三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[142: 匿名さん]

そいで、141さんは坪単価いくらくらいと思ってるのかな？

[143: 匿名さん]

現浜田山在住ですが、あんまりパッとしない土地だけどね。
駅前の商店街は昭和時代から時が止まってるような感じだし。
あるお店のオーナーに聞くと、年寄り連中がいまだに力を持っていて、色々くだらない企画を強要するらしい。
あとこの辺の道路事情は最悪なので、それが解消されない限りは、
全く意味のない「高額物件」だと思うね。

[144: 匿名さん]

大分前の意見ですが、>>21さんのに完全同意。
井の頭線は、通勤客には相当な難敵。
タダ単に混んでいるをはるかに超えるストレスの多さ。
田園都市線は混んでいるというが、ある意味似たような階級の人が多いから対応するのは可能。
だけど、井の頭線はごった煮だから、同乗してる他人と分かり合えることは絶対に無理。

[145: 匿名さん]

あと、浜田山＝高級住宅地と思い込んでる人は、一度訪問されることをお勧めします。
駅前の商店街は>>143で前述の通り、パチンコ屋もあるし。
大きくて落ち着いた家もある一方で、その隣には今にも崩壊しそうなアパートが建っていたりします。
歩きタバコをしてる目つきの悪い男も多いですし、何か触れるのが怖いような若者も多いです。
ま、可もなく不可もなく、東京の古い町並みとしては普通の街ですよ、浜田山は。
欧米と違って、日本では真の意味での「高級住宅地」って言うのは、存在していないと思います。

[146: 匿名さん]

浜田山が高級住宅地かどうかなんて凄まじくどうでもいい話題だな。

ってか浜田山パークマンションでいいんでない？

[147: 匿名さん]

＞１３１さん
三菱銀行寮跡地は荻窪駅から徒歩何分くらいでしょうか？
もうデベは決まっているのでしょうか？
宜しければご教示ください。

[148: 匿名さん]

このマンション検討する人で、井の頭線の混雑がどうとか
こだわる人がどれだけいるのでしょうかね？（そもそも
井の頭線は渋谷寄りに偏るだけで、他の路線と比べても混雑率低いほうですし）
３ＬＤＫ５０００万円のマンションとは明らかに購入層が違うでしょ。

車生活を前提にすると、実は浜田山は便利な方。
ここでは、環七の外側とか、環八の内側といった基準は全く当てはまりません。
重要なのは、首都高のインターチェンジが近いこと。
朝夜など空いてれば、永福ICから新宿まで１０分内、銀座や八重洲まで２０分内、
羽田まで３０分内で行けます。もちろんラッシュ時は混みますが、
金持ちにはあまり関係のない話ですね。
実際、車生活の代表格である芸能人は、２号線沿いの目黒・白金エリア、
３号線沿いの池尻・三軒茶屋・用賀・二子玉エリア、
４号線沿いの代々木・初台・幡ヶ谷・永福エリアなどが大好きです。
三軒茶屋や幡ヶ谷などはまんま下町ですが、商店街は充実しており、
２４６や甲州街道がある事もあり、時間が不規則な車生活だと確かに便利なようです。

一方、電車では便利な中央線の中野や、西武線の練馬周辺などに人気がないのは、
幹線道路（住宅地の道路はさほど問題ではありません）が中途半端で都心に
出にくいという事情があります。例えば環八の高井戸より北は、
片側四車線の甲州街道や東名、中央道、羽田方面に向かおうとする車が殺到しますが、
車線が少ないために慢性的に渋滞しています。一方、新たに開通した笹目通り以降は、
その方向の需要が乏しいために閑散としています。

ちなみに、山手通りの地下に中央環状新宿線・品川線という新たな高速が掘られていて、
これが今年の１２月から順次開通すると、首都高の混雑は著しく緩和されます。
永福や高井戸ＩＣからだと、新宿や霞ヶ関、銀座、山梨方面の別荘地などに行くには
もともと便利ですが、これが開通すると渋谷や池袋、さらには品川やベイエリアまで
高速でスムーズに移動できるようになりますし、
結果的に車で日本中のどこへ行くにもよりスピーディーになります。
電車生活の人にはあまり縁のない話ではありますが。

[149: 匿名さん]

4号線に限らず、首都高は1〜5から環状線まで、全て常時混んでるじゃん。
ラッシュ時に限らずね。

[150: 匿名さん]

>>149
常時混んでるのは都心環状線（Ｃ１）がらみでしょ。
つまり、都心に関係のない車が首都高を通り抜ける
ために生じるもの。この問題が、中央環状線の
全線開通で根本的に改善されるわけで、車生活者への
インパクトは非常に大きい。
ちなみに、今年１２月に新宿〜池袋がつながるため、
４号線の混雑緩和は早速期待できる。
再来年に新宿〜渋谷間がつながり、４号線のＣ１に
由来する渋滞はほとんどなくなる。
さらに、かなり先になるが品川線が開通すれば
羽田空港が一気に近くなる。
最近は空港へ行くのに京急やモノレールではなく
高速バスを利用する人が多いと思うが、かなりの
スピードアップか期待できる。

[151: 匿名さん]

芸能人は三茶・三宿が好きだけど、
あれって早い話246沿いで便利だからなんだよね。
実際、渋谷(NHK)、六本木(テレ朝)、虎ノ門(テレ東)、赤坂(TBS)と
キー局が集中している。
曙橋(フジ)、麹町(日テレ)、四谷(文化放送)などが
あったという名残で、新宿通り・甲州街道沿いも好まれる。
浜田山もその流れ。
成城は、ぱっと見たところ幹線道路から遠いが(世田谷通りは使えない)
砧、調布、生田、緑山など郊外の撮影所に近いから俳優を中心に好まれている。

[152: 匿名さん]

なんで、計画の詳細も公表されてもいなくて、
かつ、買いもしない物件のスレにこんなに
興奮して書き込む連中がいるんだろう。。。

マンション探しつづけて、購入の決断しないうちに
マンション情報マニアになってしまった人達は、
大型物件が公表されるとそれだけ興奮しちゃうのかもね。

[153: 匿名さん]

小田急線沿線住人ですが、確かに車だと不便です。
世田谷通りは慢性的な渋滞で使う気になれませんし・・・。
東横線沿線は、目黒通りや駒沢通りがあるから便利ですよね。
井の頭線沿線は当然井の頭通りですが、結局甲州街道に出るしかないですね。
そう考えていくと、電車の路線図では気づかないことがいろいろありますね。

[154: 匿名さん]

No.133ワラタ
環八の通ってるとこすら知らないなんて
浜田山どころか東京に住んだことないんじゃないのか？

なんでウソついてまでここに書き込むかな。

[155: 匿名さん]

中野は車だと不便だよね。
目白あたりも微妙。練馬は論外。

[156: 匿名さん]

浜田山パークマンシヨンズで決定らしいですが、本当ですかね？

[157: 匿名さん]

パークマンションですか？
この規模で？
うわっ・・・
やはりビンテージ目指してますね。

[158: 140]

山手線やその内部を外れると
パークマンション呼称はまず付けないと思われる。

最近では田園調布パークマンションが確か8年ほど前にあったけど、
成城も比較的規模が大きく、パークコートよりパークシティを
選択している。
高井戸からこの物件一体はまあ住宅地としては優良地としても、
価格をやや控えれば「パークシティ浜田山」の線もありえる。
ただ戸数が3棟構成で200戸を遥かに超えるだけに、パークコート
を付けるとなると後ろに「パークコート浜田山＊＊＊＊」と付ける
可能性が高い。ＰＭなら安いプランで坪350万円〜400万円に
なるので、都心限定に近いネーミングは見送りそうである。
もし、ＰＭにするなら区部郊外としては相当に気合を入れた
高度仕様にするはず。

[159: 匿名さん]

しかしこんな大規模で億ションにしてしまったら売れるんでしょうか。それこそ広尾とは立地も違うし。どうしても浜田山がいいって人じゃないとあえて買わないかも…。

[160: 匿名さん]

結局浜田山って高級物件には似つかわしくないってことですか？

[161: 匿名さん]

>>160
>結局浜田山って高級物件には似つかわしくないってことですか？

はい、そう思います。
ここに住む一部の住民は勘違いしてブランド意識を持ちたいみたいですが、
ごく普通の街ですよ。
しつけの悪いお子さんとか、下品なミニバンに小汚い家族を乗せてブラブラしてる、
みたいな家族を良く見かけます。
そういえばこの街の何がマズイといえば、病院の面が一番大きいね。
一応一揃いあるけど、どこもサービスがチョットね・・・。

[162: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストの一次は106平米から288平米の広い間取り中心で
1億81000万円〜10億円←雑な価格設定(笑)だそうです。
定期借地権でも10億でポンと買う人がいるんでしょうかね。

浜田山のABC棟で一番広い間取りでも140平米台だそうですから、
プレミア価格だとしても、2億はいかないのでは？
トワイシア用賀よりは格上としても、マスタービューレジデンスほどはいかないかな？
そう見ると、やはり都心と近郊の差というのはあると思いますが、
そもそも杉並区内では圧倒的な値段ですし、世田谷や目黒でも滅多にない企画。
1億が前提になっている時点で庶民とは無縁の世界なのは確かですしね。

[163: 匿名さん]

この程度の戸数は相続税対策で近辺に家がある人の買い替え需要で
さばけますね。一次取得層はあまりいないでしょう。

[164: 匿名さん]

近辺の人がマンションへ移動ですか。
じゃあ結局人口も増えないし、活性化もされないわけか…

[165: 匿名さん]

>>164
買い替えだから、もとの家は売却される。
古い家なら更地扱いなので、ピカピカの新築が建つ。
土地が分割されなければ良し。
ミニコが増えれば悪し。

[166: 匿名さん]

浜田山の多くのエリアは建蔽率50%のため、敷地面積70㎡の制限があるんで、
40坪(約133㎡)の土地を二分割することはできない。50坪なら可能。
60坪だと二分割はできるが三分割はできない。
現在、浜田山は概ね坪単価200〜300万円なので、最小クラスのミニ戸建でも
5000万円は下らない(実際の建売住宅の相場は6000〜9000万円くらい)
まあ、住民の層が著しく悪化するという事はないでしょう。

[167: 匿名さん]

>>166
>まあ、住民の層が著しく悪化するという事はないでしょう。

自意識過剰過ぎ。
もともと浜田山の住民の層なんてそんなに高くないと思うけどな。

[168: 匿名さん]

ジャージやドカチン服のオッサンも多いですしねｗ

[169: 匿名さん]

浜田山を高級だと思うのは浜田山の住民だけでしょう。
地味すぎて、世田谷の住民も浜田山がどんなところか、
全くイメージがわかない。

[170: 匿名さん]

しかしそんなに一気に周辺の方が売ろうとしたら、それはそれで周辺の物件がたぶつきそうですね。

[171: 匿名さん]

じゃあ浜田山の中古戸建が狙い目になりますね。

[172: 匿名さん]

>>169
むしろ、世田谷の住人が東京周縁区の中で一目置いているのは
大田区の田園調布〜千束〜久が原と
杉並の永福〜浜田山〜久我山だけじゃないかな？
南荻窪や善福寺あたりになると、もちろん高級住宅地だって
知っている人もいるだろうけど、やはり中央線文化圏の
イメージで片付けてしまう人が多い。単純に遠いからだな。
井の頭線は渋谷繋がりで東急沿線住人もそこそこ知ってる事が多い。
逆に練馬・西武沿線の住人だと、荻窪や吉祥寺は憧れの対象になり、
自由が丘や二子玉川は関係のない世界になる。

[173: 匿名さん]

みんな代沢においでよ。高級住宅地ですが、この近辺、
街の勢いがいまひとつというか、、。落ち着いてると
言えば落ち着いているのですが、もうすこし若者に
来てもらいたい。下北もいいですが、代沢においでー

[174: 匿名さん]

浜田山にくる予定のみなさん、
買い物や遊びは吉祥寺ではなく渋谷に行ってくれ〜
吉祥寺は街の賑わいがありすぎで、若者が多すぎる。
もうすこし落ち着いているほうがいいです。

[175: 匿名さん]

そりゃ渋谷のほうが格上だから、
言われなくてもそれなりに行くんじゃない

[176: 匿名さん]

吉祥寺にいくつもり。街がコンパクトなのに、なんでもそろってる。
若者が多すぎるって、渋谷のほうが絶対多いじゃん。

[177: 匿名さん]

ここで高い買い物するよりは、もう少し都心寄りのほうが良いような。。
まあただ売るつもりないなら、いい場所ですよねここ。人それぞれですな

[178: 匿名さん]

たしかにこの物件の敷地はばかでかいね。となりにもでかい公園ができてるし。このあたりって三井グランド以外は昔、なにがあったんだっけ。あの公園は１５年前はなかったと思うんだが。

[179: 匿名さん]

新日鐵のグランドもあったけど、あれはどうなった？
国分寺のグランドは早稲田実業に生まれ変わったけど。

[180: 匿名さん]

このグランドの管理人が大家さんをやってたアパートに学生時代住んでいた身としては，ちょっとなつかしい物件だ．．．
だからどうということはないのですが（笑）

[181: 匿名さん]

ミニ不動産バブルの到来で、もう一般人は
都心山手線内には新築マンションを買えなく
なっちゃったから、これからはこういう
郊外物件が中心になっていくんだろうね。
一般人が山手線内にマンション買えたこと自体
が、かなり特異だったのかもしれないけど、
都心の職場まで３０分で到達という夢は
はかなく消えてゆく時代だね。

[182: 匿名さん]

結構良さそうに見えるんだけど、ここでの評判は今ひとつですね。

[183: 匿名さん]

いつから販売なのかしら？

[184: 匿名さん]

５月下旬の予定だそうですね。まずＡＢＣ棟から。
ＨＰにのってますよ。
いくらかな〜〜

[185: 匿名さん]

所詮はアクセス不便な郊外マンションですから
それほど極端な高価格にはならないのではないか
と思ってるけど、甘いかな。

[186: 匿名さん]

いや〜〜〜「郊外マンション」というところからどうかとおもうけど、
値段はありえない金額になると思うなぁ。

[187: 匿名さん]

富士見が丘350なので、ここは400、三軒茶屋の病院跡が450って感じでしょうか。

[188: 匿名さん]

高額物件になると一生懸命書き込んでる人のほとんどはここに手が届かないわけだが。。。

[189: 匿名さん]

そうだよ。所詮匿名の掲示板なんて、本当に買うヒトと、冷やかしと半々もしくは、
冷やかしがほとんどじゃない？ちなみに私は冷やかしです。

[190: 匿名さん]

そうだよな、金持ちなんか見てないんだろうなこんなサイト
ほとんど冷やかしだわな

[191: 匿名さん]

ほんとに朝の開かずの踏み切りにはうんざりです。
下手すると４本は逃します。