三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[151: 匿名さん]

芸能人は三茶・三宿が好きだけど、
あれって早い話246沿いで便利だからなんだよね。
実際、渋谷(NHK)、六本木(テレ朝)、虎ノ門(テレ東)、赤坂(TBS)と
キー局が集中している。
曙橋(フジ)、麹町(日テレ)、四谷(文化放送)などが
あったという名残で、新宿通り・甲州街道沿いも好まれる。
浜田山もその流れ。
成城は、ぱっと見たところ幹線道路から遠いが(世田谷通りは使えない)
砧、調布、生田、緑山など郊外の撮影所に近いから俳優を中心に好まれている。

[152: 匿名さん]

なんで、計画の詳細も公表されてもいなくて、
かつ、買いもしない物件のスレにこんなに
興奮して書き込む連中がいるんだろう。。。

マンション探しつづけて、購入の決断しないうちに
マンション情報マニアになってしまった人達は、
大型物件が公表されるとそれだけ興奮しちゃうのかもね。

[153: 匿名さん]

小田急線沿線住人ですが、確かに車だと不便です。
世田谷通りは慢性的な渋滞で使う気になれませんし・・・。
東横線沿線は、目黒通りや駒沢通りがあるから便利ですよね。
井の頭線沿線は当然井の頭通りですが、結局甲州街道に出るしかないですね。
そう考えていくと、電車の路線図では気づかないことがいろいろありますね。

[154: 匿名さん]

No.133ワラタ
環八の通ってるとこすら知らないなんて
浜田山どころか東京に住んだことないんじゃないのか？

なんでウソついてまでここに書き込むかな。

[155: 匿名さん]

中野は車だと不便だよね。
目白あたりも微妙。練馬は論外。

[156: 匿名さん]

浜田山パークマンシヨンズで決定らしいですが、本当ですかね？

[157: 匿名さん]

パークマンションですか？
この規模で？
うわっ・・・
やはりビンテージ目指してますね。

[158: 140]

山手線やその内部を外れると
パークマンション呼称はまず付けないと思われる。

最近では田園調布パークマンションが確か8年ほど前にあったけど、
成城も比較的規模が大きく、パークコートよりパークシティを
選択している。
高井戸からこの物件一体はまあ住宅地としては優良地としても、
価格をやや控えれば「パークシティ浜田山」の線もありえる。
ただ戸数が3棟構成で200戸を遥かに超えるだけに、パークコート
を付けるとなると後ろに「パークコート浜田山＊＊＊＊」と付ける
可能性が高い。ＰＭなら安いプランで坪350万円〜400万円に
なるので、都心限定に近いネーミングは見送りそうである。
もし、ＰＭにするなら区部郊外としては相当に気合を入れた
高度仕様にするはず。

[159: 匿名さん]

しかしこんな大規模で億ションにしてしまったら売れるんでしょうか。それこそ広尾とは立地も違うし。どうしても浜田山がいいって人じゃないとあえて買わないかも…。

[160: 匿名さん]

結局浜田山って高級物件には似つかわしくないってことですか？

[161: 匿名さん]

>>160
>結局浜田山って高級物件には似つかわしくないってことですか？

はい、そう思います。
ここに住む一部の住民は勘違いしてブランド意識を持ちたいみたいですが、
ごく普通の街ですよ。
しつけの悪いお子さんとか、下品なミニバンに小汚い家族を乗せてブラブラしてる、
みたいな家族を良く見かけます。
そういえばこの街の何がマズイといえば、病院の面が一番大きいね。
一応一揃いあるけど、どこもサービスがチョットね・・・。

[162: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストの一次は106平米から288平米の広い間取り中心で
1億81000万円〜10億円←雑な価格設定(笑)だそうです。
定期借地権でも10億でポンと買う人がいるんでしょうかね。

浜田山のABC棟で一番広い間取りでも140平米台だそうですから、
プレミア価格だとしても、2億はいかないのでは？
トワイシア用賀よりは格上としても、マスタービューレジデンスほどはいかないかな？
そう見ると、やはり都心と近郊の差というのはあると思いますが、
そもそも杉並区内では圧倒的な値段ですし、世田谷や目黒でも滅多にない企画。
1億が前提になっている時点で庶民とは無縁の世界なのは確かですしね。

[163: 匿名さん]

この程度の戸数は相続税対策で近辺に家がある人の買い替え需要で
さばけますね。一次取得層はあまりいないでしょう。

[164: 匿名さん]

近辺の人がマンションへ移動ですか。
じゃあ結局人口も増えないし、活性化もされないわけか…

[165: 匿名さん]

>>164
買い替えだから、もとの家は売却される。
古い家なら更地扱いなので、ピカピカの新築が建つ。
土地が分割されなければ良し。
ミニコが増えれば悪し。

[166: 匿名さん]

浜田山の多くのエリアは建蔽率50%のため、敷地面積70㎡の制限があるんで、
40坪(約133㎡)の土地を二分割することはできない。50坪なら可能。
60坪だと二分割はできるが三分割はできない。
現在、浜田山は概ね坪単価200〜300万円なので、最小クラスのミニ戸建でも
5000万円は下らない(実際の建売住宅の相場は6000〜9000万円くらい)
まあ、住民の層が著しく悪化するという事はないでしょう。

[167: 匿名さん]

>>166
>まあ、住民の層が著しく悪化するという事はないでしょう。

自意識過剰過ぎ。
もともと浜田山の住民の層なんてそんなに高くないと思うけどな。

[168: 匿名さん]

ジャージやドカチン服のオッサンも多いですしねｗ

[169: 匿名さん]

浜田山を高級だと思うのは浜田山の住民だけでしょう。
地味すぎて、世田谷の住民も浜田山がどんなところか、
全くイメージがわかない。

[170: 匿名さん]

しかしそんなに一気に周辺の方が売ろうとしたら、それはそれで周辺の物件がたぶつきそうですね。

[171: 匿名さん]

じゃあ浜田山の中古戸建が狙い目になりますね。

[172: 匿名さん]

>>169
むしろ、世田谷の住人が東京周縁区の中で一目置いているのは
大田区の田園調布〜千束〜久が原と
杉並の永福〜浜田山〜久我山だけじゃないかな？
南荻窪や善福寺あたりになると、もちろん高級住宅地だって
知っている人もいるだろうけど、やはり中央線文化圏の
イメージで片付けてしまう人が多い。単純に遠いからだな。
井の頭線は渋谷繋がりで東急沿線住人もそこそこ知ってる事が多い。
逆に練馬・西武沿線の住人だと、荻窪や吉祥寺は憧れの対象になり、
自由が丘や二子玉川は関係のない世界になる。

[173: 匿名さん]

みんな代沢においでよ。高級住宅地ですが、この近辺、
街の勢いがいまひとつというか、、。落ち着いてると
言えば落ち着いているのですが、もうすこし若者に
来てもらいたい。下北もいいですが、代沢においでー

[174: 匿名さん]

浜田山にくる予定のみなさん、
買い物や遊びは吉祥寺ではなく渋谷に行ってくれ〜
吉祥寺は街の賑わいがありすぎで、若者が多すぎる。
もうすこし落ち着いているほうがいいです。

[175: 匿名さん]

そりゃ渋谷のほうが格上だから、
言われなくてもそれなりに行くんじゃない

[176: 匿名さん]

吉祥寺にいくつもり。街がコンパクトなのに、なんでもそろってる。
若者が多すぎるって、渋谷のほうが絶対多いじゃん。

[177: 匿名さん]

ここで高い買い物するよりは、もう少し都心寄りのほうが良いような。。
まあただ売るつもりないなら、いい場所ですよねここ。人それぞれですな

[178: 匿名さん]

たしかにこの物件の敷地はばかでかいね。となりにもでかい公園ができてるし。このあたりって三井グランド以外は昔、なにがあったんだっけ。あの公園は１５年前はなかったと思うんだが。

[179: 匿名さん]

新日鐵のグランドもあったけど、あれはどうなった？
国分寺のグランドは早稲田実業に生まれ変わったけど。

[180: 匿名さん]

このグランドの管理人が大家さんをやってたアパートに学生時代住んでいた身としては，ちょっとなつかしい物件だ．．．
だからどうということはないのですが（笑）

[181: 匿名さん]

ミニ不動産バブルの到来で、もう一般人は
都心山手線内には新築マンションを買えなく
なっちゃったから、これからはこういう
郊外物件が中心になっていくんだろうね。
一般人が山手線内にマンション買えたこと自体
が、かなり特異だったのかもしれないけど、
都心の職場まで３０分で到達という夢は
はかなく消えてゆく時代だね。

[182: 匿名さん]

結構良さそうに見えるんだけど、ここでの評判は今ひとつですね。

[183: 匿名さん]

いつから販売なのかしら？

[184: 匿名さん]

５月下旬の予定だそうですね。まずＡＢＣ棟から。
ＨＰにのってますよ。
いくらかな〜〜

[185: 匿名さん]

所詮はアクセス不便な郊外マンションですから
それほど極端な高価格にはならないのではないか
と思ってるけど、甘いかな。

[186: 匿名さん]

いや〜〜〜「郊外マンション」というところからどうかとおもうけど、
値段はありえない金額になると思うなぁ。

[187: 匿名さん]

富士見が丘350なので、ここは400、三軒茶屋の病院跡が450って感じでしょうか。

[188: 匿名さん]

高額物件になると一生懸命書き込んでる人のほとんどはここに手が届かないわけだが。。。

[189: 匿名さん]

そうだよ。所詮匿名の掲示板なんて、本当に買うヒトと、冷やかしと半々もしくは、
冷やかしがほとんどじゃない？ちなみに私は冷やかしです。

[190: 匿名さん]

そうだよな、金持ちなんか見てないんだろうなこんなサイト
ほとんど冷やかしだわな

[191: 匿名さん]

ほんとに朝の開かずの踏み切りにはうんざりです。
下手すると４本は逃します。

[192: 匿名さん]

かなり高いんでしょうか。坪単価の予想は？
戸建てはどうなんでしょうね。

[193: 匿名さん]

環境は良さそうですね。

[194: 匿名さん]

土地全部を捌くのにどのくらいの期間かけるんでしょうね？

[195: 匿名さん]

戸建てもあるんですよね。

[196: 匿名さん]

そうだよな、金持ちなんか見てないんだろうなこんなサイト
ほとんど冷やかしだわな・・

そのとおりです。金持ちって忙しいか、老人だから。ここは８００万/年　以下が多いらしい。

[197: 匿名さん]

浜田山にくる予定のみなさん、
買い物や遊びは吉祥寺ではなく渋谷に行ってくれ〜
吉祥寺は街の賑わいがありすぎで、若者が多すぎる。
もうすこし落ち着いているほうがいいです。・・・

って吉祥寺に行くハマダーって少数派だよ。

[198: 匿名さん]

近隣の永福３丁目が格が２段階上、永福３丁目は赤堤の下。

[199: 匿名さん]

近隣に住んでいますが、永福〜高井戸は平面交差のため何かと不便です。
土曜の午後は中の橋渋滞に巻き込まれます。鎌倉街道の往来も不便です。
車での井の頭線越えに苦労することを念頭においてください。

是非愛車で土曜の１６時頃走ってみてください。

[200: 匿名さん]

ハマダーと呼ばれるのはつらいなあ・・・

[201: 匿名さん]

なかなか新しい情報が入ってきませんね。
2月頭に電話で聞いたら、3月末に発表予定とのことでしたが、その後はどうなんでしょう。
なにか新情報をご存知の方いらっしゃいましたら、教えてください。

[202: 匿名さん]

ここは庶民は買えない価格だよ。買える人はこんな掲示板に書き込みなんてしてないんじゃない。

[203: 匿名さん]

ここは７０年前の仕入れですから簿価数百万円でしょう。
従って土地仕入価格の高騰は理由にできないだけに
三井さんの品性が価格に現れますね。
という訳で80m2＝5500万円以下とみましたがどうでしょう。
（Ｓ不動産とは品性が違いますよね。。）

[204: 匿名さん]

おお〜〜〜それは夢が広がる話じゃ。
建材の高騰を理由に持ってくる可能性もあるかもしれませんが。

[205: 匿名さん]

建材の高騰があったとしても、
原価つみあげたら80㎡＝2000万円くらいでしょ。

[206: 匿名さん]

ありえない。。

[207: 匿名はん]

>80m2＝5500万円以下
アホか。。10000000000%ない。

[208: 周辺住民さん]

>>207
アホって言い方はどうかと思いますが、まったく同意です。

[209: 匿名]

井の頭線がきらいなのでこの物件には興味ないが、自然体で
予想すると８０M２ならちょうど一億がいいところだろう。

[210: 匿名さん]

業者乙

[211: 匿名さん]

８０平米１億だと撤退するしかありません・・・

[212: 匿名さん]

浜田山は個人的に好きですが、通勤経路の関係で辞退。
名前どうするのだろう、戸数からいうとパークシティ、グレードだとパークコートどっちだろう。
それと、あそこにあれだけの戸数作ったら浜田山の駅は通勤時にパンクするのではないでしょうか。
値段については、仕様が追いつくのであれば億ション已む無し。しっかりしたものを作ってほしいものですね。

[213: 匿名さん]

電車での通勤を気にするような層はむしろ少数派でしょう。
というか、そうならざるをえない値段設定でくると思いますよ。

[214: 匿名さん]

僕もそう思う。
ただ京王井の頭から丸の内方面は辛い…
杉並にしか住んだことのない人間ですので、退職寸前なら買ったかも。

[215: 匿名さん]

そうそう、丸の内方面が辛いんですよね。
私も銀座にオフィスがあったとき、
絶対井の頭線だけはありえないって思いました。
でも新宿、渋谷はらくらく。
都電荒川線なみのゆったりさが好きです。はは。

[216: 匿名さん]

丸の内勤務のリーマンなら丸の内線沿線沿線にしたらいいんじゃないんでしょうか。
浜田山に住む理由がわかりません。

[217: 匿名さん]

>216
だから買わないって。
誰も丸の内勤務のリーマンが浜田山に住みたいなんて言ってないでしょ。

[218: 匿名さん]

丸の内勤務のリーマンも買いたきゃ買えばいいんじゃない。

[219: マンコミュファンさん]

まぁ買えない人同士で文句言い合っても仕方ない訳で。

[220: 匿名さん]

都心希望ですので、井の頭は嫌です（実家が永福町（土地250坪）なので浜田山の物件は買う必要なし、今は荻窪に住んでいて、座って楽ちん通勤で〜す）。
まあ、買わない人どうし文句言っても無駄ですね、失礼しました。

[221: 購入検討中さん]

>>220
その負けず嫌いっぷりはワラタ

[222: 匿名さん]

何で僕の名前しってるの？

[223: 匿名さん]

>電車での通勤を気にするような層はむしろ少数派でしょう。
>というか、そうならざるをえない値段設定でくると思いますよ。

妄想きっついな。浜田山は運転手付きで迎えが来る企業経営者か
文化人くらいしか住んでないってことか？世の中には、いっぱいお金
稼いでる電車通勤のサラリーマンもたくさんいるのだよ。
社会に出て勉強しようね。

[224: 匿名さん]

>世の中には、いっぱいお金
>稼いでる電車通勤のサラリーマンもたくさんいるのだよ。

「いっぱい」のレベルにもよりますねｗｗ
別に経営者じゃなくたって、ちゃんとお迎えのクルマで出勤する
サラリーマンもいますよ。それほど「いっぱい」稼いでなくてもね。

[226: 匿名さん]

安っ！

[227: 匿名さん]

ホントだったら今のご時勢から考えるととっても安いけど・・・・？？？

[228: 購入検討中さん]

ネタはスルーの方向で。

[229: 匿名さん]

＞225
住まい○ーフィンにも同様の書き込みがありますね。
一応釣られてみますが、

＞Ａ棟：着工・平成18年6月1日
って、昨年ですか？

＞詳しくは(仮称)杉並区高井戸計画販売事務所：0120-321-868
って、物件サイトでは
（仮称）三井浜田山グランド跡地プロジェクト準備室 0120-321-868
ですけどね・・・・。

＞228さん
そうですね。

[230: 更科日記]

お昼にさっそく問い合わせてみました！正式名称は(仮称)杉並区高井戸計画で会ってるそうです。肝心の価格について問い合わせたところ、正式発表はまだなのでそういう問い合わせにはこたえられない・・・とのことでした。本当だったら安すぎる・・・ただ、浜田山の現在の坪単価が255万（新築マンション）であることを鑑みると、あながち遠からずといったところでしょうか・・・。

[231: 匿名さん]

坪単価260万〜265万が妥当ラインでしょうね。それ以上になれば買い手がつかないでしょう。ちなみに最近販売終了のフォルム浜田山（コスモスイニシア）は平均単価262万/坪でした。浜田山グランド跡地プロジェクトは、言わば巨大な団地のようなものだとすると販売側からするとスケールメリットがあるのでしょう。周辺の低層のレジデンシャルマンションと比較しても割安になるのは間違いないでしょうね。

[232: 匿名さん]

外観を見た限りでも（パンフレット）坪２６０〜はありえないと思います。
コスモスイニシアは井の頭道り沿いで立地が違いすぎですし。確かに、土地代はかかっていないかもしれませんが、ここで三井は儲けるのではないでしょうか。。低めに見積もっても、１階東、西向きで坪３００〜でどうでしょう？

[233: 匿名さん]

巨大な団地？今日届いたパンフ見るとそんな値段はありえません。これは三井気合い入ってるよ。４００でも足りないくらいかもよ。フォルムなんか（失礼）とは全くラベル（オヤジくさ！）が違うよ。完成予定図見るとベランダ布団干すとか、井の頭線が混むだとかのレベルには用はないって感じです。

[234: 三鷹の主婦/奈々子]

先週、三井不動産レジデンシャル㈱の定期購読誌「PICTURESQUE(ピクチャレスク）」の第２号に（仮称）杉並区高井戸計画の全貌、インテリアデザイン、模型などがすでに掲載されてたよん！先行販売情報もね(^0^)/三井倶楽部のネット会員にはすでに概ねの価格帯が公表されてるよw。三井系列の社員は先行して情報が取れるから優遇されてるね！所詮、あたしたちにゃ高値の花だわさ(*0*)

[235: 更科日記]

みなさんこんばんはぁ〜更科です。PICTURESQUE？そんなのあったの？坪単価で盛あがってますねぇ〜確かに260万はありえないっすよぉ！＞232さんに同感っす！ちなみに地下駐車場はもう完成してまっせぇ〜。233さんはもう少し勉強したほうがよいのでは？ってのが率直な感想っす。400万はもっとありえないっすねｗ

[236: 匿名さん]

＞234三鷹の主婦/奈々子さんは三井の何か関係者ですか？

[237: 匿名さん]

＞233さん　Ｄ、Ｅ、Ｆ棟はＡ、Ｂ、Ｃと比較してハイクラスレジデンスになるらしいです。
デザインもＡ、Ｂ、Ｃとは違う建築家が手がけるそうです。このクラスだと確かに350万/坪になりそうですなぁ・・・。

[238: 販売関係者さん]

231

おいおい、リクコスなんかと比べるなよ。

[239: 販売関係者さん]

＞237さま
実は私もＤＥＦとＧ1とＧ2の外観プランと内装デザインを見ましたが、確かにＡＢＣとは一線を画していますね。どのタイプにも出窓が配され素晴らしいですね。

[240: 購入検討中さん]

他社のサイトで89.72㎡で\6520万という情報が出回っていますが、どうでしょうか？

[241: 匿名さん]

＞233
坪400万？
お〜ま〜え〜は〜あ〜ほ〜か〜←横山ホットブラザーズ風で（爆笑）
＞233よ、お前はあほか？
浜田山ってのは高級住宅街でもなんでもないぞ！
坪400万で誰が買うねん！
世間知らず・・・。

[242: 匿名さん]

更科さんナイスつっこみ！www
勉強不足のおっさんが一人います。おそらく何かにとり憑かれていますね・・・。
こんなやつは当掲示板から追い出すべきやなぁ。

[243: 匿名さん]

でも、もしこの企画で場所が用賀であれば坪５００万でお客はつくんじゃねえか。高速沿いの大型開発で坪４００万近くでほぼ完売してるわけだから。地下駐が平置きで広いロビーで気の利いたコンシュルジュがあれば坪４００万でOKですが。

[244: 匿名さん]

>２４０
それ格安ですな。本当かな。

[245: 購入検討中さん]

用賀であれば確かに坪５００万でも売れるでしょう。しかし、用賀レジデンスのケースとはデベの土地取得形態が違いすぎます！用賀は某製造工場の跡地をアセットマネジメント後の取得であり、浜田山グランド跡地はプロパーであり、自社用地でもあるのですよ！君たちはもっと勉強しなさい！この際、用賀は関係ないのでは？仮の話はやめなさい。私の第一感では、260万（但し1階）が目いっぱいでしょう。それ以上であれば高すぎて売れ残るでしょう。何せ600戸以上あるのですから。

[246: 匿名さん]

自社用地だから安いっていうのってあるの？
260万円って成増、錦糸町、赤羽とかのスレで語られている値段だよ。
しかし、浜田山っていう土地は評価が分かれるね。
確かに駅の周りは、ぱっとしないけど井の頭通りの向こう側（新宿寄り）はいいところだよね。

[247: 三鷹の主婦/奈々子]

＞236匿名さん　コンプライアンスが叫ばれる昨今、今は言えないのよこれが(-0-)
ただ言えるのは知り合いが多いもので・・・ってことだわさ。
さきほど坪換算してみたよん。
1階部分で250前後です。
89.72㎡で\6520万というのはどこで出回っているのですか？

[248: 近所をよく知る人]

>89.72㎡で\6520万というのはどこで出回っているのですか？

ただのデマですよ。
そんなに安いわけないです。

[249: 匿名さん]

２４７さんの価格情報はどこから出たものなのですか？
三井系列の社員の方向けの情報ってことでしょうか？

[250: 近所をよく知る人]

君たちは浜田山の立地特性を知って語っているのかね？駅北（浜田山1丁目２丁目３丁目、井の頭通り北の４丁目）は新築マンション2006年度分譲済み（283戸）平均価格345万/坪。
しかし駅南は住居表示が杉並区高井戸東１になることを忘れていませんか？
浜田山はそういう特殊形態の町なのです。駅から南側は何の価値も無い格安の土地なのです。北と南では大違いなのですよ。