三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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[330: 匿名さん]

専有坪平均３００万と予想します。
条件の劣る部屋は２００万後半、優る部屋は３００万前半
でも最近の三井分譲で割安（もしくは相場並）と感じたことは
ないなあ。周辺他デベ物件の１０％増しは行ってるよね
用賀在住ですが、前出の約90平米で6000万半ばであると真剣検討してみたくなります。

[331: 匿名さん]

>約90平米で6000万半ばであると真剣検討
安くて8000万台程度、まあ1億前後と考えておいたほうが無難。
三井不動産の最近の南西部物件はパークコート仕様が多い。
しかるに、ここもこのグレードがほぼ当たり前かそれ以上に
なるものと見込まれる。

敷地の広大さを考えれば、相当に上質に仕上げ、この地区
(浜田山、下高井戸は優良宅地に入る）でのシンボル的
マンションになることはほぼ間違いない。
期待価格を手が届く範囲を期待する向きも見受けられるが、
現状の価格推移をみれば、ほぼ無いものネダリとなる。
所得＋貯蓄でハードルを越えられない世帯層は諦めざるを得ない
ことになる。

[332: 匿名さん]

なんで皆そんなに高い値段になってほしいと思うんだろうね。
どうせ買えもしないんだから、気楽に煽ってるのかな。
必死に書き込んでるヤツの中には、不動産オタクの評論家気取り
もいるみたいだけど、確実に、金持ちはいないな。

[333: 匿名さん]

330です。
8000万以上・・・正直小生も妥当かなと思います。
確かに期待値程度なら昨今の状況から人気殺到でしょうね
ローンは4000万以下にしたので、断念せざるを得ませんな

[334: ビギナーさん]

私も３３３さんにほぼ同意ですね。
坪２００万台のご意見も理解できますが、不動産は周辺の取引実績と
販売可能価格のどちらか高い方に集約させようとするでしょう。

用賀と関係ないとのご意見が多いですが、関係あると思います。
この物件は都心周辺で周辺環境が抜群ですので坪３３０万円から
となると思われます。
高いか安いか、また買いか買いではないかの理論ではなく、三井
さんであればそのくらいはやるでしょう。
おそらくそれなりに売れると思われますが・・・

[335: 物件比較中さん]

用賀の例の物件残１０前後ではあるけど苦労してると思われ。
先日の二期での購入希望者の予算は５００万円下がってて
抽選もほとんどなし、登録つかない部屋もあった。
高速バックの高層棟は坪３４０まではいかないし
低層の南向きは高くてまだ残ってるよ。

ABCとDEでランク分けをするのに坪３００から出したらDEはいくらになるわけ？
よって坪２００万台と予想
高仕様で浜田山っていっても池尻とは場所が違うから、これだけの大規模物件に
坪３００はないでしょー。

[336: 匿名さん]

>これだけの大規模物件に坪３００はないでしょー
これ、本気で言ってるのかね。まともな議論ができないようにするための荒らしじゃないか？
希望的観測もけっこうだが、平均が坪300を切るような安マンションだったら、欲しくないです。
HPによると免震構造だし、建築雑誌の資料によると住戸内にも天然石をふんだんに使った仕様のようだし、
むしろ同じデベのパークコートと同等〜それ以上の仕様みたいだけど。

[337: 物件比較中さん]

荒らしじゃないですよ。
高いマンションが欲しいなら郊外の大規模物件を選ばなくてもいいのではー？

[338: 匿名さん]

俺も337が正しいと思う。

[339: 匿名さん]

336に同意。
200万円台の話はもう終わっているよ。
都心部でこういう立地は、もう500とか600とかになってるよ。だからここが300なのか350なのか、それとも380までいくのかって話に切り替ってるんじゃないの。
用賀と比べるのはいいけど、トワイシア用賀はこことは違うよ。あっちは高速道路に隣接してるんだよ。公園に住んでいる人もいるし。
それに、世田谷、杉並ならどこでもいいっていう人は、ここは割高に感じると思うよ。

[340: 匿名さん]

昨年中頃販売開始の三菱地所の祖師ケ谷大蔵の徒歩12分のマンションとかでも
低層階が坪300万ですからね。（パークハウス砧2丁目／2F81平米＝7280万円）
三井の浜田山駅近のここだと、新新価格で高グレードだと仮定すると、
同じく2F80平米くらいで8000〜8200万（＠330〜340万）くらいはするでしょう。
ただ最近は、価格が発表されると、値段が安くてわれわれがビックリするというのは皆無ですし、
もっと高くてもそれほど驚かないけど、せいぜい＠350万くらいにしてほしいですね。

[341: 物件比較中さん]

パークハウス砧は竣工済だってのに１６戸のうち４戸先着順ですよ。
それに低層階坪３００万て元から４階建てです。
同じく松原のパークハウスも竣工も近いのに８戸残しています。
ここは近隣の反対運動で有名でしたが、最近成約の部屋は割安感のある地下住戸ですね。

世田谷地区で中の上クラス以上のマンションで一番安い千歳船橋の清水も坪２６０ですが
そう大人気というわけでもありません。

坪３５０なんてとても売り切るのは大変でしょうね！

[342: 匿名さん]

足立区のバス便地域でさえ信じられない価格の物件がでる時代になってしまったからなー。

[343: 匿名さん]

ＨＰの物件概要には「ハイ・グレード」って書いてありますよ。
これ、パークコートクラス以上の物件にしか記載がないんですよね。
３３６さんが書いている通り、この物件はパークコートより上の仕様ですよ。
関係者によると「今までのマンションとは一線を画するものにする」ということらしい。
甘い期待は持たないほうがいいと思います。
「関係者って誰だ」とは聞かないでね。（＾−＾）にっこり

[344: ご近所さん]

＞甘い期待は持たないほうがいいと思います。

同感です。億ション中心になると思いますよ。

[345: 申込予定さん]

小生は昨年来、真剣に当マンション購入を考えている者です。というよりも必ず購入します。
あと１年少しで定年退職を迎えることも重なって、人生の余暇をこの地で、と考え始め、不動産販売関連の友人（残念ながら三井のような巨大デベではないが）に様々な教えを請いながら日々マンション勉強を続けております。以下に小生の総轄を述べます。
確かに、平均すれば坪320〜330というのがデベの攻防ラインであると言えます。200台は残念ながら薄いです。あらためて言います。「平均すれば」です。さて仮に平均坪320万と設定したとしましょう。次に議論すべきなのは、果たしてグレードバリエーションのバラツキ具合をどの程度幅を持たせるか・・・です。つまり、どのレベルに、数のプライオリティーを置くかで、当プロジェクトのＤＥＦＧＨを含む全体計画にかかわってきます。
そこでハイグレードゾーンのＤＥＦの位置付けと戸数のルームミックスがKeyとなり、内装のグレードバリエーションと販売戸数によって大きく価格に差異が生じてきます。例えば１階で日当たり等の条件が悪く、なおかつ専有面積が狭いプランであれば当然坪300万を切るでしょう。逆に６階で最高の条件が重なれば当然坪380〜450万（ただし、これくらいのハイレベル価格の分譲数が全体戸数に占める割合はごくごく小さいと小生は予測）も有り得るといこうとを頭に入れておかねばなりません。つまり統べるところグレードバリエーションの幅と販売戸数次第ということなのです。
そこで当プロジェクトの基本コンセプトに立ち返ってみましょう。決して単一、画一的な街にはならないことがうたわれていますね。デザイナーを、棟によって変えているのもそこに理由があるからなのです。つまり、意匠設計上、計画全体のデザインバランスや統一感を損なわない絶妙なラインをキープしつつ、多彩なバリエーションを出してくるのが今回の浜田山グランド跡地計画なのです。
言い換えれば、当然価格にもバリエーションの幅を持たせてくるのは明らかだということです。
以上のことから、いよいよ小生の予測です。
下は坪270万から上は坪450万（ただしごく小数）まで。実質平均値坪320万というのが小生の考えるところです。いかがでしょう。いづれにしてもあきらかに言えることは、当プロジェクトに限っては、”平均”坪単価の予測は大して意味を持たないのです。皆さんは、昨今のマンション事情や、立地や、他のマンションとの比較などを根拠に、どうも目先のＡＢＣの平均坪単価予測ばかりに体重が傾いていますが、もっとプロジェクト全体計画をマクロ的観測を視野に入れて熟慮しなければ、ＡＢＣ予測などそれほど問題にすべきことではありません。しかも、ある筋から聞くところによるとＤＥＦは、実はハイグレード棟でもなんでもなく、むしろＡＢＣより安価になると予測を出してきている競合他社もいるくらいです。この情報は我々にとっては嬉しい情報です。
しかし、昨日から問題に上がっている”グループ企業向け優先先行予約販売”は一切無い、とは言えないのが残念で小生も悔しいところです。こればっかりは我々のような外部の人間は立ち入ることができません。三井の内部事情は計り知れず、売り手の自由といってしまえばそれまでですから・・・。

[346: 申込予定さん]

>億ション中心になると思いますよ。
それは絶対ありえません。億ション700戸では確実に3分の2が売れ残るというのが理由です。
坪350万を範疇に考慮している真剣な人は、わざわざ郊外のこの地を選びません。利便性に優れ、転売が容易に可能な都心を選択するからです。

[347: 匿名さん]

>345
おっしゃるとおりで。
これだけ戸数があるとタワマンと同じで平均は意味ないよね。

[349: 匿名さん]

わたしも345さんに賛同します。すごく分析していらっしゃる・・・。私だったら345さんのおっしゃる最低ライン坪270万を即購入です！

[350: 購入検討中さん]

坪270万の一般向け販売の戸数ってのが気になるぅ〜。345さん予測教えて。坪260は無いか？