三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[201: 匿名さん]

なかなか新しい情報が入ってきませんね。
2月頭に電話で聞いたら、3月末に発表予定とのことでしたが、その後はどうなんでしょう。
なにか新情報をご存知の方いらっしゃいましたら、教えてください。

[202: 匿名さん]

ここは庶民は買えない価格だよ。買える人はこんな掲示板に書き込みなんてしてないんじゃない。

[203: 匿名さん]

ここは７０年前の仕入れですから簿価数百万円でしょう。
従って土地仕入価格の高騰は理由にできないだけに
三井さんの品性が価格に現れますね。
という訳で80m2＝5500万円以下とみましたがどうでしょう。
（Ｓ不動産とは品性が違いますよね。。）

[204: 匿名さん]

おお〜〜〜それは夢が広がる話じゃ。
建材の高騰を理由に持ってくる可能性もあるかもしれませんが。

[205: 匿名さん]

建材の高騰があったとしても、
原価つみあげたら80㎡＝2000万円くらいでしょ。

[206: 匿名さん]

ありえない。。

[207: 匿名はん]

>80m2＝5500万円以下
アホか。。10000000000%ない。

[208: 周辺住民さん]

>>207
アホって言い方はどうかと思いますが、まったく同意です。

[209: 匿名]

井の頭線がきらいなのでこの物件には興味ないが、自然体で
予想すると８０M２ならちょうど一億がいいところだろう。

[210: 匿名さん]

業者乙

[211: 匿名さん]

８０平米１億だと撤退するしかありません・・・

[212: 匿名さん]

浜田山は個人的に好きですが、通勤経路の関係で辞退。
名前どうするのだろう、戸数からいうとパークシティ、グレードだとパークコートどっちだろう。
それと、あそこにあれだけの戸数作ったら浜田山の駅は通勤時にパンクするのではないでしょうか。
値段については、仕様が追いつくのであれば億ション已む無し。しっかりしたものを作ってほしいものですね。

[213: 匿名さん]

電車での通勤を気にするような層はむしろ少数派でしょう。
というか、そうならざるをえない値段設定でくると思いますよ。

[214: 匿名さん]

僕もそう思う。
ただ京王井の頭から丸の内方面は辛い…
杉並にしか住んだことのない人間ですので、退職寸前なら買ったかも。

[215: 匿名さん]

そうそう、丸の内方面が辛いんですよね。
私も銀座にオフィスがあったとき、
絶対井の頭線だけはありえないって思いました。
でも新宿、渋谷はらくらく。
都電荒川線なみのゆったりさが好きです。はは。

[216: 匿名さん]

丸の内勤務のリーマンなら丸の内線沿線沿線にしたらいいんじゃないんでしょうか。
浜田山に住む理由がわかりません。

[217: 匿名さん]

>216
だから買わないって。
誰も丸の内勤務のリーマンが浜田山に住みたいなんて言ってないでしょ。

[218: 匿名さん]

丸の内勤務のリーマンも買いたきゃ買えばいいんじゃない。

[219: マンコミュファンさん]

まぁ買えない人同士で文句言い合っても仕方ない訳で。

[220: 匿名さん]

都心希望ですので、井の頭は嫌です（実家が永福町（土地250坪）なので浜田山の物件は買う必要なし、今は荻窪に住んでいて、座って楽ちん通勤で〜す）。
まあ、買わない人どうし文句言っても無駄ですね、失礼しました。

[221: 購入検討中さん]

>>220
その負けず嫌いっぷりはワラタ

[222: 匿名さん]

何で僕の名前しってるの？

[223: 匿名さん]

>電車での通勤を気にするような層はむしろ少数派でしょう。
>というか、そうならざるをえない値段設定でくると思いますよ。

妄想きっついな。浜田山は運転手付きで迎えが来る企業経営者か
文化人くらいしか住んでないってことか？世の中には、いっぱいお金
稼いでる電車通勤のサラリーマンもたくさんいるのだよ。
社会に出て勉強しようね。

[224: 匿名さん]

>世の中には、いっぱいお金
>稼いでる電車通勤のサラリーマンもたくさんいるのだよ。

「いっぱい」のレベルにもよりますねｗｗ
別に経営者じゃなくたって、ちゃんとお迎えのクルマで出勤する
サラリーマンもいますよ。それほど「いっぱい」稼いでなくてもね。

[226: 匿名さん]

安っ！

[227: 匿名さん]

ホントだったら今のご時勢から考えるととっても安いけど・・・・？？？

[228: 購入検討中さん]

ネタはスルーの方向で。

[229: 匿名さん]

＞225
住まい○ーフィンにも同様の書き込みがありますね。
一応釣られてみますが、

＞Ａ棟：着工・平成18年6月1日
って、昨年ですか？

＞詳しくは(仮称)杉並区高井戸計画販売事務所：0120-321-868
って、物件サイトでは
（仮称）三井浜田山グランド跡地プロジェクト準備室 0120-321-868
ですけどね・・・・。

＞228さん
そうですね。

[230: 更科日記]

お昼にさっそく問い合わせてみました！正式名称は(仮称)杉並区高井戸計画で会ってるそうです。肝心の価格について問い合わせたところ、正式発表はまだなのでそういう問い合わせにはこたえられない・・・とのことでした。本当だったら安すぎる・・・ただ、浜田山の現在の坪単価が255万（新築マンション）であることを鑑みると、あながち遠からずといったところでしょうか・・・。

[231: 匿名さん]

坪単価260万〜265万が妥当ラインでしょうね。それ以上になれば買い手がつかないでしょう。ちなみに最近販売終了のフォルム浜田山（コスモスイニシア）は平均単価262万/坪でした。浜田山グランド跡地プロジェクトは、言わば巨大な団地のようなものだとすると販売側からするとスケールメリットがあるのでしょう。周辺の低層のレジデンシャルマンションと比較しても割安になるのは間違いないでしょうね。

[232: 匿名さん]

外観を見た限りでも（パンフレット）坪２６０〜はありえないと思います。
コスモスイニシアは井の頭道り沿いで立地が違いすぎですし。確かに、土地代はかかっていないかもしれませんが、ここで三井は儲けるのではないでしょうか。。低めに見積もっても、１階東、西向きで坪３００〜でどうでしょう？

[233: 匿名さん]

巨大な団地？今日届いたパンフ見るとそんな値段はありえません。これは三井気合い入ってるよ。４００でも足りないくらいかもよ。フォルムなんか（失礼）とは全くラベル（オヤジくさ！）が違うよ。完成予定図見るとベランダ布団干すとか、井の頭線が混むだとかのレベルには用はないって感じです。

[234: 三鷹の主婦/奈々子]

先週、三井不動産レジデンシャル㈱の定期購読誌「PICTURESQUE(ピクチャレスク）」の第２号に（仮称）杉並区高井戸計画の全貌、インテリアデザイン、模型などがすでに掲載されてたよん！先行販売情報もね(^0^)/三井倶楽部のネット会員にはすでに概ねの価格帯が公表されてるよw。三井系列の社員は先行して情報が取れるから優遇されてるね！所詮、あたしたちにゃ高値の花だわさ(*0*)

[235: 更科日記]

みなさんこんばんはぁ〜更科です。PICTURESQUE？そんなのあったの？坪単価で盛あがってますねぇ〜確かに260万はありえないっすよぉ！＞232さんに同感っす！ちなみに地下駐車場はもう完成してまっせぇ〜。233さんはもう少し勉強したほうがよいのでは？ってのが率直な感想っす。400万はもっとありえないっすねｗ

[236: 匿名さん]

＞234三鷹の主婦/奈々子さんは三井の何か関係者ですか？

[237: 匿名さん]

＞233さん　Ｄ、Ｅ、Ｆ棟はＡ、Ｂ、Ｃと比較してハイクラスレジデンスになるらしいです。
デザインもＡ、Ｂ、Ｃとは違う建築家が手がけるそうです。このクラスだと確かに350万/坪になりそうですなぁ・・・。

[238: 販売関係者さん]

231

おいおい、リクコスなんかと比べるなよ。

[239: 販売関係者さん]

＞237さま
実は私もＤＥＦとＧ1とＧ2の外観プランと内装デザインを見ましたが、確かにＡＢＣとは一線を画していますね。どのタイプにも出窓が配され素晴らしいですね。

[240: 購入検討中さん]

他社のサイトで89.72㎡で\6520万という情報が出回っていますが、どうでしょうか？

[241: 匿名さん]

＞233
坪400万？
お〜ま〜え〜は〜あ〜ほ〜か〜←横山ホットブラザーズ風で（爆笑）
＞233よ、お前はあほか？
浜田山ってのは高級住宅街でもなんでもないぞ！
坪400万で誰が買うねん！
世間知らず・・・。

[242: 匿名さん]

更科さんナイスつっこみ！www
勉強不足のおっさんが一人います。おそらく何かにとり憑かれていますね・・・。
こんなやつは当掲示板から追い出すべきやなぁ。

[243: 匿名さん]

でも、もしこの企画で場所が用賀であれば坪５００万でお客はつくんじゃねえか。高速沿いの大型開発で坪４００万近くでほぼ完売してるわけだから。地下駐が平置きで広いロビーで気の利いたコンシュルジュがあれば坪４００万でOKですが。

[244: 匿名さん]

>２４０
それ格安ですな。本当かな。

[245: 購入検討中さん]

用賀であれば確かに坪５００万でも売れるでしょう。しかし、用賀レジデンスのケースとはデベの土地取得形態が違いすぎます！用賀は某製造工場の跡地をアセットマネジメント後の取得であり、浜田山グランド跡地はプロパーであり、自社用地でもあるのですよ！君たちはもっと勉強しなさい！この際、用賀は関係ないのでは？仮の話はやめなさい。私の第一感では、260万（但し1階）が目いっぱいでしょう。それ以上であれば高すぎて売れ残るでしょう。何せ600戸以上あるのですから。

[246: 匿名さん]

自社用地だから安いっていうのってあるの？
260万円って成増、錦糸町、赤羽とかのスレで語られている値段だよ。
しかし、浜田山っていう土地は評価が分かれるね。
確かに駅の周りは、ぱっとしないけど井の頭通りの向こう側（新宿寄り）はいいところだよね。

[247: 三鷹の主婦/奈々子]

＞236匿名さん　コンプライアンスが叫ばれる昨今、今は言えないのよこれが(-0-)
ただ言えるのは知り合いが多いもので・・・ってことだわさ。
さきほど坪換算してみたよん。
1階部分で250前後です。
89.72㎡で\6520万というのはどこで出回っているのですか？

[248: 近所をよく知る人]

>89.72㎡で\6520万というのはどこで出回っているのですか？

ただのデマですよ。
そんなに安いわけないです。

[249: 匿名さん]

２４７さんの価格情報はどこから出たものなのですか？
三井系列の社員の方向けの情報ってことでしょうか？

[250: 近所をよく知る人]

君たちは浜田山の立地特性を知って語っているのかね？駅北（浜田山1丁目２丁目３丁目、井の頭通り北の４丁目）は新築マンション2006年度分譲済み（283戸）平均価格345万/坪。
しかし駅南は住居表示が杉並区高井戸東１になることを忘れていませんか？
浜田山はそういう特殊形態の町なのです。駅から南側は何の価値も無い格安の土地なのです。北と南では大違いなのですよ。

[251: 匿名さん]

三井のパークコートより少しいいグレードのようですね。
内外装ともに天然石をふんだんに使った仕様で、
デベ違いだけど、郊外の広尾ガーデンヒルズ、みたいにするのではないでしょうか。
立地的には250さんの言うとおりですが、
そういう土地を魅力的なものに変えて、高く売るのがデベの仕事ですからね（笑）。
低層階でも坪330万以下ってのは、たぶん〝ない〟です。

[252: 購入検討中さん]

なるほど・・・251さんは鋭いですね！251さんは330万以下と予測されていますね。私は希望的観測を込めて290万です。甘いですか。

[253: 購入検討中さん]

訂正）なるほど・・・251さんは鋭いですね！251さんは330万以上と予測されていますね。私は希望的観測を込めて290万です。甘いですか。

[254: 近所をよく知る人]

＞浜田山はそういう特殊形態の町なのです。
＞駅から南側は何の価値も無い格安の土地なのです。

デタラメはやめましょう。
南側の公園そばに建てられた東急物件は億ションです。
浜田山で駅近で、あそこまでまとまった土地という希少性から考えても
相当の高額物件になることは間違いないです。

＞駅南は住居表示が杉並区高井戸東１になることを

浜田山を知らないようですね。南側の神田川のそばでも
［浜田山」という住所はありますよ。
浜田山と名がついていても、川沿いは地ぐらいが低いんです。
逆に高井戸と名がついていても、名ばかりの神田川ぞいの
浜田山よりよっぽど高く取引されています。

[255: 匿名さん]

総個数の約半数が"非分譲”ですか・・・。われわれ庶民にとっては残念な情報です。三井物産、三井デザインテックは半数以上を社員向けや、取引先の顧客用にすでに押さえているのですね。内々では価格帯もすでに公表されているらしいです。でもどこから漏れたのでしょうね。どうも安過ぎると思ったよ・・・。

[256: ビギナーさん]

はじめて投稿します。三井倶楽部のオンライン会員というのは外部の人間は加入できないのでしょうか？どなたかご存知ですか？

[257: 更科日記]

まいど--更科っす。やっと昼休み取れたっす。いやーそれにしても凄いレスですねー。確かに浜田山は庶民の手の届く地域ではないっすよねー。何か坪単価で盛り上がっているようですが、いろんな意見があっていいのでは？って感じっす。ただし、虚偽のレスはいけないよねー。まぁ、他人を誹謗中傷するような悪気はないように思われるのでみんなこの際大人になって、５月の一般向け販売をじっくり待とうよ！

[258: 更科日記]

あと、この際オフ会でも開いて、坪単価300万以上　ＶＳ　以下　のチームに分かれて討論すれば？って感じっすね。僕は小市民なんで、252さんに賛同っす。希望的観測を込めてね。

[259: いつか買いたいさん]

＞256ビギナーさん　お答えします。グループ会社のイントラネットのようなものだそうですよ。
社員は何かと優遇されてうらやましいですなぁ・・・。さすがは旧財閥ですよね。
でもさぁ、完成するといわば一つの巨大な街になるわけでしょ？三井ＶＳ非三井で対立抗争が起こらなければいいのですがね。。。
なにか、議員宿舎の構図のような様相が・・・。

[260: 更科日記]

どもー　再び更科っす。議員宿舎ですか。259さんうまいこといいますねｗ！
250さんのレスについてよく調べてみたら、確かに2006年度分譲済み（283戸）平均価格345万/坪ですね。が、しかーーし、
＜駅から南側は何の価値も無い格安の土地なのです。北と南では大違いなのですよ。
という表現は虚偽レスの可能性あるっす。現在お住まいの方に失礼ですし、愚弄しているとしか思えないっすね。猛烈に抗議したいっす！でも確かに駅南（杉並区高井戸東１）に限っては駅北（浜田山2〜3丁目）と比較すると、地価は格段に安いってのは事実っすね。まぁ、いづれにしても金持ちしか住めないってことっすｗ。僕はほぼあきらめモードっす。

[261: 匿名さん]

問い合わせしてみたら価格発表○千万円台っておおまかな発表が３月末から４月
間取りと正式な価格がモデルルームオープン前だって。
大体の価格帯おおざっぱに教えてもらえないかって感じだったけどとりつくしまなしだった。。。

ここを待つか他で決めてしまうか悩む・・・。
一階で250と書き込みの方の情報が気になるよー。坪２８０くらいで買えないかなー。

[262: 匿名さん]

＞２５２＝２５３
賛同。平均＠３５０万円辺りがどう考えても上限じゃないのかな？
それでも７００戸裁くのは大変な気がするけど。

この内容で用賀だったら＠５００万って人がいるけど、見苦しいよ。

[263: 申込予定さん]

＞261さん　問い合わせありがとうございます。発表が待ち遠しいですなぁ。
われわれ老夫婦はそこそこ貯蓄はありますが、年金暮らしですので少しでも安く販売していただきたいものですな。
＞262さん　確かにおっしゃるように、よく考えてみると７００戸というのは大変な数ですな。350万/Ｔで購入する人がそんなにいらっしゃるとは考えにくいです。年寄りの独り言と思って聞いて下さって結構ですが私は280前後だと確信しています。

[264: 住まいに詳しい人]

＞261さん　一階で250と書き込みの方の情報が気になるよー。
三井倶楽部の会員（おそらく社員かグループ会社）の先行販売価格を指していると思いますよ。
三井の顧客や社員は優遇されるものだからね。まったくもって不公平を感じます。
しかし、それもしかたないか・・・。

[265: 匿名さん]

気になっていたので、わたしも先ほど問い合わせました。グループ企業に対する優遇先行販売があるのかという私の質問に対しては「今は考えておりません」の一点張りでした。「無い」とはっきり言い切らないところがミソですよね。何かお茶を濁したような言い回しの回答でした。本当に無いのなら「無い」と言い切ってくれ！！！！！

[266: 匿名さん]

低層階の悪い向き＆狭い住戸が坪330万、
最上階の角部屋＆広い住戸（120平米）は坪470万上限。
だいたいそのくらいではないかな。
中層南向き90平米で約1億2000万。
サラリーマンで手が届くのはそのくらいでしょう。

[267: いつか買いたいさん]

＞265　「今は考えておりません」
国会議員の答弁みてーだな（笑）

[268: 匿名さん]

＞265”「今は考えておりません」
（仮称）三井浜田山グランド跡地プロジェクト準備室”の電話オペレーターによって回答がまちまちだったりしています。これは販売側として問題です。受け答えの教育の徹底をおこなってほしいです。私が質疑した際は全く関係の無い三井倶楽部の話を延々と聞かされましたし・・・。

[269: 匿名さん]

住まいサーフィンでは、件の書き込みはすべて消去されてしまいましたね。
おそらく三井から削除の要請があったのでしょう。
三井関係者向けのホントの話だったのだと思いますよ。
ただし、一般には約2割り増しくらいだと思うけど。

[270: いつか買いたいさん]

＞268　受け答えの教育の徹底をおこなってほしいです。

電話オペレーターなんて、所詮バイトのねぇーちゃんでしょ？
なんかあてに無んねーよな。
そいつの名前あげちゃえよ！

[271: 匿名さん]

会員向け価格の二割増しってことになると坪270ってことか？？
買い得物件ですねーーーー！

[272: 匿名さん]

フォルム浜田山と同じくらいだね。

[273: 賃貸住まいさん]

優先分譲にどれぐらいまわるわけ？

[274: 購入検討中さん]

＞271　会員向け価格の二割増しってことになると・・・
２割増ってことはないでしょう。おそらく５割増しは当然でしょう。何せ旧財閥の三井ですからね、社員や家族を大切にする企業体です。だとしても、坪280を超えると700戸を売り切るのは厳しいでしょう・・・。坪270くらいじゃないと売れ残るよきっと。

[275: 匿名さん]

＞266さん　中層南向き90平米で約1億2000万。サラリーマンで手が届くのはそのくらいでしょう。
いえいえ、90平米で約1億2000万なんてとんでもない、サラリーマンは手が届かないですよ〜。266さんはおそらく高所得者でお金持ちなので、我々サラリーマンの心情がわからないのではないでしょうか？つらい現実です。

[276: 匿名さん]

でも都心に近く、ある程度住環境のよい場所で、家族3人が快適に暮らそうと思ったら、
1億2000万くらいは必要では、いまの時代。
そうでなければ、多摩川の向こうか、杉並の向こうか、江東区とか足立区ですよね？

[277: 匿名さん]

＞266、276さんは同じ方だと、お見受けしましたが、
276さんのおっしゃる通りかも知れませんね・・・。環境、快適・・・どちらも群を抜いていますものね、当物件は・・・。1億2000万くらい・・・ははは、やっぱりどう転んでも無理だ・・・私は平凡なサラリーマンですが、夢を見たいじゃないですか、せめて坪280くらいの。

[279: 匿名さん]

>>277
心配なさらずとも、三井直系企業に勤務していても１億２千万なんて
物件買えません。
そんなにあれば、虎ノ門の三井のタワー十分に買えますし、選択肢な
んていくらでもある。そんなに金があるのに、わざわざ浜田山を選ぶ
人が何百人といる訳ないですよ。
あまり期待も失望もせず、淡々と価格が公になるのを待つしかないの
だと思います。

[280: 匿名さん]

坪280？

[281: 匿名さん]

＞270　なんかあてに無んねーよな。
電話オペレーターってのは何もわからない素人のバイトなので、彼女たちに罪は無いのではないでしょうか。ただし、顧客に対して言ってはならないこと、言うべきことの区別くらいはわきまえておくべきですね。なぜなら、三井が社運を賭けたビッグプロジェクトの言わば窓口でしょ？心象が大切ですもの。何人くらいいるのかな・・・。オペレーターって。

[285: 匿名はん]

いやいや、そんなことを言ってはいけませんよ。
浜田山をどうしても超高級プレミア住宅地に仕立て上げたい
という人がこのスレには住み着いてますから。
あまり刺激すると、また、面白い反応が返ってきてしまいます。
すごい楽しみだけどね。

[288: ビギナーさん]

ということは３００とか３５０とかではなくって２７０−２９０って予想ですか？
三鷹の主婦さん再登場お願いします！会員価格に何割のせて販売になるんでしょー。

[289: 匿名さん]

そうそう。実際問題、現在浜田山にお住まいの方には失礼かもしれないけど、浜田山って大して高級住宅地でもないじゃん。都心に比べたらの話だけど・・・。坪300も出せば都心にだってそこそこの新築マンション買えるしさ。だいたい坪300万も出せる人はそうそういないし、仮にいたとしても、そんな人は浜田山なんて選ばない。だって考えてみたら700戸ですよ！

[290: 購入検討中さん]

700戸か・・・。改めてすごい数ですね。坪300万なんかで売って、完売するのでしょうか？

[291: 購入検討中さん]

でも用賀の某首都高真横物件坪３５０−４００近くても売り切ってるんだよね・・・。

[292: 匿名さん]

仮にグループ企業向け優先先行販売が300戸としても、一般販売は400戸・・・。それでもまだ凄い数ですね・・・。

[293: 買いたいけど買えない人]

＞291さん、失礼ですけど、今は用賀は関係ないのでは？

[294: 更科日記]

まいど〜〜ど〜も〜　更科です〜。ちょっとＰＣ見なかったらすっげーことになってますね！！！！じっくり読ませてもらったっすよ。皆さんの意見をまとめると・・・・
①そもそも坪300万も出せる人は浜田山は選ばない
②グループ企業向け優先先行販売の戸数いかんによっては一般向け販売価格に影響する
③浜田山をどうしても超高級プレミア住宅地に仕立て上げたい当スレ内の人の意図がわからない
④販売センターの電話オペレーターのバイトのねーちゃんがトンチンカンである（頭が悪い？）
こんなところっすかね。
でも④は僕には関係無いっす。

[295: 更科日記]

こんばんは~~更科っす〜。さて、やっぱ今問題にすべきなのは②っすかね。総戸数のうちに一般向け販売が占める割合がキーポイントっすね。これで大きく価格が変わることが予想されるっすから。

[296: なにわ阪急]

おう　まいどっ。わしも今日直接コールセンターのネェチャンに聞いたったで〜。グループ企業向け優先先行販売は無いっちゅうこっちゃ。言い切りよったで。ほんま大丈夫かいや。これで、もし社割りがあったら大問題やで。裁判沙汰になるっちゅうねん。ねぇちゃんっちゅうか、松坂ちゅう名前のおばはんやったで。このおばはん、バイトのくせしてわしの質問に声を荒げて反論しよったわいや。顧客のわしに対してやで。こんなこと考えられるか？わしの誘導尋問にまんまと引っかかりよったで。わし思うに性格が破綻しとるで、この松坂はん。すぐカッとなるタイプや。電話オペレーターに不向きやでほんま失格や。もう一人のバイトはさっぱり使えまへん。何にもわからんあぼちんですわ。何や言うたら上司に代わります、上司に代わりますーやて。笑ろたで。さぁそこでや、仮にもグループ企業向け優先先行販売は無いちゅうことになると、ますます700戸という膨大な戸数に対して坪300っちゅうはちゃめちゃな値段はますます付けんやろが。誰が坪300も出してわざわざ浜田山に買うかっちゅうねん。佃や豊洲に買えるがな。浜田山はあくまでも郊外やで。わしは堅気の人間ちゃうけど、それぐらいは東京のこと知っとるで。みなはん、どない思うねん？

[297: 購入検討中さん]

一般販売400だけどABCとDEじゃコンセプトが違うわけでしょ？
それぞれ200規模って考えると強気価格もありそう・・・。
ABCが坪280前後　DEが320前後と予想

しかし坪280がお買い得か？80で6800だよ？7000前後はデベ苦戦の価格帯って
言われてたと思ったけど新価格はそんなもの吹き飛ばしちゃうわけ？
皆すごいね。
うちまあまあのサラリーマン家庭だと思ってたけど6000までしか買えない・・・。
しょんぼり。

[298: 匿名さん]

やっぱり都心を除いて、第一種低層の多い世田谷、杉並あたりがいいって人はいるんですよ。

[299: 匿名さん]

仮に280だとしても、倍率はせいぜい１〜３倍じゃないかな

[300: 更科日記]

＞296なにわ阪急さん　電話オペレーターに不向きやでほんま失格や。
どもです〜。実は今、別のマンションサイトでもその話題で持ち切りっすよ。プロジェクト準備室のコールセンターの女性の方はその都度言ってることが違うとか、対応が悪すぎるとか、短気な人が一人いるとか。でも、さすがに実名を出すのはマズいかと僕思うっす・・・。気を悪くされたらすみません。

[301: 匿名さん]

確かに去年（あるいはもう少し前）からマンション探しをしている人間にとっては
坪300というのはとんでもない水準に感じますが、残念ながら時代は変わってしまったようです。
少なくとも向こう数年は、都心6区はもちろんですが、周辺の杉並、世田谷、中野あたりでも、
特に大手デベの物件で坪300を切る部屋を見つけるのはかなり困難になるのではないでしょうか。
個人的には昨年買い逃した感が強くてショックでかいのですが、最近ようやく考え方を切り替え
新たに物件探しに励んでおります。

ちなみに浜田山は高級感のある住宅地はごくごく一角にとどまります。
でも、とても住みやすい街だと思います。

[302: 匿名さん]

>296
浜田山のこの物件の場所は、まあ優良地でしょう。
300でも買う人は多いでしょうね。

[303: 更科日記]

私はハイグレード棟のＤＥＦを狙ってたのですが、ＡＢＣに軌道修正する予定です。私は個人事業主で、そこそこの貯蓄はあるのですすが、このサイトを覗いてみてがっかりしました。皆さんすごいですね。書き込みを見て察するに、高所得者の方ばかりいらっしゃいますね。浜田山ってそんなに高いのですか・・・。私は恥ずかしながら坪270が限界なので。ＡＢＣ一本ででがんばります。

[304: 匿名さん]

このスレ、なんか自然な感じがします。
いろいろな希望・憶測の中、確かに！というような話も飛び交い、
どれを取るかは、読み手の問題ですからね。
なんか、用賀の話をひっぱり出したい人が混じっているようです
が、そのスレなんて見ていて、寒いもの感じます。
ちなみに、その物件平均＠３３０万だよ。なんでも有りの売り方。
その点、三井は、まともな方だと思う。別に肩持つ訳じゃないけ
ど。

[305: なにわ阪急]

おう。そーか、ほんなら坪300でも買うんか？えらいこっちゃ。そやけど700人もそんな裕福なやつおるんかいや。えーか？700戸やぞ？700戸は半端な数やないで。

[306: 匿名さん]

坪300以下は、今の市況を考えるとあり得ないと思うけど。
今年になって売り出された新築マンションで、坪280のマンションって、ご存知なんでしょうか。

[307: 匿名さん]

＞なにわ阪急はん；
言わはるように、平均＠３００万で７００戸売るのは、そらしんどい
と思いますわ。まあ、都心っちゅうエリアにあるんやったら、ありか
もしれまへんけど。
せやけど、売主がいくらつけようが、そら、まぁ勝手でっさかいになぁ。

＠３００万で７００戸、さーっと売れたら、株でも買いに走りますわ。

[308: 近所をよく知る人]

＞306
浜田山の”フォルム浜田山”（リクコス）２階Ｂタイプが72㎡（21.8坪）で\5880万つまり坪265万です。当物件よりずっと高級住宅街で地価に至っては遥かに高いエリアです。住所も浜田山３丁目。高井戸東１の地価は格安なのご存知なのですか？

[309: 匿名さん]

＞308さん、え？フォルム浜田山って今でもまだモデルルームありましたよ。そんな破格の値段だったのですか？知らなかった・・・。もう完売したのですか？随分と競争率高かったでしょうね？

[310: 匿名さん]

>>306
それ故に、同じ価格帯に一気に７００戸も供給されるとなると、
逆にどうなんでしょうかね。＠３００万超クラスの物件買える
層が一気に増える訳でもないし。団塊世代にしても、老後の蓄
え考えると、８０００万今一気に使える層は限られると思う。
なにしろ、７００戸と言えば、都区部郊外の大型物件３件分以
上ですからね。私のようにそのエリアに土地勘の無いものに
取っては、浜田山って全然ピンと来ないし。

商品力だけで売り勝てるものなのか？　売り切るのに２〜３年
かけるつもりなのか？　やはり数を考えると、相対的な割安感
は出さざるを得ないのでは？と言う気がします。

[311: 近所をよく知る人]

＞309
フォルム浜田山が高倍率だったかって？いいえ。一番人気の部屋でも３倍だったとありました。そんなもんですよ現実は。要は、いくら好立地でお買い得の物件であっても、現実は需要の絶対数が少ないのですよ。ましてや、７００戸というのは供給側（つまりデベ側）にとっては天文学的数字といっていいでしょう。即日完売など、とうていありえないと思いますよ。700戸完売というのは、かなり値を下げない限りきついですよ。何度も言いますが700戸ですよ？事実、最高の条件のフォルム浜田山がこの結果ですから・・・。なぜ、ここにお集まりの皆さんはフォルム浜田山を購入されなかったのでしょう？高井戸東1なんて普通の場所ですよ。駅南は駅北と違って人気が薄いですね・・・。雰囲気も随分違います。私は近所ですから、よくわかっています。

[312: 匿名さん]

306です。まさに私もフォルム浜田山を念頭において書いたのです。
あれは、まさに昨年11月から売り出されてましたね。
たった数カ月ですが、マンション市況は、ずいぶん変わったと思いますよ。
（しかもフォルム浜田山は、住戸内のトビラの戸当たりが、いわゆる「便所の帽子掛け」だったりと、
とても本スレの物件とは比較できないとおもいます。）

>相対的な割安感は出さざるを得ないのでは？と言う気がします
私は坪300だったら、超割安だと思いますよ。

700戸はたしかに多いですが、都心のタワーマンション二つ分ですからね。
びっくりするほどじゃないと思います。

[313: 住まいに詳しい人]

＞312いえいえ。反論するようですが、坪300万が超割安なんて考える人はおそらくあなたを含め少数でしょう。
坪300では確実に売れ残るでしょう。都心のタワーマンションを売るのにどれほど苦労するのかあなたはご存じないようですね。都心ですらそのような状況である昨今、高井戸東１なんて（このような表現になることをお許しください）需要の絶対数が少ないのです。極端な話、盛り上がっているのはこのサイトに参加している方々だけかもしれませんよ。あのフォルムですら270〜280万/Ｔという結果です。ましてや700戸ですからなおさらでしょうね。かつて杉並にこのような巨大プロジェクトが存在したでしょうか？私の主観では間違いなく260〜270万/Ｔ（ただし1階で）でしょう。販売開始が楽しみですね。

[315: 購入検討中さん]

＞313　説得力のあるご説明ありがとうございます。
先ほどからずっと静観しておりましたが、ここで伺いたいことがあります。失礼ですがあなたはどうも販売側のプロの方のようですが、差し支えなければあなたが予測した坪単価算出の具体的な根拠をもっと教えていただけないでしょうか？

[316: 住まいに詳しい人]

本来は住宅は専門ではないのですが、実は経済アナリストのはしくれです。

[317: 匿名さん]

みんな！
「>」
や
「>>」
の使い方を正しくしてください。
どれが他者の言葉で、どれが自分の言葉なんだか、読みにくい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/faq/

[318: 匿名さん]

みんなじゃなくて、>>313も>>314も>>315も>>316も同じ人なのか？
313=315は自作自演なのか？
>
の使い方でわかってしまった。
一人芝居で、何やってんだか……。

[319: 匿名さん]

将来のマンション需要が今程とは思っていないので、完売にどの程度時間を要すか分かりませんが、MFとしてはハイエンドなマンションを想定しているので、価格設定は坪300万は超えるでしょう。富士見が丘でNOFがあれだけの価格設定していて、MFが対抗しないはずがないでしょう。
個人的には浜田山は以外と不便ですので、あまりプレミア乗っからないかと思いますが。ゴルフ好きであれば、ハイランドセンターがあるのでいいかも。

[320: 購入検討中さん]

さて件のマンション名予測ですが、”グランドフォレスト浜田山”なんてどうでしょう？もしくは”フォレストグランデ浜田山”とか・・・。

[321: 匿名さん]

比較対象に挙がっているフォルム浜田山ですが、
Ｂタイプ最上階（2ＬＤＫ、71．07㎡、12階）＝316万/坪、
Ｄタイプ最上階（2ＬＤＫ＋ＤＥＮ、71．45㎡、８階）＝305万/坪
ですよ。まあ、三井はもっと低層だから比較にならない、との声も出そうですが。
フォルムよりグレードが高いならば、この辺りのラインはどう評価すべきでしょうか。
住所の地ぐらいが違うということもあるでしょうが、三井の方が駅近ですしね。

[322: 匿名さん]

5月価格付けなら平均坪380万位でどうでしょう（最低330、最高500）。
理由は
①土地の簿価は１百万円位でしょうか。資金負担もなく70年もほおっておいたのだから、皆さんご懸念の売残りはあまり関係ないか（大京、長谷工、藤和等再建銘柄は早期売却価格もあるが‥）。
②この規模なら新しい街を創れる。一流デベとして、これまでの南口の地ぐらいを変えるような、きっちりした（付加価値をつけた）街づくりをしてくるでしょう。高級住宅地を作るのなら、井の頭線は悪くなし、個人的には浜田山、西永福あたりは杉並のなかでは元々高級と思っています。
③条件の悪い住戸がなさそうです。普通は大きな道路に面するとか、向きが悪いとか無理に地下住戸を作ったりと平均を下げる住戸があるのですが、ここはそういうのはない。全戸南向き、隣地は全て公園等の緑地となるのでしょう。
④19日の14時以降、250〜260万円の価格がここでもっともらしく伝えられるとこの板に多くの人がやってきました。この物件は相当人気が高いと思いました（こういうマンション素地は他にないですよね）。

今年に入っての値付けは、城南・城西地区では既に350万円位は出ています。それに以上のような要因を加え平均は380万円と見ます。さて、どうでしょうか？

因みに三井グループへの安く販売するなんてことはないと思います。せいぜい自社内に50〜100万円値引き位がいいとこではないでしょうか。

[323: デベにお勤めさん]

皆さん見事なまでにネタに引っかかってますね。

[324: 匿名さん]

は？平均坪380万？理解不能。この人は被害妄想者では？勉強不足もはなはだしい・・・。332はスルーでしょう。

[325: 購入検討中さん]

ははは。324に同感。あいかわらず辛らつですな。322は当然スルー。荒らしだと思う。さんざん騒がれた→浜田山をどうしても超高級プレミア住宅地に仕立て上げたい人・・・ということでしょうかｗ
いろいろともっともらしく長々と述べているように見えますが、内容はうすっぺら。おそらく現実が受け入れられないのでしょうね。

[326: 匿名さん]

土地の簿価を考えると坪200万円前後で出されることも
考えられるでしょう。恐らく坪200万から高くても230万ぐらいかな。

[327: 匿名さん]

最近の三菱、三井、（野村）の杉並、世田谷のマンション価格を考えると最低で坪３００越えは確実だと思います。西荻窪、阿佐ヶ谷、用賀、砧と若干条件が悪いとこがあってもかなりの強気ですから。それに今回売り出される棟は駅からも近く、そして地下駐車場等の仕様。住所に高井戸が付いても実生活を考えるとこの価格でも買いだと思う人はかなりいるのではないでしょうか。というか、あまり今のところこの物件の短所がみつかりません。（裁判等は除く）

[328: 匿名さん]

通りすがりで覗いてみた第3者的な意見ですが、
豊洲でさえ坪平均280万が出てきている中で、ここがそれ以下なんて客観的にありえない気がしますけど。。。

[329: 匿名さん]

簿価が簿価がって言ってる人もいるけど、それこそネタでしょ。
売却は時価に決まってるじゃん。

それ言ったら、江戸時代に土地を取得した人は、坪１円とかで売却するか？
実家も昭和３０年台に相当安く住宅を買ったが、時価で売ったらいけないのか？

これから値段出るなら３００は超えるっしょ。
つっても、私は参戦できませんが。

[330: 匿名さん]

専有坪平均３００万と予想します。
条件の劣る部屋は２００万後半、優る部屋は３００万前半
でも最近の三井分譲で割安（もしくは相場並）と感じたことは
ないなあ。周辺他デベ物件の１０％増しは行ってるよね
用賀在住ですが、前出の約90平米で6000万半ばであると真剣検討してみたくなります。

[331: 匿名さん]

>約90平米で6000万半ばであると真剣検討
安くて8000万台程度、まあ1億前後と考えておいたほうが無難。
三井不動産の最近の南西部物件はパークコート仕様が多い。
しかるに、ここもこのグレードがほぼ当たり前かそれ以上に
なるものと見込まれる。

敷地の広大さを考えれば、相当に上質に仕上げ、この地区
(浜田山、下高井戸は優良宅地に入る）でのシンボル的
マンションになることはほぼ間違いない。
期待価格を手が届く範囲を期待する向きも見受けられるが、
現状の価格推移をみれば、ほぼ無いものネダリとなる。
所得＋貯蓄でハードルを越えられない世帯層は諦めざるを得ない
ことになる。

[332: 匿名さん]

なんで皆そんなに高い値段になってほしいと思うんだろうね。
どうせ買えもしないんだから、気楽に煽ってるのかな。
必死に書き込んでるヤツの中には、不動産オタクの評論家気取り
もいるみたいだけど、確実に、金持ちはいないな。

[333: 匿名さん]

330です。
8000万以上・・・正直小生も妥当かなと思います。
確かに期待値程度なら昨今の状況から人気殺到でしょうね
ローンは4000万以下にしたので、断念せざるを得ませんな

[334: ビギナーさん]

私も３３３さんにほぼ同意ですね。
坪２００万台のご意見も理解できますが、不動産は周辺の取引実績と
販売可能価格のどちらか高い方に集約させようとするでしょう。

用賀と関係ないとのご意見が多いですが、関係あると思います。
この物件は都心周辺で周辺環境が抜群ですので坪３３０万円から
となると思われます。
高いか安いか、また買いか買いではないかの理論ではなく、三井
さんであればそのくらいはやるでしょう。
おそらくそれなりに売れると思われますが・・・

[335: 物件比較中さん]

用賀の例の物件残１０前後ではあるけど苦労してると思われ。
先日の二期での購入希望者の予算は５００万円下がってて
抽選もほとんどなし、登録つかない部屋もあった。
高速バックの高層棟は坪３４０まではいかないし
低層の南向きは高くてまだ残ってるよ。

ABCとDEでランク分けをするのに坪３００から出したらDEはいくらになるわけ？
よって坪２００万台と予想
高仕様で浜田山っていっても池尻とは場所が違うから、これだけの大規模物件に
坪３００はないでしょー。

[336: 匿名さん]

>これだけの大規模物件に坪３００はないでしょー
これ、本気で言ってるのかね。まともな議論ができないようにするための荒らしじゃないか？
希望的観測もけっこうだが、平均が坪300を切るような安マンションだったら、欲しくないです。
HPによると免震構造だし、建築雑誌の資料によると住戸内にも天然石をふんだんに使った仕様のようだし、
むしろ同じデベのパークコートと同等〜それ以上の仕様みたいだけど。

[337: 物件比較中さん]

荒らしじゃないですよ。
高いマンションが欲しいなら郊外の大規模物件を選ばなくてもいいのではー？

[338: 匿名さん]

俺も337が正しいと思う。

[339: 匿名さん]

336に同意。
200万円台の話はもう終わっているよ。
都心部でこういう立地は、もう500とか600とかになってるよ。だからここが300なのか350なのか、それとも380までいくのかって話に切り替ってるんじゃないの。
用賀と比べるのはいいけど、トワイシア用賀はこことは違うよ。あっちは高速道路に隣接してるんだよ。公園に住んでいる人もいるし。
それに、世田谷、杉並ならどこでもいいっていう人は、ここは割高に感じると思うよ。

[340: 匿名さん]

昨年中頃販売開始の三菱地所の祖師ケ谷大蔵の徒歩12分のマンションとかでも
低層階が坪300万ですからね。（パークハウス砧2丁目／2F81平米＝7280万円）
三井の浜田山駅近のここだと、新新価格で高グレードだと仮定すると、
同じく2F80平米くらいで8000〜8200万（＠330〜340万）くらいはするでしょう。
ただ最近は、価格が発表されると、値段が安くてわれわれがビックリするというのは皆無ですし、
もっと高くてもそれほど驚かないけど、せいぜい＠350万くらいにしてほしいですね。

[341: 物件比較中さん]

パークハウス砧は竣工済だってのに１６戸のうち４戸先着順ですよ。
それに低層階坪３００万て元から４階建てです。
同じく松原のパークハウスも竣工も近いのに８戸残しています。
ここは近隣の反対運動で有名でしたが、最近成約の部屋は割安感のある地下住戸ですね。

世田谷地区で中の上クラス以上のマンションで一番安い千歳船橋の清水も坪２６０ですが
そう大人気というわけでもありません。

坪３５０なんてとても売り切るのは大変でしょうね！

[342: 匿名さん]

足立区のバス便地域でさえ信じられない価格の物件がでる時代になってしまったからなー。

[343: 匿名さん]

ＨＰの物件概要には「ハイ・グレード」って書いてありますよ。
これ、パークコートクラス以上の物件にしか記載がないんですよね。
３３６さんが書いている通り、この物件はパークコートより上の仕様ですよ。
関係者によると「今までのマンションとは一線を画するものにする」ということらしい。
甘い期待は持たないほうがいいと思います。
「関係者って誰だ」とは聞かないでね。（＾−＾）にっこり

[344: ご近所さん]

＞甘い期待は持たないほうがいいと思います。

同感です。億ション中心になると思いますよ。

[345: 申込予定さん]

小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
しかし、昨日から問題に上がっている”グループ企業向け優先先行予約販売”は一切無い、とは言えないのが残念で小生も悔しいところです。こればっかりは我々のような外部の人間は立ち入ることができません。三井の内部事情は計り知れず、売り手の自由といってしまえばそれまでですから・・・。

[346: 申込予定さん]

>億ション中心になると思いますよ。
それは絶対ありえません。億ション700戸では確実に3分の2が売れ残るというのが理由です。
坪350万を範疇に考慮している真剣な人は、わざわざ郊外のこの地を選びません。利便性に優れ、転売が容易に可能な都心を選択するからです。

[347: 匿名さん]

>345
おっしゃるとおりで。
これだけ戸数があるとタワマンと同じで平均は意味ないよね。

[349: 匿名さん]

わたしも345さんに賛同します。すごく分析していらっしゃる・・・。私だったら345さんのおっしゃる最低ライン坪270万を即購入です！

[350: 購入検討中さん]

坪270万の一般向け販売の戸数ってのが気になるぅ〜。345さん予測教えて。坪260は無いか？

[351: 匿名さん]

現在マンションデベ各社は、
都心価格を郊外や僻地に波及させようと博打を打っている真っ最中。
間違っても相場を崩すような割安物件は出てこない局面です。

長い目で見ればはっきり言って割高でしょうが、
今マンションが欲しいならその値段で買うしかありません。
博打が失敗して裏目に出れば値下げ投売りもありえるでしょうが、
今のところ万人強気の状況ですね。

[352: 匿名さん]

>345 総括で
この場では確かに”平均坪単価”は意味ないかもしれないね。今後は平均坪単価の会話はやめよーぜ。
ところでグループ企業向け優先販売がもし無かったとしたら、345さん予測よりさらに坪単価安くなるんじゃない？バッファをみて坪300万切ることもあるんじゃねーか？

[353: いつか買いたいさん]

短気なおばさん（プロジェクト準備室の電話オペレーター）・・・松坂さんって人に聞けばグループ企業向け優先販売について、何かと丁寧に教えてくれるのでは？違うマンションサイトで話題になってたよ！

[354: 購入検討中さん]

戸建の方にも興味津々です。
マンションよりも高くなっちゃうのかな？
それよりなにより今反対運動やってる近隣の人たちと
良好なご近所づきあいできるんだろうか？

[356: 匿名さん]

>353　短気なおばさん
おいおい、実名出しはマズいんでねーの？
きっと本人も気になってこの掲示板を終始見てるよ！電話オペレーターの仕事どころじゃねぇーな、自分のことが書き込みされたんじゃ。短気は損気。家に帰ってから、人知れずこの掲示板見てるんでねーのか？・・・。

[357: 匿名さん]

>345 ＤＥＦは、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている
これって本当？だったらＤＥＦでいえば下は坪250万〜、上は〜350万まで、くらいは期待できるよね？

[358: 匿名さん]

坪260、270はまず無いでしょう。
ここは、現状の環境を十分に考慮し、高木や植栽を豊富に取り入れ、
街区内の雰囲気も最高レベルに仕上げてくるでしょう。
配棟計画や外観も緑の多さを強調し、戸建ての庭とも受け取れる
やすらぎのある落ち着きとプロムナードを形成してゆったり感にも
配慮がなされるでしょう。

当然、浜田山地区の1等地に相応しい品の良い外観になることは
至極当然のこととしても、外部からの眺めも品位を落とさない
ものになるはずです。もちろん居室からは、豊富な木陰から木漏れ日が
優しく差し込むような全体構成になるはずです。
間取りプランも小ぶりなものを廃し、居住者にゆったりした時を過ごせる
プランを提供し、セキュリティや設備・内装クオリティも満足度の
高い形で仕上げられるでしょう。

よって価格については、条件のやや悪い小さいプランで300万円と
見ておいた方が無難です。当然広目の間取りで上階、かつ日照条件の
良いところは軽く400万円を超えてくるどころか、500万円前後も
あり得るでしょう。世田谷・杉並の23区外周とはいえ、これだけの
広大な敷地で緑が豊富な環境は希少価値があります。

都心部は既に供給が極端に落ち込んでおり、港区ではハイクラス物件は
億ション相場を形成しています。浜田山の高額マンションなら都心に
行くと言うのは間違えです。なかには当然そういう検討者も
いるでしょうが、武蔵野、荻窪、用賀等々などと同じように、中低層の
住宅地を望む層は非常に多いことも確かなだけに、地元系、地縁者、
低層系居住者を中心に引き合いが強くなるはずです。

[359: 匿名さん]

いくら引き合いが多くても700戸は厳しいー。
下は260、270からあるでしょうよ。

[360: 匿名さん]

浜田山地区の一等地ではないと思うが・・・。

[361: 匿名さん]

>>358　浜田山の一等地だって坪400〜500で掴んでくれる、うっかりさんのあわてんぼさんが
　　　　500人大集合して欲しいねっ♪うふふ♪

[362: 買いたいけど買えない人]

Ａ棟：着工・平成18年6月1日　完了・平成20年12月31日Ａタイプ1/6階77.58平米を坪260万ではじくと、\6112万になるぜ？これが最低ラインだって？ちょっと庶民には手が届かないよなー。考えてもみなよ。仮に貯蓄1000万頭金でフラット35年組んでも月返済18万になるぜ。管理費や自治会費や駐車場入れると23から24万だぜ？そんな高額所得者がわんさかいるか？いたとしても浜田や選ぶか？

[363: ご近所さん]

>>362
貯蓄1000万ってｗ

むしろその層が浜田山選ぶか？って感じでしょう。

[364: 匿名さん]

＞358
前段は、パンフの受け売り。
２段目は、浜田山地区の1等地に相応しい←これがそもそも間違い。駅南の高井戸東は普通の地のり。駅北に存在する住宅地とは、意味合いが違いすぎます。
３段目は本人の主観なのでご自由に・・・
４段目はまったくの根拠のないデタラメ。リアルタイムの現状を知らないのでは？
すべて情報が古いですね。バック・トゥ・ザ・ヒューチャー！

[365: 匿名さん]

浜田山ってそんな知名度ないけどなあ。
第一知ってたとしても、高級な場所って違う区域だと思うけど・・・。

[366: 近所をよく知る人]

>>345
小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
>←すべてはこの人の総括に集約されてますね。

[367: 申込予定さん]

ふたたび345です。
その後、多種多様なご意見、同意、反論、反響があり小生、少々驚いております。皆様のご意見は真摯に受け止め、小生参考にさせていただきます。しかしながら、ここはさまざまな意見を書き込む場と認識しておりますので、他人の誹謗中傷はもっての他であると考えておる次第です。むしろ当然の如く多様な意見があって然るべきだと思います。小生に質疑をいただいたすべての人にそれぞれ返信はできませんが、それだけ当該物件の注目度が高いということに尽きます。価格予測云々よりも、前向きな楽しい交流の場にしようではありませんか！ここはひとつ、論点を変えて、マンション名予測を募りたいのですが、皆さんいかがかな？

[368: 匿名さん]

>345賛成
パークは確実に入れてくるね！
パークコートを超える新機軸を打ち出してくるんじゃ？

[369: 購入検討中さん]

過去レスにも既出だが、”グランド”を前面に押してきそうな様相が・・・。ビッグプロジェクトだし。

[370: 購入検討中さん]

＞369
”グランドフォレスト浜田山”どうでしょう？木漏れ日あふれる憩いの森って感じしないですか？

[371: 匿名さん]

グランドはアネハっぽくて却下でしょう。

[372: 匿名さん]

当該物件に興味があるので、来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
そこで質問なのですが、浜田山周辺で高級なエリアって具体的にはどの辺りですか。
それから、都市計画道路の件について気にされている方はいますか。

[373: 購入検討中さん]

浜田山グランドガーデンでどうだ｜

[374: 購入検討中さん]

370です。そっか、確かに371のいうとおり姉歯っぽいなぁ。訂正。じゃぁフォレストガーデンはどうだ？

[375: 匿名さん]

>>372　来週あたり、物件周辺を見学に行こうと思っています。
ぜひ周辺調査をお願いしやっす。報告も期待してまっす。
高級エリアといえば当然駅北の浜田山３丁目でしょう。某国会議員や、有名芸能人も多数お住まいですよ。

[376: 匿名さん]

シンプルに、三井浜田山マンション、なんて、ちょっと高級風じゃないですか？

[377: 匿名さん]

＞376に一票。
シンプル・イズ・ベスト！
なかなかいいんじゃない。

[378: 買いたいけど買えない人]

個人的には370”グランドフォレスト浜田山”の壮大な感じが好きです。でも全体のコンセプトはブリティッシュ風なので、”ガーデン”を入れるのでは　と予測します。

[379: ビギナーさん]

”浜田山荘”で。

[380: 更科日記]

まいどぉ〜〜〜〜更科で〜〜〜す。
あれれれれ？
しばらくＰＣひらかないうちに、価格予想終わっちゃったの？
なんか345の人が総括？？しちゃったっすか。
うーーーん、読むのに時間かかったっすよ、まったく。
で、平均坪単価は意味がないと・・・。なるほど。結局、坪260万から350万っすね。
まぁそんなもんでねーの〜？

で？何？マンション名予想っすか・・・。
”浜田山荘”には笑ったっすよ(^0^)

[383: 匿名さん]

フォレストとかガーデンはあり得ないと思いますけど。
だってここ元は運動場でしたから、パークのほうが正確でしょう。
あるいはグランドではなく、グラウンド。
三井浜田山グラウンドなんてどうでしょう、って、そのまんまか。

[384: 匿名さん]

>>358
見るに見かねてやっとデベさん登場しましたか。
まともな議論ができそうです。

1階でも大きな専用庭などあって（想像）、相当高いと思っていますが、坪300万円の部屋は本当にあるのでしょうか。建築予定図見ても日照が悪い住戸があるとは思えませんが、もしかして北向きとかあるのでしょうか？

それと、高級住宅地として杉並清掃工場の煙突はどのように考えていますか。結構近いし、結構煙も見えますよね。もちろん匂い等はしませんが。
個人的には、実害は考えていませんが、杉並区の清掃事業行政は杉並病（浜田山とは関係ありません。井草、石神井地区で7〜8年前位に騒がれたやつです。）っていうのもありますから、気にはなります。坪300万円の部屋は煙突を正面に見る住戸なのでしょうか。そこだけは是非教えてほしい。
煙突が見えないなら、坪300〜350万円位ならほしいです。
万が一のことを考えていい条件を逃すのはもったいないですから‥

>>345さん
ここに限らず、どこのマンションにも坪単価にはレンジがあって普通は平均坪単価でおおよその価格イメージを判断するものだと思います。仮に最低280万円であっても、客寄せパンダ的に少しだけ設定している方が、デベはある意味悪質です（電話で問い合わせたときに『坪280万からあります。』なんていって実際はほとんどなかったりする。）。高倍率の抽選に勝つ人にはいいですけど、確実に買おうとするならば、平均値あたりを知っておかないとつらいと思います。
この板は、まともな議論になっていないから、一旦止めさせようというのは分からないでもないですが‥。

[386: 匿名さん]

更科日記さん応援してるんだけどなぁ。
なんで坪270までって決めてるの。25坪位だったら1,250万円借入れ増やせば、坪350もいけるよ。35年ローンで月々たった４万円の返済アップどまり。がんばれ更科日記、予算引き上げて追いついて行こう。

[393: 更科日記]

ども〜〜〜更科です〜〜〜〜。
皆さんいろいろありがとです〜。
>385
>386
応援ありがとうっす。
でも僕は、やっぱそろそろこの辺りで撤退っすね〜。やっぱ、２７０が限界っすよ。
僕は死んだ親父の後をついで小さな製麺工場を経営してるっすけど、まぁ個人事業主っつったって小さな会社っすわ〜。なもんで、厳しいですね、家族をちゃんと養っていかないといけんもんで、現実は。最安値２７０戸数が数多くあれば即買いなんだけど、なんとかなんないかね＾＾。
今後も、ちらほらこの板に覗きに来っからよろしくね。
そろそろ集金に行ってくるっす！

[394: 匿名さん]

ま、とりあえず坪４００設定で出してみて、あまりにも売れなかったら半年後に５％ぐらい下げれば売れるんじゃない。基本的に今の局面で、安めに価格設定して即売れしたら、だだでさえも次の大型案件の土地の仕入れが難しくなっている現状で、自ら苦しい状況をつくるようなことするかな？確かに、敢えて欠点を指摘すれば、誰かが指摘するように環八方向の煙突がちょっと近い気がするぐらいで、それも５００メートル以上離れていれば、基本的には問題なしでしょ。やっぱ、いいよここは。木立に囲まれた低層大型開発、駅近物件だもんね。

[395: 匿名さん]

まだ懲りずに３９４自作自演してますね。。。
今度はどうも煙突を引き合いに出したいようです。
こういうヤカラは無視するのが一番。
３４５総括が一蹴。
総意は３４５総括で。

[396: 匿名さん]

小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません

[397: 匿名さん]

小生仕事で三井不動産（レジではありませんが）と付き合いがあります。
彼ら曰く浜田山グランドは三井Ｇとして非常に思い入れのあるもので、
三井Ｇの盟主である三井不動産として恥ずかしいものは作れないと言ってました。
だからどうとは言えませんが、グレードはかなり高いものになりそうですな。
価格もそれなりですかね。

[398: 購入検討中さん]

>397さん
非分譲・・つまり、グループ向け優先先行販売数がどのくらいの戸数か、可能であれば聞いてもらえませんか？

[399: 匿名さん]

397です
えっ・・そんなものあるのですか？
社員でも優遇は無理と聞いたことがありますが。
小生も某Ｇですが、Ｇのデベに優遇されたことはないです。
グループ向けはないと思いますよ。

[400: 匿名さん]

>397 それが本当であると信じたい！なぜなら、さらに安く分譲されるからね。うれしい情報サンキュです。