三井浜田山グランド跡地計画

[ビックリ]

浜田山の三井のグランドの再開発、すごいね〜

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）


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[309: 匿名さん]

＞308さん、え？フォルム浜田山って今でもまだモデルルームありましたよ。そんな破格の値段だったのですか？知らなかった・・・。もう完売したのですか？随分と競争率高かったでしょうね？

[310: 匿名さん]

>>306
それ故に、同じ価格帯に一気に７００戸も供給されるとなると、
逆にどうなんでしょうかね。＠３００万超クラスの物件買える
層が一気に増える訳でもないし。団塊世代にしても、老後の蓄
え考えると、８０００万今一気に使える層は限られると思う。
なにしろ、７００戸と言えば、都区部郊外の大型物件３件分以
上ですからね。私のようにそのエリアに土地勘の無いものに
取っては、浜田山って全然ピンと来ないし。

商品力だけで売り勝てるものなのか？　売り切るのに２〜３年
かけるつもりなのか？　やはり数を考えると、相対的な割安感
は出さざるを得ないのでは？と言う気がします。

[311: 近所をよく知る人]

＞309
フォルム浜田山が高倍率だったかって？いいえ。一番人気の部屋でも３倍だったとありました。そんなもんですよ現実は。要は、いくら好立地でお買い得の物件であっても、現実は需要の絶対数が少ないのですよ。ましてや、７００戸というのは供給側（つまりデベ側）にとっては天文学的数字といっていいでしょう。即日完売など、とうていありえないと思いますよ。700戸完売というのは、かなり値を下げない限りきついですよ。何度も言いますが700戸ですよ？事実、最高の条件のフォルム浜田山がこの結果ですから・・・。なぜ、ここにお集まりの皆さんはフォルム浜田山を購入されなかったのでしょう？高井戸東1なんて普通の場所ですよ。駅南は駅北と違って人気が薄いですね・・・。雰囲気も随分違います。私は近所ですから、よくわかっています。

[312: 匿名さん]

306です。まさに私もフォルム浜田山を念頭において書いたのです。
あれは、まさに昨年11月から売り出されてましたね。
たった数カ月ですが、マンション市況は、ずいぶん変わったと思いますよ。
（しかもフォルム浜田山は、住戸内のトビラの戸当たりが、いわゆる「便所の帽子掛け」だったりと、
とても本スレの物件とは比較できないとおもいます。）

>相対的な割安感は出さざるを得ないのでは？と言う気がします
私は坪300だったら、超割安だと思いますよ。

700戸はたしかに多いですが、都心のタワーマンション二つ分ですからね。
びっくりするほどじゃないと思います。

[313: 住まいに詳しい人]

＞312いえいえ。反論するようですが、坪300万が超割安なんて考える人はおそらくあなたを含め少数でしょう。
坪300では確実に売れ残るでしょう。都心のタワーマンションを売るのにどれほど苦労するのかあなたはご存じないようですね。都心ですらそのような状況である昨今、高井戸東１なんて（このような表現になることをお許しください）需要の絶対数が少ないのです。極端な話、盛り上がっているのはこのサイトに参加している方々だけかもしれませんよ。あのフォルムですら270〜280万/Ｔという結果です。ましてや700戸ですからなおさらでしょうね。かつて杉並にこのような巨大プロジェクトが存在したでしょうか？私の主観では間違いなく260〜270万/Ｔ（ただし1階で）でしょう。販売開始が楽しみですね。

[315: 購入検討中さん]

＞313　説得力のあるご説明ありがとうございます。
先ほどからずっと静観しておりましたが、ここで伺いたいことがあります。失礼ですがあなたはどうも販売側のプロの方のようですが、差し支えなければあなたが予測した坪単価算出の具体的な根拠をもっと教えていただけないでしょうか？

[316: 住まいに詳しい人]

本来は住宅は専門ではないのですが、実は経済アナリストのはしくれです。

[317: 匿名さん]

みんな！
「>」
や
「>>」
の使い方を正しくしてください。
どれが他者の言葉で、どれが自分の言葉なんだか、読みにくい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/faq/

[318: 匿名さん]

みんなじゃなくて、>>313も>>314も>>315も>>316も同じ人なのか？
313=315は自作自演なのか？
>
の使い方でわかってしまった。
一人芝居で、何やってんだか……。

[319: 匿名さん]

将来のマンション需要が今程とは思っていないので、完売にどの程度時間を要すか分かりませんが、MFとしてはハイエンドなマンションを想定しているので、価格設定は坪300万は超えるでしょう。富士見が丘でNOFがあれだけの価格設定していて、MFが対抗しないはずがないでしょう。
個人的には浜田山は以外と不便ですので、あまりプレミア乗っからないかと思いますが。ゴルフ好きであれば、ハイランドセンターがあるのでいいかも。

[320: 購入検討中さん]

さて件のマンション名予測ですが、”グランドフォレスト浜田山”なんてどうでしょう？もしくは”フォレストグランデ浜田山”とか・・・。

[321: 匿名さん]

比較対象に挙がっているフォルム浜田山ですが、
Ｂタイプ最上階（2ＬＤＫ、71．07㎡、12階）＝316万/坪、
Ｄタイプ最上階（2ＬＤＫ＋ＤＥＮ、71．45㎡、８階）＝305万/坪
ですよ。まあ、三井はもっと低層だから比較にならない、との声も出そうですが。
フォルムよりグレードが高いならば、この辺りのラインはどう評価すべきでしょうか。
住所の地ぐらいが違うということもあるでしょうが、三井の方が駅近ですしね。

[322: 匿名さん]

5月価格付けなら平均坪380万位でどうでしょう（最低330、最高500）。
理由は
①土地の簿価は１百万円位でしょうか。資金負担もなく70年もほおっておいたのだから、皆さんご懸念の売残りはあまり関係ないか（大京、長谷工、藤和等再建銘柄は早期売却価格もあるが‥）。
②この規模なら新しい街を創れる。一流デベとして、これまでの南口の地ぐらいを変えるような、きっちりした（付加価値をつけた）街づくりをしてくるでしょう。高級住宅地を作るのなら、井の頭線は悪くなし、個人的には浜田山、西永福あたりは杉並のなかでは元々高級と思っています。
③条件の悪い住戸がなさそうです。普通は大きな道路に面するとか、向きが悪いとか無理に地下住戸を作ったりと平均を下げる住戸があるのですが、ここはそういうのはない。全戸南向き、隣地は全て公園等の緑地となるのでしょう。
④19日の14時以降、250〜260万円の価格がここでもっともらしく伝えられるとこの板に多くの人がやってきました。この物件は相当人気が高いと思いました（こういうマンション素地は他にないですよね）。

今年に入っての値付けは、城南・城西地区では既に350万円位は出ています。それに以上のような要因を加え平均は380万円と見ます。さて、どうでしょうか？

因みに三井グループへの安く販売するなんてことはないと思います。せいぜい自社内に50〜100万円値引き位がいいとこではないでしょうか。

[323: デベにお勤めさん]

皆さん見事なまでにネタに引っかかってますね。

[324: 匿名さん]

は？平均坪380万？理解不能。この人は被害妄想者では？勉強不足もはなはだしい・・・。332はスルーでしょう。

[325: 購入検討中さん]

ははは。324に同感。あいかわらず辛らつですな。322は当然スルー。荒らしだと思う。さんざん騒がれた→浜田山をどうしても超高級プレミア住宅地に仕立て上げたい人・・・ということでしょうかｗ
いろいろともっともらしく長々と述べているように見えますが、内容はうすっぺら。おそらく現実が受け入れられないのでしょうね。

[326: 匿名さん]

土地の簿価を考えると坪200万円前後で出されることも
考えられるでしょう。恐らく坪200万から高くても230万ぐらいかな。

[327: 匿名さん]

最近の三菱、三井、（野村）の杉並、世田谷のマンション価格を考えると最低で坪３００越えは確実だと思います。西荻窪、阿佐ヶ谷、用賀、砧と若干条件が悪いとこがあってもかなりの強気ですから。それに今回売り出される棟は駅からも近く、そして地下駐車場等の仕様。住所に高井戸が付いても実生活を考えるとこの価格でも買いだと思う人はかなりいるのではないでしょうか。というか、あまり今のところこの物件の短所がみつかりません。（裁判等は除く）

[328: 匿名さん]

通りすがりで覗いてみた第3者的な意見ですが、
豊洲でさえ坪平均280万が出てきている中で、ここがそれ以下なんて客観的にありえない気がしますけど。。。

[329: 匿名さん]

簿価が簿価がって言ってる人もいるけど、それこそネタでしょ。
売却は時価に決まってるじゃん。

それ言ったら、江戸時代に土地を取得した人は、坪１円とかで売却するか？
実家も昭和３０年台に相当安く住宅を買ったが、時価で売ったらいけないのか？

これから値段出るなら３００は超えるっしょ。
つっても、私は参戦できませんが。