三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[421: 匿名希望]

直接問い合わせしましたら、まだ価格は出ていませんとの回答でした。皆さん釣られないように。

[422: 購入検討中さん]

>421さま
私は406ですが、先週届いたパンフには、概算での価格が、掲載されております。
確かに、細かい数値までは出ていないと思います。
ＰＬＡＮ　ＢＯＯＫ【Ｂ棟】の表紙の下をご覧くださいませ。
Ｂ棟・・・80㎡台7000万台〜11000万円台という書き方で出ております。
この数値から計算すると皆さんの書き込み通り、坪290万〜で正解です。

>421さまは、まだ、パンフをご覧になっていないのですか？
まだ届いていないのであれば、再度問い合わせをおすすめします。

[423: 匿名さん]

80㎡台で7000万円台ということは、
平均を取って、仮に85㎡で7500万円で計算すると
＞406
のいう通り坪単価290万になりますね。
いづれにしても格安物件が出ましたね。ここは絶対”買い”でしょう。
転売目的の業者も多数参画してくるでしょうね・・・。立地条件を考えると安すぎますから。

[424: 購入検討中さん]

私は406です。
>411さま
すみません、パースは出ていないと書いてしまいましたが、パンフレットをよく見返したら、カラー版のＣＧパースがたくさん掲載されていましたので何とか雰囲気を伝えます。（私の語彙力が乏しいことをお許しください）
壁面は、全体的には暖色系（明るいブラウン）のレンガ風タイルで構成されています。（おそらく本レンガではないでしょう）バルコニー部両袖の柱は白い天然石であることがうかがえます。バルコニー手摺と柵はキャストか、ロートアイアイン（黒）の格子になっています。同じくベイウィンドウの腰も明るいブラウンですが、棟によっては、ダークブラウン茶色です。（ちなみにＣ棟はダーク色）仕上げ材は読み取れません。私の経験からすると、タイルではなく、カラー鋼板だと思います。白いコーニスと黒っぽいサッシのコントラストがバランス良く、とても上品で美しいですね。総じて言うと、重厚かつオーセンティックな印象です。決してモダンデザインとは言えないでしょう。かなりのハイグレードであることは一目瞭然です。”歴史””伝統”をデザインとして全面に出してきています。
このグレードでこの価格帯はありえないくらい安いと言えます。絶対お買い得だと思います。安いからその分、競争率に跳ね返ってきますね。高倍率に勝たないと手に入れるのは難しいといった印象です。

[425: 匿名希望]

４０６さんのお話によると、１１０００万上限なので中を取って９０００万８５㎡で坪単価３５０くらいですか。２９０の部屋はおそらく４２３さんのおっしゃるとおり業者も参画して大層な倍率になるんでしょうね。あとは、平均３５０をどれくらいの人達が買えるかですよね。７０㎡でも７５００万弱。

[426: 更科日記]

まいど〜〜〜久々に、更科で〜〜す。
やったぜ！！！安いっす！うれすぃいっす。
PLAN BOOK/Ｂ棟、うちにも届きました〜。
よく見ると後ろに【Ａ・Ｃ棟】の間取りプランも出てるっすよ！
みんなが心配しているような高価格帯ではなかったっすね！！！！！
僕は、買う方向で資金計画の建て直しっす。安いっすよね！
個人的にはB-3typeが好きっすね。ワイドリビングっすから。
B-2typeには和室があるから、ここも捨てがたいっすね。
でも、なんで、先にＢ棟だけ予定販売価格帯（1000万円台）が出てるっすか？
Ａ・Ｃ棟の価格発表はいつになるっすかね？

[427: 匿名希望]

４０６さま、大変失礼しました。４２１です。しかし、そちら様には届いて我が家に届かないということはすでにこの時点である程度購入者層の選別が行われているということなのでしょうか。実際の販売の際には平等な抽選になるのでしょうか。

[428: 匿名さん]

>>425
11000万上限に近いくらいハイプライスクラスの販売戸数が全体に占める割合はかなり小さい（絶対数が少ないというのが理由）ので、平均すると坪350万円ということは無いと推測します。三不レのレンジ設定にもよりますが、おそらくミドルクラスがほとんどを閉めるでしょう。以上のことから、「平均は意味が無い！」と、お叱りを受けるかもしれませんが結果的に平均坪320〜330万であることが今回の価格発表で明らかになりました。つまり、ロウクラスは勿論のこと、ミドルクラスであっても、転売や投機目的筋が買い占めに走ることになり、競争倍率が５０倍を超えるくらいになるでしょう。なにしろ、安すぎますから。

[429: 匿名さん]

浜田山をなんとか一等地に仕立て上げることができないとわかったら今度は倍率厨に・・・。

[430: 購入検討中さん]

>421さま
私は406です。いえいえ、こちらこそ、失礼な書き方をしてしましました。どうかお許しください。
421さまがおっしゃるような、購入者層の選別など、もってのほかです。それは絶対にありえませんので安心してください。
おそらく何らかの理由で郵送の到着が遅れているだけだと思いますので明日には着くと思います。
勿論、平等な抽選になることは100パーセント間違いないです。
しかし、わたしがいま懸念しているのは、三井グループ関連企業への優先先行販売という不平等が発生する可能性が無いとはいえないことです。ましてや社員割引などは許されません。
我々のような一般向け販売戸数をできるだけ増やしていただけることを望むばかりです。

[431: 匿名さん]

>406さま
411です。十分に伝わってきます。多謝。
インフォメーションデスクに電話したところ、パンフは順次発送中とのこと。
421さん、そう気落ちせずに待ちましょう。私もまだですから。港区は遅いのかな。

あと気になるのは先行販売ですね。インフォメーション担当に「三井＊＊＊クラブ
の会員なんだが、先行販売はないのかな？」と質問したところ、「え〜」と言葉に
詰まってましたから。一応「販売形態の詳細はまだ検討中」とのことでした。

お近くのフォルム浜田山より、少し高めの設定でしょうか。あちらも中層階以上は
300/坪以上。まあ、この界隈ではあまりない眺望で勝負しているようですが。

[432: 匿名さん]

411です。「三井***クラブ」というのは、三井グループ関連ではありません。
外部向けのクラブです。念のため…。

[433: 匿名希望]

４０６様、４２１です。ありがとうございます。そうだといいのですが・・・。しかし、優先販売の懸念にしろ、投機目的筋の買占め懸念にしろ、倍率が上がりそうな要素が目白押しですよね。さすが、不動産のリーディングカンパニーとしてえげつない値づけをしてこなかった点に関しては特筆に価すると思いますが、一方うがった見方をすれば三井グループ関連への優先販売を見越したものと取れないことないし。そうでないことを祈りますが。いづれにしても、今回の件は他社にも大変なニュースになると思います。強気一辺倒だった他社も値づけを再考せざるを得ないのでは。

[434: ビギナーさん]

50倍って言い過ぎでねーか？
せめて10倍以下にならないかなー。
庶民の淡い希望です。

[435: 物件比較中さん]

その外部向け三井なんとか倶楽部って、私のような小市民は入会できないのかなぁ。
差別されていると思いませんか？金持ちは、ますます優先されるのって・・・。

[436: 匿名さん]

金持ちというより代々お家柄のいい家庭優先てことでしょ。
民度を保つためには仕方ないと思える。

[437: 匿名さん]

会員になるの簡単ですよ

[438: 匿名さん]

近隣の人と仲良くやってね、（防災等々）という教育的な内容がパンフに多々あり、裁判はどうなっているのかが若干心配です。

[439: なにわ阪急]

おい、三井！
安い！
ようやった！誉めたるわ。
値付けを間違えたんとちゃうか？めっちゃ安いやん！欲しいのぉ。
これやったら、わしにも手が届くでぇ。

しかし、今回の発表で、郊外プロジェクトに対するデベ値付スタンダードが変わりよんで。
やっぱり郊外イコール安いっちゅうこっちゃな。
正規に戻った感があるなぁ。

[440: ご近所さん]

何か勘違いして安いとか言っている人がいるみたいだな。

11,000万円台が上限なのは80平米台の部屋の話。
実際の上限は2億円以上だし、最多価格帯は9,000万円台。
これは十分妥当な値付けだろ。

B棟　予定販売価格帯：7,000万円台〜20,000万円台

[441: ご近所さん]

>>426
>僕は、買う方向で資金計画の建て直しっす。安いっすよね！
>個人的にはB-3typeが好きっすね。ワイドリビングっすから。

B-3type、すなわち100平米台ということは13,000万円台〜16,000万円台。
仮に最低額の13,000万円で計算しても坪単価408。実際はそれ以上だろう。
坪270が限界と言っていた人が何故これを安いと言うのか分からん。

[442: 匿名さん]

はぁ？坪２９０万でそんなに安いですか？
平均坪単価３５０万円で安いです？
あれれもしかして私は浦島太郎になったのか？
パークハウス上北沢スクエアテラスって坪２５０万円くらいじゃありませんでした？
プラウド富士見ケ丘だって坪３３０万円くらいで高い高いって叩かれてませんでした？
あれって何年前のことですか？もう５年くらい前？あれー？

[443: 匿名]

80㎡　7000万円台〜1億1000万円台
100㎡ 1億3000万円台〜1億6000万円台
120㎡ 1億6000万円台〜2億円台

100㎡で最低坪単価429万から
120㎡で最低坪単価440万から

う〜ん充分高いような。
坪単価290万の部屋はやはり向き、階数、その他の点で条件が劣るものだとは思いますが、何戸でてくるんでしょうね。少数であれば、その部屋だけ極端な倍率がつく感じになりますね。

[444: ご近所さん]

>>442
立地と三井の力の入れ方から考えて、坪290なら十分安いと言っていいのでは。
もっとも坪290なんて部屋は出ないと思われるが。

また、さすがにパークハウス上北沢スクエアテラスとの比較は無理があるかと。
駅から甲州街道と高速道路を越えて行く物件とは比べても仕方ないのでは。

[445: 匿名さん]

7000万円台って7900万じゃないの？
そしたら坪330万だからね。

[446: 購入検討中さん]

資料請求しましたがまだ届きません。
80㎡以上のお部屋しかなさそうですか？
６０とか７０㎡とかはなさそうですか？

[447: 匿名さん]

確かに。今日は一日疑ったり、喜んだり、最後にはやっぱりねとしょんぼりでした。振り回されてますね〜。

[448: 匿名さん]

445が正解。
不動産で素人においしい話はそうはない。
三井不だって投資家なんだから、売った直後に転売されるような値付はする訳がない。
三井不をなめすぎ。
湾岸で60倍とかになってたけど、いくら売残りで割安感でたといっても大手デベとして相場観なくみっともなかった。
7000万台からって引き込むのが、作戦。

[449: 匿名さん]

土曜日に資料請求して、今日には届いていました。
それ以前に請求して届いていない方は一度問い合わせてみたほうがよいかも？？

[450: 申込予定さん]

こちらは345です。小生、長期出張より東京に戻って参りました。桜がちらほら咲いているのには驚かされ、いよいよ春を感じた次第でございます。
さて、いよいよ概算の価格が出たということで、様々な観点から多様な意見が飛びかっているのを拝見させていただきました。小生宅にも届いておりました。結果としては、ほぼ小生の予測通りとなりました。なんでも、小生知らないうちに”345総括”と名付けられ議論が交わされたようですが、ここでも私の主観を述べたいと思います。
　さて、多くの方が安い！と感じたのではないでしょうか？また多くの人が高い！と感じたのではしょうか。つまり過去にも述べたように、当マンションでは価格の幅があまりにも大きいので、安いと判断した方も正しいし、高いと判断した方もまた正しいということになります。
言わば、この書き込みを見ているあなたを含め、ほとんどの方がご自身の”主観”という視線で情熱を注いでいらっしゃいますよね？事実、坪単価292万から販売される見通しがたちました。一見びっくりするくらい安いですよね。がしかし坪単価292万円と いう数値だけをクローズアップしてみれば、確かに格安でお買い得ですよね。「安い！」と書き込みをされている多くの方はこの坪単価290万円をクローズアップしている方で、言ってみれば高価格レンジ住戸にはおそらく視線を注がないでしょう。なので安い！と書き込むのは当然のことと言えます。逆に「高い！」と書き込んでいる多くの方はご自身の視線が高価格帯に向いていると言えます。だから高い！と書き込むのも当然です。
よって私が言いたいことは、少なくともこのサイトの掲示板では、安い、いや、高いという論争（ましてや、他人の考え方を批判したり、ご自身の考え方を何が何でも通さないと納得の出来ない方も中には見受けられます）は無意味だということ、もっと言えばナンセンスだということを、そろそろ気づいていただきたいものです。
そこで、いよいよ小生の総括です。
概して述べるとすれば、ズバリ！確実にお買い得マンションであることが客観的に言えるしょう。再び言います。”総じて言うなれば”です。低価格レンジの話を出して安いと言うのとは別次元の話です。逆に高価格レンジの話を出して高いと言うのとは別次元の話です。小生主観も実際、安い！と感じました。客観的にお買い得だというその理由ですが、浜田山という立地、周囲の環境、ハイグレードのランドスケープ、クラブハウスカフェや、ラウンジなどの付帯施設の充実度合い、地下駐車場、そして、当然マンションのデザインとグレード、仕様の高さ・・・、どれを取っても、今回発表された価格帯で販売されるということであれば、非常に人気の高い物件登場！ということになります。さらに、小生の知り合いの某不動産販売会社・所長も、「はっきり言って安い」と言っておりました。「値ごろ感」どころの騒ぎではないともいておりました。販売のプロの目を通しても、お買い得なマンションであると言わしめたこの「パークシティ浜田山」、競争倍率は計り知れません。事実、その所長曰く、「会社として当然”買い”を入れる」とのことです。都心に働く高所得者層、及び高可処分所得者層に対して、賃貸契約を見込んでいるようです。
外資系企業の役員の家族社宅としての需要も見こまれるそうです。そうなると、ますます倍率が高くなり、小生のような一般販売はいよいよ肩身が狭くなります。非常に悲しい現実です。今回のような”安い価格設定”がこのような現実を生んだということも言えます。

[451: 匿名さん]

＞446さん
>>406さんによると、Ｃ棟に63.69㎡や、68.52㎡や65.25㎡のプランあるようですよ。

[452: 匿名さん]

ふたたび451です。
>>416に60㎡台がいくつかあるとあります。

[453: 購入検討中さん]

裁判やってるじゃないですか。後で住民から居住者に損害賠償が請求されることもあるから販売価格が安いとか？

[454: 匿名さん]

>446
65.25㎡のケース予測・・・
Ｃ棟の北棟・1階・5730万円
Ｃ棟の南棟・6階・8450万円
といったところでしょうか。同じ占有面積でもこの金額の差はバッファをみても間違いないと存じます。
参考まで。

[455: 住まいに詳しい人]

裁判・・・たしかに大きなマイナス要素。尾山台の、「ピアーズコード等々力」みたくならないといいが・・・。世田谷地域住民側勝訴判決有望の一部マスコミ報道に、キャンセル住戸続出。デベは大変な状況に追いやられていますね。全戸数の半数が買い手が着かないで残っています。投機筋に格安で投売りされるんじゃ？

[456: 不動産購入勉強中さん]

＞450
>坪単価292万から販売される見通しがたちました。

これも単なる主観じゃないの？
とてもそんな見通しがたったようには思えないんだけど。
俺はむしろこの発表で、坪300以上からが濃厚だと思いましたが。

[457: 周辺住民さん]

450さんがおっしゃる通り価格のレンジが広いので評価が難しいところですが、
付帯施設の分を差し引いたとしても、全般的には高いという印象ではないでしょうか。
新価格であるということには変わりないと思いますよ。

この半年で急激に相場が変わってきているじゃないですか。
話がそれますが、近隣地域ではパークハウス上北沢が首都高などの悪材料があるにせよ、
今思えば最多価格帯が5000万円台という最後の旧価格物件でしたからね。
今売り出したら1000万円は高く出ているでしょう。
自分も含めて買っておけばよかったと後悔されている方も少なくないのではないでしょうか
後から出た水没の危険性がある川沿いのパークハウス西荻窪でも6〜7000万円台が中心ですからね。

[458: 物件比較中さん]

345＝450総括がついにでましたか・・・。最も公正で客観的な紳士の意見であると、私も家内も思います。
今回の450総括では、「お買い得」という印象で評価していらっしゃいますが、実は私の兄は某不動産仲介をしておりますが、想定外に低価格帯が揃ったと申しておりました。世間が注目して騒いでいたほど高価格にはならなかったという評価が大筋のところではないでしょうか。もっとも私個人的には高すぎて、手も足もでませんがね。

[459: 匿名さん]

＞405さん
あなたは安いと言いますが、妥当性という観点では？
おっしゃるとおり、お買い得物件登場ということは言えますが。

[460: 匿名さん]

>>441
この板では、他人のふところ事情への介入や、他人の考え方への批判はやめたほうがよいのでは？
自分の主観だけを書き込むべきだと思います。このサイトに限らず、板とはそういうルールですよ！今回だけは450に賛同します。

[461: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%8D%77%93%FC" target=_blank class="keyword">購入</a>検討中さん]

今から思えばフォルム浜田山って格安中の格安ですよね！しかもまだ機能に時点で８戸も売れ残っていますよ。なぜ、投機筋は手をつけないのでしょうか？不思議です。

[462: 外資系企業投資家]

見かねて書くけんどさぁ、皆が言うようにいくらお買い得物件とはいえ、600戸もあるので完売するか？
そんな金持ちばっか600人もいるか？
そんな金持ちが、わざわざ浜田山を買うか？
確かに安いからお買い得かもしんねーけど。
疑問だらけだ。。。ほとんどが、三井関連企業の連中や、利潤追求ファンドが買うんじゃねーのか？
仕手集団にとっちゃ目玉が飛び照るほど好投機対象だぜ。

[463: 周辺住民さん]

462さんにagreeです。

ここを買う人たちは、隠居した金持ちか投資家くらいでしょうね。
30から40代の小金持ちの人たちは、寂れた浜田山などわざわざ買わないでしょう。
この値段出すならなら便利な都心の物件を買うと思います。

[464: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%95%A8%8C%8F" target=_blank class="keyword">物件</a>比較中さん]

浜田山が安くてお買い得なのは十分わかったが、近隣で、浜田山４丁目計画の詳細情報が知りたいのでどなたか、ご存知であればおしえてください。なぜ８月販売か謎のベールに包まれていますよね？住友不、大丈夫か？

[465: 周辺住民さん]

>>464
既に躯体は7階まで上がっていました。モデルルームを作らず、現物販売するとのこと（組下情報）価格等も未定。

[466: 買い換え検討中]

＞463さん　同じく同感です。
私は３０代前半で、当該プロジェハト購入を範疇に入れ、物件比較検討を重ねてきましたが、どうもデザインがわれわれ向けではないのです。不遜な言い方になりますが、私の現在の貯蓄と年収から判断して9000万円台を求めていました。私は、モダンデザインになってくれれば・・・と期待をしておりましたが、出てきたデザインだけを見ると、どうも高齢者が好きそうなデザインなので、細菌では敬遠するようになりました。どことなく、フレッシュ感が不足している感が否めません。モダンデザインを推奨するわけではないのですが、少なくとも若い人はカッシーナの家具やＢ＆Ｂの家具が似合いそうなデザインを求める傾向にあることは言えるのではないでしょうか。勿論、当マンションのデザインを否定している訳では全くないので誤解の無きようお願いいたします。これらを鑑みても特定の富裕層には人気が出るかもしれませんが、若い人は敬遠する傾向にあるのではと私は思います。よって、安いからお買い得物件とはいえ競争率は高くないと思うのですが。

[467: 買い換え検討中]

誤字脱字失礼いたしました。

[468: 匿名さん]

時期から考えても、団塊の世代向けなんだろうね。
そして彼らはたくさーーーーーん存在するんだよ、この世に。

[469: 購入検討中さん]

個人的にはそういうの歓迎。
うちは外観とかにはこだわりないし、
子供がワイワイ騒いでいるようなファミリーマンションよりも、
静かで暮らしやすそう。
今後もそういう商品がどんどん出てン来ると嬉しいですね。

[470: 不動産購入勉強中さん]

>>465
>既に躯体は7階まで上がっていました。

ナイス＊＊です