三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[441: ご近所さん]

>>426
>僕は、買う方向で資金計画の建て直しっす。安いっすよね！
>個人的にはB-3typeが好きっすね。ワイドリビングっすから。

B-3type、すなわち100平米台ということは13,000万円台〜16,000万円台。
仮に最低額の13,000万円で計算しても坪単価408。実際はそれ以上だろう。
坪270が限界と言っていた人が何故これを安いと言うのか分からん。

[442: 匿名さん]

はぁ？坪２９０万でそんなに安いですか？
平均坪単価３５０万円で安いです？
あれれもしかして私は浦島太郎になったのか？
パークハウス上北沢スクエアテラスって坪２５０万円くらいじゃありませんでした？
プラウド富士見ケ丘だって坪３３０万円くらいで高い高いって叩かれてませんでした？
あれって何年前のことですか？もう５年くらい前？あれー？

[443: 匿名]

80㎡　7000万円台〜1億1000万円台
100㎡ 1億3000万円台〜1億6000万円台
120㎡ 1億6000万円台〜2億円台

100㎡で最低坪単価429万から
120㎡で最低坪単価440万から

う〜ん充分高いような。
坪単価290万の部屋はやはり向き、階数、その他の点で条件が劣るものだとは思いますが、何戸でてくるんでしょうね。少数であれば、その部屋だけ極端な倍率がつく感じになりますね。

[444: ご近所さん]

>>442
立地と三井の力の入れ方から考えて、坪290なら十分安いと言っていいのでは。
もっとも坪290なんて部屋は出ないと思われるが。

また、さすがにパークハウス上北沢スクエアテラスとの比較は無理があるかと。
駅から甲州街道と高速道路を越えて行く物件とは比べても仕方ないのでは。

[445: 匿名さん]

7000万円台って7900万じゃないの？
そしたら坪330万だからね。

[446: 購入検討中さん]

資料請求しましたがまだ届きません。
80㎡以上のお部屋しかなさそうですか？
６０とか７０㎡とかはなさそうですか？

[447: 匿名さん]

確かに。今日は一日疑ったり、喜んだり、最後にはやっぱりねとしょんぼりでした。振り回されてますね〜。

[448: 匿名さん]

445が正解。
不動産で素人においしい話はそうはない。
三井不だって投資家なんだから、売った直後に転売されるような値付はする訳がない。
三井不をなめすぎ。
湾岸で60倍とかになってたけど、いくら売残りで割安感でたといっても大手デベとして相場観なくみっともなかった。
7000万台からって引き込むのが、作戦。

[449: 匿名さん]

土曜日に資料請求して、今日には届いていました。
それ以前に請求して届いていない方は一度問い合わせてみたほうがよいかも？？

[450: 申込予定さん]

こちらは345です。小生、長期出張より東京に戻って参りました。桜がちらほら咲いているのには驚かされ、いよいよ春を感じた次第でございます。
さて、いよいよ概算の価格が出たということで、様々な観点から多様な意見が飛びかっているのを拝見させていただきました。小生宅にも届いておりました。結果としては、ほぼ小生の予測通りとなりました。なんでも、小生知らないうちに”345総括”と名付けられ議論が交わされたようですが、ここでも私の主観を述べたいと思います。
　さて、多くの方が安い！と感じたのではないでしょうか？また多くの人が高い！と感じたのではしょうか。つまり過去にも述べたように、当マンションでは価格の幅があまりにも大きいので、安いと判断した方も正しいし、高いと判断した方もまた正しいということになります。
言わば、この書き込みを見ているあなたを含め、ほとんどの方がご自身の”主観”という視線で情熱を注いでいらっしゃいますよね？事実、坪単価292万から販売される見通しがたちました。一見びっくりするくらい安いですよね。がしかし坪単価292万円と いう数値だけをクローズアップしてみれば、確かに格安でお買い得ですよね。「安い！」と書き込みをされている多くの方はこの坪単価290万円をクローズアップしている方で、言ってみれば高価格レンジ住戸にはおそらく視線を注がないでしょう。なので安い！と書き込むのは当然のことと言えます。逆に「高い！」と書き込んでいる多くの方はご自身の視線が高価格帯に向いていると言えます。だから高い！と書き込むのも当然です。
よって私が言いたいことは、少なくともこのサイトの掲示板では、安い、いや、高いという論争（ましてや、他人の考え方を批判したり、ご自身の考え方を何が何でも通さないと納得の出来ない方も中には見受けられます）は無意味だということ、もっと言えばナンセンスだということを、そろそろ気づいていただきたいものです。
そこで、いよいよ小生の総括です。
概して述べるとすれば、ズバリ！確実にお買い得マンションであることが客観的に言えるしょう。再び言います。”総じて言うなれば”です。低価格レンジの話を出して安いと言うのとは別次元の話です。逆に高価格レンジの話を出して高いと言うのとは別次元の話です。小生主観も実際、安い！と感じました。客観的にお買い得だというその理由ですが、浜田山という立地、周囲の環境、ハイグレードのランドスケープ、クラブハウスカフェや、ラウンジなどの付帯施設の充実度合い、地下駐車場、そして、当然マンションのデザインとグレード、仕様の高さ・・・、どれを取っても、今回発表された価格帯で販売されるということであれば、非常に人気の高い物件登場！ということになります。さらに、小生の知り合いの某不動産販売会社・所長も、「はっきり言って安い」と言っておりました。「値ごろ感」どころの騒ぎではないともいておりました。販売のプロの目を通しても、お買い得なマンションであると言わしめたこの「パークシティ浜田山」、競争倍率は計り知れません。事実、その所長曰く、「会社として当然”買い”を入れる」とのことです。都心に働く高所得者層、及び高可処分所得者層に対して、賃貸契約を見込んでいるようです。
外資系企業の役員の家族社宅としての需要も見こまれるそうです。そうなると、ますます倍率が高くなり、小生のような一般販売はいよいよ肩身が狭くなります。非常に悲しい現実です。今回のような”安い価格設定”がこのような現実を生んだということも言えます。

[451: 匿名さん]

＞446さん
>>406さんによると、Ｃ棟に63.69㎡や、68.52㎡や65.25㎡のプランあるようですよ。

[452: 匿名さん]

ふたたび451です。
>>416に60㎡台がいくつかあるとあります。

[453: 購入検討中さん]

裁判やってるじゃないですか。後で住民から居住者に損害賠償が請求されることもあるから販売価格が安いとか？

[454: 匿名さん]

>446
65.25㎡のケース予測・・・
Ｃ棟の北棟・1階・5730万円
Ｃ棟の南棟・6階・8450万円
といったところでしょうか。同じ占有面積でもこの金額の差はバッファをみても間違いないと存じます。
参考まで。

[455: 住まいに詳しい人]

裁判・・・たしかに大きなマイナス要素。尾山台の、「ピアーズコード等々力」みたくならないといいが・・・。世田谷地域住民側勝訴判決有望の一部マスコミ報道に、キャンセル住戸続出。デベは大変な状況に追いやられていますね。全戸数の半数が買い手が着かないで残っています。投機筋に格安で投売りされるんじゃ？

[456: 不動産購入勉強中さん]

＞450
>坪単価292万から販売される見通しがたちました。

これも単なる主観じゃないの？
とてもそんな見通しがたったようには思えないんだけど。
俺はむしろこの発表で、坪300以上からが濃厚だと思いましたが。

[457: 周辺住民さん]

450さんがおっしゃる通り価格のレンジが広いので評価が難しいところですが、
付帯施設の分を差し引いたとしても、全般的には高いという印象ではないでしょうか。
新価格であるということには変わりないと思いますよ。

この半年で急激に相場が変わってきているじゃないですか。
話がそれますが、近隣地域ではパークハウス上北沢が首都高などの悪材料があるにせよ、
今思えば最多価格帯が5000万円台という最後の旧価格物件でしたからね。
今売り出したら1000万円は高く出ているでしょう。
自分も含めて買っておけばよかったと後悔されている方も少なくないのではないでしょうか
後から出た水没の危険性がある川沿いのパークハウス西荻窪でも6〜7000万円台が中心ですからね。

[458: 物件比較中さん]

345＝450総括がついにでましたか・・・。最も公正で客観的な紳士の意見であると、私も家内も思います。
今回の450総括では、「お買い得」という印象で評価していらっしゃいますが、実は私の兄は某不動産仲介をしておりますが、想定外に低価格帯が揃ったと申しておりました。世間が注目して騒いでいたほど高価格にはならなかったという評価が大筋のところではないでしょうか。もっとも私個人的には高すぎて、手も足もでませんがね。

[459: 匿名さん]

＞405さん
あなたは安いと言いますが、妥当性という観点では？
おっしゃるとおり、お買い得物件登場ということは言えますが。

[460: 匿名さん]

>>441
この板では、他人のふところ事情への介入や、他人の考え方への批判はやめたほうがよいのでは？
自分の主観だけを書き込むべきだと思います。このサイトに限らず、板とはそういうルールですよ！今回だけは450に賛同します。