グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part2】

[匿名さん]

何だかんだと言われつつ、スレもすくすく伸びました。
引き続き、節度を持って有意義な意見交換をしましょう。【前スレ】
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/



所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分


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[801: 匿名さん]

このマンションは、この辺をよく知ってるお金持ちが
買うべきマンションで、太子堂がおしゃれに変わるとか、
三軒茶屋の将来性に期待しちゃう、他エリアからの、
ローン頼みの流入者はちょっと注意したほうがいいかも。

読んでて、なーんかズレ感じる。
芸能人にいちいち反応するのも痛いね。

[802: 近所をよく知る人]

だって、地元太子堂民は、親の代から家をもっているわけだから、わざわざ買替え
る必要性もないし面倒だと思う。　

地元太子堂民で、自宅を売却して、現在の相場からして、億単位に近い価格で売れる
人達は結構いるし、自宅じゃなくてもアパートや賃貸マンションを持っている人達も多い
から、特に銀行の担保に入っていなければ、土地家屋を売って、売却代金がまるまる購
入資金に当てる事ができる方も多いはず。
　僅かにローンを組めば1億クラスの物件を購入できると思うのだが・・・

実際、この掲示板を見る限り、またこの億単位の価格設定からして、セレブな起業家・
外資系企業の高給取り・医師・歯医者・弁護士・公認会計士等々その他社会的に地位
の高い人が多いと見受けられますが？

地元太子堂民で地元多聞小・太子堂小、又はＧＨの直ぐそばの現在は分校と成り果てた
太子堂中出身者で,実際の話、購入検討者若しくは既に契約済みの方などいますか？

[803: 近所をよく知る人]

通常、新築マンションが建設されて販売されることとなれば、
その対象物件の周辺の方々が、まずモデルルームへやってきて、
購入を検討するケースが多いと感じますが・・・・・
実際どうなんでしょうか？　

その辺りが、この掲示板を見る限り
感じとれない・・・・・　
地元太子堂民の方々でここのマンションを検討中の方ご意見い
ただければありがたいですが・・・・・

[804: 匿名さん]

地元太子堂の民（タミ）で

　　ここの高級マンション買う
　　
　奴はいねぇんでねんか？

　このＧＨの地は、元小児病院で

　　この周辺のひとたちにとっては

　　縁がとても深い場所だけど・・・

[805: 匿名さん]

この町の通行人は歩道でスレ違うときに、よけるってことをしないね。駒澤から西とはちょっと住んでる人種が違う印象。特に若い人

[806: 匿名さん]

確かに（笑）
この辺りは下北沢、三軒茶屋と若者が多い。音楽関係やテレビ、マスコミ関係者が多く住んでいる。そういう連中は変にブライドが高く横柄。 駒澤から西は気が小さいが性格はいい人が多い。 日体大付近は良くないが

[807: 匿名さん]

郊外に行けば行くほど環境がのんびりだから、自然と余裕が生まれ、人に対する心配りが出来てくる。
田舎の人は本当に暖かいものな〜 リタイアしたら郊外だな。

[808: ご近所さん]

天王洲に勤めてるけど、東品川に較べたら全然。みんな行儀良いよ。

[809: 匿名さん]

地域というより若い人全般に言えるのではないでしょうか？
残念なことに何処を歩いていても道を譲る若い人に出会いません。
というか私自身が先に譲る習慣がついているからかもしれませんが。
いつも先に譲っていれば嫌な思いもしませんし、たとえその動作を当たり前のように通り過ぎる
人がいても自分で進んでやったことだから腹を立てるのも筋違い。
無理矢理先に進んでも、ものの１分も違いはないのですから。
ただ、茶沢通りの歩道側を自転車でスピードを上げて通るのは見ていて怖いですね。

[810: 匿名さん]

>茶沢通りの歩道側を自転車でスピードを上げて通るのは見ていて怖いですね。

それ、明らかに道路交通法違反なので、注意した方がいいですよ。

[811: 匿名さん]

そうですよね。
私自身が被害を受けたわけではなく通りすがりに何度か見かけたので注意はできませんでした。
なにしろ早くて道路の反対側だったもので。
さすがに日中の時間帯は跳ばす人はいませんが夜になると見かけます。
大きな被害が出る前に注意したいと思います。

[812: ご近所さん]

どこかのテレビ番組で「自転車事故の多い街ワースト３」に三軒茶屋が入っていたとか

[813: 匿名さん]

この間、三軒茶屋の世田谷通りを気分良く自転車で走っていたら、
変なオバハンが歩道から自転車を押して急に出てきた。
咄嗟のことでどうすることもできず、見事にクラッシュ。
オバハンは一言も謝ること無く、まるでこちらが悪いかのように
いちいち睨みながら去って行ったのだった。
ここ数ヶ月で一番腹が立ったお話。（実話）

[814: 銀行関係者さん]

売れ残りマンションとして、今週の某週刊誌にもハッキリ実名報道されているGH三軒茶屋関係者殿、ご愁傷さまです。以下のとおり、昨年７月から警告してたのにねえ、いまごろになって騒いでるなんて、みんな馬・鹿・丸・出・し　ですねｗ　　だから、素人どもは、笑えますｗ

No.435 by 銀行関係者さん　2007/07/20(金) 21:13

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよ ｗ

[815: 銀行関係者さん]

まさに、いま起きてること、ものの見事に予言し切ってるんだから、無知蒙昧な連中は、ひとの話をよく聞きなよｗ　　相場舐めたら地獄見るぞｗ

No.439 by 投資銀行家さん　2007/07/21(土) 09:30

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）


ついでに、これもオイラの書き込みだよｗ

No.440 by 匿名さん　2007/07/21(土) 09:54

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

[819: 近所をよく知る人]

ＧＨ三軒茶屋は閑古鳥が鳴く気配？　
完成在庫はいったいどれくらいある
んでしょうか？

[820: 匿名さん]

ほかのデベの世田谷物件、みんな多少なりの値下げあるみたいだし
ここだけ従来価格じゃ完成在庫ははけないのでは？
シティハウス成城は時期が良かったから完売できたけど
ここは・・どうかね。
早く棟内モデルルームを開設して、がんがん人を呼んだほうがいいんじゃ？