三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[330: 匿名さん]

専有坪平均３００万と予想します。
条件の劣る部屋は２００万後半、優る部屋は３００万前半
でも最近の三井分譲で割安（もしくは相場並）と感じたことは
ないなあ。周辺他デベ物件の１０％増しは行ってるよね
用賀在住ですが、前出の約90平米で6000万半ばであると真剣検討してみたくなります。

[331: 匿名さん]

>約90平米で6000万半ばであると真剣検討
安くて8000万台程度、まあ1億前後と考えておいたほうが無難。
三井不動産の最近の南西部物件はパークコート仕様が多い。
しかるに、ここもこのグレードがほぼ当たり前かそれ以上に
なるものと見込まれる。

敷地の広大さを考えれば、相当に上質に仕上げ、この地区
(浜田山、下高井戸は優良宅地に入る）でのシンボル的
マンションになることはほぼ間違いない。
期待価格を手が届く範囲を期待する向きも見受けられるが、
現状の価格推移をみれば、ほぼ無いものネダリとなる。
所得＋貯蓄でハードルを越えられない世帯層は諦めざるを得ない
ことになる。

[332: 匿名さん]

なんで皆そんなに高い値段になってほしいと思うんだろうね。
どうせ買えもしないんだから、気楽に煽ってるのかな。
必死に書き込んでるヤツの中には、不動産オタクの評論家気取り
もいるみたいだけど、確実に、金持ちはいないな。

[333: 匿名さん]

330です。
8000万以上・・・正直小生も妥当かなと思います。
確かに期待値程度なら昨今の状況から人気殺到でしょうね
ローンは4000万以下にしたので、断念せざるを得ませんな

[334: ビギナーさん]

私も３３３さんにほぼ同意ですね。
坪２００万台のご意見も理解できますが、不動産は周辺の取引実績と
販売可能価格のどちらか高い方に集約させようとするでしょう。

用賀と関係ないとのご意見が多いですが、関係あると思います。
この物件は都心周辺で周辺環境が抜群ですので坪３３０万円から
となると思われます。
高いか安いか、また買いか買いではないかの理論ではなく、三井
さんであればそのくらいはやるでしょう。
おそらくそれなりに売れると思われますが・・・

[335: 物件比較中さん]

用賀の例の物件残１０前後ではあるけど苦労してると思われ。
先日の二期での購入希望者の予算は５００万円下がってて
抽選もほとんどなし、登録つかない部屋もあった。
高速バックの高層棟は坪３４０まではいかないし
低層の南向きは高くてまだ残ってるよ。

ABCとDEでランク分けをするのに坪３００から出したらDEはいくらになるわけ？
よって坪２００万台と予想
高仕様で浜田山っていっても池尻とは場所が違うから、これだけの大規模物件に
坪３００はないでしょー。

[336: 匿名さん]

>これだけの大規模物件に坪３００はないでしょー
これ、本気で言ってるのかね。まともな議論ができないようにするための荒らしじゃないか？
希望的観測もけっこうだが、平均が坪300を切るような安マンションだったら、欲しくないです。
HPによると免震構造だし、建築雑誌の資料によると住戸内にも天然石をふんだんに使った仕様のようだし、
むしろ同じデベのパークコートと同等〜それ以上の仕様みたいだけど。

[337: 物件比較中さん]

荒らしじゃないですよ。
高いマンションが欲しいなら郊外の大規模物件を選ばなくてもいいのではー？

[338: 匿名さん]

俺も337が正しいと思う。

[339: 匿名さん]

336に同意。
200万円台の話はもう終わっているよ。
都心部でこういう立地は、もう500とか600とかになってるよ。だからここが300なのか350なのか、それとも380までいくのかって話に切り替ってるんじゃないの。
用賀と比べるのはいいけど、トワイシア用賀はこことは違うよ。あっちは高速道路に隣接してるんだよ。公園に住んでいる人もいるし。
それに、世田谷、杉並ならどこでもいいっていう人は、ここは割高に感じると思うよ。

[340: 匿名さん]

昨年中頃販売開始の三菱地所の祖師ケ谷大蔵の徒歩12分のマンションとかでも
低層階が坪300万ですからね。（パークハウス砧2丁目／2F81平米＝7280万円）
三井の浜田山駅近のここだと、新新価格で高グレードだと仮定すると、
同じく2F80平米くらいで8000〜8200万（＠330〜340万）くらいはするでしょう。
ただ最近は、価格が発表されると、値段が安くてわれわれがビックリするというのは皆無ですし、
もっと高くてもそれほど驚かないけど、せいぜい＠350万くらいにしてほしいですね。

[341: 物件比較中さん]

パークハウス砧は竣工済だってのに１６戸のうち４戸先着順ですよ。
それに低層階坪３００万て元から４階建てです。
同じく松原のパークハウスも竣工も近いのに８戸残しています。
ここは近隣の反対運動で有名でしたが、最近成約の部屋は割安感のある地下住戸ですね。

世田谷地区で中の上クラス以上のマンションで一番安い千歳船橋の清水も坪２６０ですが
そう大人気というわけでもありません。

坪３５０なんてとても売り切るのは大変でしょうね！

[342: 匿名さん]

足立区のバス便地域でさえ信じられない価格の物件がでる時代になってしまったからなー。

[343: 匿名さん]

ＨＰの物件概要には「ハイ・グレード」って書いてありますよ。
これ、パークコートクラス以上の物件にしか記載がないんですよね。
３３６さんが書いている通り、この物件はパークコートより上の仕様ですよ。
関係者によると「今までのマンションとは一線を画するものにする」ということらしい。
甘い期待は持たないほうがいいと思います。
「関係者って誰だ」とは聞かないでね。（＾−＾）にっこり

[344: ご近所さん]

＞甘い期待は持たないほうがいいと思います。

同感です。億ション中心になると思いますよ。

[345: 申込予定さん]

小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
しかし、昨日から問題に上がっている”グループ企業向け優先先行予約販売”は一切無い、とは言えないのが残念で小生も悔しいところです。こればっかりは我々のような外部の人間は立ち入ることができません。三井の内部事情は計り知れず、売り手の自由といってしまえばそれまでですから・・・。

[346: 申込予定さん]

>億ション中心になると思いますよ。
それは絶対ありえません。億ション700戸では確実に3分の2が売れ残るというのが理由です。
坪350万を範疇に考慮している真剣な人は、わざわざ郊外のこの地を選びません。利便性に優れ、転売が容易に可能な都心を選択するからです。

[347: 匿名さん]

>345
おっしゃるとおりで。
これだけ戸数があるとタワマンと同じで平均は意味ないよね。

[349: 匿名さん]

わたしも345さんに賛同します。すごく分析していらっしゃる・・・。私だったら345さんのおっしゃる最低ライン坪270万を即購入です！

[350: 購入検討中さん]

坪270万の一般向け販売の戸数ってのが気になるぅ〜。345さん予測教えて。坪260は無いか？

[351: 匿名さん]

現在マンションデベ各社は、
都心価格を郊外や僻地に波及させようと博打を打っている真っ最中。
間違っても相場を崩すような割安物件は出てこない局面です。

長い目で見ればはっきり言って割高でしょうが、
今マンションが欲しいならその値段で買うしかありません。
博打が失敗して裏目に出れば値下げ投売りもありえるでしょうが、
今のところ万人強気の状況ですね。

[352: 匿名さん]

>345 総括で
この場では確かに”平均坪単価”は意味ないかもしれないね。今後は平均坪単価の会話はやめよーぜ。
ところでグループ企業向け優先販売がもし無かったとしたら、345さん予測よりさらに坪単価安くなるんじゃない？バッファをみて坪300万切ることもあるんじゃねーか？

[353: いつか買いたいさん]

短気なおばさん（プロジェクト準備室の電話オペレーター）・・・松坂さんって人に聞けばグループ企業向け優先販売について、何かと丁寧に教えてくれるのでは？違うマンションサイトで話題になってたよ！

[354: 購入検討中さん]

戸建の方にも興味津々です。
マンションよりも高くなっちゃうのかな？
それよりなにより今反対運動やってる近隣の人たちと
良好なご近所づきあいできるんだろうか？

[356: 匿名さん]

>353　短気なおばさん
おいおい、実名出しはマズいんでねーの？
きっと本人も気になってこの掲示板を終始見てるよ！電話オペレーターの仕事どころじゃねぇーな、自分のことが書き込みされたんじゃ。短気は損気。家に帰ってから、人知れずこの掲示板見てるんでねーのか？・・・。

[357: 匿名さん]

>345 ＤＥＦは、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている
これって本当？だったらＤＥＦでいえば下は坪250万〜、上は〜350万まで、くらいは期待できるよね？

[358: 匿名さん]

坪260、270はまず無いでしょう。
ここは、現状の環境を十分に考慮し、高木や植栽を豊富に取り入れ、
街区内の雰囲気も最高レベルに仕上げてくるでしょう。
配棟計画や外観も緑の多さを強調し、戸建ての庭とも受け取れる
やすらぎのある落ち着きとプロムナードを形成してゆったり感にも
配慮がなされるでしょう。

当然、浜田山地区の1等地に相応しい品の良い外観になることは
至極当然のこととしても、外部からの眺めも品位を落とさない
ものになるはずです。もちろん居室からは、豊富な木陰から木漏れ日が
優しく差し込むような全体構成になるはずです。
間取りプランも小ぶりなものを廃し、居住者にゆったりした時を過ごせる
プランを提供し、セキュリティや設備・内装クオリティも満足度の
高い形で仕上げられるでしょう。

よって価格については、条件のやや悪い小さいプランで300万円と
見ておいた方が無難です。当然広目の間取りで上階、かつ日照条件の
良いところは軽く400万円を超えてくるどころか、500万円前後も
あり得るでしょう。世田谷・杉並の23区外周とはいえ、これだけの
広大な敷地で緑が豊富な環境は希少価値があります。

都心部は既に供給が極端に落ち込んでおり、港区ではハイクラス物件は
億ション相場を形成しています。浜田山の高額マンションなら都心に
行くと言うのは間違えです。なかには当然そういう検討者も
いるでしょうが、武蔵野、荻窪、用賀等々などと同じように、中低層の
住宅地を望む層は非常に多いことも確かなだけに、地元系、地縁者、
低層系居住者を中心に引き合いが強くなるはずです。

[359: 匿名さん]

いくら引き合いが多くても700戸は厳しいー。
下は260、270からあるでしょうよ。

[360: 匿名さん]

浜田山地区の一等地ではないと思うが・・・。

[361: 匿名さん]

>>358　浜田山の一等地だって坪400〜500で掴んでくれる、うっかりさんのあわてんぼさんが
　　　　500人大集合して欲しいねっ♪うふふ♪

[362: 買いたいけど買えない人]

Ａ棟：着工・平成18年6月1日　完了・平成20年12月31日Ａタイプ1/6階77.58平米を坪260万ではじくと、\6112万になるぜ？これが最低ラインだって？ちょっと庶民には手が届かないよなー。考えてもみなよ。仮に貯蓄1000万頭金でフラット35年組んでも月返済18万になるぜ。管理費や自治会費や駐車場入れると23から24万だぜ？そんな高額所得者がわんさかいるか？いたとしても浜田や選ぶか？

[363: ご近所さん]

>>362
貯蓄1000万ってｗ

むしろその層が浜田山選ぶか？って感じでしょう。

[364: 匿名さん]

＞358
前段は、パンフの受け売り。
２段目は、浜田山地区の1等地に相応しい←これがそもそも間違い。駅南の高井戸東は普通の地のり。駅北に存在する住宅地とは、意味合いが違いすぎます。
３段目は本人の主観なのでご自由に・・・
４段目はまったくの根拠のないデタラメ。リアルタイムの現状を知らないのでは？
すべて情報が古いですね。バック・トゥ・ザ・ヒューチャー！

[365: 匿名さん]

浜田山ってそんな知名度ないけどなあ。
第一知ってたとしても、高級な場所って違う区域だと思うけど・・・。

[366: 近所をよく知る人]

>>345
小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
>←すべてはこの人の総括に集約されてますね。

[367: 申込予定さん]

ふたたび345です。
その後、多種多様なご意見、同意、反論、反響があり小生、少々驚いております。皆様のご意見は真摯に受け止め、小生参考にさせていただきます。しかしながら、ここはさまざまな意見を書き込む場と認識しておりますので、他人の誹謗中傷はもっての他であると考えておる次第です。むしろ当然の如く多様な意見があって然るべきだと思います。小生に質疑をいただいたすべての人にそれぞれ返信はできませんが、それだけ当該物件の注目度が高いということに尽きます。価格予測云々よりも、前向きな楽しい交流の場にしようではありませんか！ここはひとつ、論点を変えて、マンション名予測を募りたいのですが、皆さんいかがかな？

[368: 匿名さん]

>345賛成
パークは確実に入れてくるね！
パークコートを超える新機軸を打ち出してくるんじゃ？

[369: 購入検討中さん]

過去レスにも既出だが、”グランド”を前面に押してきそうな様相が・・・。ビッグプロジェクトだし。

[370: 購入検討中さん]

＞369
”グランドフォレスト浜田山”どうでしょう？木漏れ日あふれる憩いの森って感じしないですか？

[371: 匿名さん]

グランドはアネハっぽくて却下でしょう。

[372: 匿名さん]

当該物件に興味があるので、来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
そこで質問なのですが、浜田山周辺で高級なエリアって具体的にはどの辺りですか。
それから、都市計画道路の件について気にされている方はいますか。

[373: 購入検討中さん]

浜田山グランドガーデンでどうだ｜

[374: 購入検討中さん]

370です。そっか、確かに371のいうとおり姉歯っぽいなぁ。訂正。じゃぁフォレストガーデンはどうだ？

[375: 匿名さん]

>>372　来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
ぜひ周辺調査をお願いしやっす。報告も期待してまっす。
高級エリアといえば当然駅北の浜田山３丁目でしょう。某国会議員や、有名芸能人も多数お住まいですよ。

[376: 匿名さん]

シンプルに、三井浜田山マンション、なんて、ちょっと高級風じゃないですか？

[377: 匿名さん]

＞376に一票。
シンプル・イズ・ベスト！
なかなかいいんじゃない。

[378: 買いたいけど買えない人]

個人的には370”グランドフォレスト浜田山”の壮大な感じが好きです。でも全体のコンセプトはブリティッシュ風なので、”ガーデン”を入れるのでは　と予測します。

[379: ビギナーさん]

”浜田山荘”で。