三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[879: ご近所さん]

この掲示板の魅力は、他では決して知ることができない情報が事前に聞けることだけですよ。
それが唯一、現実世界ですよ。

こういう私も何を隠そう、過去に何度も自作自演してました・・・。
でも今更もういいんじゃない？
そもそも匿名で不特定多数が利用できる漫画喫茶からでもアクセスなり書き込みができる世の中だからね。
自作自演が犯罪になるかっていったら、別にならないしね。
誰にも迷惑をかけていないし・・・そもそも掲示板を利用する人間は、そういうことも含めた理解が必要ということだね。
実名を上げての特定の他人への誹謗中傷や個人情報の開示、批判などは犯罪になるけどね。

[880: 匿名はん]

割高マンション。
これが結論。
どう転んでも住所は高井戸東一丁目。
なのに高すぎやしないか？
実はあなたは踊らされていないか？
坪350もするほど価値があるか？
いろいろ考えさせられる物件だ。
書き込みの内容には取り扱い注意。

[881: いつか買いたいさん]

スレの趣旨とはずれますが、戸建エリアに興味があります。以前にどなたかもおっしゃってましたが、マンションの場合よほどの物件でない限り、10年も経つと安く中古の物件を買った人なんかも入り始めて、管理組合の運営等が大変という話をよく聞きます。その点、戸建だと安心感があります。そこで、何某ゼネコンさんに質問です。もしご存知でしたら、土地のみ販売、建売、建築条件付のどの線が濃厚か教えてください。区画は70区画のままなのでしょうか？また、一区画どのくらいの面積になりそうですか？今現在、不動産業者のofferが浜田山3丁目で坪250-270万、4丁目、2丁目は240万前後、浜田山1丁目、高井戸東3丁目で220万ー240万くらいなのですが、不動産の専門化が戸建地区を値付けをした場合、どういうロジックで、どんな値段になるのでしょう？考え方を知りたいです。
やはり、単純にマンションの坪単価に更にプレミアムを載せるような値付けになるんですか？

プロジェクトの敷地内は確かに環境は良いとは思いますが、浜田山2丁目、3丁目もそこそこ良いですし、なんと言っても住所が浜田山です。また、3、４丁目なら浜田山小学校の校区でもあります。
私としては、土地の場合は近隣との比較がマンション以上に重要。従って、目一杯やっても浜田山1,2,4丁目と同じ程度が妥当と思うのですが....。

周りに緑が多いので、大きな庭は必要なく、容積率１００％として35坪から40坪、120-130平米くらいの家が建てられるとうれしいですね。35坪から40坪X260万=9100-10600万円　建物坪100万X35坪から40坪＝3500万から4000万円、トータル12600万から14400万円。このくらいが、サラリーマンが頑張って買える限度であります.....。

[882: 匿名希望]

私もこのプロジェクトの戸建て住宅に興味があります。
ただ、値段などの問題で購入できるか気になっています。
年齢３０歳、頭金は、５０００万円程度。年収は、２０００万円程度。
妻も入れれば、３０００万円弱。（あまり多額のローンは背負う勇気がないので）１億円強くらいなら何とか購入できるかと思っています。
戸建ての①凡その予定される価格また、②販売開始は、いつごろの予定なのでしょうか？
まるで無理そうならここを忘れて他をあたろうかと思っています。
買えそうなら販売開始まで待とうかと思っています。
某ゼネコン関係者さま、ぜひ教えてください。

[883: 匿名さん]

>>882

外資？突然首にならないようにね。
ＴＶ局？電波利権の特権階級でうらやましい。
商社？勝ち組なら安心だ。
朝日新聞？不買運動気をつけてね。

[884: 某ゼネコン関係者]

881　882さん　こんにちは。
お答えします。
再三申し上げているように私は価格に関するコメントは一切できません。まことに申し訳ございません。
しかし、ハード側面からはお答えができます。
まず、販売個数ですが現在は予定通り整地工事は進行中ですが、”60戸〜65戸”というのが私の知っている最新情報です。曖昧な表現ですみません。これも土地区画計画が着実に現在進行中である証であると考えているので、もうしばらくお待ちください。私の直感では区画面積レンジ差は極々小さいと思います。以上のことから鑑みると１区画45坪平均となるでしょう。高さ制限12メートルの制限域ですので地上３階建てまで可能となるでしょう。もちろん地下もＯＫです。
次に、契約条件ですが、土地に対する売買契約と、うわものに対する工事請負契約の並立になると聞いています。ある販売条件のもとで、戸建エリアは土地所有者の三井不動産と工事請負契約を結ぶことを条件としていますので、建築を請け負う事が出来る業者の特定は、三井子会社の某ハウスメーカーや、あるいは最近ですと、某有名建築家集団（三井との代理人受託契約事務所）ということになりそうです。 簡単にいうと建築条件付となります。
もちろん、デザイナーの選択やプランニングは買主の自由設計となりますが、外装仕上げ材や、外装カラーリングについては詳細にわたる制約条件が盛り込まれた約款をキックオフの際に手にすることになり現在作成中ですが、奇抜なデザインや環境にそぐわない意匠でない限り、申請はすんなり通過すると思いますのでご安心を。
今はみなさんご存知のような状況ですので、ＤＥの販売見通しが立っていないくらいですから、それ以降の販売開始の目処は全く立っておりません。

[885: 地元不動産業者さん]

＞割高マンション。これが結論。どう転んでも住所は高井戸東一丁目。
私もそう思います。Bの概算価格を見て驚きました。
三井レジはずいぶんと強気に出たなというのがプロの私から見ても思います。
地下上昇は時代の流れとはいえ、第一期がこの価格ではDE以降は敬遠を余儀なくされ、この価格のままだと、オープンしてからも入居がない部屋が多数出現することになりそうです。
当然ABCの市場の反応によってDE価格は決まるので、三井レジは今後、相当頭を悩ませることになりそうですね。見守って生きたいと思います。がんばってください。

話はそれますが、某ゼネコン関係者のコメントは常に核心を突いていますね。
いったい誰でしょうか？
戸建は周辺事情に当然プレミアムを載せる値付けだと思いますよ。
仕事をください。

[886: 匿名さん]

戸建てが土地45坪平均で270としても12000万。ウワモノ坪130万で述べ床45坪なら6000万。
計18000万
最低でこんなもんだろうね。
こわ〜。
僕には無理！
さいなら。

[887: 匿名はん]

881　882も　妄想癖がある同一人物ですね。

ご注意を。

てか　皆周知か。

[888: 匿名さん]

>どう転んでも住所は高井戸東一丁目

だせぇ

なんでわざわざ高い金払ってまで高井戸に住まないといけねぇんだ？

杉並区高井戸だぜ？

いも。

[889: 購入検討中さん]

先日久しぶりに浜田山駅で降りた。
浜田山駅って相当みすぼらしいね。
なんであんなにボロいんだろうね。
北側の長屋商店の裏の壁がプラットホームに向いているので丸見えだな。
何とかならないでしょうか？
毎日あの風景を見ると思うとうんざりです。特に朝の出勤時に見ることになるわけですからねぇ・・・。
あばずれのほったてごやか？時代に取り残されたようだな、駅周辺は。
抜本的に再開発を切望する。

[890: 匿名さん]

どうでもいいけど、駅南すぐのベーカリーショップのバイトのネエちゃんはとても巨乳だ。
Ｇカップ以上は確実だ。

[891: 匿名さん]

概算価格が発表された直後はとはえらい変わりようだな。
>>405
以降の安い安いって騒ぎはなんだったんだ。

掲示板ってほんと無責任な書き込みだらけで面白い。

[892: 匿名さん]

>>889
あばずれ？
日本語の不自由な方がいらっしゃるようで。

[893: 購入検討中さん]

なんか、いちいちケチ付ける人が約一名いらっしゃるようで。
文面から所得状況が丸見えで痛々しい。
最近「格差格差！」と騒いでいるのは、あなた様でいらっしゃいますか？
東京はお金があれば山の手、お金がなければ江戸川、江東、墨田etc、どちらにしても都心に出る時間はそんなに変わらないという意味では、住環境はに関しては平等な街だと思うんですけどねぇ。
あと、会社のPCから書き込みするのは、通常の感覚だとやらないんですが、
そんなの余り気にしないで良いような会社に勤めていらっしゃるんでしょうね。ウラヤマシイ。

[894: いつか買いたいさん]

881です。何某ゼネコンさん、地元不動産業者さん 、早速の情報提供有難うございました。
全く状況が分からなかったので、大変参考になりました。

やはり周辺より高くなるんでしょうか？マンションの場合、「高井戸東X-X-X　パークシティ浜田山111０」とかけるので、「あぁ、あの場所か？」と分かる人には分かってもらえますが、戸建ですと「高井戸東1-X-X」ですよね。同じ値段かプレミアムだったら「浜田山Ｘ−Ｘ−Ｘ」を選んじゃいそうです。

西永福、浜田山は戦後100坪単位で分譲したようで、その名残から2分割の50坪か、3分割の30坪強が多いです。30坪だと狭いけど、50坪も要らない。でも、その間がないという状況を考えると、坪単価は同じくらいで40坪で分譲し、絶対額を低くするという戦略が市場ニーズにあっていると思います。三井さん、いかが？？建築条件付40坪ということで、土地は周辺よりディスカウント。建物入れて13000万くらいだと最高です。早く戸建エリアの、詳細が知りたい！！

[895: 匿名さん]

855ですが妄想でも自作自演でもありません。
この1ヶ月ではこれが2回目のレスですよ。

[896: 匿名さん]

>>893
妄想の激しい方がいらっしゃるようで。

[897: 匿名さん]

価格はいつぐらい出るのでしょうか？

[898: 匿名希望]

882です。
某ゼネコン関係者さんありがとうございます。とても参考になりました。
頑張ってお金を貯めて、戸建てを狙っていこうと思っています。
建築条件付き土地販売だと、他のファインコート（ここがファインコートで売られるか不明ですが・・・）と違って、完成後販売ではないので、販売時期は少しは早そうですね。
できれば、３０坪〜４０坪くらいで販売して欲しいです。
４５坪だと結構な値段になって買えなそうですし。
いずれにせよ、楽しみにしています。
また何かわかったら教えてください。