三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[441: ご近所さん]

>>426
>僕は、買う方向で資金計画の建て直しっす。安いっすよね！
>個人的にはB-3typeが好きっすね。ワイドリビングっすから。

B-3type、すなわち100平米台ということは13,000万円台〜16,000万円台。
仮に最低額の13,000万円で計算しても坪単価408。実際はそれ以上だろう。
坪270が限界と言っていた人が何故これを安いと言うのか分からん。

[442: 匿名さん]

はぁ？坪２９０万でそんなに安いですか？
平均坪単価３５０万円で安いです？
あれれもしかして私は浦島太郎になったのか？
パークハウス上北沢スクエアテラスって坪２５０万円くらいじゃありませんでした？
プラウド富士見ケ丘だって坪３３０万円くらいで高い高いって叩かれてませんでした？
あれって何年前のことですか？もう５年くらい前？あれー？

[443: 匿名]

80㎡　7000万円台〜1億1000万円台
100㎡ 1億3000万円台〜1億6000万円台
120㎡ 1億6000万円台〜2億円台

100㎡で最低坪単価429万から
120㎡で最低坪単価440万から

う〜ん充分高いような。
坪単価290万の部屋はやはり向き、階数、その他の点で条件が劣るものだとは思いますが、何戸でてくるんでしょうね。少数であれば、その部屋だけ極端な倍率がつく感じになりますね。

[444: ご近所さん]

>>442
立地と三井の力の入れ方から考えて、坪290なら十分安いと言っていいのでは。
もっとも坪290なんて部屋は出ないと思われるが。

また、さすがにパークハウス上北沢スクエアテラスとの比較は無理があるかと。
駅から甲州街道と高速道路を越えて行く物件とは比べても仕方ないのでは。

[445: 匿名さん]

7000万円台って7900万じゃないの？
そしたら坪330万だからね。

[446: 購入検討中さん]

資料請求しましたがまだ届きません。
80㎡以上のお部屋しかなさそうですか？
６０とか７０㎡とかはなさそうですか？

[447: 匿名さん]

確かに。今日は一日疑ったり、喜んだり、最後にはやっぱりねとしょんぼりでした。振り回されてますね〜。

[448: 匿名さん]

445が正解。
不動産で素人においしい話はそうはない。
三井不だって投資家なんだから、売った直後に転売されるような値付はする訳がない。
三井不をなめすぎ。
湾岸で60倍とかになってたけど、いくら売残りで割安感でたといっても大手デベとして相場観なくみっともなかった。
7000万台からって引き込むのが、作戦。

[449: 匿名さん]

土曜日に資料請求して、今日には届いていました。
それ以前に請求して届いていない方は一度問い合わせてみたほうがよいかも？？

[450: 申込予定さん]

こちらは345です。小生、長期出張より東京に戻って参りました。桜がちらほら咲いているのには驚かされ、いよいよ春を感じた次第でございます。
さて、いよいよ概算の価格が出たということで、様々な観点から多様な意見が飛びかっているのを拝見させていただきました。小生宅にも届いておりました。結果としては、ほぼ小生の予測通りとなりました。なんでも、小生知らないうちに”345総括”と名付けられ議論が交わされたようですが、ここでも私の主観を述べたいと思います。
　さて、多くの方が安い！と感じたのではないでしょうか？また多くの人が高い！と感じたのではしょうか。つまり過去にも述べたように、当マンションでは価格の幅があまりにも大きいので、安いと判断した方も正しいし、高いと判断した方もまた正しいということになります。
言わば、この書き込みを見ているあなたを含め、ほとんどの方がご自身の”主観”という視線で情熱を注いでいらっしゃいますよね？事実、坪単価292万から販売される見通しがたちました。一見びっくりするくらい安いですよね。がしかし坪単価292万円と いう数値だけをクローズアップしてみれば、確かに格安でお買い得ですよね。「安い！」と書き込みをされている多くの方はこの坪単価290万円をクローズアップしている方で、言ってみれば高価格レンジ住戸にはおそらく視線を注がないでしょう。なので安い！と書き込むのは当然のことと言えます。逆に「高い！」と書き込んでいる多くの方はご自身の視線が高価格帯に向いていると言えます。だから高い！と書き込むのも当然です。
よって私が言いたいことは、少なくともこのサイトの掲示板では、安い、いや、高いという論争（ましてや、他人の考え方を批判したり、ご自身の考え方を何が何でも通さないと納得の出来ない方も中には見受けられます）は無意味だということ、もっと言えばナンセンスだということを、そろそろ気づいていただきたいものです。
そこで、いよいよ小生の総括です。
概して述べるとすれば、ズバリ！確実にお買い得マンションであることが客観的に言えるしょう。再び言います。”総じて言うなれば”です。低価格レンジの話を出して安いと言うのとは別次元の話です。逆に高価格レンジの話を出して高いと言うのとは別次元の話です。小生主観も実際、安い！と感じました。客観的にお買い得だというその理由ですが、浜田山という立地、周囲の環境、ハイグレードのランドスケープ、クラブハウスカフェや、ラウンジなどの付帯施設の充実度合い、地下駐車場、そして、当然マンションのデザインとグレード、仕様の高さ・・・、どれを取っても、今回発表された価格帯で販売されるということであれば、非常に人気の高い物件登場！ということになります。さらに、小生の知り合いの某不動産販売会社・所長も、「はっきり言って安い」と言っておりました。「値ごろ感」どころの騒ぎではないともいておりました。販売のプロの目を通しても、お買い得なマンションであると言わしめたこの「パークシティ浜田山」、競争倍率は計り知れません。事実、その所長曰く、「会社として当然”買い”を入れる」とのことです。都心に働く高所得者層、及び高可処分所得者層に対して、賃貸契約を見込んでいるようです。
外資系企業の役員の家族社宅としての需要も見こまれるそうです。そうなると、ますます倍率が高くなり、小生のような一般販売はいよいよ肩身が狭くなります。非常に悲しい現実です。今回のような”安い価格設定”がこのような現実を生んだということも言えます。

[451: 匿名さん]

＞446さん
>>406さんによると、Ｃ棟に63.69㎡や、68.52㎡や65.25㎡のプランあるようですよ。

[452: 匿名さん]

ふたたび451です。
>>416に60㎡台がいくつかあるとあります。

[453: 購入検討中さん]

裁判やってるじゃないですか。後で住民から居住者に損害賠償が請求されることもあるから販売価格が安いとか？

[454: 匿名さん]

>446
65.25㎡のケース予測・・・
Ｃ棟の北棟・1階・5730万円
Ｃ棟の南棟・6階・8450万円
といったところでしょうか。同じ占有面積でもこの金額の差はバッファをみても間違いないと存じます。
参考まで。

[455: 住まいに詳しい人]

裁判・・・たしかに大きなマイナス要素。尾山台の、「ピアーズコード等々力」みたくならないといいが・・・。世田谷地域住民側勝訴判決有望の一部マスコミ報道に、キャンセル住戸続出。デベは大変な状況に追いやられていますね。全戸数の半数が買い手が着かないで残っています。投機筋に格安で投売りされるんじゃ？

[456: 不動産購入勉強中さん]

＞450
>坪単価292万から販売される見通しがたちました。

これも単なる主観じゃないの？
とてもそんな見通しがたったようには思えないんだけど。
俺はむしろこの発表で、坪300以上からが濃厚だと思いましたが。

[457: 周辺住民さん]

450さんがおっしゃる通り価格のレンジが広いので評価が難しいところですが、
付帯施設の分を差し引いたとしても、全般的には高いという印象ではないでしょうか。
新価格であるということには変わりないと思いますよ。

この半年で急激に相場が変わってきているじゃないですか。
話がそれますが、近隣地域ではパークハウス上北沢が首都高などの悪材料があるにせよ、
今思えば最多価格帯が5000万円台という最後の旧価格物件でしたからね。
今売り出したら1000万円は高く出ているでしょう。
自分も含めて買っておけばよかったと後悔されている方も少なくないのではないでしょうか
後から出た水没の危険性がある川沿いのパークハウス西荻窪でも6〜7000万円台が中心ですからね。

[458: 物件比較中さん]

345＝450総括がついにでましたか・・・。最も公正で客観的な紳士の意見であると、私も家内も思います。
今回の450総括では、「お買い得」という印象で評価していらっしゃいますが、実は私の兄は某不動産仲介をしておりますが、想定外に低価格帯が揃ったと申しておりました。世間が注目して騒いでいたほど高価格にはならなかったという評価が大筋のところではないでしょうか。もっとも私個人的には高すぎて、手も足もでませんがね。

[459: 匿名さん]

＞405さん
あなたは安いと言いますが、妥当性という観点では？
おっしゃるとおり、お買い得物件登場ということは言えますが。

[460: 匿名さん]

>>441
この板では、他人のふところ事情への介入や、他人の考え方への批判はやめたほうがよいのでは？
自分の主観だけを書き込むべきだと思います。このサイトに限らず、板とはそういうルールですよ！今回だけは450に賛同します。

[461: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%8D%77%93%FC" target=_blank class="keyword">購入</a>検討中さん]

今から思えばフォルム浜田山って格安中の格安ですよね！しかもまだ機能に時点で８戸も売れ残っていますよ。なぜ、投機筋は手をつけないのでしょうか？不思議です。

[462: 外資系企業投資家]

見かねて書くけんどさぁ、皆が言うようにいくらお買い得物件とはいえ、600戸もあるので完売するか？
そんな金持ちばっか600人もいるか？
そんな金持ちが、わざわざ浜田山を買うか？
確かに安いからお買い得かもしんねーけど。
疑問だらけだ。。。ほとんどが、三井関連企業の連中や、利潤追求ファンドが買うんじゃねーのか？
仕手集団にとっちゃ目玉が飛び照るほど好投機対象だぜ。

[463: 周辺住民さん]

462さんにagreeです。

ここを買う人たちは、隠居した金持ちか投資家くらいでしょうね。
30から40代の小金持ちの人たちは、寂れた浜田山などわざわざ買わないでしょう。
この値段出すならなら便利な都心の物件を買うと思います。

[464: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%95%A8%8C%8F" target=_blank class="keyword">物件</a>比較中さん]

浜田山が安くてお買い得なのは十分わかったが、近隣で、浜田山４丁目計画の詳細情報が知りたいのでどなたか、ご存知であればおしえてください。なぜ８月販売か謎のベールに包まれていますよね？住友不、大丈夫か？

[465: 周辺住民さん]

>>464
既に躯体は7階まで上がっていました。モデルルームを作らず、現物販売するとのこと（組下情報）価格等も未定。

[466: 買い換え検討中]

＞463さん　同じく同感です。
私は３０代前半で、当該プロジェハト購入を範疇に入れ、物件比較検討を重ねてきましたが、どうもデザインがわれわれ向けではないのです。不遜な言い方になりますが、私の現在の貯蓄と年収から判断して9000万円台を求めていました。私は、モダンデザインになってくれれば・・・と期待をしておりましたが、出てきたデザインだけを見ると、どうも高齢者が好きそうなデザインなので、細菌では敬遠するようになりました。どことなく、フレッシュ感が不足している感が否めません。モダンデザインを推奨するわけではないのですが、少なくとも若い人はカッシーナの家具やＢ＆Ｂの家具が似合いそうなデザインを求める傾向にあることは言えるのではないでしょうか。勿論、当マンションのデザインを否定している訳では全くないので誤解の無きようお願いいたします。これらを鑑みても特定の富裕層には人気が出るかもしれませんが、若い人は敬遠する傾向にあるのではと私は思います。よって、安いからお買い得物件とはいえ競争率は高くないと思うのですが。

[467: 買い換え検討中]

誤字脱字失礼いたしました。

[468: 匿名さん]

時期から考えても、団塊の世代向けなんだろうね。
そして彼らはたくさーーーーーん存在するんだよ、この世に。

[469: 購入検討中さん]

個人的にはそういうの歓迎。
うちは外観とかにはこだわりないし、
子供がワイワイ騒いでいるようなファミリーマンションよりも、
静かで暮らしやすそう。
今後もそういう商品がどんどん出てン来ると嬉しいですね。

[470: 不動産購入勉強中さん]

>>465
>既に躯体は7階まで上がっていました。

ナイス＊＊です

[471: 不動産購入勉強中さん]

>>460
>自分の主観だけを書き込むべきだと思います。
>このサイトに限らず、板とはそういうルールですよ！

そんな自分勝手なルールを押し付けられてもねえ。

掲示板は意見交換の場。
意見を表明する以上、賛成もあれば反対もあって当然。

他人の意見には一切耳を貸さず、みんな自分の意見だけを
一方的に主張するのは意見交換とは言わない。

[472: ご近所さん]

自分の意見だけ書くんだったら、Brainstormingだね。

[473: 匿名さん]

>自分の主観だけを書き込むべきだと思います。
>このサイトに限らず、板とはそういうルールですよ！
まあ、この言葉自体が、主観だけの言葉なので、
別に間違ってはいない（笑）。

[474: 匿名さん]

当方460です。
私が言いたかったのは、他人への暴言や批判ばかりではなく、意見として尊重し合う姿勢があってもいいのでは、ということでした。ですので、賛成反対はあって当然だと私も思っています。

[475: ご近所さん]

高齢者が、さらに増えるのか？この浜田山に。勘弁してくれ〜。若い人歓迎です。

[476: いつか買いたいさん]

おっと、久々にこのサイト覗いてみたら、なんと^^
お買い得desu//な。
僕は安いとおもいましたよん~~
で、結局、
差別的社員割引とかどうなの？
あんの？

[477: 匿名さん]

>>296 によると、三井・コールセンターの松坂さんという人が「社員割引は一切無い」と言い切ったと出ています。議事録的にも残したのではないでしょうか。もし実際に社割りがおこなわれたとすれば、当然告訴でしょうね。三井不動産レジデンシャルはわれわれ消費者を欺いたことになりますから。したがって、社割り、優先選考販売は一切ないと、私は確信しています。

[478: 三井提携グループ]

三井不動産の提携企業グループでは、この物件に限らず数％割引販売があります。
物件ごとに、％は変わりますが。（１−５％）
三井だけでなく、三菱地所、住友、野村、東急、モリモトなど、大体あるでしょう。

[479: 匿名さん]

別に国有地でもなく自社の土地だし、自社（グループ）社員割引は不公平でもなんでもないかと。
なんか、差別とか、不公平とか言っている人の気が知れないんですが。。。

とか書くと、三井社員認定されそうですが（笑）違いますんで悪しからず。

あと487さんの書いているような割引は、自社（グループ）じゃなくても
それなりの会社なら各不動産会社と提携していて、0.5%から2%位までならあるはずですよ。
自分もそれで住不物件を1%割引で買いましたし。

[480: 匿名さん]

>>474
441の書き込みは暴言でも批判でもないじゃん。

坪270が限界と書いてた人が、突然坪400オーバーを安いと言い出したら
「なんで？？」と思うのは普通の反応。
他人の書き込みを無視してればそりゃ何も感じないかもしれないけど、
相手のことを考えて書き込みしてれば疑問に思うはず。

[481: 匿名さん]

おっしゃる通りそうでした。誠にすみませんでした。当方は460です。

[482: 匿名さん]

とりあえず一番駅近で高そうな第一期はスルーで。
条件悪そうなH・I棟の詳細を見てから判断。

[483: 匿名さん]

本物件を検討している一人です。
どなたか浜田山駅周辺のスーパー＆車の事情をご存知の方、ご教示いただけないでしょうか。

駅前に西友があるようですが。

[484: ご近所さん]

西友には駐車場があります。日中は混みますけど、夜はスムーズに入れますよ。
重宝してます。

[485: 匿名さん]

H・I棟の条件が悪いというのは、駅からの距離でしょうか。それ以外に何か懸念要因はありますか？
我が家は駅からの距離は一番譲れる条件ですので、それで安くなれば嬉しいのですが。

[486: 購入検討中さん]

>>482　条件悪そうなH・I棟の詳細を見てから
482さんもそうお考えですか？私も1期が最も高いと考えておりましたが、
ＤＥＦ棟→ＨＩ棟になるにつれて徐々にハイグレード棟になるという噂も出ています。
本当でしょうか？
仮に、中間に位置するＤＥＦ棟の方が、ＡＢＣより安いとすれば、その理由は駅からの距離以外あるのでしょうか？
教えてください。

[487: 購入検討中さん]

>482さま
もうひとつ、すみません。
1期の販売中は2期の販売はおそらくタイミング的に無いと予測しています。
1期をスルーして逃すと、仮に2期がハイグレードの場合、後悔するということにはならないでしょうか。
私は真剣に購入を考えているので、後悔はしたくないのでお考えを是非教えてください。
よろしくお願いします。

[488: 申込予定さん]

現地建築計画情報をお知らせします。（杉並区役所建築確認申請済）

名称・・・(仮称)杉並区高井戸東1丁目計画

共用棟・・平成19年2月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上2階建て
Ａ棟・・・平成18年6月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｂ棟・・・平成18年6月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｃ棟・・・平成18年6月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｄ棟・・・平成19年2月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｅ棟・・・平成19年2月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｆ棟・・・平成20年2月1日着工予定　平成21年 8月31日完了予定　地上3階建て
G1棟・・・平成20年2月1日着工予定　平成21年 8月31日完了予定　地上3階建て
G2棟・・・平成20年2月1日着工予定　平成21年 8月31日完了予定　地上3階建て
Ｈ棟・・・平成21年2月1日着工予定　平成22年 8月31日完了予定　地上3階建て
Ｉ棟・・・平成21年2月1日着工予定　平成22年 8月31日完了予定　地上3階建て

すでに、上記内容は現地では看板も出ています。
この計画で行くと、Ｈ・Ｉの価格発表時期や販売は、早く見積もっても、２年以上先ということになります。
これらを考えると、とりあえず、押さえで、今回のＡＢＣ棟の抽選には参加すべきでは？高倍率になることは否めないですが・・・。
Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ棟は、実は３階建てだったんですね・・・。
敷地外の南側近隣住民に対して多少配慮したのでしょうか。日照（日陰規制）は関係ないので、見た目の圧迫感でしょうね。

[489: 申込予定さん]

早速、戸数予測をしました。

Ａ棟・・・延べ床面積12226.7㎡　
Ｂ棟・・・延べ床面積12780.8㎡
Ｃ棟・・・延べ床面積16084.5㎡
Ｄ棟・・・延べ床面積22002.4㎡
Ｅ棟・・・延べ床面積12543.0㎡
Ｆ棟・・・延べ床面積5589.1㎡
Ｇ1棟・・・延べ床面積3261.2㎡
Ｇ2棟・・・延べ床面積4362.1㎡

Ａ棟が78戸、Ｂ棟が77戸、Ｃ棟が111戸が、すでに確定したので、同率均等配分ではじくと・・・
Ｄ棟・・・146戸
Ｅ棟・・・84戸
Ｆ棟・・・36戸
Ｇ１棟・・・21戸
Ｇ２棟・・・27戸
Ｈ棟・・・30戸
Ｉ棟・・・18戸

ということになって、　「総戸数　628戸」　という予測結果となりました。
これに戸建て住居がプラスされることになります。
さて私の戸数予測はどうでしょうか？

※Ｆ棟、Ｇ１棟、Ｇ２棟、Ｈ棟、Ｉ棟の戸数が極端に少ないのは、それらが
３階建てだからです。

[490: 投機検討]

むむむ。なるほど、そうか。それは言える。

>>482とりあえず一番駅近で高そうな第一期はスルーで。条件悪そうなH・I棟の詳細を見てから判断。

＞H・I棟の詳細を見てから判断
では遅いんじゃ？確実に期を逸することに。

ここで、参考までに当方計画を。

とりあえず押さえで、１期で２〜３戸を押さえる。
Ｆ、Ｇ棟や、Ｈ、Ｉ棟がハイグレードになることが判明した瞬間に、速攻ですべて転売。
Ｆ、Ｇに乗り換える。
Ｆ、ＧがＡＢＣより劣るならそのまま当方が住み続ける。
以上

[491: 匿名さん]

引渡しも受けずに転売して、乗り換えるってな手法じゃ、
資金化もどうなるか判らんし、
良くて抽選で１戸あたれば良いとこじゃない。

[492: 匿名さん]

628戸と予測した方に単純な疑問です。
628戸も売り切るには、Ｄ棟Ｅ棟で、相当な低価格住戸を出さない限り難しいのではないでしょうか？よって、ＤＥは必然的にＡＢＣよりさらに安い価格帯になると思わざるを得ないのですがいかがでしょう？。

[493: 購入検討中さん]

同感。
ABCが最も良い条件であることに間違いない。
逆に言えば南側にいくほど、つまりHIにいくほど低価格と考えるのが普通。
だからHIに至っては最低で坪260万円〜と思われ・・・。
DEや、FGの価格発表を待つのも一考。
つまり後になるほど安い価格が出る。
先行のABCで先ず興味をそそらせ、真剣に購入を考えた富裕層を取り込む。
次にDEで中間層を狙う。
それが今回の三井の売り方。
デベにとって600戸はきつい。

[494: 匿名さん]

?
>493
ってことは、ABCがどうしても買えない層や、ABCでローンが通らなくてあきらめかけた客やなどをDE以降に確実に引き込むって作戦？洋服や靴の売り方とまったく同じだ。確かにこのやり方だと、ブランドイメージを崩さずに、控えの廉価版へ誘導されら確実にそっちへ流れるって魂胆か。
んじゃ、なおさら安くなって、さらに抽選倍率上がるじゃんか！

[495: 匿名さん]

ＤＥＦＧＨＩがＡＢＣの廉価版だって？
セカンドラインだっていうのか？
失礼な。

[496: 申込予定さん]

489です。

>>492さん

ＤＥはＡＢＣと比較して駅から遠いことは紛れも無い事実ですが、

価格については何ともわかりませんねぇ。すみません。

>>493さん>>494さんのような考え方も一理あると思いますがね。

[497: 匿名さん]

全体コンセプトからして、Ｄ以降も価格帯は
現段階では同じと判断するのが適正。
むしろ市況の動向しだいでは、上がる可能性のほうが
高いでしょう。

[498: 購入検討中さん]

当方４９３。
>497
第一期販売のＡＢＣの方がＤＥ以降より安い、つまりお買い得という予想？
間違っている。
いくら景気動向に左右されるからといってたった半年違いでそんなに急に
大きく価格が変わるものか、ます疑問。
仮にＤ以降の方がＡＢＣの一期販売より高いとなると、条件が悪いほど高いということになりますがね。
ましてや最南のH、Iはどう説明をつけるか疑問。
そのあたりはどうお考えかな？
そんな安易な売り方は三井はしないと考えるのが普通。

[499: 購入検討中さん]

追記：
ＡＢＣとＤＥは完成時期も同じで入居時期も同じだということが
理解できているのか？
価格帯が同じでは顧客万人は納得できない。

[500: 匿名さん]

498さんに同感です。
同じコンセプト、同じグレードで、さらに駅遠なのにもかかわらず価格が上がるなんてありえないと思いませんか？少なくとも同じ価格帯であってほしいものです。

[501: 購入検討中さん]

私は31歳ＯＬです。
結婚のタイミングとちょうど合うので、１年以上販売開始を待ってもＨ棟を買いたいと計画しています。
今回のＡＢＣが格安ということなので、Ｈ棟なら相当格安になりそう。
だってＨ棟Ｉ棟は駅から歩けば、かなり遠いですよね。
遠いことで値段が安いのであれば、私の場合は距離は関係ないので。
私のような女性も多いはずですよ。
１ＬＤＫ60㎡で4500万円くらいの間取りがあれば即買いです。

[502: 地域住民]

浜田山グランド周辺地域は、第一種低層住居専用地域に指定され、長年にわたって落ち着いた街並みが形成されてきましたが、石原東京都知事は、突然、第一種中高層住居専用地域に用途変更し、建蔽率や容積率も三井の要求を全面的に受け入れ、建築確認を認可してしまいました。なぜ石原都知事は地域住民の声を無視し、三井の計画を調査することなく鵜呑みにしてしまったのでしょうか。石原都知事と三井の間で何があったのでしょうか。その結果、６階建て３０メートルという中高層マンションが計画されるに至りました。我々は住民勝訴判決を祈念するものです。

[503: 匿名]

近くに住むものです。H棟やI棟は遠いといっても駅から10分はかからないだろうし、高台で南が抜けているので逆に高くなるのでは？（神田川に沿う高圧線の景色はイマイチですが・・・）A〜C棟は南がお見合いするし、ましてやA棟は線路に近い。個人的にはE棟以降に期待したいな。隣のジヴェルニーが億を超えているので、E棟以降も相当な値段になることは覚悟していますが。

[504: 検討組]

＞５０１
はっきり言って、１ＬＤＫ、５０００万（６０００万）以下は作って欲しくない。とここを検討している人は思っているんじゃないかな。そうしないと、ある程度のステイタスが無くなってしまう。きっと、三井もそのような部屋は作らないでしょう。

[505: 購入検討中さん]

ステイタスも勿論重要だが、それは買い手の主観。
ステイタス云々よりも、需要に見合う計画になる。
利潤を訴求していくのが筋。
売れない高額の部屋ばかり並べても、会社としては意味が無い。
よってレンジ差はかなり大きい。

[506: 近所をよく知る人]

>１ＬＤＫ60㎡で4500万円くらいの間取りがあれば即買いです。

ありえないでしょう。
このごろの相場感覚がまったくないようですね。

[507: 匿名さん]

＞ＡＢＣとＤＥは完成時期も同じで入居時期も同じだということが理解できているのか？価格帯が同じでは顧客万人は納得できない。
同感です。
価格差が出るのはありえないでしょうね。
セカンドライン的発想でいけばむしろ下げざるをえないでしょうね。
もっとも、ＡＢＣで様子見をした結果、グレードで差別化を図るのは当然と見ますが。

[508: 購入検討中さん]

>>506
ありえないでしょう。
このごろの相場感覚がまったくないようですね。

計画をパンフ通り鵜呑みにするのはＮＧ。Ｈ棟、Ｉ棟に至っては計画自体が２年後まで存続しているかがまず疑問視すべき。当然確認申請の時期が先になっているので、場合によっては戸建て住戸エリアとなって延長されることも。相場感覚うんぬん以前に、需給バランスで市場が動くことを視野にいれなければならない。

[509: 匿名さん]

＞ABCが最も良い条件であることに間違いない。逆に言えば南側にいくほど、つまりHIにいくほど低価格と考えるのが普通。だからHIに至っては最低で坪260万円〜と思われ・・・。DEや、FGの価格発表を待つのも一考。つまり後になるほど安い価格が出る。先行のABCで先ず興味をそそらせ、真剣に購入を考えた富裕層を取り込む。次にDEで中間層を狙う。それが今回の三井の売り方。デベにとって600戸はきつい。
これって当然のことながらＤＥ棟は安くなると。ＡＢＣの最安が坪２９０万円まのでＤＥは最安で坪２８０万前後かと。ＦＧは低層か。そうすっと７０㎡で６８００万前後かと。

[510: 匿名さん]

売れない高額の部屋ばかり並べても、会社としては意味が無い。
よってレンジ差はかなり大きい

＞505レンジ差が大きいとどうなるのでしょうか？

[511: 匿名さん]

価格設定について言えば、三井は現在手探り状態なんだよ。
どういうことかというと、先行ＡＢＣ１期が始まると、ニーズが見えてくる。駅からの距離を優先している人が実際どれくらいいるのか、はたまた、間取り重視の人がどれくらいいるか、など、購入希望者の所得の層なんかも当然見えてくるよね。ＡＢＣは恐る恐る試し売りみたいな意味合いが強いんだってば。ＡＢＣの声によってＤＥ計画は形成されていくんだよね。つまり、グレード設定や、価格設定がね。
だから、ＡＢＣは、はっきり言ってスタートとして高めに価格設定するのは当然でしょ？ＡＢＣが即日完売などとは到底無理と思ってる。むしろ、売れ残ると思うよね。高すぎるからね。今ここで、高い高いと騒いだ声が市場の声として届けばいいんじゃない？ＤＥで安くなるよきっと。今ここで、妥当だ！高い！といえば言うほどＤＥ以降で安く見直されるんじゃない？

[512: 匿名さん]

追加ですが、安い！安い！と騒ぐのはやめてほしいよね。実際安くないじゃんか。ＤＥで高くなっちゃうよ？

[513: 購入検討中さん]

>>510
レンジ差が大きいと、下は低価格から、上は高価格が出揃うこととなり、グレードバリエーション、価格バリエーション、間取りのバリエーションが豊富だという結果になります。大型物件に対してのデベロッパーの常套手段で、販売側とってはもっともリスクの少ない販売方法となります。今回の浜田山もこのように、レンジ間口を広げた販売になると思われます。

[514: 匿名さん]

先日発表の日銀短観にもあったようにそろそろ頭打ちでして・・・。郊外土地市場価格はとうとう２年４ヶ月ぶりに下落に転じました。とくに杉並区は３年３ヶ月ぶりの下落でしたね。このタイミングで１年後をどう計るかがポイントですなぁ。都市土地神話もいよいよここまでか。中期線が長期線を下抜けましたよ。
つまり、今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。これ、いまや常識です！

[515: ビギナーさん]

下落か上昇か論じること自体、無理ありませんか？

先日Ｄ和証券のＣＭでいっていた

「人は未来を想像するとき、極端な出来事を想像する傾向がある」

じゃありません？

　頭打ち→暴落では少々極端すぎるでしょう？

じり高、じり安は無いんですか？

[516: 匿名さん]

暴落などとは一言も言っていないです。
少なくとも杉並区高井戸東１丁目は下がっていく一方であることは明確です。下げ幅はわかりません。以上のことを踏まえたうえで判断すべきだと思います。あくまでも一般論ですが、この時点でのＡＢＣの価格には無理があるということです。ただし、”今は”です。18ヶ月後には地価がどう転じているかわかりませんが、そう変わらないと思います。あくまでも資産価値に視点を置いたうえでの話ですのであしからず。逆の言い方をすれば、ＤＥはＡＢＣより価格を下げざるを得ないとも言えます。様々な意見もあろうかと思いますが、結局ふたを開けてみれば私の言うとおりになるでしょうね。まぁ、見ててごらんなさいよ。

[517: 近所をよく知る人]

>少なくとも杉並区高井戸東１丁目は下がっていく一方であることは明確です。

何を根拠におっしゃっているのでしょうか。
そんな、丁目まで特定して、「下がっていく一方」なんて神様でもなければわかりっこありません。
ここ1年の杉並の土地の上がり方が乱暴すぎただけですよ。
それに乗じてデベがやたらと高い値段を設定した結果、
あっちでもこっちでもマンションが売れ残ってきてるというだけ。
土地が坪250万なんて言い出しましたからね。
ほんの1年前なら200万超えるなんてほとんどなかったエリアですよ。
多少の調整局面はあれ、上昇基調はそうそう変らないと思います。
少なくとも「下がる一方」なんて、決め付けられるほどの要素は揃っていないと思います。

[518: 匿名さん]

＞５１７
たびたび反論しているようで申し訳ないのですが、
”今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。”
これは業界では間違いなく、いま、実際に言われていることなので、それさえわかっていただければ結構です。
おっしゃるように、神様で無い限り今後の地価の変動は知るよしもありません。
私は潮流と傾向を言いたかっただけで、５１７さんの意見はごもっともな意見です。
お騒がせしてすみませんでした。

[519: 購入検討中さん]

>517 それに乗じてデベがやたらと高い値段を設定した結果、あっちでもこっちでもマンションが売れ残ってきてるというだけ。
コレに対しては同感。
>517 多少の調整局面はあれ、上昇基調はそうそう変らないと思います
コレに対しては意義あり。あなたは何も知らないようだが。上昇基調・・・が先ず嘘。今は下降の一途。これは事実。虚偽のレスに対しては私は正々堂々と反論する。あなたに地価相場の勉強をお奨めする。

事実、「コスモス浜田山初進出！」と、当時あんなに騒がれた”フォルム浜田山”も、昨日の時点で６戸も売れ残っている。坪単価292万円の部屋がだ。
興味のある方は是非、問い合わせをお奨めする。
もうすでに販売開始から１ヶ月以上経ってるにもかかわらず売れ残っているのである。
この事実をどう捉えるべきだろうか。
コスモスイニシアが値付けを誤った結果ではないだろうか。

価格設定を誤って高くしすぎた結果、このように悲しくみっともないことになってしまう。
当該物件にも同じことが言え、しかも当該マンションは住居表示が”高井戸東”なのだ。
フォルム浜田山は"浜田山３丁目”である！
この”浜田山”というステイタスを加味したブランドイメージは非常に大きいにもかかわらず、高い値付けをした結果、”売れ残り発生”となった事実を考えると、当該マンションではかなり安く売りださないと、相当厳しくなる。
しかも販売戸数が半端じゃない！

興味のある方は問い合わせをしてみてはいかがでしょうか？
まだ残っているはずですよ！

[520: 匿名さん]

それよりも、みなさん御懸念の裁判は大きなマイナス要素です。
尾山台の、「ピアーズコード等々力」（モリモト）は、昨日の時点で総戸数103戸のうち、何と46戸が売れ残っています。
46戸ですよ！

世田谷地域住民側勝訴判決有望の一部マスコミ報道が出た瞬間に、どうもキャンセル住戸が続出したようです。
モリモトは相当切迫した大変な状況に追いやられていますね。
この現状をどう処理する気なのでしょうか。
過去にもありましたが、結局、転売目的の投機筋や、投資用マンションとして同業他社に格安で投げ売りされるでしょう。
モリモトの二の舞にならぬよう、三井不動産レジデンシャルには、慎重に住民訴訟の対応を願うばかりです。

[521: 匿名さん]

18〜24ヶ月後が買い時期、って私の予想よりも早いんで。もう少しずれこむのでは？

[522: 大手企業サラリーマンさん]

>519
発売たった2ヶ月で残り6戸て、売れてるって解釈のほうが正しくない？？？
このご時世で売り出し即完売の値付けの方が失敗だと思うけどねぇ。

それに対して三井ブランド＋大規模な開発が入って、建物の仕様もいいのであれば
上がっても買う人結構いるでしょ？？現にこのスレの反応見てると。

[523: 近所をよく知る人]

＞発売たった2ヶ月で残り6戸て、売れてるって解釈のほうが正しくない？？？
＞このご時世で売り出し即完売の値付けの方が失敗だと思うけどねぇ。

まったく同感。金利も先高感がありますし、
デベも売り急いでない感じです。
以前なら完成後数ヶ月売れ残ったら500万引き、600万引きなんてのが
当たり前でしたけど、今はじっくり売る、というか売り惜しみしてる感じさえありますね。
その潮目が変りつつあるとは、どうしても思えないんですけど・・・
きょうび、どの物件も「高い」「仕様が悪い」って言われてますけど、
それでも、まだまだデベは強気なねづけをしてきてると思います。
やはりまだ上昇局面だと見るべきだと思いますね。
金利が上がれば、物件が多少さがったって、すぐふっとんでしまうわけで・・・
消費税アップまではこの上昇傾向は続くと思います。

[524: 匿名さん]

>>520

私も、先月中ごろでしたか、ピアーズコード等々力のモデルルームと、現地にも足を運んできました。
現地は、反対運動の”ノボリ”が現場を取り囲むように200本（決して大げさではありません！）近く立っており、あたりはものものしい雰囲気と化していました。あそこまで、極端な反対運動はかつて見たことがありませんでしたので、非常にショッキングで、当然購入をやめました。何もあそこまでやらなくても、と思ったくらいです。あの恐ろしい状況を目の当たりにすると、入居してからも地域住民と仲良くしていけるか、不安になりました。浜田山の当物件でも今は静かですが、非常に辛辣な反対運動が発生し、実際に三井不動産は裁判にかけられ、係争中です。今後の動向に目が離せないのですが、住民側の代表弁護士はかの有名な一流の斉藤駿弁護士で「小田急高架訴訟」や「広尾日赤の開発行為を問う訴訟」でも弁護団長を務め、「小田急高架訴訟」では画期的な最高裁大法廷での勝訴を勝ち取っているひとです。一部報道によると、今回の浜田山グランド跡地裁判では、住民側勝訴の確立は８割以上で、こと後発の確認申請が下りていない計画に至っては、高さ規制に係り、第一種低層住居専用地区として見直され、大規模なキープランの変更を余儀なくされるということです。つまり、裁判で決着もしていないまま三井はどんどん計画を進行していることになります。これは我々マンション購入希望者にとっては大きな不安要素です。（ＤＥ以降は計画がまったく白紙に戻ってしまったことから、確認申請どころの話ではなくＤＥ以降は計画自体が頓挫する可能性も、という声も某デベロッパー関係者から実際あがっています）いづれにしても早期に解決し、販売開始を望みます。

[525: 匿名さん]

ここは仕様も上がるのは間違いなさそうなので、
価格は相当高くなるでしょうね。
購入希望者は多いでしょう。
レスに見られるような、低めの希望的予測価格は無理かと感じますね。
前のほうに書いてあったけど、傍のジヴェルニーが億を超えて中古でている
ようなので、戸建て周りは３階建ての低層マソとなると、尚更お高くなるのが
ほぼ必然と思われます。

[526: 購入検討中さん]

え？係争中だったのか・・・。
ちらっと聞いてはいたものの、そんなおおごとになっているとは露知らなかった。
何かやばくないですか？
判決はいつですか？

[527: 大手企業サラリーマンさん]

７０平米ぐらいの部屋で安いところは、どれくらいからでるんでしょう？
５５００万前後ですか？

[528: 近所をよく知る人]

＞レスに見られるような、低めの希望的予測価格は無理かと感じますね。

そう思います。久我山の三井の人とも話しましたが、相当な高額物件になる、と断言されてました。久我山を売ろうとして、そういった可能性もありますけど・・・。
しかし、値段の予想でこんなに盛り上がるなんて、注目してる人が多いんですね、やっぱり。
あの立地はもう二度と出ませんからね（なんていうと不動産屋みたいですけどｗｗ）。
安く出てくれれば買いたいという人が多いようですけど、おそらく思い通りにはいかないと思いますね。このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。
売り急ぐ必要は全然ないし、なんなら、住友のように、完成して2年ぐらいで売り切るつもりぐらいでも全然大丈夫でしょう。なんてたって、三井がもってた土地の再利用なんですからね。

[529: 匿名さん]

>このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。

本気で言ってるのかね？
爆笑ｗ
デベが掲示板の意見で左右されるとでも考えておられるのか。

この板は様々な意見を交し合う場ですよ！

いったい何を考えているのか・・・。

[530: 大手企業サラリーマンさん]

ナイス突っ込み！
おれも笑った。
でも、まぁいろんな意見があっていいんじゃない？

529はどうも稚拙。523と同一人物かと。
当然まとめてスルーでもいいんじゃないか？

[531: 大手企業サラリーマンさん]

ナイス突っ込み！
おれも笑った。
でも、まぁいろんな意見があっていいんじゃない？

528はどうも稚拙。523と同一人物かと。
当然まとめてスルーでもいいんじゃないか？

[532: 匿名さん]

525です。
私は都心居住ですが、久我山に戸建て居住の友人がいるので、
たまーに下高井戸ＩＣで降りて食事などしてます。
世田谷田園都市線物件や、こちらの杉並では広さは
色々あるようですが、富士見ヶ丘、荻窪、阿佐ヶ谷南、
西荻窪などの最近の価格を見ても、ここの敷地の広大さや環境、
駅にほど良い距離、低層主力の環境等々考えたら、
あえて坪単価は書きませんが、高額(ハイクラス）物件には
なると思いますね。

今年の地価公示でだいぶ価格が上がってますが、昨年までは
不動産デフレ進む→不動産デフレも都心好立地のみ横ばい→
不動産デフレ脱してないが都心の好立地でプラス・・・で、
やっと、今年で"デフレ"の文字が取れて、反転(戻り歩調）した
だけなので、しばらくは上昇基調か続くと判断するのが間違いない
ところでしょう。間取りプランも結構良いですよね。

[533: 購入検討中さん]

>このスレでいくら価格を低めに誘導しようとも、デベは賢いですよ。

おいおい、何か悲しいものがあるね。

529こそ、高めに誘導しようとしてるのでは？（笑）

確かに、稚拙ですが。

[534: 大手企業サラリーマンさん]

532は説得力がありますねぇ。
グレードはかなり良いですしね。

[535: 購入検討中さん]

価格帯が高くなったほうが当然、競争倍率が低くなるからうれしいのですが・・・。
高い、高いという意見が多いほど、我々庶民にとっては好都合です。
デベにとっては不都合かもしれないが。

[536: 通りすがり]

この掲示板は、いつ覗いても、高い、いや、安いの意見ばかりだな・・・。
決定打はいつも無い。
時間の無駄だ。

[537: 通りすがり]

というより、価格がすでに概算ではあるが出たよね？
割高な価格が出たと認識してたが。
なぜ、まだ、高い、安いの予測やってんだか、わからん。。。
結局高いってことになってたじゃん。
実際高いじゃん。
一般庶民にゃ買えないよ。

[539: 某広告代理店勤務]

私は購入を真剣に考えている者です。
48歳で、大手広告代理店でシニアプランナーという管理職についております。
通常の会社であれば部長職あたりでしょうか。
正直に私の購入計画を公表します。
年収は約１２００万（四捨五入で）
頭金２３００万の用意が既にあります。
しかし、それでも、３０年ローンを組んでも上限７５００万円の借り入れしかできません。
それ以上では審査が通らないことがすでにわかっています。
約９０００万円のマンションが限度です。
諸費用、引越し代などを鑑みると、億ションには残念ながら手が届きません。

９０００万円上限だとどのくらいの広さのプランが限界でしょうか。

[540: 近所をよく知る人]

＞９０００万円上限だとどのくらいの広さのプランが限界でしょうか。

そんなこと、ここで聞くのはまったくムダですよ。
誰もわかっていないということがよくわかると思います。
そろそろ予定価格が出ますから、三井に問い合わせるのが一番。
9000万の予算があれば、そこそこの部屋は買えると思います。