グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[83: 匿名さん]

>82氏

検討掲示板でそれを言っちゃぁおしめえよ、ってなもんでしょう。分かる人がいたら教えてねって話でしょうに。住友嫌いなのは良く分かるけど、そもそもが質問からズレまくって、目白物件の板にありがちなワールドに突っ走ってるレスが失当。他所でやって下さいな(笑)

[84: 匿名さん]

ここのコンシェルジェって何をしてくれるのでしょうか？
昼間のフロント2名って、コンシェルジェのことですかね。
そのうちの一名がグランドマネージャー？
（で、グランドマネージャーって何をする人？）
ここは管理室はあるけど管理人はいない感じなので
管理人と似たようなことをしてくれるフロントの人ってこと？
でも、コンシェルジェは基本的にサービス業だと思うので
誰がエントランスを通ってもニッコリと笑顔でスルーしそうなイメージが。
営業さんでもいいので教えてください。

[85: 周辺住民さん]

コンシェルジェ、グランドマネージャー
要は管理人だと思いますよ。うちのマンションではそういう仕事してます。

[86: 購入検討中さん]

検討中のものです。
購入された方などに伺いたいのですが、遮音性なども考慮されましたか？
ＨＰなどを見て、仕様について研究していたのですが
戸境壁がコンクリートと石膏ボードとの間に木材をいれてあり
空気層ができています。
この工法は音が響きやすいとなにかのコラムで読んだ記憶があり
遮音性が少々不安です。
コンクリートの厚さも１８０−３５０とずいぶんな開きがありますね。
デベさんに聞いても、きっと都合のよいことしか言ってくれないだろうと
思うのでここで質問させていただきました。

[87: 匿名さん]

>86さん

私もこの点は気になり、少し調べました。いわゆる「GL工法」に似ているのでは、とお考えなのではないでしょうか？以前活況だったゼネコンボーイさんのスレッドでも話題になりましたね。対して、こちらの工法は独立支柱による「ふかし壁」と呼ばれ、逆に遮音性能は優れていると書かれてあったと記憶しています。

GL工法は、RC壁とボードをGLボンドという弾力がある餅のような形のボンドで接着させる工法です。今でも外壁には多く用いられますが、戸境壁に用いられると柔らかいボンドのせいでボードが振動し、空気層内で音を増幅させる「太鼓現象」が起こります。さらにGLボンドを介してボードとRC壁が接触しているため、振動がRC壁自体も伝播します。健さんのブログでも界壁にGL施工していた物件があり、問題だったと指摘されています。

一方、ふかし壁は、GLボンドではなく木軸か軽量鉄骨軸でボードを固定します。GLボンドのように弾力がないため振動しない上(全く無いということはないのでしょうが)、独立支柱により軸とRC壁が接していないため、音の伝播に関しては内部のRC壁に何の影響も与えないとのことです。戸境壁の図面を見れば、木軸が接しているのはボードのみで、RC壁からは浮いているのが分かると思います。

ゼネコンボーイさんによれば、この物件のように外壁はもちろん、戸境壁もふかし壁であれば高級の仕上げだそうです。どこかの億ションでも採用されていましたし、現行販売物件ではグランツオーベル南平台がやや近いようです。ただ、南平台では軸とRC壁が接しているようなので、これをふかし壁と言って良いかは分かりませんが。

とは言え、この点は心配だったため、検討段階でデベに技術的な説明を求めました。結局デベは答えられず（というか初めから「マニアックなので専門家に説明させます」との対応）、最終的には竹中の技術者が出てきて、概ね上記のような説明を受けました。その後に自分でも色々調べましたが、最近ではGL工法でもボンドの形を餅状ではなく線状に施工することで、問題の軽減に成功したという実験データも出ているようですね。

戸境壁の厚さについては、180あれば標準レベルをクリアしていると言えるでしょう。一応、都心ハイグレード物件のパークハウス諏訪山プレゼンスも180でしたし。加えて独立支柱のふかし壁だし、スラブもボイドではなく厚いし、総じて遮音性能は優れていると判断しました。内装も良いに越したことはないですが、こういう目に見えない所にコストをかけているのは大事なことです。構造に関わる快適性能は、後でどうしようもありませんからね。

以上、長くなってすみませんでした。しかし、久しぶりにゼネコンボーイさんを思い出し、何だか少し寂しい気分になりました。すごく楽しいスレッドだったのに。今どこで何してるのかなあ。ちなみに、上で引いた彼の回答は「今時直床でスラブ２０センチ」にあったはずです。

追記：もし、「お前、それは誤解しているぞ」という方がいたら指摘してください。まじめに調べたつもりなんですが、ナニブン専門外なので。プロの解説があれば有難いです。

[88: 購入検討中さん]

早速ありがとうございました。
遮音性は優れているということなんですね！
安心いたしました。
私も建築のことには疎いので、以前読んだコラムに書いてあったものと
同じだと思い込んでいました。

もうひとつだけ心配なことがあるのですが。
先日浜田山の三井の物件を見に行ったのですが
こことの管理費の違いに驚きました。
あちらは（法外に？）高いとして、こちらはいささか安くないでしょうか？
これだけセキュリティがしっかりしているのに？
修繕費は最終的には6倍になるので、まあこんなものかもとは
思うのですが。

[89: 匿名さん]

管理費は妥当な線じゃないでしょうか。そんなに安くも無い気がします。PC浜田山は植栽の維持管理費が上乗せされているので、あのレベルにも関わらずとんでもない額になっているだけです。
むしろ問題は駐車場の稼働率です。低ければ、不足分が管理費に跳ね返ります。売れ残っているうちは該当分を住不が全て負担するので良いとして、占有権を持つ住戸の人が車を使わないからと権利を放棄した場合はどうなるのでしょうか。
もしそうなった時には、うまく他の住戸へ回されると良いのですが。確か8割は埋まらないと計算が狂うはずです。

[90: 購入検討中さん]

駐車場ですか・・
駅からそれほど近くないし、車の便がいいので8割は埋まるのではないでしょうか？どちらかというと駐車場が抽選でもれる心配をしているので
意外・・という感想です。
でも、マンションが建ち何年もたって老齢化が進んだら
確かに車を運転する人が少なくなるかもしれませんね。
優先住戸が放棄した場合（あまった場合）は、次順位の区分台数に
追加されますと書いてあったと思うので、ちゃんとまわっていくと思うのですが。
管理費が安いと感じたのは、駐車場の多さでカバーしているからなんでしょうか。
浜田山が衝撃的すぎたのかもしれませんが。

修繕費はまとまった金額を入居時に払うと思うのですが
その後○年後に○○万円とか計画されていますか？
もし決まっていたら、８０平米くらいの部屋の金額を
教えていただけませんか？

[91: 匿名さん]

入居時にまとめて払うのは修繕積立基金。それ以降は通常の修繕積立金で、5年後ごとに値上がりします。88で書かれた修繕費とは、こちらのことでしょう。修繕関連支出は、この2種類だけだったと思います。
恐らく、よくある修繕費の一時金のことをおっしゃっているのだと思います（数年おきに追加でドカンと払うヤツ）が、この物件は一時金の計画はなかったはずです。…なかったですよね？

[92: 購入検討中さん]

>91さん。おそくなりましたが、ご回答をありがとうございました。
一時金は計画されていないのですか・・

こちらはエレベーターがC棟以外は２〜３戸にひとつついていますね？
（比較的多い？でも、C棟は６〜７戸にひとつ。管理・修繕費は広さで
均等に割られているのは後々揉めないのでしょうか？）
エレベーターはいずれかならず交換しないといけないものの
ひとつだと思いますが、結構な費用がかかるのでは？駐車場も機械式なのでメンテナンスも相当なものでは？
長期修繕計画は契約前でも見せてもらえるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

長期修繕計画は事前に見せてもらいましたよ。コピーももらったと思いましたが、どこかへやってしまったなあ。EVの費用もあったと思いますが。駐車場も完全地下ですから、屋外で機械が風雨に晒されるよりは格段に良い状態が保てるでしょうね。車欲しいけど、どうしようかな。これからは大変そうだし。

[94: 匿名さん]

現在の販売の進捗状況を教えてください。
また、完成が来年の３月ですが、完成在庫
は現実のところどれ位ですか？

[95: 物件比較中さん]

>94

直接MRに行ったらどうです？

[96: 匿名さん]

>94
細々と売れている感じを受けましたが実際はどうなんでしょう。
１階差くらいなら価格差がそんなにないので、まだまだ好きな間取りは
選べそうではありますが。
ただ、先日見た限りでは、C棟の東向きはわりと売れてしまっていました。
どのあたりを考えていらっしゃるんですか？

それにしても、完成在庫がかなり出るんじゃないですかね。
高い買い物なので、それで間に合えば実物見てから契約したい人も
いるかもしれませんね。
セキュリティは硬いはずなのに、住民以外がしゅっちゅう見学のため
棟内を出入りするのかな。
すみふは日常茶飯事なので何とも思わないのかもしれないけど
住民のみなさんはいやでしょうね。少し考えてほしいですよね。

[97: 契約済みさん]

MRに行ってきました。
住友不動産は今期大幅に黒字がでるので、会社側は来期（4月以降）の売り上げに計上したいため完成後売る気(会社方針）だと営業マンに聞きました。
売れてない口実とも、会社の方針ともとれますが、なんとなく納得しました。どこが、売れているかも教えてくれましたし、やはり、いい場所は売れています。
完成後見てから買うか、今まだ比較的いい場所を選ぶかは個人の自由ですが、今まだ選ぶ余地があるので、結構営業が間取りの使いやすいところとか、眺望とか教えてくれます。
たぶん、のこり少なくなったとき、ここはちょっとここが欠点なんです。
なんていう話はしてくれないでしょうね。

[98: 匿名さん]

売れ行きが遅い事は、販売代金の回収が遅れる訳で、デベロッパーがゼネコンや資材会社に強気だった時は、彼らに泣いて貰っていた事情は今や逆転。少なくとも、資材が値上がりするか、支払いまでの期間を短縮するか、デベの負担は確実に増加しているだろう。金利は低いけど。

メジャーなデベのマンションで、タワー以外での施工業者からスーゼネの名前が減っているのは、普通の中高層マンションではゼネコンが安値受注を回避している表れでは？

特に入居が始まってからの売れ行き不振は、入居住民にとっても不安要素。昔隣の棟がそうだった時は、知り合いにパンフレットを送らせたよ。
それで入居した知り合いに、しばらく顔を合せるのが苦痛だった、考えすぎか。未販売住居の管理費を販売会社は支払い免除なんて規約を取り入れるデベが出始めたりもしたな、その頃。

住不はそんな販売の波の経験は嵩をくくって見過ごしている？高額物件の販売はそんなもんだろうか。

[100: 太子堂旧住民]

この間、現場を見ましたが、東建の賃貸マンションはもう出来上がり
つつありますね？　　　ＧＨも工事の進捗状況は順調なようです。
また、南側の旧東京都住宅供給公社の太子堂住宅も１号棟は完成して
新旧の入居者が入り、よいよ、東建とＧＨが来年完成すれば、太子堂
３丁目も景観がモダンな感じに変わり、昔のイメージがなくなる感じが
します。

また太子堂４〜５丁目にかけては、幅員１２Ｍの道路計画があり、茶沢通りの反対側も、将来はかなり変わるような予感がします。
来年２００８年以降、全体的に太子堂住民の旧住民と新住民の入れ替えが激しくなる予感がします。　
　　　とても楽しみです。

[101: ご近所さん]

でも、来年以降は太子堂地区もかわるだろね？
１２階建てのＧＨが竣工すれば、景観は良くなる？

[102: 契約者]

いつも、ご近所さんより私たちグランドヒルズのできることで太子堂が変わっていくことを、好意的に思ってくださること大変うれしくおもいます。
この近所界隈が、もう少し活気のあるお店、レストラン、おしゃれな
居酒屋等増えることをきたいします。

[103: 匿名さん]

＞１０２
＞私たちグランドヒルズのできることで太子堂が変わっていくことを、好意的＞に思ってくださること大変うれしくおもいます。

笑。お前はデベか！　

契約者そろそろ住民板に行ったら？　あっまだ人数いないから板にならないのか。それにオプションももう検討しようがないから作っても意味ないのか。

[104: 契約済みさん]

土・日の「三茶de大道芸」に通いました。良かったです。三茶の約10箇所の場所で40組近くのパフォーマーが演じ、緑道では数十店舗が様々な自作品を売ったりと、まさに三茶は人間の表現力のパワーに染まった週末でした。屋外に椅子を重ねて約6mの高さでアクロバットする中国雑技団にも度肝を抜かれましたが、おもしろいパフォーマンスもイマイチなパフォーマンスも、最後まで付き合い、芸に応じたお金をきっちりと入れていく方々が非常に多いことに、一番感心しました。お金を入れるのにすごい時間がかかっても、ちゃんと並んで入れていくんですよね。世田谷パブリックシアターを擁する三茶の住民に、アーティストを育てる心意気を感じました。来年も楽しみにしています。

[105: ご近所さん]

１０２さん　どうもありがとうございます。
私はとてもうれしいです。

もう一言付け加えるならばするならば、ＧＨ
南側にある某国営放送の番組『新日本紀行』で
取り上げられた、“下の谷商店”がなくなって
ほしいなぁ。

下の谷のあんちゃんねいちゃん達は未だに３０〜４０
年前の思考回路だしね？
下の谷あたりにも中規模分譲マンションができれば・・・・・
下の谷は、近隣商業地域だから、マンションは十分
建つでしょう？

下の谷は、三茶から徒歩５分〜６分程度。利便性は最高。
丘の上も丘の下も変わってほしいね。

[106: 匿名さん]

D棟南向きでいいのかなとも思いますが、ＢＣ棟の影になったうのでしょうか？

[107: 102]

103へ
契約者は自分たちのことだけでなくこれから契約してくる人たちとコミュニテイを作っていくのです。
契約するだけでなく、こうなってほしい環境と価値観が共有できる人に入ってほしいという希望です。
そして、長年住んでたいらした人たちへの気配りと思いやりは必要です。街づくりはこのマンションにとっても重要なのです。
個人としては、投資目的のかたはご遠慮ねがいたいし、野次馬は退散してください。。

[108: 匿名さん]

>106さん
こればかりは部屋の位置によりますから…。面倒でも、MRで日影図を確認する方が確実ですよ。

>107さん
大丈夫ですよ。本当の検討者や購入者は分かっていますから、皆さんスルーしています。いちいち相手にする価値もありませんし、むしろ一緒の住人にならないだけ助かるというものです。
いちいちアンカーを打たれるとカチンと来るかもしれませんが、塵芥の類は黙殺しましょう。

[109: 周辺住民さん]

太子堂5丁目は少し高級な宅地、3丁目は昔ながらの庶民的な町、
ってほうが特徴があって良いのになと感じます。下の谷が綺麗になるなんて
古い人間には想像つかない。

[110: ご近所さん]

下の谷商店街は借地がほとんど。　某お風呂やさんの太子堂の大地主が
所有している。借地は、複雑な権利関係があり、再開発が思うように進まないのが原状。住友不のような最大手の資金力で、リニューアルしてほしいなぁ〜。

[111: 匿名さん]

駅からの商店街が夜間になると若者のたまり場になってるのが気になります。三軒茶屋の改札でてから歩いてみると坂があったりするので
20分近くかかってしまいます。　子供たちや女性は　やはりバスを使ったほうが安心だとうちで話しています。　深夜バスも増やしてもらうと
助かるんですけど。

[112: 匿名さん]

太子堂が高級、とか言うと反発受けますので
気をつけたほうがいいですよ。高級では決してないから。
お風呂屋さんがあるっていうことは　つまり風呂なしアパートが
まだ残ってるということ。若者の町、って言うイメージが三茶にはあるけど
もう少し　洗練されたレストランとかできるのを期待します。

[113: 周辺住民さん]

気をつけろとはどういう意味？
あなたに対して気を使えと暗に言ってんの？
あなたが「太子堂は高級じゃない」と思ってるからそれに気を使うの？
太子堂にだっていろんな所があるんだから構わないでしょ、あなたも
太子堂に詳しい人ならば知ってるでしょ、ピンきりなことぐらい。

[114: ご近所さん]

最近多いですよ。新しいレストランや飲み屋。　ほとんど外部の人達でしょう。　地元民はＧＨの入居者も東建のマンションの入居者もほとんどいないし、新しい外資系レストランや飲み屋の出店者もほとんど外部から来た人達だろうと思います。

　それは、有名ホテル・料理店のシェフが独立する際に出店候補地として三軒茶屋・三宿・駒沢大学あたりがノミネートされているためでしょう？

　六本木・銀座・代官山・麻布・赤坂などの超有名どころの立地ですと、賃料があまりにも高すぎるの原因何じゃないかと思います？　
　三茶周辺は、いくぶん超一等地に比べれば比較的賃料は安く、また、著名な人達もこの周辺沢山住んでいることが、出店が多くなる原因かと感じます。

[115: 契約済みさん]

著名な人達


そうそうあくまで周辺なんですよね。
三茶自体にはあまり住まないような。

安い飲み屋が好きな舞台出身の役者とか以外は、、、

[116: ご近所さん]

でも、太子堂も道路整理と老朽家屋の整理。借地の有効活用がうまくでき、計画道路事業化・三茶駅前の再開発２ヶ所が実行されれば、これまた、わからなくなります。

税金及び企業の資本が投下される対象エリアなので、太子堂地区はこのご
どうのように、発展していくのか非常に楽しみ。古い物から新しい物へと変化する過程が、ＧＨ等を見てもはっきり明確にわかります。

　著名な方は、現時点では三宿が多いようですね。
　　
　　太子堂で言えば５丁目あたりが多いような気がしますが・・・・・？

　また、著名な成功者が住むと、そのエリアが心理的に活性化されるらなんて事あるようです？

[117: 周辺住民さん]

東京建物の姿が見えるようになり、隣のＧＨとあの周辺の雰囲気は変わる気がしました。
規模が大きく、それ自体がある街のイメージを左右しそうです。
この流れが三茶屋駅前まで続く明るさができると、三茶屋自体に品格ができそう。
楽しみにしています。

[118: 物件比較中さん]

沿線に住んでます。

今日も三軒茶屋を歩きましたが、
意外や意外、高齢者がめちゃくちゃ多いですね。

大通りは、学生や若い人結構いるけど、
一歩中はいると、超高齢化社会ですね。

昭和の女の子は、お嬢さん風から風俗嬢風まで
テンでばらばらですね。総じていいイメージはないが。
いずれにせよ、真面目に勉強したい人が多い大学ではない。
（日本の大学はほとんどそうだけど）

渋谷-二子玉川間では池尻に次いで、なんだかなーって感じの街です。

勿論好き好きですが。

[119: ご近所さん]

>三茶屋自体に品格ができそう

期待するのは勝手ですがね、、、、さすがにちょっと。

[120: 元祖匿名はん]

>>99
大手と言っても数年前半分潰れかけてた会社ですよ。
属性的にも全幅の信頼を置けるような会社かどうか。

[121: ご近所さん]

高齢者は多いですね〜　
　　太子堂地区には１００歳超えている人もいるとか？　

　でもこんごは、相続等で土地放出が多くなると思いますよ。

相続した人は、建替えもままならない人が多いですから、売って他へ移るでしょう？　買うのはほとんど開発業者か建売屋か他の地域の人。

[122: 匿名さん]

世田谷区の人口は昨今増加傾向。　　現時点で８６万人。　
　その将来的な拠点となるのは、三茶かなぁ〜と感じますが・・・？


１０年後もしくは早くて５年後には、世田谷区の人口が１００万人突破。

　
　　　　政令指定都市初の１区１００万人区となる日がくる。


　　税収も潤い、巨額な税の投下と大企業の資本投下が、三茶で行われ、
　　　　　　　更なる発展をする予感がありますが・・・・・？

　　　　　　理由として
　　　　　　　　1　三茶は田都線急行停車駅。　
　　　　　　　　2　主要な都心部へ非常に近い事。
　　　　　　　　3　三宿の隣　

　　品格は徐々によくなるし、またその対象でもある・・・・・

[123: 社宅住まいさん]

病気だね。この板の人は、、、、、

三軒茶屋は庶民的で下町なのがカラーでしょ。
それはいつまで経っても変わらないよ。

[124: 近所をよく知る人]

いや、この板のごく一部の人だけですよ。三軒茶屋が
きれいになるとか、発展するとか、
ましてや「大企業の資本投下（笑）」があるなんて思ってる人は。

122さんとか、ちょっと怖い感じ。
土地の所有関係とか、正に下町そのもですから。
きれいな大型再開発とかは無理ですよ。湾岸じゃないんだから。

既に適正人口は超えてるし、これからの「発展（笑）」・人口増はマイナスにしかならない。（そもそも人口で計ろうと考えるのが、３０年は古い考え方）

むしろ沿線のイメージを壊さないよう、足を引っ張らないよう祈るのみ。
事件・事故も多いしなー。

あくまでも利便性と猥雑さでしょ。三軒茶屋の良さは。
でも、利便性は向上してない。むしろ相対的には下がってる。
駅周りの回遊性も最悪だ。キャロットタワーの盛り下がり振りも
板についている。

猥雑さは心配ない。これは構造的に保たれよう。

三茶はこれからも三茶であり続けると思う。当たり前だが。

[125: 競合物件企業さん]

三茶がきれいになって欲しいなんて本気で考えてる人は
確かに少数派でしょ。

そういう人は、
パークハウス用賀三条通りでもお買いになったほうがいいかと。
困ってるみたいだし。三菱さん。

[126: 競合物件企業さん]

高いねー。びっくりしました。
１２０平米を一億円台前半でと考えてたけど、
むりっぽいですね。

言っちゃ悪いがスミトモでしょ。
通り沿いでしょ。
駅も近くないのになー。

これだったら、駒沢から用賀あたりの方が確かにいいなぁ。

[127: 匿名さん]

おお、元匿はんも来てるのですね。お疲れさんです。でも、私から見りゃ、所詮不動産屋なんてどこも大して変わりませんが。一般的にキレイっぽいイメージがある三○だって、一皮剥けばね。
でしょ？　競合物件企業さん。言っちゃ悪いが…なんて言ってる時点で、お里が知れるというか。いや、スレ汚し失礼。

[128: 122です。]

怖くはないですヨ。ご安心ください。
ちょっとオーバーアクションに書きすぎたようです。
要は、この三茶・太子堂の街がどんどん変わって
ほしいと願っている一住民です。

今日も、現地近くへ行きましたが、東建は、ほど80％近く完成かな？
ＧＨも残りの工期5ヶ月で順調に完成するような気配。
建物の躯体・形状はほぼできあがっている感じですね？　
かなり勇壮な感じがします。　
　階が上の方なんかなんて眺望はけっこういいじゃないでしょうか？

[129: 匿名さん]

124さん
でも、持ち家で相続が発生した場合、土地が放出されますが、
ほとんどが、建売り屋かもしくは、容積率が高いものは、ワンルーム
関係の業者が買っているようです。

地元の土地所有者でに建替えられる人はそんなに多くないようです？また地元を離れている人も多いので、生活の基盤が他所にあり、相続が発生すれば、結局売却するようです。

借地に関しても、地権者も遠隔地にいる方は結構います。相続後は、売却するケースは多いようです。

現在、三茶駅前近くと太子堂地区で、売却物件がありますが購入者は資本力のある開発業者がほとんど。　ほんとに小粒な土地しか現実のところ一般エンドユーザーが購入できないのが現実・・・・・

また、三茶駅前近くでも空き店舗や事務所がでていますが、賃料が高いのと、老朽化で場所がよくても、商売の収支があわないなどで、借り手がつかないなどの事があるようです。　新しく綺麗な今のニーズにあった建物を新築しないとなかなか難しいようですね？

現在は、不動産証券化等で商業ビルの新築工事が増加中？
良質な建物と賃借人による投資効率ＵＰ。インフラ整備や新築等で経済効果の良循環や安定性が積み上げられるのでは？　

環7内側は、とりあずその対象地域かなぁ？
東京建物の賃貸物件は証券化するんじゃないですか？
以上の理由が三茶が変貌する要因かと感じますが・・・・
間違っていたらすいません・・・・・

[130: 匿名さん]

ここが売れて欲しくない人
多いみたいですねw

[131: 物件比較中さん]

130

それだけライバル視されてるって裏っ返しに聞こえるけどw

[132: 近所をよく知る人]

ここが売れてほしくない
　　　　　人っているんですか？
教えてくださいその訳を・・・・・

[133: 匿名さん]

①競合デベ
②買いたいけど高くて買えない人
③下げ相場期待の人
④他の物件に決めたけど、何となく気になる人

…あたりですか？
でも、ご期待に反して、少しずつ売れてるようですね。HPの販売戸数も少し前より減っている。でも先は長いね。

[134: 近所をよく知る人]

住友不の今期の決算は大幅な黒字。
売上げ経常利益は来期に繰越しても、
なんら問題はないし、まして財閥系。
予想完売時期は来年中頃でしょうか？

[135: 物件比較中さん]

>133

私は他にも、もっとずーっといろんな理由で、
売れて欲しくない人がいると思いますよ。

一番多いのは、

全然買えるけど、やっぱり安いにこしたことはない
（「全然買える人」にとっても金額の小さい買い物ではないので
なおさらそうでしょう）

という至極当たり前の考え方。

あと、これも多数いると思うけど、

何らかの合理性に基づいた値付けを希望する人
（将来の売却や、他の購入も全て何らかの合理的尺度で
価格が決まる恩恵は多くの人にとってプラスでしょう）

例えば、cap rateでどうなんだということ。
年坪12万しか取れない物件が、坪400万超えでは
説明付かないですよね、みたいな。

[136: 近所をよく知る人]

３億円の住戸は売れたのでしょうか？
値段を下げたようですが・・・・・・

[137: ご近所さん]

値を下げても高いなあ。
パークハウス代沢ぐらいの値段（坪300万超）だったら人気化したかもね。

でもその値段なら即日完売かな。

[138: 匿名さん]

まだあったと思いますが。1期から価格を見てますが、元々3億もしないし値下げもしてませんよ。むしろ…。
一方、C棟東はほぼ完売状態。さすがにABは苦戦かね。あの価格だと都心も狙えるし。でも全く焦っていないところが恐ろしい。

[139: 土地勘無しさん]

たっけぇ、、、、、

完璧ば勘違い物件ですか、、、

記念碑として、長く売り出し中物件として存在しそう。

[140: 近所をよく知る人]

３億円の住戸はいったいどんな人が買うのかなぁ？

三茶で３億だすんなら、三茶駅徒歩５分圏内で敷地５０坪以上
の土地付き新築物件は十分買える。

[141: 匿名さん]

代沢のほうは、仕様、立地、価格、ここやマスターより全て良かったね。
と言ってみても後の祭りですが

[142: 近所をよく知る人]

３丁目のお寺さんの方から見ると凄い景観ですよね。
小高い丘にそびえたつモンスターのような感じがします。

　マンション近隣よりも、丘の下の方が、１２階建ての圧迫
感を凄く感じます。
　突如、怪獣が現れたかのような景観に驚き・・・・・・

[143: ビギナーさん]

で、売れ行きどうなんですか？

[144: 匿名さん]

モンスター度合でいうとマスターのほうがあるかな

[145: ご近所さん]

サミットあたりから見たら「おー出来てきたじゃん。」って感じかな。

[146: 匿名さん]

三茶に遊びにくる人は太子堂の奥まで行かないから、
モンスターもおーも無いけどね。

[147: 近所をよく知る人]

ゴリラビルができた時もオーって感じでその奇抜さに驚きました。
キャロットタワーができた時もウォーって凄いと思いました。
それ以来ですね。　GHは丘の上に建っているから、丘の下から見ると
かなり高い建てものに見える・・・・

[148: 近所をよく知る人]

丘の下から見た景観・風景は圧巻の一言です。

[149: 匿名さん]

下から見るとＡＢ棟の明かりのついてない部屋ばかり見えるってことでしょ？　人気の無さが露呈しますね。

[150: 近所をよく知る人]

明かりが付いたらどんな感じでしょうか？
また高い場所に、広告看板出したら目立つでしょうね？

[151: 近所をよく知る人]

太子堂は、確実に街並みが変わるね？

[152: 匿名さん]

通りがけに見てみたのですが、外壁は思ったよりも重々しくなかったのに驚きました。隣の賃貸は意外にかなり良い雰囲気でしたが、結構賃料は高いのですかね？

[153: 周辺住民さん]

>>151
規模が大きいとはいえマンション一つ建ったぐらいじゃ町並みは変わらないと思いますねえ。

戸建てが何戸か売却されて、ある程度まとまったら賃貸用マンションや
小規模物件ができて行くのが太子堂・代沢の流れかと思います。

[154: 申込予定さん]

太子堂は太子堂ですよ。

おしゃれな町に住みたいなら、
その素質があるところか、歴史のないところに
しなきゃ。太子堂にそれを期待するのはあまりに酷。

というべきか的外れというべきか、、、、

[155: 地元不動産業者さん]

逆ですよ〜。　おしゃれな街へどんどん変わると感じます。
最近も太子堂地区で土地の売り物が出ていますが、ほとんどが開発業者の手でリニューアルされています。また資金力のある地主さんは自ら賃貸マンションを建て、１階は店舗にするケースが多いように感じます。

店舗が増えると、そこに新しいお店が増えて、どんどんおしゃれになり
外部から人を引き付けるのではないかと思います。

また、道路の拡幅計画が４丁目〜５丁目にかけてあります。車の流れも変わり、用途地域の変更・見直しが行われるのではないでしょうか？

太子堂地区が三宿に続く人気のある街へと変貌すると期待しています。
　１０年後くらいにどんな“街”になるのか非常に楽しみです。

[156: ビギナーさん]

はいはい。

[157: 地元不動産業者さん]

期待だけは持ちましょうよ。夢がないと・・・・・

[158: 匿名さん]

それでこちらは順調に販売がすすんでいるんでしょうか？
ここにきて、市況が下がっていますが・・・

[159: 匿名さん]

>158
>>138

[160: 匿名さん]

C棟東はかなり小さいし価格帯が一番お手ごろでしたよね？
その反対の西向きは？こちらも完売状態ですか？
Dがいいと思ったけど、こちらこそいいのは売れちゃった感じだと
思っていたのですが。

[161: 匿名さん]

密着観察はしてないんで、少し前時点での雰囲気ということで。売り出し住戸に対する契約率は、Dが6割強、C西が約5割ってとこですかね。ABはやはり鈍いが、ポツポツと出ている。

プリズムタワーがあの立地で、
「値段、高くてビックリ。普通仕様の75㎡程度で１億超え。
　上層２フロアのエクセレント住戸は、86㎡程度で15000万くらい。
　30㎡くらいの部屋が結構多くて、全２００戸あまりのうち、
　85㎡以上の部屋が10戸前後しかなくて、
　事務所も入るし、グレード感ゼロ」＝Pタワーのスレから引用
という状況だったらしいので、この辺で探している人が再評価する可能性はあるかもね。

C東は小さいとは言っても70㎡の2LDKなんで、DINKS(＋1)には十分かな。いざとなると賃貸で一番回しやすいのかも知れない。そんなんなので、お向かい地区の富裕層が買っているようだね。

[162: 購入検討中さん]

ＡＢ棟はパンフレットによると、プレートグリット構造でCD棟はT−ＦＬＡＴ構造とのこと、どう違うんでしょう？メリット、デメリットは？
知っていらっしゃる方いらっしゃいますか？

[163: デベにお勤めさん]

池尻のマスタービューもなんだかんだいって売れているようです。
おそらく、予測として来年秋口くらいには全戸完売するんじゃない
でしょうか？

　グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱが早く見てみたいもんです・・・・・

[164: 匿名さん]

>グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱ

？なんですか？そんなのあるの？

[165: 物件比較中さん]

＞１６３さん

デベにお勤めのわりにはマスタービューの触りがプアですねw

[166: 契約済みさん]

今日、ヒルズのまわりを歩いたら外壁のシートの上に５階、と８階と掲示があり、外から大体の何階がどの場所かわかりやすくなってました。

[167: 匿名さん]

なんかヒルズというと六本木をイメージしちゃうなあｗ　もう躯体自体は建ち上がってるのかな？
でも、あの焼締めのような外壁タイルはなかなか良いね。年数が経っても古びずに風合いが出そう。

[168: ご近所さん]

躯体部分は完成しているようです。すでに外形がはっきりわかる状態ですね。　あとは、内装・設備・外壁等々の細かい部分の工事じゃないですか？今年中には、足場が取れるんじゃないでしょうか？
地下駐車場の出入り口は、凄く立派です。どこかの高級ホテルみたいですね。　工事の進捗状況は順調のようみたいですね。さすが竹中＆住友です。

[170: ご近所さん]

住友だから三井住友が一番ベストでしょう？
それか外資系・・・・

[171: 契約済みさん]

でも1億以上のローンをつけてくれるところは、少ないですよね。

[172: 匿名さん]

1億円の借り入れは、属性がよく
ないとなかなかローンが通ら
ないのが現実なのかなぁ？　

担保評価は、まずまずでしょう？　
年収２０００万円以上は必須か？　
　夫婦合算でなんとか・・・・

自己資金と借り入れの比率もひとつの目安？
追加担保を要求してくるのかも？
それと連帯保証人か？

[173: 周辺住民さん]

東京建物工区の南側のURのアパート群も一斉に解体工事が始まりましたね。太子堂も一気に変わりそう。すでに完成しているコーシャハイムの東側は丘の下から上まで工事中で、「三太（笑）道路工事」と出ているけど、グランドヒルズの中の貫通道路とつながるんですかね？丘の下は入り組んでるし狭いんで、どう道がつながるのかな。

[174: 近所をよく知る人]

丘の下の区画整理もはやく行うべきですね？
極端すぎます。　コーシャハイム１号棟の東側の道路は
途中で極端に道幅が狭くなり、車の往来も難しい状況。

一個人の土地の所有ですとなかなか区画の整理や道路整備
が進まないのが現実。太子堂の街並みが綺麗な顔に整うのは
まだ時間がかかりそうですね？
でも年を追うごとに変わっていくと思います。

[175: デベにお勤めさん]

164さん
　グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱは
　廃校寸前の太子堂中学校跡地かなぁ〜

[176: 近所をよく知る人]

我が母校太中ももう駄目だな。子供少な過ぎる。
温水プールは区の施設として残るといいな。
体育館全体スポーツジムにできるしね。

[177: ご近所さん]

やはり太子堂はご老人が多いのかな。
ワカモノもよく見かけるが三宿、シモキタ目当ての永住しそうにないタイプ（賃貸？）が多いような気がする。
太子堂中とグランドヒルズは至近だが中学校のターゲットとなるファミリー層がどれだけいるかってところですか。

代沢の方がファミリー層が目立つかな。

[178: 匿名さん]

ファミリーがいたとしても、公立中・・しかも
廃校寸前の太子堂中には行かせないんじゃない？
営業の人も、公立中ならこのあたりはみんな越境するって言ってたし。

[179: 物件比較中さん]

178さん

このグレードのマンションになれば、公立に進ませる家庭はかなり少ないと思いますよ。

[180: ご近所さん]

太子堂中の校舎は築40年近いんじゃないのかなぁ？
耐震構造上非常に心配ですね。　ＧＨが免震なのにその子息が耐震上心配な校舎で学ぶのはどんなもんかなぁ・・・・・・

[181: ご近所さん]

太子堂中は来年であたりで廃校にするべきです？
温水プールを残して、校舎と校庭を民間企業に売却すれば、
現在の地価で２０億円〜３０億円くらいで売却できるのでは？

分譲ファミリー向けマンションを建て、所帯持ち子供持ち
を太子堂の地へどんどん招聘しましょう。
　売却代金は、三軒茶屋の再開発の資金に当てればいいと思
いますが・・・・・？

都心に程近い場所で、高齢化は非常にもったいない・・・・