があるということです。ただし、”今は”です。18ヶ月後には地価がどう転じているかわかりませんが、そう変わらないと思います。あくまでも資産価値に視点を置いたうえでの話ですのであしからず。逆の言い方をすれば、ＤＥはＡＢＣより価格を下げざるを得ないとも言えます。様々な意見もあろうかと思いますが、結局ふたを開けてみれば私の言うとおりになるでしょうね。まぁ、見ててごらんなさいよ。

[517: 近所をよく知る人]

>少なくとも杉並区高井戸東１丁目は下がっていく一方であることは明確です。

何を根拠におっしゃっているのでしょうか。
そんな、丁目まで特定して、「下がっていく一方」なんて神様でもなければわかりっこありません。
ここ1年の杉並の土地の上がり方が乱暴すぎただけですよ。
それに乗じてデベがやたらと高い値段を設定した結果、
あっちでもこっちでもマンションが売れ残ってきてるというだけ。
土地が坪250万なんて言い出しましたからね。
ほんの1年前なら200万超えるなんてほとんどなかったエリアですよ。
多少の調整局面はあれ、上昇基調はそうそう変らないと思います。
少なくとも「下がる一方」なんて、決め付けられるほどの要素は揃っていないと思います。

[518: 匿名さん]

＞５１７
たびたび反論しているようで申し訳ないのですが、
”今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。”
これは業界では間違いなく、いま、実際に言われていることなので、それさえわかっていただければ結構です。
おっしゃるように、神様で無い限り今後の地価の変動は知るよしもありません。
私は潮流と傾向を言いたかっただけで、５１７さんの意見はごもっともな意見です。
お騒がせしてすみませんでした。

[519: 購入検討中さん]

>517 それに乗じてデベがやたらと高い値段を設定した結果、あっちでもこっちでもマンションが売れ残ってきてるというだけ。
コレに対しては同感。
>517 多少の調整局面はあれ、上昇基調はそうそう変らないと思います
コレに対しては意義あり。あなたは何も知らないようだが。上昇基調・・・が先ず嘘。今は下降の一途。これは事実。虚偽のレスに対しては私は正々堂々と反論する。あなたに地価相場の勉強をお奨めする。

事実、「コスモス浜田山初進出！」と、当時あんなに騒がれた”フォルム浜田山”も、昨日の時点で６戸も売れ残っている。坪単価292万円の部屋がだ。
興味のある方は是非、問い合わせをお奨めする。
もうすでに販売開始から１ヶ月以上経ってるにもかかわらず売れ残っているのである。
この事実をどう捉えるべきだろうか。
コスモスイニシアが値付けを誤った結果ではないだろうか。

価格設定を誤って高くしすぎた結果、このように悲しくみっともないことになってしまう。
当該物件にも同じことが言え、しかも当該マンションは住居表示が”高井戸東”なのだ。
フォルム浜田山は"浜田山３丁目”である！
この”浜田山”というステイタスを加味したブランドイメージは非常に大きいにもかかわらず、高い値付けをした結果、”売れ残り発生”となった事実を考えると、当該マンションではかなり安く売りださないと、相当厳しくなる。
しかも販売戸数が半端じゃない！

興味のある方は問い合わせをしてみてはいかがでしょうか？
まだ残っているはずですよ！

[520: 匿名さん]

それよりも、みなさん御懸念の裁判は大きなマイナス要素です。
尾山台の、「ピアーズコード等々力」（モリモト）は、昨日の時点で総戸数103戸のうち、何と46戸が売れ残っています。
46戸ですよ！

世田谷地域住民側勝訴判決有望の一部マスコミ報道が出た瞬間に、どうもキャンセル住戸が続出したようです。
モリモトは相当切迫した大変な状況に追いやられていますね。
この現状をどう処理する気なのでしょうか。
過去にもありましたが、結局、転売目的の投機筋や、投資用マンションとして同業他社に格安で投げ売りされるでしょう。
モリモトの二の舞にならぬよう、三井不動産レジデンシャルには、慎重に住民訴訟の対応を願うばかりです。

[521: 匿名さん]

18〜24ヶ月後が買い時期、って私の予想よりも早いんで。もう少しずれこむのでは？

[522: 大手企業サラリーマンさん]

>519
発売たった2ヶ月で残り6戸て、売れてるって解釈のほうが正しくない？？？
このご時世で売り出し即完売の値付けの方が失敗だと思うけどねぇ。

それに対して三井ブランド＋大規模な開発が入って、建物の仕様もいいのであれば
上がっても買う人結構いるでしょ？？現にこのスレの反応見てると。

[523: 近所をよく知る人]

＞発売たった2ヶ月で残り6戸て、売れてるって解釈のほうが正しくない？？？
＞このご時世で売り出し即完売の値付けの方が失敗だと思うけどねぇ。

まったく同感。金利も先高感がありますし、
デベも売り急いでない感じです。
以前なら完成後数ヶ月売れ残ったら500万引き、600万引きなんてのが
当たり前でしたけど、今はじっくり売る、というか売り惜しみしてる感じさえありますね。
その潮目が変りつつあるとは、どうしても思えないんですけど・・・
きょうび、どの物件も「高い」「仕様が悪い」って言われてますけど、
それでも、まだまだデベは強気なねづけをしてきてると思います。
やはりまだ上昇局面だと見るべきだと思いますね。
金利が上がれば、物件が多少さがったって、すぐふっとんでしまうわけで・・・
消費税アップまではこの上昇傾向は続くと思います。

[524: 匿名さん]

>>520

私も、先月中ごろでしたか、ピアーズコード等々力のモデルルームと、現地にも足を運んできました。
現地は、反対運動の”ノボリ”が現場を取り囲むように200本（決して大げさではありません！）近く立っており、あたりはものものしい雰囲気と化していました。あそこまで、極端な反対運動はかつて見たことがありませんでしたので、非常にショッキングで、当然購入をやめました。何もあそこまでやらなくても、と思ったくらいです。あの恐ろしい状況を目の当たりにすると、入居してからも地域住民と仲良くしていけるか、不安になりました。浜田山の当物件でも今は静かですが、非常に辛辣な反対運動が発生し、実際に三井不動産は裁判にかけられ、係争中です。今後の動向に目が離せないのですが、住民側の代表弁護士はかの有名な一流の斉藤駿弁護士で「小田急高架訴訟」や「広尾日赤の開発行為を問う訴訟」でも弁護団長を務め、「小田急高架訴訟」では画期的な最高裁大法廷での勝訴を勝ち取っているひとです。一部報道によると、今回の浜田山グランド跡地裁判では、住民側勝訴の確立は８割以上で、こと後発の確認申請が下りていない計画に至っては、高さ規制に係り、第一種低層住居専用地区として見直され、大規模なキープランの変更を余儀なくされるということです。つまり、裁判で決着もしていないまま三井はどんどん計画を進行していることになります。これは我々マンション購入希望者にとっては大きな不安要素です。（ＤＥ以降は計画がまったく白紙に戻ってしまったことから、確認申請どころの話ではなくＤＥ以降は計画自体が頓挫する可能性も、という声も某デベロッパー関係者から実際あがっています）いづれにしても早期に解決し、販売開始を望みます。

[525: 匿名さん]

ここは仕様も上がるのは間違いなさそうなので、
価格は相当高くなるでしょうね。
購入希望者は多いでしょう。
レスに見られるような、低めの希望的予測価格は無理かと感じますね。
前のほうに書いてあったけど、傍のジヴェルニーが億を超えて中古でている
ようなので、戸建て周りは３階建ての低層マソとなると、尚更お高くなるのが
ほぼ必然と思われます。

[526: 購入検討中さん]

え？係争中だったのか・・・。
ちらっと聞いてはいたものの、そんなおおごとになっているとは露知らなかった。
何かやばくないですか？
判決はいつですか？

[527: 大手企業サラリーマンさん]

７０平米ぐらいの部屋で安いところは、どれくらいからでるんでしょう？
５５００万前後ですか？

[528: 近所をよく知る人]

＞レスに見られるような、低めの希望的予測価格は無理かと感じますね。

そう思います。久我山の三井の人とも話しましたが、相当な高額物件になる、と断言されてました。久我山を売ろうとして、そういった可能性もありますけど・・・。
しかし、値段の予想でこんなに盛り上がるなんて、注目してる人が多いんですね、やっぱり。
あの立地はもう二度と出ませんからね（なんていうと不動産屋みたいですけどｗｗ）。
安く出てくれれば買いたいという人が多いようですけど、おそらく思い通りにはいかないと思いますね。このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。
売り急ぐ必要は全然ないし、なんなら、住友のように、完成して2年ぐらいで売り切るつもりぐらいでも全然大丈夫でしょう。なんてたって、三井がもってた土地の再利用なんですからね。

[529: 匿名さん]

>このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。

本気で言ってるのかね？
爆笑ｗ
デベが掲示板の意見で左右されるとでも考えておられるのか。

この板は様々な意見を交し合う場ですよ！

いったい何を考えているのか・・・。

[530: 大手企業サラリーマンさん]

ナイス突っ込み！
おれも笑った。
でも、まぁいろんな意見があっていいんじゃない？

529はどうも稚拙。523と同一人物かと。
当然まとめてスルーでもいいんじゃないか？

[531: 大手企業サラリーマンさん]

ナイス突っ込み！
おれも笑った。
でも、まぁいろんな意見があっていいんじゃない？

528はどうも稚拙。523と同一人物かと。
当然まとめてスルーでもいいんじゃないか？

[532: 匿名さん]

525です。
私は都心居住ですが、久我山に戸建て居住の友人がいるので、
たまーに下高井戸ＩＣで降りて食事などしてます。
世田谷田園都市線物件や、こちらの杉並では広さは
色々あるようですが、富士見ヶ丘、荻窪、阿佐ヶ谷南、
西荻窪などの最近の価格を見ても、ここの敷地の広大さや環境、
駅にほど良い距離、低層主力の環境等々考えたら、
あえて坪単価は書きませんが、高額(ハイクラス）物件には
なると思いますね。

今年の地価公示でだいぶ価格が上がってますが、昨年までは
不動産デフレ進む→不動産デフレも都心好立地のみ横ばい→
不動産デフレ脱してないが都心の好立地でプラス・・・で、
やっと、今年で"デフレ"の文字が取れて、反転(戻り歩調）した
だけなので、しばらくは上昇基調か続くと判断するのが間違いない
ところでしょう。間取りプランも結構良いですよね。

[533: 購入検討中さん]

>このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。

おいおい、何か悲しいものがあるね。

529こそ、高めに誘導しようとしてるのでは？（笑）

確かに、稚拙ですが。

[534: 大手企業サラリーマンさん]

532は説得力がありますねぇ。
グレードはかなり良いですしね。

[535: 購入検討中さん]

価格帯が高くなったほうが当然、競争倍率が低くなるからうれしいのですが・・・。
高い、高いという意見が多いほど、我々庶民にとっては好都合です。
デベにとっては不都合かもしれないが。

[536: 通りすがり]

この掲示板は、いつ覗いても、高い、いや、安いの意見ばかりだな・・・。
決定打はいつも無い。
時間の無駄だ。

[537: 通りすがり]

というより、価格がすでに概算ではあるが出たよね？
割高な価格が出たと認識してたが。
なぜ、まだ、高い、安いの予測やってんだか、わからん。。。
結局高いってことになってたじゃん。
実際高いじゃん。
一般庶民にゃ買えないよ。

[539: 某広告代理店勤務]

私は購入を真剣に考えている者です。
48歳で、大手広告代理店でシニアプランナーという管理職についております。
通常の会社であれば部長職あたりでしょうか。
正直に私の購入計画を公表します。
年収は約１２００万（四捨五入で）
頭金２３００万の用意が既にあります。
しかし、それでも、３０年ローンを組んでも上限７５００万円の借り入れしかできません。
それ以上では審査が通らないことがすでにわかっています。
約９０００万円のマンションが限度です。
諸費用、引越し代などを鑑みると、億ションには残念ながら手が届きません。

９０００万円上限だとどのくらいの広さのプランが限界でしょうか。

[540: 近所をよく知る人]

＞９０００万円上限だとどのくらいの広さのプランが限界でしょうか。

そんなこと、ここで聞くのはまったくムダですよ。
誰もわかっていないということがよくわかると思います。
そろそろ予定価格が出ますから、三井に問い合わせるのが一番。
9000万の予算があれば、そこそこの部屋は買えると思います。

[541: 匿名さん]

まともな階数・向きを考えるなら、9000万だと80平米くらいだね。
おせっかいですが、ここは48歳／1200万の人が買うマンションではないと思うけど。
年功序列のサラリーマンなら、30歳／1200万くらいじゃないと、ムリだと思います。

[542: 匿名さん]

＞526

東京地裁で第4回口頭弁論まで進行中。
あくまで原告側のＨＰからの情報だが、記載内容が本当だとすると、
裁判長の訴訟指揮は原告よりに見受けられる。
日本の裁判は基本的に自由心証主義なので、裁判官（長）の心証形成
がポイントかと。

なお、被告は杉並区と東京都。いわゆる行政訴訟なので、三井不動産
がどうこうというより、行政手続きに問題があったと訴えられている。

当方もこの物件には注目しているが、少々先行き不安…。
気になる人は法廷に足を運んでみては？誰でも傍聴できますよ。

[543: 匿名さん]

＞524　一部報道によると、今回の浜田山グランド跡地裁判では、住民側勝訴の確立は８割以上

ついでにお願いですが、このソースはいづこ？
一般的に法律関係情報誌では判決前の係争事案に確率見込みはしないものなので。
住宅（建築）関係情報誌か何かでしょうか？
またはマスコミ？大手メディアもこの手の予想は普通はしません。業界紙でしょうか？

[544: 近所をよく知る人]

543さん、
住民側の行政手続ウンヌンは完全に言いがかりですよ。
最初は日照権だとか、避難所がなくなるだとか、
ムリヤリなこといって（線路の向こう側の家が何が日照権の侵害なんだか！）、
それがとおらないとなると、今度は許可出した区や都にいいがかり。
ヒトサマの土地でヒトサマが何をやろうと、別に文句をいう筋合いじゃないでしょ。
全然心配ないです。ここに関して言えば、反対は単なる住民の勘違いプライドとエゴですから。

[545: 匿名さん]

＞544さん

543です。
私も一度現地を見ました。
正直「うーん、そんなに反対する場所かなぁ」という感想でした。
ピアースコード等々力の場合は、「こりゃ反対派の言い分もあるかな」
という感じだったんですが…。
だからこそ、余計に524さんの記載内容が気になるのです。
この手の民事訴訟では和解なんてないですから、行政手続き的に瑕疵
があれば、三井の権利云々は関係なく建設にダメージが出ます。
要は「土地の用途変更自体が無効」という判決が出れば、6階建ての
マンションは建てられませんからね。
524さん、ほんとにソースお願いします〜。

[546: 匿名さん]

>ヒトサマの土地でヒトサマが何をやろうと、別に文句をいう筋合いじゃないでしょ。
ごみ屋敷の住人ですか？

[547: 地域住民]

浜田山グランド周辺地域は、第一種低層住居専用地域に指定され、長年にわたって落ち着いた街並みが形成されてきたが、石原東京都知事は、突然、第一種中高層住居専用地域に用途変更し、建蔽率や容積率も三井の要求を全面的に受け入れ、建築確認を認可してしまった。なぜ石原都知事、杉並区長は地域住民の声を無視し、三井の計画を調査することなく鵜呑みにしてしまったのか。先日の東京地裁での第3回口頭弁論においては、かなり具体的な内容まで突っ込んで原告要求が認められた。第一種低層住居専用地域に戻されない理由は無いものとするという弁護団の答弁がそれにあたる。我々は訴状の１８項目すべてにおいて全面住民勝訴判決を確信している。ただ我々も被告側の和解案要求を全面的に呑まないわけではない。そのひとつとして挙げられる『緊急災害時避難地としての2400平米の地域住民への開放』である。つまり敷地内一部を公園として地域住民へ24時間の開放を行うものとする和解案をどのタイミングで弁護団が認めるかが現在の焦点である。

[548: 地域住民]

三井グランド環境裁判の第4回口頭弁論が、2月13日、東京地裁大法廷で開かれました。原告側は第3準備書面を提出、区長が認可した土地区画整理事業認可の違法を論述しました。一つの開発であるのに、南北二つの区画整理事業に分け、それぞれ用途地域・高度地区変更、地区計画をかけ、東西南北4つに分けて一団地認定を取るなど、最低でも11の行政処分を経て許可した違法を指摘しました。一部を紹介します。（全文掲載は準備中）

■ 北地区に公園設計欠如の違法　土地区画整理法施行規則9条6項は、施行地区内の居住者一人当り3㎡以上の公園を必要とする。北地区に公園の設計がない。被告らは南地区で代替するとするが、ならば南北の事業が一体のものとなる。すると今度は、北地区が都市計画決定されてない違法が生じる。

■ 広域避難場所の避難有効面積算定に関する違法　都が提出した有効面積算定の資料と三井不動産作成と都が認める「想定避難有効面積概略図」とで大きなズレがある。面積の事実認定に誤りがある。

■ 避難人口の設定に関する違法　区は、浜田山駅南口からグランド北側一帯を中高層住宅地に変更する構想を持っている。人口の増加が見込まれるのに、算定に入れないのは誤りである。

■ 北地区の都市計画決定を考慮していないことの違法（都市計画法12条１項違反）　北地区と南地区は同一の所有者であり、三井グランドとして利用されてきた同質の土地である。都市計画審議会でも一体的に扱い地区計画決定された。南北地区一体となった道路・公園・上下水道整備を行っている。従って、北地区も都市計画決定が必要であり、この欠如自体が違反である。

■ 事業認可申請日・認可処分日と、用途地域の変更決定・地区計画決定日のズレによる違法　事業認可申請は04.11.1 05.11.1、認可処分は04.12.1 05.12.1。しかし用途地域変更及び地区計画の決定・発効は、東京都の公報に掲載された05.1.23 06.1.23である。認可時点では、従前の用途地域での開発・建設しか許されない。(尚、今回「住民提案の地区計画案全文」も証拠として提出しました)

[549: 地域住民]

いよいよ次回口頭弁論は、4月20日（金）午後3時から、東京地裁103号大法廷にて行います。

[550: 544]

やはり、このスレッド、住民の反対運動をサポートしてる人間が監視してますね。

＞私も一度現地を見ました。
＞正直「うーん、そんなに反対する場所かなぁ」という感想でした。

でしょう？　それが普通の常識を持った人の感想だと思いますよ。
反対ののぼりを掲げてるところの住民に対しては
近隣の住民も「ちょっとエゴイスティックすぎるよね」と話しています。
最初は「日照権」っていってたんですよ。のぼりにそう書いてありました。

建蔽率や容積率の緩和は世の流れだと思います。
そのおかげで土地が活性化されてるって例は枚挙にいとまがないですよ。
あれだけ広い土地なんですから、一部高い建物がたったって、別にほかに迷惑かける
わけではないですし、三井が力を入れて作るマンションで、景観が壊されるとも思いません。
やみくもなマンション建設がいいとは思いませんけど、ここの反対運動は
先住住民エゴの印象のが強いですね。

[551: 匿名さん]

地域住民さん。ありがとうございました。
本当は自分で調べるべきですが、もし詳細などわかったらここで記載していただけると助かります。

[552: 住まいに詳しい人]

>>544住民側の行政手続ウンヌンは完全に言いがかりですよ。ヒトサマの土地でヒトサマが何をやろうと、別に文句をいう筋合いじゃないでしょ。

何を言っているのでしょう？
ことの重大さが理解できていないようですね。
私情で口を挟まないでください。
係争の現実に目を背けないで、裁判を見守ったほうがよいのでは？


敷地内に24時間開放の公園ができるのは100パーセント間違いない旨、某開発会社関係者から聞きました。都市計画法の基ではその違法性を裁判長は認めました。
鹿島建設は事実、これまでの計画をいったん白紙に戻し、総合的にランドスケープ計画、立地計画を現在見直しています。ＤＥ棟は現在の計画地から約20メートル南に移動し、述床面積が約1/2に縮小され、おそらく３階建てになります。東側からの緊急時非難導線を確保するため、戸建て計画地は約2/3の面積が確実に公園となります。裁判の進捗如何によってはＡＢＣ棟も急遽３階建てに見直される可能性があります。

[553: 匿名さん]

三井よ、金で解決しろ！金で！
そうしないとこのままじゃ大幅に計画が狂ってしまうぞ！

[554: 購入検討中さん]

どうも現局面では、三井は収益が大幅に落ちることになるのは明らかですね。
一体どうするつもりでしょうか？
予定していた販売戸数が大幅に減るとなると、そのぶん１戸あたりの販売価格にかなりのしわ寄せがきてしまいますよ！勘弁願いたいものです。

[555: ビギナーさん]

資料請求をしたのですが、高そうなのであきらめました。
さっき新人かバイトみたいな営業さんから、今後の案内の電話がきましたがこちらの希望と予算を伝えると、ちょっと厳しいとのことでした。やはり。
ちなみに希望は７５平米くらいで６０００万。
神奈川か埼玉で探します。

[556: 匿名さん]

70㎡ならぎりぎり6000万いけるぞ！
1階で条件悪いが。
Ｃ棟で\5000万後半からのプランが20戸ほど出るよ。
面積でいうと、下は２ＬＤＫ62.29平米からあるし。
検討してみては？
あきらめないで！

[557: ビギナーさん]

＞556さん
なにやらどうもありがとうございます！。
神奈川・埼玉でもがんばります。
こちらの物件も遠巻きに見守らせていただきます。

[558: マンション投資家さん]

ここで沿線北側の勘違い住民が工作活動しても、
やっぱこのマンションは名作になると思うよ。
別に三井に思い入れがあるわけでもないけど、
立地といい、プランニングといい、分譲タイミングといい、
よくやったと言いたい。

[559: 購入検討中さん]

実は私が先週電話をした時は、当方の予算が厳しいということを伝えると、営業マンからはＣ棟の６０平米台を薦められました。
Ｃ棟の６３．６９平米で、１階等の悪い条件がそろうと最低¥５０００万台後半くらいからのプランがいくつか出ることを教えてくれました。戸数は未定だといって教えてくれませんでしたが・・・。

１１１戸という比率から計算して１４戸という結果になりますがおそらくそのくらいでしょう。
あくまでも”Ｂ棟”の今回の概算価格発表に基づいた計算に過ぎないですが。

もっというと、Ｃ棟が６階建てになればの話ですが。

[560: 近所をよく知る人]

＞ことの重大さが理解できていないようですね。
＞私情で口を挟まないでください。
＞係争の現実に目を背けないで、裁判を見守ったほうがよいのでは？

何か勘違いされていませんか？
日本では、言論の自由が保証されているんですよ。
「口を挟むな」などと大きなお世話だし、誰もそんなことを言う権利はありません。
ここの反対住民の工作には眉をひそめざるをえません。
あの醜い横断幕やノボリのほうがよっぽど景観を破壊しています。
最初は日照権、それから「Ｘ万人が避難所として頼りにしてる土地」。
三井の所有地でしょう？　勝手に避難所としてあてにするなんて、おかしいですよ。
自分たちの土地でもなんでもないのに。
この件に関しては、私はデベに同情します。
それは私の自由でしょう。
貴方は貴方の意見を主張すればいい。ただし、自分と意見が合わない人間を
罵倒したり、口をふさいだりしようとするのはやめてください。

[561: 匿名さん]

ここいいなーーー。早く価格が知りたい。。。。。

[562: 匿名さん]

高すぎるとこの掲示板でさんざん叩かれたプラウド富士見ヶ丘が
あと残り4戸だそうですね。
予想外の売れ行きのよさです。
やはり、マンション上昇トレンドはしばらくは揺るがないということでしょう。

[563: 匿名さん]

>>560
>三井の所有地でしょう？　勝手に避難所としてあてにするなんて、おかしいですよ。
>自分たちの土地でもなんでもないのに。

ただね、自分の土地とはいえ、違法性のある手続きでマンションを建てるのはおかしい。
その手続きが違法か合法かは、いま民事裁判中。
よって、裁判の当事者や反対運動に係わる者を、被告側に同情するからといって、
現時点で感情的に非難するのは、やや民度（みんど）が低い発言のような気がします。
だいいち「自分たちの土地でもなんでもない」なら、何をされても文句は言えないなどというのは、
適法性の観点からいっても間違っているし、
「それ（そうした発言・考え方）は私の自由でしょう」と言えば言えますが、
「あなたに迷惑はかけていないんだから、自由だろ！」という中学生の言い訳のように聞こえます。

[564: 近所をよく知る人]

＞だいいち「自分たちの土地でもなんでもない」なら、何をされても文句は言えない

誰も「何をされても文句は言えない」なんてことは、ひとことも言っていません。
よく読んでくださいね。
「（自分たちで固定資産税を負担してるわけでもない、公的な土地でもないところを）勝手に
避難所としてあてにするのはおかしい」といっているだけです。

＞「あなたに迷惑はかけていないんだから、自由だろ！」
＞という中学生の言い訳のように聞こえます。

飛躍しすぎです。
誰も、「あなたに迷惑はかけていないんだから、自由だろ！」などとは言っていません。
相手が自由に発言する機会を封じるようなことをいうな、と言っているだけです。
そして、私にはこの反対運動は住民のエゴにしか見えない、といっているだけです。
それこそ、係争中なのですから、いろいろな意見はあるでしょう。
自分と違う意見の人間を「民度がひくい」などと、感情的に罵倒するのはやめてくださいね。
それこそ、石原都知事の口癖ではありませんか。

[565: 匿名さん]

原告は何を求めているか不明。こんなに空地率の多い開発の何が不満なのか。
一部は行政が緑地として土地を収容（区民の利益）し、開発後一体は出入り自由になる（周辺の通行が容易に）し、周辺住民にもメリットのある開発だと思うが。
災害に強い街造りは、原告も行政も同じ考え。杉並区は高円寺、阿佐ヶ谷に住宅密集地が多く、こういった優良な住宅地を供給したいという考え方は間違ってる？
違法といっているのは建築確認の日付のことだとしたらくだらなすぎる。この程度の容積率緩和だったら、周辺住民に配慮のあるもので、周囲と調和した開発です。
私は既得権者のエゴと思います。
弁護士が儲かるだけ。

[566: 近所をよく知る人]

565さん、常識的な書き込みを拝読すると安堵いたします。
今は行政手続きの問題にすりかわって、「違法」「違法」と連呼していますが、
最初は「日照権」だったんですよ。しかも日照なんて、まったく関係のない北側住民が、です。
それから「Ｘ万人が頼りにしている避難所」。そんなことをいっているのは近隣の
反対住民だけ。もしものときに、あそこに避難できる市民がどれだけいるというのでしょう？
それこそ近所の人間だけですよ。
あそこまで広くなくても、学校などはあちこちにありますから、万が一のときは近所の避難所にみんな避難するでしょ。
あの場所が公的な公園ならともかく、維持費を負担してるわけでもない、固定資産税を払っているわけでもない近所の人間が、なんとかイチャモンをつけようとしてる。
そうとしか見えません。
あのエゴ丸出しのノボリやら横断幕を見ると、同じ杉並区民として、恥ずかしいです。まったく。
マンションから全然離れたところの民家でも立ててる家があるんですよ。
一体何を目的にしてるのか？
日照権の問題というなら、永福町あたりの、道沿いの高層マンションのほうが
近隣住民にはよっぽど迷惑なはずですよ。道路から一歩入れば第一種低層で、
それまでなかった高いマンションがいきなり南側に建って、困っている住民の方はたくさんいます。
そういう案件なら、住民に同情しますけど、この浜田山に関しては、勘違いプライドの住民エゴとしか思えません。がんばれ、三井！
すばらしい邸宅マンションを作ってください。
まだ値段が出る前からこんなにスレッドが盛り上がるということは、それだけ関心をもっている人が多いということです。

[567: 匿名さん]

正直ね、今回の開発はかなり良心的な部類に入ると思うよ。
三井としても思い入れのある土地だから、良いものを作ろうとその辺り
は気を遣っている。
ただ、こうした反対運動を甘く見たのか、行政への根回しがちょっとね。
焦らずにきちんと行政手続きを踏ませていれば、何の問題もなかった。
というか、反対派が付け入る隙はなかった。
トントンと進めてしまったがために、穴を掘っちゃったように見受ける。
ホントのところは知らないけどね。

三井をターゲットにせず、その手続き面を衝いて行政訴訟に持ち込んだのは、
原告代理人のテクニックだね。法廷戦術としても、ほぼベストだと思われる。
つくづく、三井＆行政は脇が甘かったなと思う。まあ、あれだけ贅沢に空地
を作る開発で、ここまで反対されるとは思わなかったのだろうけど。
この手の開発は、反対運動を政治的に利用しようとする向きもあるのでね…。

原告側ＨＰでは、被告側の準備書面が見れないので、行政側の反証が不明。
裁判長の訴訟指揮を含めて、被告側はやや劣勢にも見受けるけれど…。
法廷を覗いてもいいけど、民事はほとんど書面のやりとりで陳述に代えるから
中身が見えにくいんだよね。代理人を知っていれば楽だけど。
誰か、この辺の情報持ってる人いますか？

[568: 匿名さん]

父親まで代々三井。子供の頃、このグランドでＴ宮妃、女優のＹ．Ａさんなんかと
パン食い競争した仲間。それにしても遠い郊外だと思った。頭を冷やして東京の
地図をみてごらんよ。ここは一戸建てで最低でも60坪の土地を買ってはじめて意味のある
場所。マンションの高層化による人口の都心方向への回帰は間違いなく時代の流れ。
この裁判も象徴的。環状6、7号間の容積率の大幅アップが起こったら、こんな遠くに
マンション持っててどうすんの。吉祥寺や二子玉みたいな街へ歩けるわけでもなし。
夫婦二人の団塊世代なら、銀座へ歩けるマンション７、８千万でいくらでもあるんだよ。
よしな、よしなって、「ステイタスのある人」なんて絶対集まんないよ。

[569: 匿名さん]

>>567
>ただ、こうした反対運動を甘く見たのか、行政への根回しがちょっとね。
ん？　石原に用途地域まで変更させたことが問題になっているわけでしょ。
あなたの意見は、ぜんぜんピントがずれているだけではなく、
事実を歪曲して、三井側に一方的に寛大な、非常に政治的な書き込みですね。
もうちょっといまある裁判を、公平に見ましょう。

[570: ５６７]

>569　石原に用途地域まで変更させたことが問題になっているわけでしょ。

ん？　あなたのこの発言のほうがよほど政治的ですよ。
被告は石原だけかな？あくまで代表者知事なだけ。行政訴訟とはそうしたもの。
実質的な被告主体誰なのか、きちんと訴状を見ましょう。
原告側請求の主語は誰になってますか？

それに「変更させた」ことは問題ではない（現時点での訴訟進行上はね）。
行政訴訟という性格上、あくまで自治体が「変更した」その手続きの
違法性を問うているまで。三井は訴外です。
だから、原告代理人の法廷戦術は上手だと言ってるんですよ。
私は利害関係者ではないウォッチャーなので、きちんと公平に評価してます。
あまり事実を歪曲しないで下さい。

あと、根回しとかって意味分かってるのかな…。
逆に三井側から「根回しだなんて人聞きの悪いこといわないで」と
突っ込まれるなら話は分かるんだけど (^^;

ピントがずれているのはどちらですか？
訴訟関係者なのか、一生懸命なのは分かるけど、もう少し考えて書き込みして下さいね。
無用に荒らすつもりはないので、これ以上は言いませんがね　(^-^)にっこり

[571: 匿名さん]

＞５６０
勝手に避難所としてあてにするなんて、おかしいですよ。自分たちの土地でもなんでもないのに。

都市計画法をご存知ないのでは？

”勝手に避難所としてあてにするなんておかしい”とういよりも、結果的に１００パーセントの確立で、公園が敷地内にはできることになるのですよ！

事実、２４時間開放の公園が敷地内に布設されないと、行政の開発許可が下りないのですよ。

だから、裁判で争点になっているのですよ！


勉強不足では？

[572: 購入検討中さん]

>568夫婦二人の団塊世代なら、銀座へ歩けるマンション７、８千万でいくらでもあるんだよ。よしな、よしなって、「ステイタスのある人」なんて絶対集まんないよ。

落ち着いたハイグレードのステイタス感の溢れたセキュリティ万全のマンション（というか一つの街）になるものと思ってたの人は多いはず。実際は２４時間開放の公園が敷地内にできるようじゃセキュティも何もあったもんじゃないですね。セキュリティに関しては公開空地とのすみ分けが問題ですね。最終的にどういう配置計画になるのでしょうか？現状がこんな状況ではおっしゃるように、ステイタスのある人は逃げますね。万人が利用できる公園が敷地内にできるんじゃたまったもんじゃない・・・。価格にも影響してくるのは間違いないですな。高級志向の人は欲しくないですね、こんなマンションじゃぁ。（私も含めてですが）実際問題わざわざ浜田山にハイグレードを求めなくても良い気になってきました。

[573: 地域住民]

＞５６６あの場所が公的な公園ならともかく、維持費を負担してるわけでもない、固定資産税を払っているわけでもない近所の人間が、なんとかイチャモンをつけようとしてる。

敷地内の一部が公的な公園になります。都市計画法に則り、公開空地付置義務という遵守すべきシバリが発生したためです。事実、先日被告側代理人から、和解事項の一部として”東南側の公園の布設”が盛り込まれました。原告側はまだ受諾しておりません。
この争点については次回の口頭弁論・・・（4月20日（金）午後3時開廷・東京地裁103号大法廷にて）で明らかになります。

[574: 匿名はん]

>”勝手に避難所としてあてにするなんておかしい”とういよりも、
>結果的に１００パーセントの確立で、公園が敷地内にはできることになるのですよ！

最初に、「ペリコプターが離発着できるのは杉並でここだけ。
避難所として地域住民が頼りにしてる土地だから、三井は計画を撤廃せよ」って
言っていたでしょ。
最初の攻撃の対象はあくまで三井だったはず。
横断幕で三井の名を出して攻撃してましたよね。
それが通らないってわかったものだから、法律のプロに頼んで、なんとか
付け入る部分を捜したっていうのが本当のところだと思いますよ。
三井は、そもそも最初から「ペリコプターが着けるぐらいの場所は確保する」
って言ってたじゃないですか。

駅にも近い、南側は傾斜地になっていて、眺望もいい。
なによりあれだけの広さ。
こんないい場所を避難所にしておけ、なんてエゴ丸出しです。
住宅地にして活用したほうが、よほど公共の福祉に役立つ、というものです。

＞”東南側の公園の布設”が盛り込まれました。原告側はまだ受諾しておりません。

いつまでゴネるんでしょうね。
私情むき出し、エゴむき出し。
自分たちの活動が、自分たち以外からも支持されてるなんて、思わないでください。

[575: 購入検討中さん]

マンション、戸建て分譲と公共の福祉は結びつかないような気もしますが。。
パンフレットを見て思ったのですが、敷地を南北に走る道路って歩行者用ですか？南の公園予定地のところで途切れているように見えるのですが、車も通り抜けできるものなのでしょうか？

[576: 某ゼネコン関係者]

歩行者専用（車両通行禁止）となります。しかし、陳情によると被告側が６メートル道路の敷地内公開を譲歩した場合、私有地であっても万人が通行可能な車道となり通り抜けが可能となります。ですが、さすがにこの和解案には被告側は譲歩しないものと信じております。
自動車の進入は３ヶ所となります。１ヶ所目は真南からの進入です。現在の計画でいう公園予定地（高台になっている部分）のすぐ真下を地下トンネルが走り、そのまま地下駐車場への導入するようになります。高速道路を使う方は便利ですね。２ヶ所目は東側で、某有名企業社宅の前あたりから進入できるように地下へのスロープを建設中です。３ヶ所目は西側です。現在の鹿島建設の現場事務所へ行くゲートがそれにあたります。クラブハウス予定地あたりから地下にもぐりことになります。
地下駐車場は南北をたてに結ぶメイン導線と、ちょうど桜並木の下を東西に結ぶ横のサブ導線から構成されています。北側には出入り口はありません。各棟ごとに地上階へのＥＬＶが設置され、当然車寄せが配されます。地上には車は一切通らないように計画されたすばらしい地下駐車場となります。
ただし、ＡＢＣ棟には、地下に階高約１層分の免震装置があるため、ＡＢＣ棟の真下は駐車場にはなりません。言い換えればＤＥ棟以降は免震装置はあるかないか不明です。もっといえば、ＤＥ棟以降は免震構造ではなく、耐震構造になる可能性もあります。もし、免震ではなく、耐震ということになれば、販売価格にかなりの差が出ることになります。
私の知っている情報は以上です。質疑のある方はどうぞ。わかる範囲であればお答えはできます。

[577: 匿名さん]

免震と耐震の違いを教えてください。私はそのあたりのことには全くの素人で、知識に疎いもので・・・。
そして、免震でなく耐震になったら価格の違いというのはどちらがどうなのですか？

[580: 匿名はん]

地盤は悪くないと思っていましたが、免震構造にするんですか！？
みなさん、知ってました？？

実は地盤が悪い（めんしんにしてるマンションって一部をのぞいて地盤が悪い場所ですよね）。
資産価値をより高めるため。
の、どっちだろうか？？
みなさん、どう思われます？

[583: 匿名さん]

>>581
広尾ガーデンヒルズみたいな街区をイメージしてます。
私は元々閉鎖的なものとは思っていませんでしたよ。

[587: 匿名さん]

ほとんどの人が手を出さないって言われてもねえ。

あなたが何を言おうが私は申込みます。

[590: 匿名さん]

↑
こういう投稿こそ、わざわざ書き込むのはルール違反でしょうね。
完全な揚げ足とりですから、読んでいて不快です。

「根本的に価格設定を見直すべきでは？」なんてのも、
安くしてもらえば、買えるかもしれないって言ってるようで哀しいものがありますね。
最近はデベのほうでも売れ残りをあまり気にしなくなっています。
金利・消費税アップをにらんで、売り急がず、値引きせず・・・
この傾向はしばらく続くでしょうね。

[597: 匿名さん]

と、買いたくても買えない人が必死になっています。

[600: 匿名さん]

都心のマンションとこの浜田山の大規模マンションでは、
全然価値観やコンセプトが違うと思いますけど？

浜田山は電車利用の人間にはたいして便利ではないけど、でも値段は高い。
これは常識です。

価格も恐らく、「えっ？」っていうほど高くなりますよ。
プラウド富士見ヶ丘をみても、その傾向は明らか。

期待はずれと思うなら、さっさと都心物件をあたったほうがいいでしょうね。
都心のほうが売れ行きは速いですから。
ちなみに、杉並のマンションって、杉並区内の人間が家を売るなどして
買う場合が多いみたいですね。
地縁もないなら、特に浜田山に愛着もないだろうし、無理して検討し続けることもないんじゃないですか？。