三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[481: 匿名さん]

おっしゃる通りそうでした。誠にすみませんでした。当方は460です。

[482: 匿名さん]

とりあえず一番駅近で高そうな第一期はスルーで。
条件悪そうなH・I棟の詳細を見てから判断。

[483: 匿名さん]

本物件を検討している一人です。
どなたか浜田山駅周辺のスーパー＆車の事情をご存知の方、ご教示いただけないでしょうか。

駅前に西友があるようですが。

[484: ご近所さん]

西友には駐車場があります。日中は混みますけど、夜はスムーズに入れますよ。
重宝してます。

[485: 匿名さん]

H・I棟の条件が悪いというのは、駅からの距離でしょうか。それ以外に何か懸念要因はありますか？
我が家は駅からの距離は一番譲れる条件ですので、それで安くなれば嬉しいのですが。

[486: 購入検討中さん]

>>482　条件悪そうなH・I棟の詳細を見てから
482さんもそうお考えですか？私も1期が最も高いと考えておりましたが、
ＤＥＦ棟→ＨＩ棟になるにつれて徐々にハイグレード棟になるという噂も出ています。
本当でしょうか？
仮に、中間に位置するＤＥＦ棟の方が、ＡＢＣより安いとすれば、その理由は駅からの距離以外あるのでしょうか？
教えてください。

[487: 購入検討中さん]

>482さま
もうひとつ、すみません。
1期の販売中は2期の販売はおそらくタイミング的に無いと予測しています。
1期をスルーして逃すと、仮に2期がハイグレードの場合、後悔するということにはならないでしょうか。
私は真剣に購入を考えているので、後悔はしたくないのでお考えを是非教えてください。
よろしくお願いします。

[488: 申込予定さん]

現地建築計画情報をお知らせします。（杉並区役所建築確認申請済）

名称・・・(仮称)杉並区高井戸東1丁目計画

共用棟・・平成19年2月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上2階建て
Ａ棟・・・平成18年6月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｂ棟・・・平成18年6月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｃ棟・・・平成18年6月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｄ棟・・・平成19年2月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｅ棟・・・平成19年2月1日着工予定　平成20年12月31日完了予定　地上6階建て
Ｆ棟・・・平成20年2月1日着工予定　平成21年 8月31日完了予定　地上3階建て
G1棟・・・平成20年2月1日着工予定　平成21年 8月31日完了予定　地上3階建て
G2棟・・・平成20年2月1日着工予定　平成21年 8月31日完了予定　地上3階建て
Ｈ棟・・・平成21年2月1日着工予定　平成22年 8月31日完了予定　地上3階建て
Ｉ棟・・・平成21年2月1日着工予定　平成22年 8月31日完了予定　地上3階建て

すでに、上記内容は現地では看板も出ています。
この計画で行くと、Ｈ・Ｉの価格発表時期や販売は、早く見積もっても、２年以上先ということになります。
これらを考えると、とりあえず、押さえで、今回のＡＢＣ棟の抽選には参加すべきでは？高倍率になることは否めないですが・・・。
Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ棟は、実は３階建てだったんですね・・・。
敷地外の南側近隣住民に対して多少配慮したのでしょうか。日照（日陰規制）は関係ないので、見た目の圧迫感でしょうね。

[489: 申込予定さん]

早速、戸数予測をしました。

Ａ棟・・・延べ床面積12226.7㎡　
Ｂ棟・・・延べ床面積12780.8㎡
Ｃ棟・・・延べ床面積16084.5㎡
Ｄ棟・・・延べ床面積22002.4㎡
Ｅ棟・・・延べ床面積12543.0㎡
Ｆ棟・・・延べ床面積5589.1㎡
Ｇ1棟・・・延べ床面積3261.2㎡
Ｇ2棟・・・延べ床面積4362.1㎡

Ａ棟が78戸、Ｂ棟が77戸、Ｃ棟が111戸が、すでに確定したので、同率均等配分ではじくと・・・
Ｄ棟・・・146戸
Ｅ棟・・・84戸
Ｆ棟・・・36戸
Ｇ１棟・・・21戸
Ｇ２棟・・・27戸
Ｈ棟・・・30戸
Ｉ棟・・・18戸

ということになって、　「総戸数　628戸」　という予測結果となりました。
これに戸建て住居がプラスされることになります。
さて私の戸数予測はどうでしょうか？

※Ｆ棟、Ｇ１棟、Ｇ２棟、Ｈ棟、Ｉ棟の戸数が極端に少ないのは、それらが
３階建てだからです。

[490: 投機検討]

むむむ。なるほど、そうか。それは言える。

>>482とりあえず一番駅近で高そうな第一期はスルーで。条件悪そうなH・I棟の詳細を見てから判断。

＞H・I棟の詳細を見てから判断
では遅いんじゃ？確実に期を逸することに。

ここで、参考までに当方計画を。

とりあえず押さえで、１期で２〜３戸を押さえる。
Ｆ、Ｇ棟や、Ｈ、Ｉ棟がハイグレードになることが判明した瞬間に、速攻ですべて転売。
Ｆ、Ｇに乗り換える。
Ｆ、ＧがＡＢＣより劣るならそのまま当方が住み続ける。
以上

[491: 匿名さん]

引渡しも受けずに転売して、乗り換えるってな手法じゃ、
資金化もどうなるか判らんし、
良くて抽選で１戸あたれば良いとこじゃない。

[492: 匿名さん]

628戸と予測した方に単純な疑問です。
628戸も売り切るには、Ｄ棟Ｅ棟で、相当な低価格住戸を出さない限り難しいのではないでしょうか？よって、ＤＥは必然的にＡＢＣよりさらに安い価格帯になると思わざるを得ないのですがいかがでしょう？。

[493: 購入検討中さん]

同感。
ABCが最も良い条件であることに間違いない。
逆に言えば南側にいくほど、つまりHIにいくほど低価格と考えるのが普通。
だからHIに至っては最低で坪260万円〜と思われ・・・。
DEや、FGの価格発表を待つのも一考。
つまり後になるほど安い価格が出る。
先行のABCで先ず興味をそそらせ、真剣に購入を考えた富裕層を取り込む。
次にDEで中間層を狙う。
それが今回の三井の売り方。
デベにとって600戸はきつい。

[494: 匿名さん]

?
>493
ってことは、ABCがどうしても買えない層や、ABCでローンが通らなくてあきらめかけた客やなどをDE以降に確実に引き込むって作戦？洋服や靴の売り方とまったく同じだ。確かにこのやり方だと、ブランドイメージを崩さずに、控えの廉価版へ誘導されら確実にそっちへ流れるって魂胆か。
んじゃ、なおさら安くなって、さらに抽選倍率上がるじゃんか！

[495: 匿名さん]

ＤＥＦＧＨＩがＡＢＣの廉価版だって？
セカンドラインだっていうのか？
失礼な。

[496: 申込予定さん]

489です。

>>492さん

ＤＥはＡＢＣと比較して駅から遠いことは紛れも無い事実ですが、

価格については何ともわかりませんねぇ。すみません。

>>493さん>>494さんのような考え方も一理あると思いますがね。

[497: 匿名さん]

全体コンセプトからして、Ｄ以降も価格帯は
現段階では同じと判断するのが適正。
むしろ市況の動向しだいでは、上がる可能性のほうが
高いでしょう。

[498: 購入検討中さん]

当方４９３。
>497
第一期販売のＡＢＣの方がＤＥ以降より安い、つまりお買い得という予想？
間違っている。
いくら景気動向に左右されるからといってたった半年違いでそんなに急に
大きく価格が変わるものか、ます疑問。
仮にＤ以降の方がＡＢＣの一期販売より高いとなると、条件が悪いほど高いということになりますがね。
ましてや最南のH、Iはどう説明をつけるか疑問。
そのあたりはどうお考えかな？
そんな安易な売り方は三井はしないと考えるのが普通。

[499: 購入検討中さん]

追記：
ＡＢＣとＤＥは完成時期も同じで入居時期も同じだということが
理解できているのか？
価格帯が同じでは顧客万人は納得できない。

[500: 匿名さん]

498さんに同感です。
同じコンセプト、同じグレードで、さらに駅遠なのにもかかわらず価格が上がるなんてありえないと思いませんか？少なくとも同じ価格帯であってほしいものです。