三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[351: 匿名さん]

現在マンションデベ各社は、
都心価格を郊外や僻地に波及させようと博打を打っている真っ最中。
間違っても相場を崩すような割安物件は出てこない局面です。

長い目で見ればはっきり言って割高でしょうが、
今マンションが欲しいならその値段で買うしかありません。
博打が失敗して裏目に出れば値下げ投売りもありえるでしょうが、
今のところ万人強気の状況ですね。

[352: 匿名さん]

>345 総括で
この場では確かに”平均坪単価”は意味ないかもしれないね。今後は平均坪単価の会話はやめよーぜ。
ところでグループ企業向け優先販売がもし無かったとしたら、345さん予測よりさらに坪単価安くなるんじゃない？バッファをみて坪300万切ることもあるんじゃねーか？

[353: いつか買いたいさん]

短気なおばさん（プロジェクト準備室の電話オペレーター）・・・松坂さんって人に聞けばグループ企業向け優先販売について、何かと丁寧に教えてくれるのでは？違うマンションサイトで話題になってたよ！

[354: 購入検討中さん]

戸建の方にも興味津々です。
マンションよりも高くなっちゃうのかな？
それよりなにより今反対運動やってる近隣の人たちと
良好なご近所づきあいできるんだろうか？

[356: 匿名さん]

>353　短気なおばさん
おいおい、実名出しはマズいんでねーの？
きっと本人も気になってこの掲示板を終始見てるよ！電話オペレーターの仕事どころじゃねぇーな、自分のことが書き込みされたんじゃ。短気は損気。家に帰ってから、人知れずこの掲示板見てるんでねーのか？・・・。

[357: 匿名さん]

>345 ＤＥＦは、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている
これって本当？だったらＤＥＦでいえば下は坪250万〜、上は〜350万まで、くらいは期待できるよね？

[358: 匿名さん]

坪260、270はまず無いでしょう。
ここは、現状の環境を十分に考慮し、高木や植栽を豊富に取り入れ、
街区内の雰囲気も最高レベルに仕上げてくるでしょう。
配棟計画や外観も緑の多さを強調し、戸建ての庭とも受け取れる
やすらぎのある落ち着きとプロムナードを形成してゆったり感にも
配慮がなされるでしょう。

当然、浜田山地区の1等地に相応しい品の良い外観になることは
至極当然のこととしても、外部からの眺めも品位を落とさない
ものになるはずです。もちろん居室からは、豊富な木陰から木漏れ日が
優しく差し込むような全体構成になるはずです。
間取りプランも小ぶりなものを廃し、居住者にゆったりした時を過ごせる
プランを提供し、セキュリティや設備・内装クオリティも満足度の
高い形で仕上げられるでしょう。

よって価格については、条件のやや悪い小さいプランで300万円と
見ておいた方が無難です。当然広目の間取りで上階、かつ日照条件の
良いところは軽く400万円を超えてくるどころか、500万円前後も
あり得るでしょう。世田谷・杉並の23区外周とはいえ、これだけの
広大な敷地で緑が豊富な環境は希少価値があります。

都心部は既に供給が極端に落ち込んでおり、港区ではハイクラス物件は
億ション相場を形成しています。浜田山の高額マンションなら都心に
行くと言うのは間違えです。なかには当然そういう検討者も
いるでしょうが、武蔵野、荻窪、用賀等々などと同じように、中低層の
住宅地を望む層は非常に多いことも確かなだけに、地元系、地縁者、
低層系居住者を中心に引き合いが強くなるはずです。

[359: 匿名さん]

いくら引き合いが多くても700戸は厳しいー。
下は260、270からあるでしょうよ。

[360: 匿名さん]

浜田山地区の一等地ではないと思うが・・・。

[361: 匿名さん]

>>358　浜田山の一等地だって坪400〜500で掴んでくれる、うっかりさんのあわてんぼさんが
　　　　500人大集合して欲しいねっ♪うふふ♪

[362: 買いたいけど買えない人]

Ａ棟：着工・平成18年6月1日　完了・平成20年12月31日Ａタイプ1/6階77.58平米を坪260万ではじくと、\6112万になるぜ？これが最低ラインだって？ちょっと庶民には手が届かないよなー。考えてもみなよ。仮に貯蓄1000万頭金でフラット35年組んでも月返済18万になるぜ。管理費や自治会費や駐車場入れると23から24万だぜ？そんな高額所得者がわんさかいるか？いたとしても浜田や選ぶか？

[363: ご近所さん]

>>362
貯蓄1000万ってｗ

むしろその層が浜田山選ぶか？って感じでしょう。

[364: 匿名さん]

＞358
前段は、パンフの受け売り。
２段目は、浜田山地区の1等地に相応しい←これがそもそも間違い。駅南の高井戸東は普通の地のり。駅北に存在する住宅地とは、意味合いが違いすぎます。
３段目は本人の主観なのでご自由に・・・
４段目はまったくの根拠のないデタラメ。リアルタイムの現状を知らないのでは？
すべて情報が古いですね。バック・トゥ・ザ・ヒューチャー！

[365: 匿名さん]

浜田山ってそんな知名度ないけどなあ。
第一知ってたとしても、高級な場所って違う区域だと思うけど・・・。

[366: 近所をよく知る人]

>>345
小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
>←すべてはこの人の総括に集約されてますね。

[367: 申込予定さん]

ふたたび345です。
その後、多種多様なご意見、同意、反論、反響があり小生、少々驚いております。皆様のご意見は真摯に受け止め、小生参考にさせていただきます。しかしながら、ここはさまざまな意見を書き込む場と認識しておりますので、他人の誹謗中傷はもっての他であると考えておる次第です。むしろ当然の如く多様な意見があって然るべきだと思います。小生に質疑をいただいたすべての人にそれぞれ返信はできませんが、それだけ当該物件の注目度が高いということに尽きます。価格予測云々よりも、前向きな楽しい交流の場にしようではありませんか！ここはひとつ、論点を変えて、マンション名予測を募りたいのですが、皆さんいかがかな？

[368: 匿名さん]

>345賛成
パークは確実に入れてくるね！
パークコートを超える新機軸を打ち出してくるんじゃ？

[369: 購入検討中さん]

過去レスにも既出だが、”グランド”を前面に押してきそうな様相が・・・。ビッグプロジェクトだし。

[370: 購入検討中さん]

＞369
”グランドフォレスト浜田山”どうでしょう？木漏れ日あふれる憩いの森って感じしないですか？

[371: 匿名さん]

グランドはアネハっぽくて却下でしょう。

[372: 匿名さん]

当該物件に興味があるので、来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
そこで質問なのですが、浜田山周辺で高級なエリアって具体的にはどの辺りですか。
それから、都市計画道路の件について気にされている方はいますか。

[373: 購入検討中さん]

浜田山グランドガーデンでどうだ｜

[374: 購入検討中さん]

370です。そっか、確かに371のいうとおり姉歯っぽいなぁ。訂正。じゃぁフォレストガーデンはどうだ？

[375: 匿名さん]

>>372　来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
ぜひ周辺調査をお願いしやっす。報告も期待してまっす。
高級エリアといえば当然駅北の浜田山３丁目でしょう。某国会議員や、有名芸能人も多数お住まいですよ。

[376: 匿名さん]

シンプルに、三井浜田山マンション、なんて、ちょっと高級風じゃないですか？

[377: 匿名さん]

＞376に一票。
シンプル・イズ・ベスト！
なかなかいいんじゃない。

[378: 買いたいけど買えない人]

個人的には370”グランドフォレスト浜田山”の壮大な感じが好きです。でも全体のコンセプトはブリティッシュ風なので、”ガーデン”を入れるのでは　と予測します。

[379: ビギナーさん]

”浜田山荘”で。

[380: 更科日記]

まいどぉ〜〜〜〜更科で〜〜〜す。
あれれれれ？
しばらくＰＣひらかないうちに、価格予想終わっちゃったの？
なんか345の人が総括？？しちゃったっすか。
うーーーん、読むのに時間かかったっすよ、まったく。
で、平均坪単価は意味がないと・・・。なるほど。結局、坪260万から350万っすね。
まぁそんなもんでねーの〜？

で？何？マンション名予想っすか・・・。
”浜田山荘”には笑ったっすよ(^0^)

[383: 匿名さん]

フォレストとかガーデンはあり得ないと思いますけど。
だってここ元は運動場でしたから、パークのほうが正確でしょう。
あるいはグランドではなく、グラウンド。
三井浜田山グラウンドなんてどうでしょう、って、そのまんまか。

[384: 匿名さん]

>>358
見るに見かねてやっとデベさん登場しましたか。
まともな議論ができそうです。

1階でも大きな専用庭などあって（想像）、相当高いと思っていますが、坪300万円の部屋は本当にあるのでしょうか。建築予定図見ても日照が悪い住戸があるとは思えませんが、もしかして北向きとかあるのでしょうか？

それと、高級住宅地として杉並清掃工場の煙突はどのように考えていますか。結構近いし、結構煙も見えますよね。もちろん匂い等はしませんが。
個人的には、実害は考えていませんが、杉並区の清掃事業行政は杉並病（浜田山とは関係ありません。井草、石神井地区で7〜8年前位に騒がれたやつです。）っていうのもありますから、気にはなります。坪300万円の部屋は煙突を正面に見る住戸なのでしょうか。そこだけは是非教えてほしい。
煙突が見えないなら、坪300〜350万円位ならほしいです。
万が一のことを考えていい条件を逃すのはもったいないですから‥

>>345さん
ここに限らず、どこのマンションにも坪単価にはレンジがあって普通は平均坪単価でおおよその価格イメージを判断するものだと思います。仮に最低280万円であっても、客寄せパンダ的に少しだけ設定している方が、デベはある意味悪質です（電話で問い合わせたときに『坪280万からあります。』なんていって実際はほとんどなかったりする。）。高倍率の抽選に勝つ人にはいいですけど、確実に買おうとするならば、平均値あたりを知っておかないとつらいと思います。
この板は、まともな議論になっていないから、一旦止めさせようというのは分からないでもないですが‥。

[386: 匿名さん]

更科日記さん応援してるんだけどなぁ。
なんで坪270までって決めてるの。25坪位だったら1,250万円借入れ増やせば、坪350もいけるよ。35年ローンで月々たった４万円の返済アップどまり。がんばれ更科日記、予算引き上げて追いついて行こう。

[393: 更科日記]

ども〜〜〜更科です〜〜〜〜。
皆さんいろいろありがとです〜。
>385
>386
応援ありがとうっす。
でも僕は、やっぱそろそろこの辺りで撤退っすね〜。やっぱ、２７０が限界っすよ。
僕は死んだ親父の後をついで小さな製麺工場を経営してるっすけど、まぁ個人事業主っつったって小さな会社っすわ〜。なもんで、厳しいですね、家族をちゃんと養っていかないといけんもんで、現実は。最安値２７０戸数が数多くあれば即買いなんだけど、なんとかなんないかね＾＾。
今後も、ちらほらこの板に覗きに来っからよろしくね。
そろそろ集金に行ってくるっす！

[394: 匿名さん]

ま、とりあえず坪４００設定で出してみて、あまりにも売れなかったら半年後に５％ぐらい下げれば売れるんじゃない。基本的に今の局面で、安めに価格設定して即売れしたら、だだでさえも次の大型案件の土地の仕入れが難しくなっている現状で、自ら苦しい状況をつくるようなことするかな？確かに、敢えて欠点を指摘すれば、誰かが指摘するように環八方向の煙突がちょっと近い気がするぐらいで、それも５００メートル以上離れていれば、基本的には問題なしでしょ。やっぱ、いいよここは。木立に囲まれた低層大型開発、駅近物件だもんね。

[395: 匿名さん]

まだ懲りずに３９４自作自演してますね。。。
今度はどうも煙突を引き合いに出したいようです。
こういうヤカラは無視するのが一番。
３４５総括が一蹴。
総意は３４５総括で。

[396: 匿名さん]

小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません

[397: 匿名さん]

小生仕事で三井不動産（レジではありませんが）と付き合いがあります。
彼ら曰く浜田山グランドは三井Ｇとして非常に思い入れのあるもので、
三井Ｇの盟主である三井不動産として恥ずかしいものは作れないと言ってました。
だからどうとは言えませんが、グレードはかなり高いものになりそうですな。
価格もそれなりですかね。

[398: 購入検討中さん]

>397さん
非分譲・・つまり、グループ向け優先先行販売数がどのくらいの戸数か、可能であれば聞いてもらえませんか？

[399: 匿名さん]

397です
えっ・・そんなものあるのですか？
社員でも優遇は無理と聞いたことがありますが。
小生も某Ｇですが、Ｇのデベに優遇されたことはないです。
グループ向けはないと思いますよ。

[400: 匿名さん]

>397 それが本当であると信じたい！なぜなら、さらに安く分譲されるからね。うれしい情報サンキュです。

[401: 匿名さん]

>>351＝>>394
同一人物。
>>358=>>384

やはり、コメントが管理人によって消去されましたね。。。
みなさん、多重行為はやめましょう。

[402: 358]

>401
疑心暗鬼の塊の方なんですね。
木曜以降当方が書き込んだのは、
358だけですよｗ

[403: 匿名さん]

世間の人が思う程、旧財閥の結びつきは強くない。
芝浦アイランドのケープタワーの土地を三井製糖から
三井不動産が安く買ったと思ってる人もいるけど、
全くそんなことはなかった。
名前が一緒なだけで、優遇してもらえるほど、
世の中は甘くないよ。

[404: 匿名さん]

>
の使い方が独特な人が、ひとりいますね。

[405: 匿名さん]

マンション名は「パークシティ浜田山」で決定！
結局、普通じゃん・・・

[406: 申込予定さん]

ついに価格の骨子が確定したので公表します。

Ｂ棟・・・80㎡台　¥7000万から。坪290万〜。

Ａ棟もおそらく同レベルだと予測します。

ふたを開けてみれば結局、格安マンションですね。でも、少し安すぎやしませんませんか？

これならみなさん買えますね！もちろん私も含めて。ははは。

競争倍率が、ものすごく高くなるのは明らかですね・・・。

[407: 匿名さん]

結果的に”345総括”通りになりました。
上をみるときりがないですね・・・。最上級グレードでも、坪550万円。
これは、競争率かなり高いでしょう。抽選になるのは間違いないですね。
わたしはここで撤退ですが。

[408: 購入検討中さん]

Ａ棟　63.69㎡　¥5590万　わたしはこれを購入予定。あとは、抽選か・・・。

[409: マンション投資家さん]

これだと賃貸で回せるね。ある意味では借りる人間の方が見せ掛けの植樹や石造り
なんかに惑わされず、利便性を厳しく追求するからね。浜田山なんかで350／坪なんて
言われたら捨てざるを得ないと思っていたが、これなら現実的な家賃設定ができそ
うだ。僕らみたいのが入って来るから、７００ちゃんと売り切ると思うよ。

[410: 物件比較中さん]

とおりすがりの者です。浜田山駅前で坪単価290万円からか・・・。これなら私でも買えそうです。さっそく資料請求です。

[411: 匿名さん]

＞405、406さん
すみません、ソースはどこなんでしょうか。
漠とした書き方で構いませんので、教えてください。

[412: 匿名さん]

それって本当？最新パンフまだ自分の目で見ていないから、ガセ？を疑ってます。
なんか、安すぎないですか？本当なら予約殺到でしょうね。

[413: 購入検討中さん]

>411さま
私は406です。先週金曜日に届いた最新のパンフレットに全て掲載されております。
>412さま
ちなみに、「ガセ」ではありません。全て事実です。
格安マンションです！よかったですね。

[414: 匿名さん]

>413さん
411です。ありがとうございます。
うーん、ウチにはまだパンフ来てません。
だいぶ早い段階で請求してるのに。

重ねての質問で恐縮ですが、内容はどんな感じですか？
各棟のパースとか、地下駐車場とか内廊下なのかとか、
分かるような内容なんでしょうか。

[415: 購入検討中さん]

406です。
>411さま
先週のは、Ｂ棟の個別の間取り図面中心のパンフレットでした。
よって、各棟のパースは、まだありませんでした。
地下駐車場の仕様や、情報についても一切ありませんでした。
そして、内廊下などの全体キープランもなかったですが、これついては間違いなく内廊下になることが個別プランから読み取れました。他に質問があればどうぞ！

[416: 購入検討中さん]

重ねて406です。
今回のパンフで、ＡＢＣ棟の個別の間取りが概ね出揃ったことになりますが
、Ｃ棟の63.69㎡や、68.52㎡や65.25㎡のプランがまだ出ておりません。
引き続き情報収集に努めます。

[417: 匿名さん]

ありがとうございます。
>>225の三井関連社員の内部情報が漏れてしまったという例の情報は、これで、あながち遠からず・・・ということになりますよね。やはり優先選考販売情報は本当だったのですかね。

[418: 匿名さん]

>406さん
411です。重ねて御礼申し上げます。
いいですね、内廊下。今の住まいで初めて内廊下を経験したのですが、
雨風を気にせず玄関を出れて、かつ帰ってきたときはエントランスを
くぐれば安心でき、足当たりのよいカーペットといいことばかりです。

くだんのパンフというのは、ピクチャレスクではないのですよね？
私のところには第２号まできてるんですが…。

あと、名前はほんとに「パークシティ」なんですか？

[419: 住まいに詳しい人]

やすっ！
うれしいけど、どのプランも抽選倍率すごいことになるんじゃ？

[420: 購入検討中さん]

>411さま
度々、私は406です。
そうです。パンフはピクチャレスクとは別です。
405さまが書かれている通り、「パークシティ浜田山」となっております。
411さまはピクチャレスクの第３号をまだご覧になってないのですか？

[421: 匿名希望]

直接問い合わせしましたら、まだ価格は出ていませんとの回答でした。皆さん釣られないように。

[422: 購入検討中さん]

>421さま
私は406ですが、先週届いたパンフには、概算での価格が、掲載されております。
確かに、細かい数値までは出ていないと思います。
ＰＬＡＮ　ＢＯＯＫ【Ｂ棟】の表紙の下をご覧くださいませ。
Ｂ棟・・・80㎡台7000万台〜11000万円台という書き方で出ております。
この数値から計算すると皆さんの書き込み通り、坪290万〜で正解です。

>421さまは、まだ、パンフをご覧になっていないのですか？
まだ届いていないのであれば、再度問い合わせをおすすめします。

[423: 匿名さん]

80㎡台で7000万円台ということは、
平均を取って、仮に85㎡で7500万円で計算すると
＞406
のいう通り坪単価290万になりますね。
いづれにしても格安物件が出ましたね。ここは絶対”買い”でしょう。
転売目的の業者も多数参画してくるでしょうね・・・。立地条件を考えると安すぎますから。

[424: 購入検討中さん]

私は406です。
>411さま
すみません、パースは出ていないと書いてしまいましたが、パンフレットをよく見返したら、カラー版のＣＧパースがたくさん掲載されていましたので何とか雰囲気を伝えます。（私の語彙力が乏しいことをお許しください）
壁面は、全体的には暖色系（明るいブラウン）のレンガ風タイルで構成されています。（おそらく本レンガではないでしょう）バルコニー部両袖の柱は白い天然石であることがうかがえます。バルコニー手摺と柵はキャストか、ロートアイアイン（黒）の格子になっています。同じくベイウィンドウの腰も明るいブラウンですが、棟によっては、ダークブラウン茶色です。（ちなみにＣ棟はダーク色）仕上げ材は読み取れません。私の経験からすると、タイルではなく、カラー鋼板だと思います。白いコーニスと黒っぽいサッシのコントラストがバランス良く、とても上品で美しいですね。総じて言うと、重厚かつオーセンティックな印象です。決してモダンデザインとは言えないでしょう。かなりのハイグレードであることは一目瞭然です。”歴史””伝統”をデザインとして全面に出してきています。
このグレードでこの価格帯はありえないくらい安いと言えます。絶対お買い得だと思います。安いからその分、競争率に跳ね返ってきますね。高倍率に勝たないと手に入れるのは難しいといった印象です。

[425: 匿名希望]

４０６さんのお話によると、１１０００万上限なので中を取って９０００万８５㎡で坪単価３５０くらいですか。２９０の部屋はおそらく４２３さんのおっしゃるとおり業者も参画して大層な倍率になるんでしょうね。あとは、平均３５０をどれくらいの人達が買えるかですよね。７０㎡でも７５００万弱。

[426: 更科日記]

まいど〜〜〜久々に、更科で〜〜す。
やったぜ！！！安いっす！うれすぃいっす。
PLAN BOOK/Ｂ棟、うちにも届きました〜。
よく見ると後ろに【Ａ・Ｃ棟】の間取りプランも出てるっすよ！
みんなが心配しているような高価格帯ではなかったっすね！！！！！
僕は、買う方向で資金計画の建て直しっす。安いっすよね！
個人的にはB-3typeが好きっすね。ワイドリビングっすから。
B-2typeには和室があるから、ここも捨てがたいっすね。
でも、なんで、先にＢ棟だけ予定販売価格帯（1000万円台）が出てるっすか？
Ａ・Ｃ棟の価格発表はいつになるっすかね？

[427: 匿名希望]

４０６さま、大変失礼しました。４２１です。しかし、そちら様には届いて我が家に届かないということはすでにこの時点である程度購入者層の選別が行われているということなのでしょうか。実際の販売の際には平等な抽選になるのでしょうか。

[428: 匿名さん]

>>425
11000万上限に近いくらいハイプライスクラスの販売戸数が全体に占める割合はかなり小さい（絶対数が少ないというのが理由）ので、平均すると坪350万円ということは無いと推測します。三不レのレンジ設定にもよりますが、おそらくミドルクラスがほとんどを閉めるでしょう。以上のことから、「平均は意味が無い！」と、お叱りを受けるかもしれませんが結果的に平均坪320〜330万であることが今回の価格発表で明らかになりました。つまり、ロウクラスは勿論のこと、ミドルクラスであっても、転売や投機目的筋が買い占めに走ることになり、競争倍率が５０倍を超えるくらいになるでしょう。なにしろ、安すぎますから。

[429: 匿名さん]

浜田山をなんとか一等地に仕立て上げることができないとわかったら今度は倍率厨に・・・。

[430: 購入検討中さん]

>421さま
私は406です。いえいえ、こちらこそ、失礼な書き方をしてしましました。どうかお許しください。
421さまがおっしゃるような、購入者層の選別など、もってのほかです。それは絶対にありえませんので安心してください。
おそらく何らかの理由で郵送の到着が遅れているだけだと思いますので明日には着くと思います。
勿論、平等な抽選になることは100パーセント間違いないです。
しかし、わたしがいま懸念しているのは、三井グループ関連企業への優先先行販売という不平等が発生する可能性が無いとはいえないことです。ましてや社員割引などは許されません。
我々のような一般向け販売戸数をできるだけ増やしていただけることを望むばかりです。

[431: 匿名さん]

>406さま
411です。十分に伝わってきます。多謝。
インフォメーションデスクに電話したところ、パンフは順次発送中とのこと。
421さん、そう気落ちせずに待ちましょう。私もまだですから。港区は遅いのかな。

あと気になるのは先行販売ですね。インフォメーション担当に「三井＊＊＊クラブ
の会員なんだが、先行販売はないのかな？」と質問したところ、「え〜」と言葉に
詰まってましたから。一応「販売形態の詳細はまだ検討中」とのことでした。

お近くのフォルム浜田山より、少し高めの設定でしょうか。あちらも中層階以上は
300/坪以上。まあ、この界隈ではあまりない眺望で勝負しているようですが。

[432: 匿名さん]

411です。「三井***クラブ」というのは、三井グループ関連ではありません。
外部向けのクラブです。念のため…。

[433: 匿名希望]

４０６様、４２１です。ありがとうございます。そうだといいのですが・・・。しかし、優先販売の懸念にしろ、投機目的筋の買占め懸念にしろ、倍率が上がりそうな要素が目白押しですよね。さすが、不動産のリーディングカンパニーとしてえげつない値づけをしてこなかった点に関しては特筆に価すると思いますが、一方うがった見方をすれば三井グループ関連への優先販売を見越したものと取れないことないし。そうでないことを祈りますが。いづれにしても、今回の件は他社にも大変なニュースになると思います。強気一辺倒だった他社も値づけを再考せざるを得ないのでは。

[434: ビギナーさん]

50倍って言い過ぎでねーか？
せめて10倍以下にならないかなー。
庶民の淡い希望です。

[435: 物件比較中さん]

その外部向け三井なんとか倶楽部って、私のような小市民は入会できないのかなぁ。
差別されていると思いませんか？金持ちは、ますます優先されるのって・・・。

[436: 匿名さん]

金持ちというより代々お家柄のいい家庭優先てことでしょ。
民度を保つためには仕方ないと思える。

[437: 匿名さん]

会員になるの簡単ですよ

[438: 匿名さん]

近隣の人と仲良くやってね、（防災等々）という教育的な内容がパンフに多々あり、裁判はどうなっているのかが若干心配です。

[439: なにわ阪急]

おい、三井！
安い！
ようやった！誉めたるわ。
値付けを間違えたんとちゃうか？めっちゃ安いやん！欲しいのぉ。
これやったら、わしにも手が届くでぇ。

しかし、今回の発表で、郊外プロジェクトに対するデベ値付スタンダードが変わりよんで。
やっぱり郊外イコール安いっちゅうこっちゃな。
正規に戻った感があるなぁ。

[440: ご近所さん]

何か勘違いして安いとか言っている人がいるみたいだな。

11,000万円台が上限なのは80平米台の部屋の話。
実際の上限は2億円以上だし、最多価格帯は9,000万円台。
これは十分妥当な値付けだろ。

B棟　予定販売価格帯：7,000万円台〜20,000万円台

[441: ご近所さん]

>>426
>僕は、買う方向で資金計画の建て直しっす。安いっすよね！
>個人的にはB-3typeが好きっすね。ワイドリビングっすから。

B-3type、すなわち100平米台ということは13,000万円台〜16,000万円台。
仮に最低額の13,000万円で計算しても坪単価408。実際はそれ以上だろう。
坪270が限界と言っていた人が何故これを安いと言うのか分からん。

[442: 匿名さん]

はぁ？坪２９０万でそんなに安いですか？
平均坪単価３５０万円で安いです？
あれれもしかして私は浦島太郎になったのか？
パークハウス上北沢スクエアテラスって坪２５０万円くらいじゃありませんでした？
プラウド富士見ケ丘だって坪３３０万円くらいで高い高いって叩かれてませんでした？
あれって何年前のことですか？もう５年くらい前？あれー？

[443: 匿名]

80㎡　7000万円台〜1億1000万円台
100㎡ 1億3000万円台〜1億6000万円台
120㎡ 1億6000万円台〜2億円台

100㎡で最低坪単価429万から
120㎡で最低坪単価440万から

う〜ん充分高いような。
坪単価290万の部屋はやはり向き、階数、その他の点で条件が劣るものだとは思いますが、何戸でてくるんでしょうね。少数であれば、その部屋だけ極端な倍率がつく感じになりますね。

[444: ご近所さん]

>>442
立地と三井の力の入れ方から考えて、坪290なら十分安いと言っていいのでは。
もっとも坪290なんて部屋は出ないと思われるが。

また、さすがにパークハウス上北沢スクエアテラスとの比較は無理があるかと。
駅から甲州街道と高速道路を越えて行く物件とは比べても仕方ないのでは。

[445: 匿名さん]

7000万円台って7900万じゃないの？
そしたら坪330万だからね。

[446: 購入検討中さん]

資料請求しましたがまだ届きません。
80㎡以上のお部屋しかなさそうですか？
６０とか７０㎡とかはなさそうですか？

[447: 匿名さん]

確かに。今日は一日疑ったり、喜んだり、最後にはやっぱりねとしょんぼりでした。振り回されてますね〜。

[448: 匿名さん]

445が正解。
不動産で素人においしい話はそうはない。
三井不だって投資家なんだから、売った直後に転売されるような値付はする訳がない。
三井不をなめすぎ。
湾岸で60倍とかになってたけど、いくら売残りで割安感でたといっても大手デベとして相場観なくみっともなかった。
7000万台からって引き込むのが、作戦。

[449: 匿名さん]

土曜日に資料請求して、今日には届いていました。
それ以前に請求して届いていない方は一度問い合わせてみたほうがよいかも？？

[450: 申込予定さん]

こちらは345です。小生、長期出張より東京に戻って参りました。桜がちらほら咲いているのには驚かされ、いよいよ春を感じた次第でございます。
さて、いよいよ概算の価格が出たということで、様々な観点から多様な意見が飛びかっているのを拝見させていただきました。小生宅にも届いておりました。結果としては、ほぼ小生の予測通りとなりました。なんでも、小生知らないうちに”345総括”と名付けられ議論が交わされたようですが、ここでも私の主観を述べたいと思います。
　さて、多くの方が安い！と感じたのではないでしょうか？また多くの人が高い！と感じたのではしょうか。つまり過去にも述べたように、当マンションでは価格の幅があまりにも大きいので、安いと判断した方も正しいし、高いと判断した方もまた正しいということになります。
言わば、この書き込みを見ているあなたを含め、ほとんどの方がご自身の”主観”という視線で情熱を注いでいらっしゃいますよね？事実、坪単価292万から販売される見通しがたちました。一見びっくりするくらい安いですよね。がしかし坪単価292万円と いう数値だけをクローズアップしてみれば、確かに格安でお買い得ですよね。「安い！」と書き込みをされている多くの方はこの坪単価290万円をクローズアップしている方で、言ってみれば高価格レンジ住戸にはおそらく視線を注がないでしょう。なので安い！と書き込むのは当然のことと言えます。逆に「高い！」と書き込んでいる多くの方はご自身の視線が高価格帯に向いていると言えます。だから高い！と書き込むのも当然です。
よって私が言いたいことは、少なくともこのサイトの掲示板では、安い、いや、高いという論争（ましてや、他人の考え方を批判したり、ご自身の考え方を何が何でも通さないと納得の出来ない方も中には見受けられます）は無意味だということ、もっと言えばナンセンスだということを、そろそろ気づいていただきたいものです。
そこで、いよいよ小生の総括です。
概して述べるとすれば、ズバリ！確実にお買い得マンションであることが客観的に言えるしょう。再び言います。”総じて言うなれば”です。低価格レンジの話を出して安いと言うのとは別次元の話です。逆に高価格レンジの話を出して高いと言うのとは別次元の話です。小生主観も実際、安い！と感じました。客観的にお買い得だというその理由ですが、浜田山という立地、周囲の環境、ハイグレードのランドスケープ、クラブハウスカフェや、ラウンジなどの付帯施設の充実度合い、地下駐車場、そして、当然マンションのデザインとグレード、仕様の高さ・・・、どれを取っても、今回発表された価格帯で販売されるということであれば、非常に人気の高い物件登場！ということになります。さらに、小生の知り合いの某不動産販売会社・所長も、「はっきり言って安い」と言っておりました。「値ごろ感」どころの騒ぎではないともいておりました。販売のプロの目を通しても、お買い得なマンションであると言わしめたこの「パークシティ浜田山」、競争倍率は計り知れません。事実、その所長曰く、「会社として当然”買い”を入れる」とのことです。都心に働く高所得者層、及び高可処分所得者層に対して、賃貸契約を見込んでいるようです。
外資系企業の役員の家族社宅としての需要も見こまれるそうです。そうなると、ますます倍率が高くなり、小生のような一般販売はいよいよ肩身が狭くなります。非常に悲しい現実です。今回のような”安い価格設定”がこのような現実を生んだということも言えます。