三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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[501: 購入検討中さん]

私は31歳ＯＬです。
結婚のタイミングとちょうど合うので、１年以上販売開始を待ってもＨ棟を買いたいと計画しています。
今回のＡＢＣが格安ということなので、Ｈ棟なら相当格安になりそう。
だってＨ棟Ｉ棟は駅から歩けば、かなり遠いですよね。
遠いことで値段が安いのであれば、私の場合は距離は関係ないので。
私のような女性も多いはずですよ。
１ＬＤＫ60㎡で4500万円くらいの間取りがあれば即買いです。

[502: 地域住民]

浜田山グランド周辺地域は、第一種低層住居専用地域に指定され、長年にわたって落ち着いた街並みが形成されてきましたが、石原東京都知事は、突然、第一種中高層住居専用地域に用途変更し、建蔽率や容積率も三井の要求を全面的に受け入れ、建築確認を認可してしまいました。なぜ石原都知事は地域住民の声を無視し、三井の計画を調査することなく鵜呑みにしてしまったのでしょうか。石原都知事と三井の間で何があったのでしょうか。その結果、６階建て３０メートルという中高層マンションが計画されるに至りました。我々は住民勝訴判決を祈念するものです。

[503: 匿名]

近くに住むものです。H棟やI棟は遠いといっても駅から10分はかからないだろうし、高台で南が抜けているので逆に高くなるのでは？（神田川に沿う高圧線の景色はイマイチですが・・・）A〜C棟は南がお見合いするし、ましてやA棟は線路に近い。個人的にはE棟以降に期待したいな。隣のジヴェルニーが億を超えているので、E棟以降も相当な値段になることは覚悟していますが。

[504: 検討組]

＞５０１
はっきり言って、１ＬＤＫ、５０００万（６０００万）以下は作って欲しくない。とここを検討している人は思っているんじゃないかな。そうしないと、ある程度のステイタスが無くなってしまう。きっと、三井もそのような部屋は作らないでしょう。

[505: 購入検討中さん]

ステイタスも勿論重要だが、それは買い手の主観。
ステイタス云々よりも、需要に見合う計画になる。
利潤を訴求していくのが筋。
売れない高額の部屋ばかり並べても、会社としては意味が無い。
よってレンジ差はかなり大きい。

[506: 近所をよく知る人]

>１ＬＤＫ60㎡で4500万円くらいの間取りがあれば即買いです。

ありえないでしょう。
このごろの相場感覚がまったくないようですね。

[507: 匿名さん]

＞ＡＢＣとＤＥは完成時期も同じで入居時期も同じだということが理解できているのか？価格帯が同じでは顧客万人は納得できない。
同感です。
価格差が出るのはありえないでしょうね。
セカンドライン的発想でいけばむしろ下げざるをえないでしょうね。
もっとも、ＡＢＣで様子見をした結果、グレードで差別化を図るのは当然と見ますが。

[508: 購入検討中さん]

>>506
ありえないでしょう。
このごろの相場感覚がまったくないようですね。

計画をパンフ通り鵜呑みにするのはＮＧ。Ｈ棟、Ｉ棟に至っては計画自体が２年後まで存続しているかがまず疑問視すべき。当然確認申請の時期が先になっているので、場合によっては戸建て住戸エリアとなって延長されることも。相場感覚うんぬん以前に、需給バランスで市場が動くことを視野にいれなければならない。

[509: 匿名さん]

＞ABCが最も良い条件であることに間違いない。逆に言えば南側にいくほど、つまりHIにいくほど低価格と考えるのが普通。だからHIに至っては最低で坪260万円〜と思われ・・・。DEや、FGの価格発表を待つのも一考。つまり後になるほど安い価格が出る。先行のABCで先ず興味をそそらせ、真剣に購入を考えた富裕層を取り込む。次にDEで中間層を狙う。それが今回の三井の売り方。デベにとって600戸はきつい。
これって当然のことながらＤＥ棟は安くなると。ＡＢＣの最安が坪２９０万円まのでＤＥは最安で坪２８０万前後かと。ＦＧは低層か。そうすっと７０㎡で６８００万前後かと。

[510: 匿名さん]

売れない高額の部屋ばかり並べても、会社としては意味が無い。
よってレンジ差はかなり大きい

＞505レンジ差が大きいとどうなるのでしょうか？

[511: 匿名さん]

価格設定について言えば、三井は現在手探り状態なんだよ。
どういうことかというと、先行ＡＢＣ１期が始まると、ニーズが見えてくる。駅からの距離を優先している人が実際どれくらいいるのか、はたまた、間取り重視の人がどれくらいいるか、など、購入希望者の所得の層なんかも当然見えてくるよね。ＡＢＣは恐る恐る試し売りみたいな意味合いが強いんだってば。ＡＢＣの声によってＤＥ計画は形成されていくんだよね。つまり、グレード設定や、価格設定がね。
だから、ＡＢＣは、はっきり言ってスタートとして高めに価格設定するのは当然でしょ？ＡＢＣが即日完売などとは到底無理と思ってる。むしろ、売れ残ると思うよね。高すぎるからね。今ここで、高い高いと騒いだ声が市場の声として届けばいいんじゃない？ＤＥで安くなるよきっと。今ここで、妥当だ！高い！といえば言うほどＤＥ以降で安く見直されるんじゃない？

[512: 匿名さん]

追加ですが、安い！安い！と騒ぐのはやめてほしいよね。実際安くないじゃんか。ＤＥで高くなっちゃうよ？

[513: 購入検討中さん]

>>510
レンジ差が大きいと、下は低価格から、上は高価格が出揃うこととなり、グレードバリエーション、価格バリエーション、間取りのバリエーションが豊富だという結果になります。大型物件に対してのデベロッパーの常套手段で、販売側とってはもっともリスクの少ない販売方法となります。今回の浜田山もこのように、レンジ間口を広げた販売になると思われます。

[514: 匿名さん]

先日発表の日銀短観にもあったようにそろそろ頭打ちでして・・・。郊外土地市場価格はとうとう２年４ヶ月ぶりに下落に転じました。とくに杉並区は３年３ヶ月ぶりの下落でしたね。このタイミングで１年後をどう計るかがポイントですなぁ。都市土地神話もいよいよここまでか。中期線が長期線を下抜けましたよ。
つまり、今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。これ、いまや常識です！

[515: ビギナーさん]

下落か上昇か論じること自体、無理ありませんか？

先日Ｄ和証券のＣＭでいっていた

「人は未来を想像するとき、極端な出来事を想像する傾向がある」

じゃありません？

　頭打ち→暴落では少々極端すぎるでしょう？

じり高、じり安は無いんですか？

[516: 匿名さん]

暴落などとは一言も言っていないです。
少なくとも杉並区高井戸東１丁目は下がっていく一方であることは明確です。下げ幅はわかりません。以上のことを踏まえたうえで判断すべきだと思います。あくまでも一般論ですが、この時点でのＡＢＣの価格には無理があるということです。ただし、”今は”です。18ヶ月後には地価がどう転じているかわかりませんが、そう変わらないと思います。あくまでも資産価値に視点を置いたうえでの話ですのであしからず。逆の言い方をすれば、ＤＥはＡＢＣより価格を下げざるを得ないとも言えます。様々な意見もあろうかと思いますが、結局ふたを開けてみれば私の言うとおりになるでしょうね。まぁ、見ててごらんなさいよ。

[517: 近所をよく知る人]

>少なくとも杉並区高井戸東１丁目は下がっていく一方であることは明確です。

何を根拠におっしゃっているのでしょうか。
そんな、丁目まで特定して、「下がっていく一方」なんて神様でもなければわかりっこありません。
ここ1年の杉並の土地の上がり方が乱暴すぎただけですよ。
それに乗じてデベがやたらと高い値段を設定した結果、
あっちでもこっちでもマンションが売れ残ってきてるというだけ。
土地が坪250万なんて言い出しましたからね。
ほんの1年前なら200万超えるなんてほとんどなかったエリアですよ。
多少の調整局面はあれ、上昇基調はそうそう変らないと思います。
少なくとも「下がる一方」なんて、決め付けられるほどの要素は揃っていないと思います。

[518: 匿名さん]

＞５１７
たびたび反論しているようで申し訳ないのですが、
”今が一番買ってはならない時期。今は間違いなく売る時期。18〜24ヶ月後が買い時期。”
これは業界では間違いなく、いま、実際に言われていることなので、それさえわかっていただければ結構です。
おっしゃるように、神様で無い限り今後の地価の変動は知るよしもありません。
私は潮流と傾向を言いたかっただけで、５１７さんの意見はごもっともな意見です。
お騒がせしてすみませんでした。

[519: 購入検討中さん]

>517 それに乗じてデベがやたらと高い値段を設定した結果、あっちでもこっちでもマンションが売れ残ってきてるというだけ。
コレに対しては同感。
>517 多少の調整局面はあれ、上昇基調はそうそう変らないと思います
コレに対しては意義あり。あなたは何も知らないようだが。上昇基調・・・が先ず嘘。今は下降の一途。これは事実。虚偽のレスに対しては私は正々堂々と反論する。あなたに地価相場の勉強をお奨めする。

事実、「コスモス浜田山初進出！」と、当時あんなに騒がれた”フォルム浜田山”も、昨日の時点で６戸も売れ残っている。坪単価292万円の部屋がだ。
興味のある方は是非、問い合わせをお奨めする。
もうすでに販売開始から１ヶ月以上経ってるにもかかわらず売れ残っているのである。
この事実をどう捉えるべきだろうか。
コスモスイニシアが値付けを誤った結果ではないだろうか。

価格設定を誤って高くしすぎた結果、このように悲しくみっともないことになってしまう。
当該物件にも同じことが言え、しかも当該マンションは住居表示が”高井戸東”なのだ。
フォルム浜田山は"浜田山３丁目”である！
この”浜田山”というステイタスを加味したブランドイメージは非常に大きいにもかかわらず、高い値付けをした結果、”売れ残り発生”となった事実を考えると、当該マンションではかなり安く売りださないと、相当厳しくなる。
しかも販売戸数が半端じゃない！

興味のある方は問い合わせをしてみてはいかがでしょうか？
まだ残っているはずですよ！

[520: 匿名さん]

それよりも、みなさん御懸念の裁判は大きなマイナス要素です。
尾山台の、「ピアーズコード等々力」（モリモト）は、昨日の時点で総戸数103戸のうち、何と46戸が売れ残っています。
46戸ですよ！

世田谷地域住民側勝訴判決有望の一部マスコミ報道が出た瞬間に、どうもキャンセル住戸が続出したようです。
モリモトは相当切迫した大変な状況に追いやられていますね。
この現状をどう処理する気なのでしょうか。
過去にもありましたが、結局、転売目的の投機筋や、投資用マンションとして同業他社に格安で投げ売りされるでしょう。
モリモトの二の舞にならぬよう、三井不動産レジデンシャルには、慎重に住民訴訟の対応を願うばかりです。