三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[351: 匿名さん]

現在マンションデベ各社は、
都心価格を郊外や僻地に波及させようと博打を打っている真っ最中。
間違っても相場を崩すような割安物件は出てこない局面です。

長い目で見ればはっきり言って割高でしょうが、
今マンションが欲しいならその値段で買うしかありません。
博打が失敗して裏目に出れば値下げ投売りもありえるでしょうが、
今のところ万人強気の状況ですね。

[352: 匿名さん]

>345 総括で
この場では確かに”平均坪単価”は意味ないかもしれないね。今後は平均坪単価の会話はやめよーぜ。
ところでグループ企業向け優先販売がもし無かったとしたら、345さん予測よりさらに坪単価安くなるんじゃない？バッファをみて坪300万切ることもあるんじゃねーか？

[353: いつか買いたいさん]

短気なおばさん（プロジェクト準備室の電話オペレーター）・・・松坂さんって人に聞けばグループ企業向け優先販売について、何かと丁寧に教えてくれるのでは？違うマンションサイトで話題になってたよ！

[354: 購入検討中さん]

戸建の方にも興味津々です。
マンションよりも高くなっちゃうのかな？
それよりなにより今反対運動やってる近隣の人たちと
良好なご近所づきあいできるんだろうか？

[356: 匿名さん]

>353　短気なおばさん
おいおい、実名出しはマズいんでねーの？
きっと本人も気になってこの掲示板を終始見てるよ！電話オペレーターの仕事どころじゃねぇーな、自分のことが書き込みされたんじゃ。短気は損気。家に帰ってから、人知れずこの掲示板見てるんでねーのか？・・・。

[357: 匿名さん]

>345 ＤＥＦは、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている
これって本当？だったらＤＥＦでいえば下は坪250万〜、上は〜350万まで、くらいは期待できるよね？

[358: 匿名さん]

坪260、270はまず無いでしょう。
ここは、現状の環境を十分に考慮し、高木や植栽を豊富に取り入れ、
街区内の雰囲気も最高レベルに仕上げてくるでしょう。
配棟計画や外観も緑の多さを強調し、戸建ての庭とも受け取れる
やすらぎのある落ち着きとプロムナードを形成してゆったり感にも
配慮がなされるでしょう。

当然、浜田山地区の1等地に相応しい品の良い外観になることは
至極当然のこととしても、外部からの眺めも品位を落とさない
ものになるはずです。もちろん居室からは、豊富な木陰から木漏れ日が
優しく差し込むような全体構成になるはずです。
間取りプランも小ぶりなものを廃し、居住者にゆったりした時を過ごせる
プランを提供し、セキュリティや設備・内装クオリティも満足度の
高い形で仕上げられるでしょう。

よって価格については、条件のやや悪い小さいプランで300万円と
見ておいた方が無難です。当然広目の間取りで上階、かつ日照条件の
良いところは軽く400万円を超えてくるどころか、500万円前後も
あり得るでしょう。世田谷・杉並の23区外周とはいえ、これだけの
広大な敷地で緑が豊富な環境は希少価値があります。

都心部は既に供給が極端に落ち込んでおり、港区ではハイクラス物件は
億ション相場を形成しています。浜田山の高額マンションなら都心に
行くと言うのは間違えです。なかには当然そういう検討者も
いるでしょうが、武蔵野、荻窪、用賀等々などと同じように、中低層の
住宅地を望む層は非常に多いことも確かなだけに、地元系、地縁者、
低層系居住者を中心に引き合いが強くなるはずです。

[359: 匿名さん]

いくら引き合いが多くても700戸は厳しいー。
下は260、270からあるでしょうよ。

[360: 匿名さん]

浜田山地区の一等地ではないと思うが・・・。

[361: 匿名さん]

>>358　浜田山の一等地だって坪400〜500で掴んでくれる、うっかりさんのあわてんぼさんが
　　　　500人大集合して欲しいねっ♪うふふ♪

[362: 買いたいけど買えない人]

Ａ棟：着工・平成18年6月1日　完了・平成20年12月31日Ａタイプ1/6階77.58平米を坪260万ではじくと、\6112万になるぜ？これが最低ラインだって？ちょっと庶民には手が届かないよなー。考えてもみなよ。仮に貯蓄1000万頭金でフラット35年組んでも月返済18万になるぜ。管理費や自治会費や駐車場入れると23から24万だぜ？そんな高額所得者がわんさかいるか？いたとしても浜田や選ぶか？

[363: ご近所さん]

>>362
貯蓄1000万ってｗ

むしろその層が浜田山選ぶか？って感じでしょう。

[364: 匿名さん]

＞358
前段は、パンフの受け売り。
２段目は、浜田山地区の1等地に相応しい←これがそもそも間違い。駅南の高井戸東は普通の地のり。駅北に存在する住宅地とは、意味合いが違いすぎます。
３段目は本人の主観なのでご自由に・・・
４段目はまったくの根拠のないデタラメ。リアルタイムの現状を知らないのでは？
すべて情報が古いですね。バック・トゥ・ザ・ヒューチャー！

[365: 匿名さん]

浜田山ってそんな知名度ないけどなあ。
第一知ってたとしても、高級な場所って違う区域だと思うけど・・・。

[366: 近所をよく知る人]

>>345
小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
>←すべてはこの人の総括に集約されてますね。

[367: 申込予定さん]

ふたたび345です。
その後、多種多様なご意見、同意、反論、反響があり小生、少々驚いております。皆様のご意見は真摯に受け止め、小生参考にさせていただきます。しかしながら、ここはさまざまな意見を書き込む場と認識しておりますので、他人の誹謗中傷はもっての他であると考えておる次第です。むしろ当然の如く多様な意見があって然るべきだと思います。小生に質疑をいただいたすべての人にそれぞれ返信はできませんが、それだけ当該物件の注目度が高いということに尽きます。価格予測云々よりも、前向きな楽しい交流の場にしようではありませんか！ここはひとつ、論点を変えて、マンション名予測を募りたいのですが、皆さんいかがかな？

[368: 匿名さん]

>345賛成
パークは確実に入れてくるね！
パークコートを超える新機軸を打ち出してくるんじゃ？

[369: 購入検討中さん]

過去レスにも既出だが、”グランド”を前面に押してきそうな様相が・・・。ビッグプロジェクトだし。

[370: 購入検討中さん]

＞369
”グランドフォレスト浜田山”どうでしょう？木漏れ日あふれる憩いの森って感じしないですか？

[371: 匿名さん]

グランドはアネハっぽくて却下でしょう。

[372: 匿名さん]

当該物件に興味があるので、来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
そこで質問なのですが、浜田山周辺で高級なエリアって具体的にはどの辺りですか。
それから、都市計画道路の件について気にされている方はいますか。

[373: 購入検討中さん]

浜田山グランドガーデンでどうだ｜

[374: 購入検討中さん]

370です。そっか、確かに371のいうとおり姉歯っぽいなぁ。訂正。じゃぁフォレストガーデンはどうだ？

[375: 匿名さん]

>>372　来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
ぜひ周辺調査をお願いしやっす。報告も期待してまっす。
高級エリアといえば当然駅北の浜田山３丁目でしょう。某国会議員や、有名芸能人も多数お住まいですよ。

[376: 匿名さん]

シンプルに、三井浜田山マンション、なんて、ちょっと高級風じゃないですか？

[377: 匿名さん]

＞376に一票。
シンプル・イズ・ベスト！
なかなかいいんじゃない。

[378: 買いたいけど買えない人]

個人的には370”グランドフォレスト浜田山”の壮大な感じが好きです。でも全体のコンセプトはブリティッシュ風なので、”ガーデン”を入れるのでは　と予測します。

[379: ビギナーさん]

”浜田山荘”で。

[380: 更科日記]

まいどぉ〜〜〜〜更科で〜〜〜す。
あれれれれ？
しばらくＰＣひらかないうちに、価格予想終わっちゃったの？
なんか345の人が総括？？しちゃったっすか。
うーーーん、読むのに時間かかったっすよ、まったく。
で、平均坪単価は意味がないと・・・。なるほど。結局、坪260万から350万っすね。
まぁそんなもんでねーの〜？

で？何？マンション名予想っすか・・・。
”浜田山荘”には笑ったっすよ(^0^)

[383: 匿名さん]

フォレストとかガーデンはあり得ないと思いますけど。
だってここ元は運動場でしたから、パークのほうが正確でしょう。
あるいはグランドではなく、グラウンド。
三井浜田山グラウンドなんてどうでしょう、って、そのまんまか。

[384: 匿名さん]

>>358
見るに見かねてやっとデベさん登場しましたか。
まともな議論ができそうです。

1階でも大きな専用庭などあって（想像）、相当高いと思っていますが、坪300万円の部屋は本当にあるのでしょうか。建築予定図見ても日照が悪い住戸があるとは思えませんが、もしかして北向きとかあるのでしょうか？

それと、高級住宅地として杉並清掃工場の煙突はどのように考えていますか。結構近いし、結構煙も見えますよね。もちろん匂い等はしませんが。
個人的には、実害は考えていませんが、杉並区の清掃事業行政は杉並病（浜田山とは関係ありません。井草、石神井地区で7〜8年前位に騒がれたやつです。）っていうのもありますから、気にはなります。坪300万円の部屋は煙突を正面に見る住戸なのでしょうか。そこだけは是非教えてほしい。
煙突が見えないなら、坪300〜350万円位ならほしいです。
万が一のことを考えていい条件を逃すのはもったいないですから‥

>>345さん
ここに限らず、どこのマンションにも坪単価にはレンジがあって普通は平均坪単価でおおよその価格イメージを判断するものだと思います。仮に最低280万円であっても、客寄せパンダ的に少しだけ設定している方が、デベはある意味悪質です（電話で問い合わせたときに『坪280万からあります。』なんていって実際はほとんどなかったりする。）。高倍率の抽選に勝つ人にはいいですけど、確実に買おうとするならば、平均値あたりを知っておかないとつらいと思います。
この板は、まともな議論になっていないから、一旦止めさせようというのは分からないでもないですが‥。

[386: 匿名さん]

更科日記さん応援してるんだけどなぁ。
なんで坪270までって決めてるの。25坪位だったら1,250万円借入れ増やせば、坪350もいけるよ。35年ローンで月々たった４万円の返済アップどまり。がんばれ更科日記、予算引き上げて追いついて行こう。

[393: 更科日記]

ども〜〜〜更科です〜〜〜〜。
皆さんいろいろありがとです〜。
>385
>386
応援ありがとうっす。
でも僕は、やっぱそろそろこの辺りで撤退っすね〜。やっぱ、２７０が限界っすよ。
僕は死んだ親父の後をついで小さな製麺工場を経営してるっすけど、まぁ個人事業主っつったって小さな会社っすわ〜。なもんで、厳しいですね、家族をちゃんと養っていかないといけんもんで、現実は。最安値２７０戸数が数多くあれば即買いなんだけど、なんとかなんないかね＾＾。
今後も、ちらほらこの板に覗きに来っからよろしくね。
そろそろ集金に行ってくるっす！

[394: 匿名さん]

ま、とりあえず坪４００設定で出してみて、あまりにも売れなかったら半年後に５％ぐらい下げれば売れるんじゃない。基本的に今の局面で、安めに価格設定して即売れしたら、だだでさえも次の大型案件の土地の仕入れが難しくなっている現状で、自ら苦しい状況をつくるようなことするかな？確かに、敢えて欠点を指摘すれば、誰かが指摘するように環八方向の煙突がちょっと近い気がするぐらいで、それも５００メートル以上離れていれば、基本的には問題なしでしょ。やっぱ、いいよここは。木立に囲まれた低層大型開発、駅近物件だもんね。

[395: 匿名さん]

まだ懲りずに３９４自作自演してますね。。。
今度はどうも煙突を引き合いに出したいようです。
こういうヤカラは無視するのが一番。
３４５総括が一蹴。
総意は３４５総括で。

[396: 匿名さん]

小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません

[397: 匿名さん]

小生仕事で三井不動産（レジではありませんが）と付き合いがあります。
彼ら曰く浜田山グランドは三井Ｇとして非常に思い入れのあるもので、
三井Ｇの盟主である三井不動産として恥ずかしいものは作れないと言ってました。
だからどうとは言えませんが、グレードはかなり高いものになりそうですな。
価格もそれなりですかね。

[398: 購入検討中さん]

>397さん
非分譲・・つまり、グループ向け優先先行販売数がどのくらいの戸数か、可能であれば聞いてもらえませんか？

[399: 匿名さん]

397です
えっ・・そんなものあるのですか？
社員でも優遇は無理と聞いたことがありますが。
小生も某Ｇですが、Ｇのデベに優遇されたことはないです。
グループ向けはないと思いますよ。

[400: 匿名さん]

>397 それが本当であると信じたい！なぜなら、さらに安く分譲されるからね。うれしい情報サンキュです。