三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[122: 匿名さん]

案内、届きました。何とか手の届く水準なら良いですが・・・

[123: 匿名さん]

案内を見ると100㎡以上のプランが多いようですが、中心価格帯はどんなものなのでしょうね。
我が家は80㎡あたりのコンパクトな部屋を希望（予算的にも…）なので、このあたりのプランはどのくらいあるのか気になります。

[124: 匿名さん]

80㎡できっと7000万8000万くらいになるのでしょうね。
三井の力の入れ方が違いますから

[125: 匿名さん]

100万／1㎡は超えるでしょう。

[126: 匿名さん]

三井浜田山グラウンド跡地プロジェクトの物件評価が「住まいサーフィン」という会員制サイトに載っています。
http://www.＊＊＊＊/

[127: 匿名さん]

評価はまだ載ってないですよね。

[128: 匿名さん]

>>125
間取りや外観イメージを見る限り、坪330万どころではないのでは？
これは紛れもなく港区・渋谷区あたりの高級マンションに
匹敵するつくりですよ。外壁の彫の深さなんて、
日本のコンクリート建築ではまれに見るほど。
三井の土地だという点を差っぴいても、これだけの仕様なら
相当強気で来る気がする。売り出し開始もまだ先だし、
地価が高止まりしてる間、完成までゆっくりと売るはず。

まあ、自分には到底手が出ないと思われます。。。

[129: 匿名さん]

用賀が坪４００なんだからここは坪４５０ぐらいが妥当な線なんじゃない。

[130: 匿名さん]

それでもまあ、ここは港区や渋谷区の高級マンションが建ってる土地とは違いますから。
敷地北側は駅から徒歩５分だけど、南側の端っこの方は１５分以上かかるでしょ。
駅から遠いところはお安めになるのでは。敷地内の道路が心地よければいいけどね。

[131: 匿名さん]

三井の人が億ション中心になるってきっぱりいってましたよ。
これほどの好条件の土地はちょっとないので、
間違いなく、広尾のガーデンヒルズのようなヴィンテージマンションになりますよ。
浜田山は杉並区の中では傑出して地ぐらいの高いところですからね。

あと、中央線の荻窪・西荻窪の中間あたりに三菱銀行の社員寮あとが
広大な更地になってます。高台で、眺めも抜群。ただちょっと駅からは遠いですが、
なんといっても中央線沿線で、眼下に浜田山と並ぶお屋敷街の南荻窪を
見下ろす立地ですから、
これもマンションになったら、おそらく、この浜田山三井と並ぶくらいの
物件になりそうです。

[132: 匿名さん]

ここって戸建もかなり分譲するんだよね。
そっちの方が興味あるんだけど。
１億は軽く超えてくるでしょうね。

[133: 匿名さん]

浜田山ねー。住んだことあるけど駅の周りがしょぼすぎですね。
多分一昔前なら住んでる人も活気があったんだろうけど今はお年寄り
が多いからねー。その昔から住んでる地元お年寄りが土地売って買い替え
ではいるから一次取得者には厳しい価格設定になるんだよね。

ぶっちゃけ井の頭線は不便なのと、浜田山もお金持ちもいるけどみーんな
ご老体ばかりだから世代が違うので俺はPASS。

サラリーマンで買う人は気合入れてくださいね。地元の人が結構買うと思うけど
ほーんとその人たちは、お金あるから、入居後の生活が違いすぎるよ。ローン組とは。

広尾ガーデン？ありえないでしょう。あちらは六本木のとなりの閑静な住宅街。
ここは環八の外側。
とにかくここは立地がいいから周辺の人がこぞって買うだろうな。

[134: 匿名さん]

>>133
>ここは環八の外側。

住んだことある人とは思えないコメントですね。

[135: 匿名さん]

マンションで１億超ってことは坪３５０万で３０坪ってことでしょ。
ここは、そんな住居ばかりになるかな？６０平米台から部屋あるみたいだし、
南の端は井の頭線の駅から１５分はかかるでしょ。駅から徒歩１５分以上かかるのに
１億超えるマンションってある？元々、都心から遠かったり、駅から離れていて
静かなのは当たり前なのでそれほどの価値はないのでは。
山手線内の中心部で都心に隣接していながら静かな土地が価値あるのはわかるけど。

[136: 匿名さん]

通勤する必要のない、資産のある団塊世代が買うんですよ

[137: 匿名さん]

>>135
>南の端は井の頭線の駅から１５分はかかるでしょ。

かかりませんよ。

[138: 匿名さん]

かかりますよ。

[139: 匿名さん]

ここの価格発表を待って・・・というヒト、沢山いると思うけど、
待つだけムダだね。
プラウド富士見ヶ丘しかり、ありえない価格になるよ、きっと。

[140: 匿名さん]

区部郊外物件としては、久々に高額物件になるでしょうね。
安くて5000万円台半場より高めが少々で、高いほうは2億越え。
まあ7、8000万円程度は以上は用意して欲しいところでしょう。

[141: 匿名さん]

15分かかるとか言ってる人は土地勘ないのかな？
一番遠いところでも10分かかりませんよ。

環八の外側なんて言ってる人は論外だし。
このプロジェクトのウワモノは確かにすごい。
都心などのトップクラスの高級マンションは、
立地以上にウワモノ(構造から内装まで)に
贅をつくしているから、似たような立地でも
物件によって価格に大きな差が出るんですよ。
戸建だって同じ土地にパワービルダーの格安戸建か
RCの注文住宅かでは、値段も購入者層もまるで違います。
だから、広尾ガーデンとは立地が違うとか言っても、
確かにウワモノは力が入ってるからそれなりの値がつくでしょう。

[142: 匿名さん]

そいで、141さんは坪単価いくらくらいと思ってるのかな？

[143: 匿名さん]

現浜田山在住ですが、あんまりパッとしない土地だけどね。
駅前の商店街は昭和時代から時が止まってるような感じだし。
あるお店のオーナーに聞くと、年寄り連中がいまだに力を持っていて、色々くだらない企画を強要するらしい。
あとこの辺の道路事情は最悪なので、それが解消されない限りは、
全く意味のない「高額物件」だと思うね。

[144: 匿名さん]

大分前の意見ですが、>>21さんのに完全同意。
井の頭線は、通勤客には相当な難敵。
タダ単に混んでいるをはるかに超えるストレスの多さ。
田園都市線は混んでいるというが、ある意味似たような階級の人が多いから対応するのは可能。
だけど、井の頭線はごった煮だから、同乗してる他人と分かり合えることは絶対に無理。

[145: 匿名さん]

あと、浜田山＝高級住宅地と思い込んでる人は、一度訪問されることをお勧めします。
駅前の商店街は>>143で前述の通り、パチンコ屋もあるし。
大きくて落ち着いた家もある一方で、その隣には今にも崩壊しそうなアパートが建っていたりします。
歩きタバコをしてる目つきの悪い男も多いですし、何か触れるのが怖いような若者も多いです。
ま、可もなく不可もなく、東京の古い町並みとしては普通の街ですよ、浜田山は。
欧米と違って、日本では真の意味での「高級住宅地」って言うのは、存在していないと思います。

[146: 匿名さん]

浜田山が高級住宅地かどうかなんて凄まじくどうでもいい話題だな。

ってか浜田山パークマンションでいいんでない？

[147: 匿名さん]

＞１３１さん
三菱銀行寮跡地は荻窪駅から徒歩何分くらいでしょうか？
もうデベは決まっているのでしょうか？
宜しければご教示ください。

[148: 匿名さん]

このマンション検討する人で、井の頭線の混雑がどうとか
こだわる人がどれだけいるのでしょうかね？（そもそも
井の頭線は渋谷寄りに偏るだけで、他の路線と比べても混雑率低いほうですし）
３ＬＤＫ５０００万円のマンションとは明らかに購入層が違うでしょ。

車生活を前提にすると、実は浜田山は便利な方。
ここでは、環七の外側とか、環八の内側といった基準は全く当てはまりません。
重要なのは、首都高のインターチェンジが近いこと。
朝夜など空いてれば、永福ICから新宿まで１０分内、銀座や八重洲まで２０分内、
羽田まで３０分内で行けます。もちろんラッシュ時は混みますが、
金持ちにはあまり関係のない話ですね。
実際、車生活の代表格である芸能人は、２号線沿いの目黒・白金エリア、
３号線沿いの池尻・三軒茶屋・用賀・二子玉エリア、
４号線沿いの代々木・初台・幡ヶ谷・永福エリアなどが大好きです。
三軒茶屋や幡ヶ谷などはまんま下町ですが、商店街は充実しており、
２４６や甲州街道がある事もあり、時間が不規則な車生活だと確かに便利なようです。

一方、電車では便利な中央線の中野や、西武線の練馬周辺などに人気がないのは、
幹線道路（住宅地の道路はさほど問題ではありません）が中途半端で都心に
出にくいという事情があります。例えば環八の高井戸より北は、
片側四車線の甲州街道や東名、中央道、羽田方面に向かおうとする車が殺到しますが、
車線が少ないために慢性的に渋滞しています。一方、新たに開通した笹目通り以降は、
その方向の需要が乏しいために閑散としています。

ちなみに、山手通りの地下に中央環状新宿線・品川線という新たな高速が掘られていて、
これが今年の１２月から順次開通すると、首都高の混雑は著しく緩和されます。
永福や高井戸ＩＣからだと、新宿や霞ヶ関、銀座、山梨方面の別荘地などに行くには
もともと便利ですが、これが開通すると渋谷や池袋、さらには品川やベイエリアまで
高速でスムーズに移動できるようになりますし、
結果的に車で日本中のどこへ行くにもよりスピーディーになります。
電車生活の人にはあまり縁のない話ではありますが。

[149: 匿名さん]

4号線に限らず、首都高は1〜5から環状線まで、全て常時混んでるじゃん。
ラッシュ時に限らずね。

[150: 匿名さん]

>>149
常時混んでるのは都心環状線（Ｃ１）がらみでしょ。
つまり、都心に関係のない車が首都高を通り抜ける
ために生じるもの。この問題が、中央環状線の
全線開通で根本的に改善されるわけで、車生活者への
インパクトは非常に大きい。
ちなみに、今年１２月に新宿〜池袋がつながるため、
４号線の混雑緩和は早速期待できる。
再来年に新宿〜渋谷間がつながり、４号線のＣ１に
由来する渋滞はほとんどなくなる。
さらに、かなり先になるが品川線が開通すれば
羽田空港が一気に近くなる。
最近は空港へ行くのに京急やモノレールではなく
高速バスを利用する人が多いと思うが、かなりの
スピードアップか期待できる。

[151: 匿名さん]

芸能人は三茶・三宿が好きだけど、
あれって早い話246沿いで便利だからなんだよね。
実際、渋谷(NHK)、六本木(テレ朝)、虎ノ門(テレ東)、赤坂(TBS)と
キー局が集中している。
曙橋(フジ)、麹町(日テレ)、四谷(文化放送)などが
あったという名残で、新宿通り・甲州街道沿いも好まれる。
浜田山もその流れ。
成城は、ぱっと見たところ幹線道路から遠いが(世田谷通りは使えない)
砧、調布、生田、緑山など郊外の撮影所に近いから俳優を中心に好まれている。

[152: 匿名さん]

なんで、計画の詳細も公表されてもいなくて、
かつ、買いもしない物件のスレにこんなに
興奮して書き込む連中がいるんだろう。。。

マンション探しつづけて、購入の決断しないうちに
マンション情報マニアになってしまった人達は、
大型物件が公表されるとそれだけ興奮しちゃうのかもね。

[153: 匿名さん]

小田急線沿線住人ですが、確かに車だと不便です。
世田谷通りは慢性的な渋滞で使う気になれませんし・・・。
東横線沿線は、目黒通りや駒沢通りがあるから便利ですよね。
井の頭線沿線は当然井の頭通りですが、結局甲州街道に出るしかないですね。
そう考えていくと、電車の路線図では気づかないことがいろいろありますね。

[154: 匿名さん]

No.133ワラタ
環八の通ってるとこすら知らないなんて
浜田山どころか東京に住んだことないんじゃないのか？

なんでウソついてまでここに書き込むかな。

[155: 匿名さん]

中野は車だと不便だよね。
目白あたりも微妙。練馬は論外。

[156: 匿名さん]

浜田山パークマンシヨンズで決定らしいですが、本当ですかね？

[157: 匿名さん]

パークマンションですか？
この規模で？
うわっ・・・
やはりビンテージ目指してますね。

[158: 140]

山手線やその内部を外れると
パークマンション呼称はまず付けないと思われる。

最近では田園調布パークマンションが確か8年ほど前にあったけど、
成城も比較的規模が大きく、パークコートよりパークシティを
選択している。
高井戸からこの物件一体はまあ住宅地としては優良地としても、
価格をやや控えれば「パークシティ浜田山」の線もありえる。
ただ戸数が3棟構成で200戸を遥かに超えるだけに、パークコート
を付けるとなると後ろに「パークコート浜田山＊＊＊＊」と付ける
可能性が高い。ＰＭなら安いプランで坪350万円〜400万円に
なるので、都心限定に近いネーミングは見送りそうである。
もし、ＰＭにするなら区部郊外としては相当に気合を入れた
高度仕様にするはず。

[159: 匿名さん]

しかしこんな大規模で億ションにしてしまったら売れるんでしょうか。それこそ広尾とは立地も違うし。どうしても浜田山がいいって人じゃないとあえて買わないかも…。

[160: 匿名さん]

結局浜田山って高級物件には似つかわしくないってことですか？

[161: 匿名さん]

>>160
>結局浜田山って高級物件には似つかわしくないってことですか？

はい、そう思います。
ここに住む一部の住民は勘違いしてブランド意識を持ちたいみたいですが、
ごく普通の街ですよ。
しつけの悪いお子さんとか、下品なミニバンに小汚い家族を乗せてブラブラしてる、
みたいな家族を良く見かけます。
そういえばこの街の何がマズイといえば、病院の面が一番大きいね。
一応一揃いあるけど、どこもサービスがチョットね・・・。

[162: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストの一次は106平米から288平米の広い間取り中心で
1億81000万円〜10億円←雑な価格設定(笑)だそうです。
定期借地権でも10億でポンと買う人がいるんでしょうかね。

浜田山のABC棟で一番広い間取りでも140平米台だそうですから、
プレミア価格だとしても、2億はいかないのでは？
トワイシア用賀よりは格上としても、マスタービューレジデンスほどはいかないかな？
そう見ると、やはり都心と近郊の差というのはあると思いますが、
そもそも杉並区内では圧倒的な値段ですし、世田谷や目黒でも滅多にない企画。
1億が前提になっている時点で庶民とは無縁の世界なのは確かですしね。

[163: 匿名さん]

この程度の戸数は相続税対策で近辺に家がある人の買い替え需要で
さばけますね。一次取得層はあまりいないでしょう。

[164: 匿名さん]

近辺の人がマンションへ移動ですか。
じゃあ結局人口も増えないし、活性化もされないわけか…

[165: 匿名さん]

>>164
買い替えだから、もとの家は売却される。
古い家なら更地扱いなので、ピカピカの新築が建つ。
土地が分割されなければ良し。
ミニコが増えれば悪し。

[166: 匿名さん]

浜田山の多くのエリアは建蔽率50%のため、敷地面積70㎡の制限があるんで、
40坪(約133㎡)の土地を二分割することはできない。50坪なら可能。
60坪だと二分割はできるが三分割はできない。
現在、浜田山は概ね坪単価200〜300万円なので、最小クラスのミニ戸建でも
5000万円は下らない(実際の建売住宅の相場は6000〜9000万円くらい)
まあ、住民の層が著しく悪化するという事はないでしょう。

[167: 匿名さん]

>>166
>まあ、住民の層が著しく悪化するという事はないでしょう。

自意識過剰過ぎ。
もともと浜田山の住民の層なんてそんなに高くないと思うけどな。

[168: 匿名さん]

ジャージやドカチン服のオッサンも多いですしねｗ

[169: 匿名さん]

浜田山を高級だと思うのは浜田山の住民だけでしょう。
地味すぎて、世田谷の住民も浜田山がどんなところか、
全くイメージがわかない。

[170: 匿名さん]

しかしそんなに一気に周辺の方が売ろうとしたら、それはそれで周辺の物件がたぶつきそうですね。

[171: 匿名さん]

じゃあ浜田山の中古戸建が狙い目になりますね。